Ziemia to była inwestycja niemal bez ryzyka. Teraz to się zmienia

Ziemia to była w ostatnich latach – a może i dekadach – jedna z najpewniejszych inwestycji. Ceny rosły niespiesznie, ale wystarczająco szybko, by utrzymywać realną wartość pieniędzy. Kto wiedział, jaki kawałek ziemi kupić (pod „odrolnienie” i budowę nieruchomości), miał szansę uzyskać kilkakrotne przebicie. Teraz będzie o to trudniej i bardziej ryzykownie. Wszystko przez nowe państwowe regulacje. Mniejszy sens będzie miało kupowanie ziemi „na zapas”. Spodziewam się, że regulacje o podobnych „efektach ubocznych” pojawią się też za jakiś czas na rynku mieszkaniowym

Ziemia to z reguły „spokojniejsza” wersja inwestowania na rynku „twardych” aktywów niż kupowanie mieszkania na wynajem lub jako magazyn wartości. Z jednej strony w gruncie jest mniejszy potencjał komercyjny (rzadziej można zarobić na wynajmie), a z drugiej strony mniejsze są wahania koniunktury i zależność zmian wartości rynkowej od lokalizacji. Dobra ziemia drożeje oczywiście szybciej niż „zwykła”, ale rzadko się zdarza, żeby w kilka lat jej wartość się podwajała (a w luksusowych apartamentach to jest dość częsty scenariusz).

Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, w której następuje przeklasyfikowanie ziemi z rolnej na budowlaną. Albo na ziemię mającą zgodę lokalnego urzędnika na budowę (tzw. wuzetka, czyli ustalone warunki zabudowy). Albo wręcz na ziemię z pozwoleniem na budowę. „Zwykła” ziemia rolna kosztuje 3–8 zł za m2, a ziemia budowlana już 20–60 zł za m2. Na przedmieściach dużych miast to może być już 100-150 zł za m2, a w aglomeracjach cena dochodzić może do 300 zł za m2.

Generalnie jednak kupując ziemię – rolną albo budowlaną – można liczyć, że jej wartość będzie rosła o kilka procent rocznie. Według danych GUS hektar ziemi rolnej dekadę temu kosztował mniej niż 50 000 zł (plus minus 10 000 zł, w zależności od położenia i klasy ziemi), a dziś jest to 85 000 zł. W tym czasie skumulowana inflacja wyniosła 61%, czyli te same 50 000 zł sprzed dekady, żeby utrzymało realną wartość, trzeba byłoby ulokować tak, żeby mieć dziś 80 000 zł. Lokata kapitału w ziemię spełnia ten warunek.

Koniec rozlewania się miast. Wchodzą nowe przepisy

Teraz jednak robi się zamieszanie. Wchodzi reforma planistyczna, która ma ukrócić chaos w planowaniu przestrzennym. 31 sierpnia wygasają wszystkie dokumenty umożliwiające wydawanie pozwoleń na budowę (chodzi m.in. o studia uwarunkowań zabudowy). Gmina bez uchwalonego planu ogólnego dla swojej przestrzeni nie wyda żadnej nowej decyzji o warunkach zabudowy, nie uchwali nowego planu miejscowego ani nie zmieni obowiązującego.

Jak poinformował mnie Mateusz Stawczyk prowadzący stronę internetową dzialkopedia.pl, na 30 lipca plan ogólny miało 429 gmin z wszystkich istniejących 2479, czyli raptem 17,3%. Mniej niż co piąta. W pozostałych – nieposiadających uchwalonego planu ogólnego zagospodarowania przestrzeni – mieszka 29,36 mln osób. I pewnie sporo posiadaczy ziemi, której wartość z tego powodu może się zmienić.

„Na dwóch trzecich obszaru Polski jedyną drogą do budowy domu jest „wuzetka”, czyli dokładnie ten instrument, który się zamyka. To nie jest zakaz budowania. Obowiązujące plany miejscowe i wydane wcześniej decyzje zostają w mocy. Zamyka się dopływ nowych gruntów budowlanych”

– napisał mi Stawczyk w mejlu zachęcającym do tego, bym przyjrzał się sprawie ziemi jako inwestycji. Dlaczego to może zmienić rynek nieruchomości? Dziś część ziemi rolnej kosztuje więcej, niż jest warta jako ziemia rolna, bo kupujący płacą za szansę. Szansę, że kiedyś da się uzyskać warunki zabudowy (czyli „wuzetkę”). To jest opcja wliczona w cenę. Wchodząca w życie reforma tę opcję wygasza.

Po pierwsze po uchwaleniu planu ogólnego zabudowy będzie można wydać inwestorom nowe tzw. warunki zabudowy tylko w obszarze wokół istniejących skupisk budynków (chodzi o to, żeby nie „rozlewać” miejscowości i nie pozwalać na budowę osiedli w polu). Po drugie, gmina może wyznaczyć strefy mieszkaniowe najwyżej do 130% obliczonego tzw. zapotrzebowania. Ten drugi limit jest ważniejszy. Ogromna część gmin jest już grubo ponad limitem, więc nie może dołożyć ani jednej działki, nawet gdyby chciała.

„Przykład z akt sądowych: Boronów, mający 500 mieszkańców, uchwalił plan ogólny w maju. Mieszkaniec zaskarżył go do sądu, bo jego działka trafiła do strefy, w której nie można nic zbudować. Gmina odpowiedziała w odpowiedzi na pozew, że nie mogła zrobić inaczej: ma już tereny na 2211 mieszkańców przy zapotrzebowaniu na 650, czyli 340% przy limicie 130%. Dla rynku znaczy to tyle: przestaje istnieć płynne przejście z ziemi rolnej do budowlanej. Zostaje rynek dwóch kategorii, a granica między nimi zostaje zamrożona na lata.”

Kto ma ziemię rolną i w porę się zorientował, że nowe regulacje zmienią zasady gry na rynku „latyfundialnym”, złożył wniosek o „wuzetkę” jeszcze przed wejściem nowego prawa w życie. Zakładam, że większość osób, które mają ziemię z intencją, by ona kiedyś (im lub kolejnemu właścicielowi) posłużyła do budowy mieszkania czy domu, właśnie tak zrobiła, żeby nie dać złapać się w pułapkę.

„W Łasku w 2025 r. wydano 1100 decyzji o warunkach zabudowy, dwa razy więcej niż przed reformą, a ponad 1500 wniosków z tego samego roku wciąż czekało na rozpatrzenie. Wniosek złożony przed terminem korzysta ze starych zasad także wtedy, gdy decyzja zapadnie później. Kto zdążył, ten wchodzi w nowy system z gotowym prawem do budowy”.

– mówi mi Mateusz Stawczyk z dzialkopedia.pl. Ale też zwraca uwagę na to, że te grunty są „pożyczone z przyszłości”. Ich podaż – bo będzie można tę ziemię sprzedać pod budowę – będzie pochodziła z wydanych „na zapas” dokumentów. Po 31 sierpnia będzie dziura wynikająca z mniejszego napływu nowych gruntów. Co się stanie z cenami gruntów, które już mają ważną „wuzetkę”? Zapewne pójdą w górę. Co się stanie z cenami gruntów, które jej nie mają i zamyka się właśnie nadzieja, że kiedyś będą mogły ją dostać? Zapewne mocno potanieją.

PISALIŚMY O TYM TUTAJ:

Ziemia już nie będzie inwestycją bez ryzyka

To oznacza, że pojawia się dodatkowe ryzyko dla kogoś, kto chciałby kupić ziemię po to, żeby na niej coś budować. Nie wiadomo, kiedy plan ogólny zostanie uchwalony i czy w ogóle będzie w nim jeszcze jakieś „miejsce” na nowe pozwolenia na budowę. Stawczyk mówi, że od 1 stycznia 2027 r. pojawi się jeszcze jeden czynnik ryzyka. Wniosek o warunki zabudowy będzie mógł złożyć wyłącznie ktoś, kto ma tytuł prawny do nieruchomości.

„Dziś ostrożny kupujący występuje o „wuzetkę” na cudzą działkę przed sfinalizowaniem transakcji i dopiero potem – mając już pewność, że będzie mógł budować – podpisuje umowę i kupuje ziemię po znacznie wyższej cenie, niż gdyby to była ziemia rolna. Od 2027 roku ta kolejność się odwraca: najpierw musisz kupić ziemię, a potem się dowiadujesz, czy cokolwiek na niej możesz zbudować.”

Dla osób inwestujących w ziemię to będzie czysty wzrost ryzyka transakcyjnego, który rynek wyceni albo dyskontem w cenie, albo warunkami zawieszającymi w umowach przedwstępnych. A więc transakcje zakupu ziemi będą zawierały klauzule uzależniające ostateczną cenę od decyzji urzędnika. Dla kogoś, kto ulokował pieniądze w ziemi, oznacza to rodzaj rosyjskiej ruletki – ma majątek, ale nie wiadomo, ile w danej chwili jest on warty. Trochę jak na rynku kapitałowym, gdy akcje są droższe lub tańsze w zależności od nastrojów inwestorów.

Kto chce sprawdzić, jaka jest sytuacja, jeśli chodzi o plan ogólny zabudowy w jego gminie – czy jest, czy też jeszcze nie – może to sprawdzić na aktualizowanej na bieżąco mapie na tej stronie. Mateusz Stawczyk sprawdził sytuację we wszystkich 2479 gminach, analizując zapisy w Biuletynie Informacji Publicznej każdej gminy albo w dzienniku urzędowym województwa. Portal RynekPierwotny.pl niedawno przygotował analizę wpływu nowych regulacji na wartość ziemi.

„Przez lata część wartości działek opierała się na założeniu, że skoro w sąsiedztwie powstawała zabudowa, to kolejne tereny również będzie można uruchomić na podstawie „wuzetki”, czyli wydaniu warunków zabudowy dla danego kawałka ziemi. Jeżeli gmina nie stworzy w planie ogólnym podstaw dla funkcji mieszkaniowej danej ziemi albo nie obejmie danego terenu planem uzupełnienia zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę będzie trudne lub niemożliwe. To nie musi oznaczać natychmiastowego spadku cen wszystkich gruntów, ale może zmienić sposób ich wyceny. Najbardziej narażone na spadek wartości są działki kupowane „na przyszłość”, bez planu miejscowego, bez prawomocnej „wuzetki” i bez pewności, że znajdą się w odpowiedniej strefie planu ogólnego zabudowy w gminie”

– pisze RynekPierwotny.pl. Czy to całe zamieszanie dotyczące jednej z najmniej ryzykownych inwestycji ma jakiś sens? Chyba na rynku ziemi dzieje się to, co stanie się w przyszłości na rynku mieszkaniowym. Regulacje – choć przygotowane po to, żeby miasta się nie „rozlewały” w niekontrolowany sposób, a nie żeby ukrócić spekulację – powodują, że kupowanie „na zapas” ziemi w celu innym niż uprawianie jej, przestaje mieć aż taki sens.

Koniec kupowania „na zapas”. Teraz ziemia, a potem mieszkania?

Ziemi, której będzie można użyć do budowy mieszkań czy domów będzie mniej. Tam, gdzie budynków jest już dużo w relacji do liczby mieszkańców – gmina nie będzie mogła w planie ogólnym wyznaczyć nowych połaci ziemi na budowę. A więc „wolna” ziemia z możliwością zabudowy będzie droższa. Z punktu widzenia społecznego ma to sens, bo mniej będziemy płacili w podatkach za chaos planistyczny (czyli np. nie będzie trzeba doprowadzać dróg i linii autobusowych do osiedli położonych w polu tylko dlatego, że jakiś urzędnik pozwolił na tym polu zbudować osiedle).

Ale z punktu widzenia inwestowania w ziemię to oznacza więcej ryzyka. Patrząc przez pryzmat cen nieruchomości – mieszkania mogą być droższe (ziemia to 15-20% ceny nieruchomości). Spodziewam się prób wprowadzenia podobnych regulacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych (zmniejszających sens kupowania mieszkań bez intencji ich wynajmowania ani mieszkania w nich, czyli po prostu „na zapas”). Jak oceniacie zmiany dotyczące inwestowania w ziemi? Dajcie znać w komentarzach!

CZYTAJ TEŻ:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

ZOBACZ NASZE ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtube. Co wtorek „Magazyn Subiektywnie o Finansach”, a poza tym rozmowy z ciekawymi ludźmi o pieniądzach, wideokomentarze i felietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube. A co ostatnio ukazało się w subiektywnym kanale na Youtube?