Widmo bezrobocia zagląda w oczy nie tylko kredytobiorcom. Jak pomagać milionom Polaków, którzy wynajmują lub najmują mieszkania?

Rządowa tarcza antykryzysowa właściwie pomija kryzys, w jakim za chwilę może wpaść blisko 3 mln wynajmujących i najmujących mieszkania. Co powinien zrobić właściciel mieszkania, jeśli najemca straci pracę albo spadną jego dochody? W jaki sposób mogłoby pomóc państwo?

Od „zawsze” trwa dyskusja na temat tego, co lepsze: zakup mieszkania na kredyt czy najem. Wybierając pierwszą opcję wraz ze spłatą kolejnej raty przybliżamy się do bycia właścicielem lokalu. Właściwie kredytobiorca może powiedzieć, że mieszka u siebie, tyle że zamiast płacić właścicielowi mieszkania, płaci raty bankowi. Przewagę jednej opcji nad drugą można rozpatrywać pod kątem ekonomicznej opłacalności, czyli ile kosztuje mnie kredyt, a ile czynsz.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Najem mieszkania może być wyborem. Część osób nie zdecydowała jeszcze, gdzie chce zapuścić korzenie. To opcja dla migrantów zarobkowych czy studentów. Najem bywa też koniecznością, bo nie wszystkich po prostu stać na zaciągnięcie kredytu. Trzeba pamiętać, że nawet jeśli mamy zdolność kredytową, to banki wymagają wkładu własnego.

W czasach pandemii, spodziewanego silnego tąpnięcia gospodarki i wzrostu bezrobocia, zwolennikom zaciągania kredytów hipotecznych przybył nowy argument. Ktoś przynajmniej zauważył problemy, z jakimi za chwilę mogą zetknąć się tysiące kredytobiorców.

Banki podłączyły się do rządowej tarczy antykryzysowej, oferując klientom możliwość odroczenia na kilka miesięcy rat kredytowych. Wielokrotnie mogliście przeczytać w „Subiektywnie…”, że to działania pozornie chroniące kredytobiorców. Raty co prawda odroczymy i zyskujemy chwilę oddechu, ale w efekcie kredyt będzie droższy niż w opcji bez wakacji kredytowych. Czyli mamy doraźną pomoc, ale nie za darmo.

Kredytobiorcom państwo może też ulżyć obniżając stopy procentowe, przez co spadnie nieco miesięczne obciążenie ratą kredytową. Oczywiście, to tylko przywilej spłacających kredyty złotowe. Ponadto są efekty uboczne. Drukowanie przez bank centralny nowych miliardów już osłabia naszą walutę, co dobija walutowych kredytobiorców.

Jest też inna forma wsparcia pomocy kredytobiorcom – specjalny fundusz, w ramach którego kredytobiorca, który straci pracę lub zaliczy mocny zjazd zarobków, może poprosić o dopłaty do raty. To o niebo lepsza forma wsparcia niż wakacje kredytowe.

Dziwię się, że rząd i banki o tym głośno nie trąbią. A może to sprytny plan chciwych bankierów? Najpierw wcisną nam trzy lub sześć miesięcy wakacji kredytowych, za które będziemy musieli zapłacić. Ale co później? Po „wakacjach” problem bezrobocia raczej będzie się nasilał, niż osłabiał. I dopiero wtedy zaoferują nam porządne rozwiązanie w postaci Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Przeczytaj też: Klienci do bankowców: za takie wakacje kredytowe to my dziękujemy! „Pomoc” za 34.000 zł, brak pomocy, bo „rata była za duża” i inne absurdy

Przeczytaj też: Koronawirus zniszczył twoje dochody i nie masz z czego spłacać kredytu? Wakacje kredytowe dostępne nie dla wszystkich. Komu bank nie odroczy spłaty?

Wyrzucenie najemcy to nie rozwiązanie

Rozwiązania dla kredytobiorców jakie są, każdy widzi, ale przynajmniej jakieś są. Tymczasem nikt nie zająknął się w sprawie pomocy dla najemców mieszkań i ich właścicieli.

W przypadku kryzysu, który może dopaść kredytobiorców, z góry można wskazać wygranego. Jeżeli różne formy pomocy się nie sprawdzą, a kredytobiorcy przestaną spłacać kredyt, kredytowane mieszkanie może przejąć bank.

W przypadku rynku najmu sytuacja jest bardziej skomplikowana. Jeśli najemca straci pracę, to nie będzie miał z czego zapłacić właścicielowi. Co ten zrobi? Może wyrzucić go z mieszkania, ale co później? Gdy gospodarka działa „normalnie”, może poszukać sobie innego najemcy. Ale teraz nie może to być takie łatwe.

——————————————————

POSŁUCHAJ ROZMOWY Z KAROLEM WÓJCICKIM W CYKLU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

Kliknij baner powyżej lub wejdź w ten link i posłuchaj!

——————————————————

Mieszkałem przez kilka lat na warszawskim Żoliborzu. Mieszkanie obok wynajęły dwie dziewczyny, które nie miały dobrych doświadczeń z właścicielami. Kontrole „stanu lokalu” pod pretekstem odebrania poczty – w czasie gdy sąsiadek nie było w domu – były na porządku „miesięcznym”, jeśli nie „tygodniowym”.

W pewnym momencie właściciele uparli się na podwyżkę czynszu o 100 zł. Dziewczyny powiedziały „nie” i się wyprowadziły. Właściciele szukali nowych najemców. Pytali mnie nawet, czy znam kogoś, kto mógłby być zainteresowany. Mieszkanie stało puste prawie rok, a przecież brak lokatora oznacza koszty. Czynsz do spółdzielni nadal trzeba płacić. Chciwość i „upierdliwość” się zemściła. Zamiast liczyć zyski, właściciele musieli miesiącami dopłacać do pustego mieszkania.

Przeczytaj też: Czy koronawirus zainfekuje ceny mieszkań? Co robić, gdy myślisz o zakupie lub wynajmie mieszkania? Sprawdzamy!

Przeczytaj też: Ile można zarobić na wynajmowaniu mieszkania turystom na doby? Sprawdzamy opłacalność i… podliczamy nadchodzące zmiany

Kryzys na rynku najmu już puka do naszych drzwi

Ta sytuacja miała miejsce w normalnych, a nie kryzysowych czasach. A tymczasem z danych zebranych przez Jarosława Sadowskiego z Expandera i firmę Rentier.io, wynika, że na rynek najmu już naciągnął kryzys. Jeśli sytuacja na rynku pracy zacznie się pogarszać, spadnie popyt na mieszkania na wynajem, a w ślad za tym stawki najmu.

„Najmującymi są przede wszystkim trzy grupy osób – młodzi Polacy, imigranci i turyści. Młodzi i imigranci, jeśli strącą pracę i nie będą mogli znaleźć nowej, to wrócą do rodzinnego domu i tym samym zmniejszą popyt na najem. Im większa będzie skala bezrobocia, tym większy będzie wpływ na rynek. Ci, którzy nie wyjadą, np. studenci, w kryzysie mogą dysponować mniejszym budżetem i wybierać tańsze oferty. W przypadku najmu długoterminowego istnieje więc ryzyko znaczonego spadku popytu. Jeśli faktycznie do tego dojdzie, to część właścicieli nie znajdzie chętnych do najmu i będzie zmuszona sprzedać swoje lokale. Część będzie musiała natomiast obniżyć stawki”

– piszą autorzy raportu. Ich zdaniem w stosunkowo dobrej sytuacji mogą być osoby wynajmujące lokale krótkoterminowo w celach turystycznych. Wzrost bezrobocia może bowiem sprawić, że zrezygnujemy z wyjazdów weekendowych czy wakacyjnych. To zła wiadomość. Dobra jest taka, że z obawy przed zarażeniem, możemy mieć większą awersję do latania za granicę samolotami i częściej decydować się będziemy na wypoczynek w kraju i korzystanie z lokali wynajmowanych krótkoterminowo.

Stawki czynszu już zaczęły spadać

Autorzy raportu podkreślają, że w ostatnich latach obserwowaliśmy trend wzrostu stawek najmu. Ale od czasu eksplozji epidemii „złota era” dla wynajmujących chyba się skończyła. W marcu, w porównaniu z lutym, przeciętne ceny najmu mieszkań nagle spadły aż w 7 z 15 analizowanych miast. Na razie obniżki są niewielkie, sięgają 1-2%. Wyjątkiem jest Sosnowiec, gdzie koszty najmu spadły aż o 7%. Ale są też miasta, gdzie średnie ceny najmu wzrosły, np. w Toruniu aż o 9%.

W najgorszej sytuacji – jak podkreśla Jarosław Sadowski – są osoby, które kupiły mieszkania na kredyt z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Teraz te lokale w oczekiwaniu na sezon wakacyjny stoją puste.

„Zwykle te osoby korzystają z wakacji kredytowych, ale zawieszone raty i tak trzeba będzie spłacić w przyszłości i to z dodatkowymi odsetkami. Jeśli latem popyt na krótkoterminowy najem nie wróci, to część z nich będzie zmuszona sprzedać lokal lub poszukać najemców długoterminowych, o których nie będzie łatwo”

– dodaje Sadowski. Jego zdaniem, nie należy się jednak spodziewać panicznej wyprzedaży mieszkań, bo w ostatnich latach spora część mieszkań kupowana była przez inwestorów w głównej mierze za gotówkę. Nie mają więc noża na gardle w postaci kredytu hipotecznego.

Przeczytaj też: Z powodu nadciągającego kryzysu banki przykręcają kurek z kredytami. Idzie złota era dla chwilówek? Na razie firmy pożyczkowe… masowo zawieszają działalność

Przeczytaj też: Zakaz handlu w niedzielę: w dobie kryzysu musi zostać zlikwidowany albo zlikwidowane zostaną galerie. Co liczby mówią o skutkach niedziel niehandlowych?

Miliard złotych na rynku najmu

W Polsce blisko 4 mln osób spłaca kredyt hipoteczny. A ilu jest wynajmujących i najemców? Tu precyzyjnych danych nie znajdziemy choćby z uwagi na szarą strefę. Sporo umów podpisywanych jest po prostu „na gębę”. Z danych Stowarzyszenia Mieszkanicznik (które z kolei opiera się na danych resortu finansów) wynika, że ponad 700.000 osób płaci podatki z tytułu wynajmu mieszkania (najpopularniejszą formą jest ryczałt, którego stawka obecnie wynosi 12,5%).

—————————————-

POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

Kliknij tutaj i słuchaj

—————————————-

Ile osób jest po drugiej stronie, a więc najmujących mieszkania? Myślę, że co najmniej drugie tyle. Sporą grupę stanowią ludzie młodzi i imigranci zarobkowi, którzy często wynajmują jedno mieszkanie w kilka osób. W sumie kryzys, w jakim może pogrąży się rynek najmu, może w mniejszym lub większym stopniu dotknąć nawet 3 mln osób.

Zakładając, że średni rynkowy koszt najmu to 1500-2000 zł, miesięczna wartość tego rynku oscyluje wokół 1-1,4 mld zł. W wyniku kryzysu przepływ pieniędzy o takiej wartości może zostać zaburzony.

Przeczytaj też: Płacą sporo na lokatach, ale jeśli chcesz się dostać do swoich pieniędzy, to je… blokują. Rzecznik Finansowy: „to złamanie prawa bankowego i nie tylko”

Przeczytaj też: Koronawirus psuje szyki narzeczonym i może dobić branżę weselną. Co robić, żeby ocalić i przyjęcie, i branżę? Mam pewien pomysł

Jak wspierać wynajmujących i najemców?

Tarcza antykryzysowa przewiduje pomoc dla tej grupy tylko w niewielkim stopniu. Z doraźnej pomocy w formie wakacji kredytowych mogą liczyć wynajmujący, którzy kupili mieszkania na kredyt. Do dyspozycji jest też wspomniany Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, w ramach którego osoby bezrobotne lub ci, których raty kredytowe pochłaniają powyżej 50% dochodów, mogą liczyć na dopłatę do raty w wysokości do 2000 zł miesięcznie.

Wsparcie udzielane jest na maksymalnie trzy lata (kończy się, gdy beneficjent programu znajdzie pracę lub zacznie zarabiać więcej). Kredyt trzeba zacząć spłacać po dwóch latach od momentu wypłaty ostatniej raty wsparcia, ale są one rozkładane na 144 nieoprocentowane raty. Jeśli terminowo spłacimy 100 rat, to reszta jest umarzana.

Najemcy, którzy stracą pracę lub ich pensja zostanie obcięta, nie mogą liczyć obecnie na żadną realną pomoc, bo zasiłek dla bezrobotnych może wystarczy, żeby nie umrzeć z głodu. Pewnym ratunkiem (przy założeniu, że mamy pracę) może być znalezienie tańszego mieszkania, albo wynajęcie go z inną osobą. Czynsz spadnie o połowę.

Ale tu problemem może być konstrukcja umowy. Przez sporą część mojego dorosłego życia wynajmowałem mieszkania. Kiedyś upolowałem fajne mieszkanie, ale zniechęciły mnie zapisy w umowie. Właściciel chciał podpisać umowę na co najmniej rok. Ale gdybym chciał zrezygnować np. po pół roku, umowa przewidywała, że musiałbym zapłacić za pozostałe pół roku. Nie dałem się złapać w taką pułapkę. Zawsze stawiałem warunek: umowa na rok, ale z możliwością miesięcznego wypowiedzenia. I o dziwo, wynajmujący się na to godzili.

Przeczytaj też: Już wiemy, że bankowa „tarcza antykryzysowa” nie powaliła atrakcyjnością. Ubezpieczyciele ogłosili właśnie swoją. Co oferują klientom w tarapatach?

Przeczytaj też: Tarcza Antykryzysowa nie daje rady. Na lepszą w budżecie nie ma kasy. Ale jest wyjście awaryjne: ile pieniędzy bezpiecznie moglibyśmy pożyczyć na tarczę „na wypasie”?

Państwo mogłoby „pomóc” odgórnie uelastycznić tego typu umowy, podobnie jak interweniowało w sprawie czynszów w galeriach handlowych. Chodzi o zamrożenie czynszu na czas epidemii. Inną formą wsparcia od państwa mogłoby być zwolnienie właścicieli (na czas epidemii) z podatku od najmu. Taka ulga przysługiwałaby tym, którzy obniżyliby czynsz najemcom dotkniętych kryzysem, np. utratą pracy czy części dochodów.

———————

Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na newsletter i bądźmy w kontakcie!

———————

Wszystkich uratuje tylko zdrowy rozsądek

Myślę jednak, że w rozwiązaniu problemu na rynku najmu nic nie zastąpi zdrowego rozsądku i chęci dogadania się stron. Jeśli najemca straci pracę, albo dość istotnie spadną jego dochody, powinien z właścicielem mieszkania zasiąść do „okrągłego stołu” i szukać złotego środka. W zależności od rodzaju i skali problemu, można np. czasowo obniżyć czynsz, albo umówić się tak, że najemca płaci tylko tyle, żeby wynajmujący wyszedł na zero (np. płacił tylko czynsz należny spółdzielni mieszkaniowej za utrzymanie nieruchomości). Dla wynajmującego lepsze to, niż pozostanie z pustym mieszkaniem obciążonym stałymi kosztami i bez perspektyw na znalezienie nowego najemcy.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik rekomenduje swoim członkom (wynajmującym) inne rozwiązania warte rozważenia. Np. „wakacje czynszowe”, na wzór bankowych „wakacji kredytowych”. Strony umawiają się, że na czas, gdy najemca nie ma pracy, czynsz spada, a zamrożoną kwotę spłacać będzie później w ratach. Ja bym dodał do tego opcję częściowego umorzenia długu. Innym rozwiązaniem może być wykorzystanie na poczet czynszu części wpłaconej kaucji.

Przeczytaj też: Dla wielu firm praca zdalna to dziś konieczność. Ale home office może przynieść oszczędności. Ile pieniędzy zostaje w kasie? Policzyli!

Przeczytaj też: Banki przygotowują się na falę niewypłacalności ludzi i firm? „Wprowadzamy ograniczenia” – informuje bank pośredników. Kto nie dostanie kredytu?

Obie strony muszą mieć świadomość, że jadą na tym samym wózku. Nie powinno się myśleć w kategoriach, co zrobić, żeby z tego kryzysu wyjść zwycięsko. Słyszałem, że najemcy już szantażują właścicieli, żądając obniżki czynszu powołując się na kryzys, choć pracy nie stracili. Chodzi o to, żeby obie strony wyszły z tego kryzysu jak najmniej poobijane.

Co o tym sądzicie? Macie inne pomysły na złagodzenie skutków kryzysu na rynku najmu? Zapraszam do dyskusji.

————————————————–

EKIPA SAMCIKA DZIĘKUJE ZA WASZ CZAS I ZAUFANIE! Na początku kwietnia po raz pierwszy w historii blogoserwisu „Subiektywnie o finansach” liczba czytelników w skali miesiąca przekroczyła okrągły milion osób. Mamy świadomość, że Wasz czas jest cenny i że rywalizujemy o każdą minutę z Waszymi rodzinami, z Netfliksem, a czasem i z „Wiadomościami TVP” :-)). Dziękujemy za to, że coraz częściej wybieracie właśnie nas. Staramy się dostarczyć Wam najlepszy możliwy kontent, najsolidniejszy w całym polskim ekonomicznym internecie. Co nowego na „Subiektywnie o finansach”: zobaczcie w tekście, który jest pod tym linkiem.

————————————————–