Widowiskowa eksmisja na Osiedlu Maltańskim. Dwa ważne wnioski

W telewizji i w Sejmie głośno jest o wyrzuceniu z domów ok. 250 rodzin w Poznaniu, mieszkających nad jeziorem Malta. Czy spektakularna eksmisja na Osiedlu Maltańskim to pokaz siły pieniędzy, bezduszności urzędników i braku poszanowania dla praw mieszkańców czy raczej próba wyegzekwowania prawa własności? Czy coś jest nie tak z polskim prawem? Czy taka eksmisja może się zdarzyć każdemu, kto ma dom na nie swojej ziemi? Czy grozi nam bunt w stylu hiszpańskim przeciwko landlordom i „posiadaczom ziemskim”?

Patrzę i oczom nie wierzę. W telewizji relacja na żywo z Poznania, gdzie przez kilka godzin trwała spektakularna eksmisja na Osiedlu Maltańskim. W obronie jednej z mieszkanek, której dom postanowił przejąć komornik, stanęła grupa aktywistów. I przez wiele godzin utrudniała policji „oczyszczenie” terenu. Pewnie takie akcje będą się powtarzały, bo eksmisji w tym miejscu w planach jest więcej. W Sejmie posłanka Marcelina Zawisza przemawia w obronie wyrzucanych mieszkańców.

Na pierwszy rzut oka sprawa rzeczywiście wygląda na gruby skandal. Ludzie mieszkali w tym miejscu od wielu lat. Postawili tam domy, urządzili się, płacili rachunki. Okazało się, że grunt, na którym są ich domy, jest tak atrakcyjny, że został sprzedany za astronomiczne 421 mln zł. Więc muszą się wynosić. Część z nich bez żadnych odszkodowań. Nad jeziorem Malta powstanie zapewne osiedle apartamentowców, w których mieszkania będą kosztowały ponad 20 000 zł za metr, czyli poza zasięgiem większości Polaków.

Eksmisja na Osiedlu Maltańskim w Poznaniu dotyczy osób, które nie były właścicielami ziemi, na której stoją ich domy. Ale czy to oznacza, że każdy, kto ma nieruchomość na cudzej ziemi, jest zagrożony taką eksmisją i to bez odszkodowania? Napisał do mnie czytelnik i zapytał wprost: skoro sprzedanie mieszkańców razem z ziemią na której stoją ich domy (i razem z tymi domami!) jest możliwe, to czy to samo może grozić np. komuś, kto postawił za ciężkie pieniądze domek murowany na ogródku działkowym?

Eksmisja na Osiedlu Maltańskim. Możliwa na każdej działce?

Rzecz jest o tyle istotna, że takich osób, które zbudowały coś sobie na dzierżawionej ziemi, jest w Polsce sporo. Oczywiście: jeśli ktoś kupił mieszkanie od dewelopera, to kupił je razem z udziałem w gruncie, na którym to mieszkanie stoi. Kupując dom na osiedlu domków jednorodzinnych też kupujemy go razem z prawem do gruntu. Ale mając dom na ogródku działkowym nie jesteśmy już właścicielem ziemi, na której on stoi. Patrząc na obrazki z Poznania, można się zmartwić. Ale czy jest powód do zmartwienia?

Sytuacja na Osiedlu Maltańskim w Poznaniu jest jednym z najbardziej złożonych i dramatycznych sporów własnościowych w Polsce. Jedna z poznańskich parafii sprzedała grunt o powierzchni 12,2 hektara poznańskiej firmie deweloperskiej JHM Development. Na tym gruncie od prawie 100 lat stoją domy, obecnie zamieszkane przez ok. 250 rodzin. Przedmiotem transakcji była ziemia, nie domy. Ale ponieważ większość mieszkańców nie ma żadnego prawa do gruntu – ich domy stoją na cudzej ziemi.

W polskim prawie właściciel gruntu jest właścicielem wszystkiego, co jest trwale z nim związane. Dlatego deweloper kupił grunt razem z budynkami. Dlaczego mieszkańcy nie otrzymali udziału w gruncie? Niemal 100 lat temu parafia udostępniła tę ziemię ubogim rodzinom, nie sprzedając im go. Powstały altany, potem domy, ale bez przeniesienia własności gruntu. Potem w tym miejscu powstał Pracownicy Ogród Działkowy „Wolność”.

W 1988 r. parafia została wpisana jako właściciel gruntu, a potem zaczęła proponować mieszkańcom umowy dzierżawy, grożąc wysokimi karami za bezumowne korzystanie z terenu. Mieszkańcy podpisali te umowy i… tym samym podpisali na siebie wyrok. Bo te umowy dzierżawy utrąciły im możliwość objęcia własności gruntu przez zasiedzenie (czyli bardzo długie użytkowanie, mniej więcej przez 30 lat). Rodziny mieszkają tam od 70–90 lat, płacą podatki od nieruchomości. Część z nich w sądzie walczy jeszcze o uznanie ich prawa do zasiedzenia.

Ale nie zmienia to faktu, że właściciel gruntu może rozwiązać z nimi umowy dzierżawy i kazać im się wynosić, choć musi zwrócić poniesione nakłady (czyli wartość domu). Kto nie miał umowy dzierżawy – musi się po prostu wynosić i nie może żądać żadnego odszkodowania.

Dom na dzierżawionej ziemi: kiedy można go zabrać?

I tu dochodzimy do pytania czytelnika: czy mając dom postawiony na dzierżawionym terenie, np. na ogródku działkowym, można się spodziewać, że któregoś dnia przyjdzie komornik, zajmie nieruchomość, a potem buldożer zrówna ją z ziemią? Czy Eksmisja na Osiedlu Maltańskim to może być początek przejmowania przez deweloperów atrakcyjnych gruntów? Pytanie jest o tyle istotne, że atrakcyjnych gruntów w miastach i ich okolicach jest mało. Ostatnio regulacje jeszcze utrudnią budowanie nowych domów. Deweloperzy będą z coraz większą desperacją szukać nowych miejsc do budowania.

CZYTAJ TEŻ:

Zatem niewykluczone, że niejeden posiadacz domu na dzierżawionej ziemi będzie miał problem jeśli okaże się, że ta ziemia zyskała na wartości i ktoś może ją sprzedać pod deweloperkę. A takich budynków może być w Polsce kilka milionów. Czy taka eksmisja, jak na Osiedlu Maltańskim jest możliwa? Sytuacja prawna mieszkańców Osiedla Maltańskiego jest podobna do sytuacji wielu posiadaczy ogródków działkowych (ROD), ale tylko częściowo.

Posiadacz domu na ogródku działkowym może zostać eksmitowany, jeśli narusza przepisy lub jeśli teren zostanie przeznaczony na inny cel. Działkowcy również nie są właścicielami gruntu — właścicielem jest gmina, Skarb Państwa lub Polski Związek Działkowców (a on, jak każdy związek, może być łasy na grube miliony od dewelopera). Bolesna prawda jest taka, że jeśli dom stoi na cudzym gruncie – to właściciel gruntu decyduje o jego losie.

W dodatku prawo zabrania budowy na ogródkach działkowych domów mieszkalnych — można zbudować altanę, która może mieć najwyżej 35 m2 i nie może służyć do stałego zamieszkiwania. Jeśli ktoś sobie taki dom zbudował, to prawdopodobnie nie ma pełnej ochrony prawnej, bo jest to samowola budowlana – zbudowanie czegoś niezgodnie z przeznaczeniem terenu. Wyrzucenie mieszkańca z takiego domu jest dość łatwe, może to zrobić właściciel gruntu. Pytanie czy będzie miał do tego dobry powód.

Z lepszych wieści: status prawny działkowca jest nieco silniejszy niż mieszkańca Osiedla Maltańskiego. Bo przynajmniej ma prawo do działki (dzierżawa) oraz ochronę z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. A ona chroni działkowców przed arbitralną likwidacją ogrodu (nie jest to możliwe w każdej sytuacji), a gdyby to się zdarzyło, to trzeba wypłacić działkowcom odszkodowanie za nasadzenia i altanę (o ile to jest altana, a nie samowolka budowlana).

Spór o prawo własności: ma być święte, czy… nieświęte?

Najważniejszy wniosek dla wszystkich, którzy mają jakąś nieruchomość – sprawdźcie jaki jest status własnościowy ziemi, na której się znajduje. I sprawdźcie czy przynajmniej możecie legalnie tej ziemi używać (jeśli nie jest Waszą własnością). Na Malcie ludzie mieszkali przez kilkadziesiąt lat, płacili podatki, byli zameldowani, ale… nie mieli prawa własności gruntu. I to wystarczyło, żeby ich wyrzucić.

Uważam, że to ryzyko, o którym wiele osób nie wie albo nie zdaje sobie z niego sprawy. Mam też wrażenie, że takich „afer” będzie coraz więcej, bo atrakcyjnych gruntów jest coraz mniej, deweloperzy będą płacili za nie coraz większą kasę, a dostęp do nowych gruntów budowlanych według nowego prawa będzie mniejszy.

W to ryzyko daje się już dziś „ubrać” wiele osób np. kupujących tanie domki nad morzem. Trzy pokoje, ogródek, 500 m2 do morza i wszystko za 300 000 zł – takie oferty ostatnio widuję w internecie. Okazja? Dlaczego tak tanio? Odpowiedź jest prosta: domek stoi na gruncie należącym do ogródków działkowych albo innej ziemi, której nie można kupić. I to od razu powoduje, że cena spada o dziesiątki lub setki tysiące złotych. Kupujący mogą sobie nie zdawać sprawy z tego, że kupują dom bez prawa do ziemi.

Tego rodzaju spory wymuszą na nas decyzję – czy idziemy drogą poszanowania prawa własności (nawet za cenę tego, że niektórzy ludzie stracą dorobek życia), czy też prawo własności zaczynamy zmiękczać. A więc utrudniać eksmisję z domów, które co prawda stoją na cudzej ziemi, ale użytkownik nie ma gdzie pójść. Tak przecież jest w przypadku niektórych rodzin wynajmujących mieszkanie – nie można ich wyrzucić na bruk. Jak myślicie, w którą stronę pójdziemy?

Podobny dylemat dotyczy osób, które posiadają mieszkania – nawet z prawem do gruntu – ale chcą te mieszkania wykorzystywać jako hotel. Czy taka zmiana przeznaczenia mieszkania (jako nieruchomości mieszkalnej) powinna być możliwa? Czy powinna być uzależniona od zgody wspólnoty mieszkaniowej, czy władz gminy?

——————————

CZYTAJ TEŻ:

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

ZOBACZ NASZE ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtube. Co wtorek „Magazyn Subiektywnie o Finansach”, a poza tym rozmowy z ciekawymi ludźmi o pieniądzach, wideokomentarze i felietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube. A co ostatnio ukazało się w subiektywnym kanale na Youtube?