Portugalia chce ułatwić eksmisje i uwolnić czynsze. Hiszpania wręcz przeciwnie. Jak skłonić posiadaczy mieszkań do ich wynajęcia? I co na to Polska?

Co zrobić, gdy właściciel mieszkania boi się je wynająć? Portugalia zamierza odpowiedzieć na to pytanie, ułatwiając rozwiązywanie umów najmu i rezygnując z części ograniczeń dotyczących czynszów. Tymczasem socjalistyczny rząd sąsiedniej Hiszpanii chciał… wzmacniać ochronę najemców, wydłużając „zamrożenie” zasad umów i ograniczając możliwość eksmisji osób w trudnej sytuacji. I właśnie przegrał w parlamencie. Dwa sąsiadujące kraje, ten sam problem z dostępnością mieszkań i zupełnie inne pomysły na jego rozwiązanie. A problem buzuje: w Hiszpanii trwają właśnie masowe protesty młodych ludzi, którzy domagają się tańszych mieszkań

Interesujący zwrot w europejskiej polityce mieszkaniowej: Rządzona przez centroprawicę Portugalia chce ograniczyć ryzyko ponoszone przez właścicieli mieszkań. Portugalski rząd wprowadza dużą reformę rynku najmu, która opiera się na danych ze spisu powszechnego przeprowadzonego w 2021 r., z których wynika, że w Portugalii jest ok. 375 000 pustych mieszkań, których właściciele nie deklarują ani zamiaru ich sprzedaży ani wynajmu. Rząd uważa, że jedną z przyczyn może być obawa przed kłopotami wynikającymi z tego, że najemca nie płaci i nie można go z mieszkania wyrzucić.

Spora liczba pustostanów, które nie są ani sprzedawane, ani wynajmowane, sprawia, że kiepska jest sytuacja najemców (w Portugalii w wynajętych mieszkaniach żyje ok. 1,1 mln rodzin spośród 5 mln gospodarstw domowych). Według portugalskiego urzędu statystycznego INE mediana czynszu w ramach nowych umów najmu wyniosła w drugim kwartale 2026 r. prawie 10,2 euro za metr kwadratowy, czyli aż o 10,2% więcej niż rok wcześniej. W Lizbonie było to niemal 17,8 euro za metr, czyli prawie 100 zł. Dla porównania: w Warszawie wynajmuje się mieszkania przy średniej cenie 85-95 zł miesięcznie za metr.

Portugalia chce ułatwić eksmisje i uwolnić czynsze…

Czy lekarstwem na coraz droższe mieszkania może być zwiększenie praw właścicieli mieszkań? Portugalia zamierza to sprawdzić i wdraża zmiany w prawie, które mają zachęcić osoby posiadające nieruchomości wyłącznie jako magazyn wartości do ich wynajęcia. Pierwsza istotna zmiana w przepisach dotyczy zaległości w opłacaniu czynszu. Obecnie portugalskie przepisy przewidują możliwość rozwiązania umowy najmu, gdy opóźnienie w płatnościach wynosi co najmniej trzy miesiące albo powtarzające się opóźnienia w płatnościach przekraczające osiem dni, występujące więcej niż cztery razy w ciągu roku.

Rząd chce skrócić okres, po którym będzie można usunąć niesolidnego najemcę z mieszkania do dwóch miesięcy. Planuje również uproszczenie formalności związanych z odzyskiwaniem mieszkania i dochodzeniem niezapłaconego czynszu. Nie oznacza to, że po dwóch niezapłaconych czynszach właściciel będzie mógł wymienić zamki w mieszkaniu i wystawić rzeczy lokatora na ulicę. Nadal konieczne będzie przeprowadzenie odpowiedniej procedury prawnej. Zmienić ma się natomiast moment, w którym można ją uruchomić, oraz liczba formalności potrzebnych do odzyskania nieruchomości. Będzie to po prostu łatwiejsze, a więc mniej czasochłonne i tańsze.

CZYTAJ TEŻ:

Druga zmiana prawa może okazać się jeszcze istotniejsza. Portugalia wprowadziła w 2023 r. ograniczenia dotyczące wysokości czynszów w nowych umowach najmu. Właściciel nie może swobodnie podnieść stawki przy zmianie lokatora (zmiany czynszu w trakcie umowy też są ograniczone wskaźnikami referencyjnymi). Maksymalny dopuszczalny wzrost wynosi 2% w porównaniu z czynszem w poprzedniej umowie. Ten limit teraz ma być zniesiony.

Przykładowo: jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie za 1000 euro miesięcznie, to po wygaśnięciu dotychczasowej umowy nie będzie już ograniczony dwuprocentowym limitem przy ustalaniu stawki dla nowego najemcy (ograniczane – jak do tej pory – będą tylko coroczne podwyżki czynszu).

Dla właścicieli oznacza to większą swobodę ustalania ceny wynajmu. Dla osób poszukujących mieszkania istnieje natomiast ryzyko wyższych stawek, zwłaszcza tam, gdzie popyt jest duży, a liczba dostępnych lokali ograniczona. Rząd zakłada, że większa swoboda zachęci właścicieli do udostępnienia mieszkań, które obecnie stoją puste. Ile dodatkowych mieszkań rzeczywiście trafi na rynek i jakie ceny będą osiągały nowe umowy? Oto jest pytanie.

Pierwotna propozycja portugalskiego rządu zakładały także większą swobodę właściciela w ustalaniu wysokości kaucji oraz zwiększenie liczby miesięcznych czynszów płatnych z góry do trzech. W Portugalii wynajmujący nie tylko może żądać od najemcy pieniędzy na poczet ewentualnych uszkodzeń w mieszkaniu, ale może wziąć też dwa miesięczne czynsze z góry. W Polsce, o ile mi wiadomo, jest to rzadko stosowane. W Portugalii to standard, ale ograniczony prawem.

„Rozluźnienie” uprawnień wynajmującego ma być jeszcze uregulowane w szczegółowym rozporządzeniu. Szczególna ochrona ma obejmować osoby starsze i z niepełnosprawnościami, zwłaszcza te o niższych dochodach. Ale w takim przypadku ma działać mechanizm rekompensat dla właścicieli mieszkań objętych taką ochroną. W tym celu powstanie Fundusz Pomocy Mieszkaniowej.

CZYTAJ TEŻ:

Hiszpania chciałaby (jeszcze) bardziej chronić lokatorów

Podczas, gdy Portugalia stara się zachęcić właścicieli mieszkań do ich wynajęcia, rząd Hiszpanii chciał robił coś zupełnie odwrotnego: stabilizować administracyjnie umowy wynajmu. Pod koniec września ultralewicowy rząd Pedra Sáncheza przyjął dwa dekrety dotyczące rynku mieszkaniowego. Pierwszy miał wejść w życie 1 października 2026 r., a drugi miał zacząć obowiązywać dzień później. Oba zostały właśnie odrzucone przez hiszpański parlament. Niewykluczone, że z powodu kryzysu mieszkaniowego zostaną rozpisane w Hiszpanii przedterminowe wybory.

Żeby było jasne – ani w Hiszpanii, ani w Portugalii to nie jest problem wynikający wyłącznie z pazerności posiadaczy mieszkań, którzy chcą jak najwięcej zarobić i lokują w „betonowym złocie” kapitał. Źródłem problemu jest głównie atrakcyjność tych dwóch krajów dla emerytów z całego świata, imigrantów szukających lepszego życia i turystów gotowych sporo płacić za wynajem mieszkania na wakacjach. Te trzy źródła popytu wypychają z rynku „normalnych”, lokalnych najemców, którym rządy muszą jakoś ułatwić dostęp do deficytowego „towaru”.

Na zdjęciach poniżej (screenshoty z przekazu AP i APT) miasteczko namiotowe zbudowane przez protestujących w Madrycie na Puerta del Sol:

Hiszpański rząd zamierzał zwiększyć stabilność umów najmu i ograniczyć sytuacje, w których właściciel będzie kończył umowę tylko po to, żeby wynająć je komuś innemu znacznie drożej. Do tej pory umowa najmu długoterminowego zawierała pięcioletni okres ochrony najemcy (nie można było wyrzucić go z mieszkania bez uzasadnionego powodu). Nowy dekret – utrącony w parlamencie – przewidywał, że po upływie tego okresu umowa będzie automatycznie przedłużana na kolejne pięć lat, o ile obie strony nie zgłoszą w odpowiednim terminie zamiaru jej zakończenia.

Właściciel miałby możliwość nie przedłużać prawidłowo wykonywanej umowy na kolejny pięcioletni okres, ale wtedy musiałby wypłacić najemcy odszkodowanie wynoszące co najmniej równowartość rocznego czynszu za porównywalne mieszkanie. Wyjątek to sytuacja, w której właściciel jest w stanie udowodnić, że ma rzeczywistą potrzebę zamieszkania w tym lokalu (albo mieszkanie jest potrzebne bliskim członkom jego rodziny).

Hiszpania chciała też wprowadzić dodatkowe ograniczenia corocznych podwyżek czynszów. Jeżeli czynsz już przekracza określony dla danego miasta poziom referencyjny, jego podniesienie miało być niemożliwe. W pozostałych przypadkach, przy braku nowego porozumienia stron, wzrost czynszu nie mógłby przekroczyć 2%. To byłoby rozwiązanie idące w przeciwnym kierunku niż planowane w Portugalii zniesienie ograniczeń w podwyżkach czynszu.

Drugi dekret rządu przewidywał ochronę przed eksmisją z wynajmowanych mieszkań osób w trudnej sytuacji, które nie mają alternatywnego miejsca zamieszkania. Rząd chciał, żeby sądy miały możliwość zawieszania postępowań eksmisyjnych w sprawie takich osób do końca 2030 r. Hiszpania nie zamierzała całkowicie zakazać eksmisji wszystkich niepłacących lokatorów. Planowane przepisy miały dotyczyć określonych przypadków i wymagały spełnienia przez najemcę określonych warunków.

Na ulicach wielu hiszpańskich miast trwają uliczne demonstracje studentów i innych młodych ludzi, których albo nie stać na wynajem mieszkania, albo płacą czynsz pożerający większość ich wypłaty (w Hiszpanii oficjalnie 20% młodych ludzi nie ma w ogóle pracy).

CZYTAJ TEŻ:

Portugalia chce być jak Polska, a Polska jak Hiszpania?

A gdzie w tym wszystkim jest Polska? U nas właściciel może ustalić czynsz rynkowy, ale z odzyskaniem mieszkania bywa trudniej. Polski model nie jest prostą kopią żadnego z tych rozwiązań. Z jednej strony właściciele mają zasadniczo dużą swobodę w ustalaniu wysokości czynszu. Nie obowiązuje ogólnokrajowy limit porównywalny z portugalskim ograniczeniem 2% przy ponownym wynajęciu mieszkania ani hiszpański system referencyjnych stawek dla wybranych obszarów połączony z ograniczeniem prawa do rozwiązania umowy w dowolnym momencie.

Z drugiej strony polskie prawo wyraźnie ogranicza możliwość wypowiedzenia obowiązującej umowy przez właściciela, a odzyskanie lokalu zajmowanego przez osobę, która nie chce się wyprowadzić, może wymagać postępowania sądowego i egzekucyjnego.

W przypadku zwykłego najmu mieszkania polska ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę z powodu zaległości, jeśli najemca nie zapłacił za co najmniej trzy pełne okresy płatności. To jednak nie koniec formalności. Właściciel musi uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłacenie zaległych oraz bieżących należności.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może wypowiedzieć umowę z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. W praktyce oznacza to, że od powstania pierwszej zaległości do rozwiązania umowy może minąć kilka miesięcy, a jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania, odzyskanie nieruchomości wymaga decyzji sądu, co w Polsce może trwać latami. Portugalia chce skrócić pierwszą część tej procedury, umożliwiając jej uruchomienie już przy dwumiesięcznych zaległościach.

Właściciel mieszkania w Polsce może wypowiedzieć najem jeżeli zapewni najemcy lokal zamienny albo najemca ma prawo do odpowiedniego innego lokalu (omija się to za pomocą najmu okazjonalnego, w którym właściciel składa notarialne oświadczenie, dobrowolnie poddając się egzekucji i wskazując lokal, w którym wtedy zamieszka). W Polsce – inaczej niż Hiszpanii – najem nie musi trwać pięciu lat i nie jest automatycznie przedłużany.

Portugalia proponuje przesunięcie części odpowiedzialności za ochronę osób w trudnej sytuacji z prywatnych właścicieli na instytucje publiczne. Temu ma między innymi służyć nowy fundusz pomocy mieszkaniowej (jeśli ktoś nie jest w stanie płacić czynszu „rynkowego”, to Fundusz dopłaca właścicielowi mieszkania).

Prawdziwy test dla Portugalii będzie po wejściu nowych przepisów w życie. Wtedy będzie można sprawdzić, czy większa swoboda właścicieli rzeczywiście uwolni setki tysięcy mieszkań pozostających poza rynkiem i czy będzie duży wzrost cen przy zmianie najemców.

——————————

CZYTAJ TEŻ:

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

zdjęcie tytułowe: AP, APT (screenshoty z przekazów na żywo)