10 kwietnia 2023

O ile tak naprawdę… potaniały mieszkania? Ile deweloperzy zarabiają na każdym metrze? Czy wynajmowanie w ogóle się opłaca? Tak inflacja „ugryzła” rynek nieruchomości

O ile tak naprawdę… potaniały mieszkania? Ile deweloperzy zarabiają na każdym metrze? Czy wynajmowanie w ogóle się opłaca? Tak inflacja „ugryzła” rynek nieruchomości

O ile tak naprawdę… potaniały mieszkania? Ile deweloperzy zarabiają na każdym metrze mieszkania? Co się bardziej opłaca: mieć kredyt na mieszkanie czy płacić za wynajem takiego samego? Na które mieszkania trzeba wyłożyć więcej pieniędzy: nowe czy używane? Oto garść danych z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego

Narodowy Bank Polski z dużym – jak zwykle – opóźnieniem podsumował 2022 r. na rynku nieruchomości. Nie znajdziemy w jego najnowszym raporcie najświeższych danych ani bieżących prognoz, ale jest kilka ciekawych spostrzeżeń na temat opłacalności inwestowania w mieszkania, kosztów najmu i kredytów hipotecznych czy realnych kosztów budowy. Przespacerowałem się po tym dokumencie i chciałbym Wam zaprezentować kilka najciekawszych ilustracji wraz z krótkim komentarzem.

Zobacz również:

Mieszkania podrożały czy… potaniały?

Po pierwsze: realne ceny mieszkań mocno spadły. „Koszty rosną, produkcja spada, taniej nie będzie” – to był kluczowy przekaz firm deweloperskich w zeszłym roku. Z ogłoszeń zniknęły ceny, pojawiły się nowe możliwości zniżek, ale oficjalnie ceny szły w górę. Zaś prawda jest taka, że realnie mieszkania potaniały.

Poniżej tabelka, w której zaznaczyłem kluczowe liczby. Dane w procentach oznaczają realną – po uwzględnieniu inflacji – zmianę ceny mieszkań w skali roku. Kolumna RPT to rynek pierwotny, kolumna RWT to rynek wtórny. Jak widzicie, w zależności od tego jaką liczbę miast weźmiemy do kalkulacji, zobaczymy spadek realnych cen na rynku pierwotnym o 3-6%, zaś na rynku wtórnym o 5-13%. To sporo.

O ile potaniały mieszkania w 2022 r. w ujęciu realnym (źródło wykresu: NBP)
O ile potaniały mieszkania w 2022 r. w ujęciu realnym (źródło wykresu: NBP)

Jak będzie w tym roku – zobaczymy. Raczej trudno będzie uniknąć realnego wzrostu cen mieszkań, bo z jednej strony obowiązują wakacje kredytowe (a więc na rynek nie trafiają mieszkania tych, których nie stać na płacenie rat), a z drugiej strony rząd szykuje się do odpalenia programu tanich kredytów.

Czytaj też: Krach i załamanie na rynku domów? Niektórzy mówią, że tutaj najłatwiej dziś o okazję cenową. A jakie są fakty? Czy domy tanieją dużo szybciej niż mieszkania?

Mieszkania potaniały realnie, ale nominalne ceny szły w górę (źródło wykresu: NBP)
Mieszkania potaniały realnie, ale nominalne ceny szły w górę (źródło wykresu: NBP)

Wysokie stopy procentowe „zabijają” ideę kupowania na własność?

Po drugie: najem drożeje, ale jest tańszy niż kredyt. Dopóki mamy wysokie stopy procentowe i odsetki od kredytów sięgające 8-9% w skali roku, rata kredytowa za mieszkanie jest statystycznie znacznie wyższa od czynszu najmu analogicznego mieszkania. To sytuacja, która w Polsce ostatni raz miała miejsce 10 lat temu – wtedy tylko przez chwilę, a teraz prawdopodobnie na dłużej (chyba że spadną stopy procentowe albo ktoś załapie się na tańszy kredyt z rządowego programu).

Kredyt czy najem? Rata kontra czynsz (źródło wykresu: NBP)
Kredyt czy najem? Rata kontra czynsz (źródło wykresu: NBP)

Różnica między ratą kredytu a czynszem może sięgać nawet 20% – taka sytuacja ma miejsce np. w Warszawie, gdzie czynsze poszły w górę słabiej niż koszt pieniądza pomnożony przez wyższe ceny metra kwadratowego mieszkania. Czy wrócimy do sytuacji, w której kredyt znów będzie się bardziej opłacał, a wynajem będzie dotyczył w większym stopniu tych, którzy mają zamkniętą drogę do kredytu (niski dochód, spaprana historia kredytowa, obce obywatelstwo)? Niekoniecznie.

Koszt pieniądza może pozostać wysoki, a w tej sytuacji każdy wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania automatycznie przekłada się na wyższą ratę. Na rynku najmu czynsze nie zależą bezpośrednio od ceny pieniądza, więc mogą rosnąć wolniej (zwłaszcza dla mniejszych mieszkań).

Czytaj też: Rozgrzany do czerwoności rynek najmu i spadek zakupów mieszkań na wynajem. Sprzeczność czy żelazna logika? Kto popełnia błąd?

Czytaj też: Rząd chce obłożyć podatkiem zakupy mieszkań na wynajem. Jesteśmy u progu wielkiej zmiany na rynku nieruchomości?

Zmiana wysokości czynszu za m2 (źródło danych: NBP)
Zmiana wysokości czynszu za m2 (źródło danych: NBP)

Po trzecie: wynajmowanie mieszkania przestało być złotym interesem. Czasy, w których rentowność najmu wynosiła 7% w skali roku, zaś oprocentowanie depozytu bankowego to było 2-3%, na jakiś czas minęły. Przy wysokiej cenie pieniądza bardzo trudno wyjść na swoje, inwestując w mieszkanie na wynajem z użyciem kredytu (porównanie czynszu najmu z ratą przeciętnego kredytu – zielona linia, czyli 4% w plecy).

Tanieją mieszkania? Opłacalność najmu też spada (źródło danych: NBP)
Tanieją mieszkania? Opłacalność najmu też spada (źródło danych: NBP)

Posiadając nieruchomość zakupioną za własne pieniądze i wynajmując ją, można było w 2022 r. zarobić więcej niż na bankowym depozycie (różnica wynosiła 5%, niebieska linia na wykresie), ale już gorzej niż inwestując w 10-letnie skarbowe obligacje antyinflacyjne (2% różnicy w zyskach na korzyść obligacji, a do tego większa płynność, brak ryzyka niewypłacalności kontrahenta oraz kosztów utrzymania nieruchomości).

Jeśli ktoś kilka lat temu zainwestował w obligacje antyinflacyjne, to ominęła go nieruchomościowa hossa (pewnie miałby dziś o 20-25% więcej pieniędzy), ale w ostatnim roku zgarnął pewnie blisko 10% odsetek, a w tym zgarnie kilkanaście procent. W tym czasie ceny mieszkań zostały w tyle, więc rentowność tych dwóch inwestycji w horyzoncie kilkuletnim może się nawet wyrówna.

Dopóki koszt pieniądza pozostanie wysoki, inwestycyjna atrakcyjność nieruchomości może się obniżyć – nie dlatego że mieszkania nie będą drożały, ale po prostu czynsze nie będą rosły. Po prostu inne inwestycje (np. obligacje czy nawet depozyty bankowe) mogą dawać lepszy albo porównywalny zwrot przy niższym ryzyku i wyższej płynności.

Deweloperzy zgarniają marżę i… żyłują ceny

Po czwarte: ceny mieszkań na rynku pierwotnym wyższe niż na wtórnym. W mniejszych miastach – gdzie standard używanych mieszkań i znaczenie „mieszkania w centrum” są na niższym poziomie niż w Warszawie – to sytuacja normalna. Lokalizacja nie ma aż tak dużego znaczenia, a nowe mieszkanie ma przewidywalny, wysoki standard. Ale w Warszawie długo mieszkania „z drugiej ręki” były droższe niż nowe. Tutaj centrum to centrum – niższe koszty dojazdów, wysoka jakość życia (dostęp do infrastruktury miejskiej). To się ceni.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym - porównanie (dane: NBP)
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym – porównanie (dane: NBP)

Ale nawet w Warszawie ceny nowych mieszkań, choć często budowanych w gorszych lokalizacjach, wyprzedziły statystycznie ceny mieszkań używanych. Może ma to związek z kosztami budowy (o tym za chwilę), a może też z mniejszą opłacalnością najmu i wojną. To argumenty, które mogą skłaniać ludzi do zamiany nieruchomości na płynną gotówkę.

Czytaj też: Dlaczego mieszkania z drugiej ręki drożeją znacznie wolniej niż „nówki-sztuki” prosto od deweloperów? Trzy hipotezy mogące wyjaśnić ten paradoks

Po piąte: deweloperzy mają wciąż spore marże. Poniższy wykres pokazuje, jak wyglądała w zeszłym roku struktura ceny sprzedawanego statystycznego mieszkania. Pierwsze dwa słupki na dole to koszt zakupu ziemi i zagospodarowania terenu oraz wykonania projektu osiedla. Żółty słupek w środku to koszty budowy. Malutkie dwa – jasnoniebieski i różowy – to koszt kredytu zaciągniętego przez dewelopera na budowę oraz zarządzania nieruchomością. A fioletowy wykres na samej górze to marża.

Składniki ceny metra nieruchomości (źródło: NBP)
Składniki ceny metra nieruchomości (źródło: NBP)

Jak widzicie, marża to wciąż solidne 3000 zł na każdym metrze na rynku warszawskim. I niewiele mniejsza kwota na rynku krakowskim. W raporcie NBP (jest dostępny na stronach banku centralnego) jest dużo więcej takich wykresów, dla każdego z dużych miast z osobna. Ale są podobne. 30% ceny mieszkania, czyli jakieś 10% rocznie (bo takie projekty trwają zwykle trzy lata).

Ani dużo, ani mało. Aczkolwiek gdybyśmy byli w stanie jeszcze przez rok-dwa ścisnąć deweloperów za cojones (gdyby popyt był mały), to może by te marże obniżyli. Idzie jednak rząd z tanimi kredytami i chyba trzeba o tym zapomnieć.

Potaniały mieszkania? A za dwa lata nieruchomościowy koniec świata?

Po szóste: za dwa lata niewykluczony kolejny szczyt cen nieruchomości. Rząd pompuje popyt na mieszkania, ale dopóki stopy procentowe nie spadną (a się na to nie zanosi), dopóty popyt na mieszkania nie wystrzeli pod sufit. Natomiast wygląda na to, że za dwa lata spadnie drastycznie liczba oddawanych do użytku nowych mieszkań. To żaden news, deweloperzy informują o zatrzymywaniu inwestycji już od wielu miesięcy.

(Realnie) potaniały mieszkania? Deweloperzy mniej budują (źródło: NBP)
(Realnie) potaniały mieszkania? Deweloperzy mniej budują (źródło: NBP)

Gdyby się okazało, że rząd i NBP jednak ogarnęli inflację – co może się stać właśnie w horyzoncie jakichś dwóch lat – i gdybyśmy jednocześnie uniknęli głębokiego kryzysu (bezrobocie, spadek realnych wynagrodzeń itp.), to mała podaż nowych mieszkań zapewne spotka się ze wzrostem popytu z powodu obniżenia ceny pieniądza. Wtedy może być wyjątkowo dobry moment, żeby sprzedać mieszkanie. Wtedy możemy mieć klasyczną bańkę nieruchomościową. Pewnie krótką, ale gwałtowną.

W takim scenariuszu oczywiście rentowność inwestycji w nieruchomość (niezależnie, czy pod wynajem czy „na pusto”) znów by poszybowała do poziomów wyższych niż dochód z obligacji czy depozytów bankowych. Czy kredyt znów stałby się bardziej opłacalny niż najem – tego nie jestem pewny, bo to zależy od dłuższych trendów. Ale zapewne ceny nowych mieszkań wciąż szłyby w górę szybciej niż tych z drugiej ręki (pchając w górę te ostatnie).

Ceny nieruchomości zależą od dwóch rzeczy: ceny pieniądza oraz realnych wynagrodzeń. Scenariusz, który opisałem powyżej, w połączeniu z mniejszą „produkcją” mieszkań, to byłaby największa możliwa mieszanka wybuchowa na rynku mieszkaniowym. Nie wiemy, czy się zrealizuje, to zależy od tego, czy inflacja spadnie do poziomów niższych niż 8-10% w skali roku.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 130 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS)Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), na YouTube (tutaj kanał „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”).

————

OGLĄDAJ EKIPĘ SAMCIKA W YOUTUBE:

„Subiektywnie o Finansach” jest też w wersji wideo. Na naszym kanale znajdziesz wideofelietony, poradniki, a także zapisy podcastów (jeśli wolisz słuchać je za pośrednictwem Youtube). Subskrybuj nasz kanał pod tym linkiem.

zdjęcie tytułowe: Jarmoluk/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
107 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Obserwator
1 rok temu

Jest drogo. Cena mkw o 20-30% w górę przez ostatnie dwa lata. Wynagrodzenia nie nadążają za cenami, stąd załamanie popytu. Ludzie by kupili, ale nie w tych cenach. Ale jest szansa, że budowlańcy zejdą z wysokich oczekiwań na rzecz bardziej realnych stawek, bliższych przeciętnemu zjadaczowi chleba. Planuję budowę i osobiście nie mam zamiaru przepłacać, więc mnóstwo prac wykonam samemu. Może dłużej, może nieco gorzej (choć jak pokazuje m.in. Usterka – niekoniecznie), ale przynajmniej z korzyścią dla kondycji i portfela. Coraz więcej młodych idzie tą samą drogą, bo co innego mają zrobić? Oddać swoją półroczną pensję, na miesiąc pracy Pana kafelkarza?… Czytaj więcej »

Obserwator
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Ale co wówczas z kafelkarzami? Trzeba będzie jakiś program, kafelkarz plus uruchomić… 😉

Lechu
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Przepraszam,że się wtrącam,ale to nieprawda. Pomijając idiotyzm wskaźnika PKB i nieuzytecznosc dzisiejszych filozofów,pozwolę sobie przypomnieć,że dawni filozofowie byli muzykami,chemikami,matematykami i fizykami i popychali społeczeństwa i cywilizacje ku rozwojowi. Tak wiec-mniej bezuzytecznych filozofów,więcej użytecznych naukowców i uzytecznych innych zawodów. Myślenie o własnym narodzie i społeczeństwie jako cywilizacji tylko wyłącznie robotników jest niebezpieczne i prosi sie o problemy. Historycznie przełomy technologiczne pozwalały wygrywać wojny. A z bliższych przykładów-póki USA rozumiało,że jeden specjalista wykonujacy swoją pracę dobrze i zlecający(za pieniadze) inne roboty innym specjalistom,to gospodarka rosła. I USA było potęga ekonomiczną. To się rozumiało bez takich dziwnych sztucznych wskaźników jak PKB. Przepraszam,jeśli kogoś… Czytaj więcej »

Piotr Węglarz
1 rok temu
Reply to  Lechu

Czyżby Usa już upadły?

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Piotr Węglarz

Cholera z nimi wie… Biden chciał wdrażać wielki program odbudowy infrastruktury, ale mu nie wyszło. Plany te nie nabrały impetu nawet jak zawalił się most w mieście, którym miał wizytować… https://tvn24.pl/swiat/usa-zawalil-sie-most-w-pittsburghu-przed-wizyta-joe-bidena-prezydent-obiecuje-wsparcie-infrastruktury-5577387

A po stronie militarnej jest jeszcze śmieszniej: Jeśli drze się łacha z II armii świata, bo utknęła w Bachmucie to co mówić o I, która dała się zamknąć na lotnisku w Kabulu, a ostatnio dała dyla z Sudanu?

Last edited 11 miesięcy temu by jsc
Kamil
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Może by zaczął Pan od siebie – mniej bezużytecznych analiz, które niczego nie przewidują, a może więcej realnej pracy, która, jak sam Pan napisał, daje wzrost PKB.

Proponuję zacząć od siebie.

Skalniak
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Niestety, to trochę za mało.

Mam zawód techniczny chociaż kończyłem studia filologiczne. Moja płaca (IT) plasuje się w top kilka % zarabiających w kraju. Moja zdolność kredytowa (375 – 400 k) wystarczy na 40m2 w nowym budownictwie, pech chciał że mam żonę i dziecko. Także pana porada to takie trochę „zmień pracę weź kredyt”.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Hmmm…. w UK jakoś nie było wielkich stóp procentowych, a i tak wyganiało ludzi z Londynu na jakieś chore odległości… jak dobrze pamiętam to BMemy podawały, że i 100 km.

Autor
1 rok temu
Reply to  Obserwator

Samochód tez drogi, idąc tym rozumowaniem muszę sam go złożyć.

Gaweł
1 rok temu
Reply to  Autor

Zły tok rozumowania, komponenty do budowy samochodu nie są dostępne w normalnych cenach dla konsumenta. Do wykończenia łazienki – a owszem.

TomR
1 rok temu
Reply to  Autor

Samochód jest opcjonalny, miejsce do zamieszkania trzeba mieć.

KRIS
1 rok temu

To przewidywanie przyszłości jest obarczone znacznym ryzykiem, nie wiadomo co jeszcze szykują nam obecni rządzący, kto wygra wybory, jakie programy zaproponują. Z jednej strony mieszkań podobno brakuje, z drugiej jest jakaś granica możliwości finansowych przeciętnego Polaka.

Piotr Węglarz
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

I mało płynne.

Mimi
1 rok temu

Przyjmijcie do wiadomości. Nie ma opłacalności najmu ( jeżeli nie posiadacie własnego mieszkania). Zawsze czy drogo czy tanio kredyt zawsze jest opłacalne, bo płacisz na swoje – nie cudze.

Sławek
1 rok temu
Reply to  Mimi

A ja głupi przez tyle lat mieszkałem w wynajmowanych… I dzięki temu zarobiłem na własny dom.

Kropek z CABP
1 rok temu
Reply to  Sławek

O to ciekawe ja jak od kogoś wynajmowałem mieszkanie dawno temu, to nic na tym nie zarobiłem a nawet musiałem sporo wydać…

Sławek
1 rok temu
Reply to  Kropek z CABP

Widocznie słabą pracę miałeś. Ja musiałem być mobilny i dyspozycyjny. I za tym szły pieniądze. Więc wynajmowałem.

Sbsj
1 rok temu
Reply to  Mimi

No i się ekonomista znalazł. Jeśli cześć odsetkowa raty jest wyższa niż najem, to nie, kredyt nie jest bardziej opłacalny.

Raider
1 rok temu
Reply to  Mimi

Powiedz to tym ludziom, którzy w 2020 roku wzięli oprocentowanie zmienne żeby „zaoszczędzić” 200-300 złotych na ratę. I jeszcze raty równe, na trzydzieści lat, bo zdolności brak… Albo może weźmy coś z większą historią niż trzy lata. Mam idealny przykład z życia wzięty – on urzędnik, ona nauczycielka. Dwójka dzieci i dwadzieścia lat dziadowania, bo kredyt trzeba spłacać, a zarobki bliskie pensji minimalnej – mieszkanie od rodziców mieli dane za darmo, tylko wystarczyło rachunki płacić, no ale musieli koniecznie „mieć” dom. To znaczy do dziś jest to nadal dom banku i jeszcze kilka lat spłacania miniratki im minie zanim to… Czytaj więcej »

Takitam
1 rok temu
Reply to  Mimi

No chyba że przyjdzie wojna i nagle budzisz się bez mieszkania ani nawet odszkodowania, a za to nadal z kredytem.

TomR
1 rok temu
Reply to  Mimi

Najem jest opłacalny jak się często zmienia miejsce pracy – szuka pracy po całym świecie i często zmienia miejsce pobytu, tam gdzie są lepsze płace w danym momencie.

Marcin
1 rok temu

Największą niewiadomą w inwestowaniu w nieruchomości jest to że rodzi się nas coraz mniej i jaki będzie to miało wpływ na rynek najmu. ( Z całą pewnością fatalny). Z drugiej strony napływ sąsiadów że wschodu ( pytanie bez odpowiedzi czy nie rusza dalej na zachód). .w obniżki przez developerów nie wierzę. gdyż te 10 procent marży rocznie to zysk który jest na tyle istotny że developerzy będą budować. Gdyby to było np. 5 procent rocznie . to właściciele firm developerskich przeznaczali by zyski w obligacje lub giełdę.

Marcin
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Akurat ocieplanie klimatu jest poważnym argumentem( rzadko poruszanym) za utrzymaniem wysokich cen mieszkań. Teoretycznie ludzie z południa Europy powinni kupować nieruchomości w Europie srodkowo- wschodniej . ( Choć nie wiadomo czy akurat w mającej niekorzystną prasę nietolerancjnego kraju – Polsce).

Marcin
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Chyba rzeczywiście to jest właściwa strategia oszczędzania. Do 20 procent wartości portfela.

Maciek
1 rok temu
Reply to  Marcin

Zdecydowanie uwaga na geopolitykę. Nie dlatego, że wiem co się stanie, lecz właśnie dlatego że tego nie wiem. Niewiadome w tym zakresie rozpatruję (defensywnie) na „nie”. Aktualny portfel: 80% poza PL, 20% w PL choć aktualnie mieszkam w PL.

Marcin
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Szalenie interesująca uwaga o postępie technologicznym w budownictwie i o niskiej wartości dzisiaj budowanych budynków za 20 lat. Zdaję się że nikt nie bierze tego pod uwagę a jest to bardzo ważny „czynnik ryzyka” dla inwestycji w nieruchomość. We Wrocławiu zapadła decyzja o wyburzeniu Arkad Wrocławskich . Pamiętam jak jakieś 15 lat temu byłem na otwarciu tej galerii. Było kino „rekiny w akwarium” i inne bajery. Dziś się to już nie opłaca . Trzeba wyburzyć. Stawiać cos nowego. Byłem tam parę dni temu na zdjęciu RTG zęba (jest tam wynajęte pomieszczenie gdzie wykonują taka usługę) i to naprawdę wydawć by… Czytaj więcej »

TomR
1 rok temu
Reply to  Marcin

Teraz wiadomo o niskiej jakości wielu obecnie budowanych budynków. Takie rzeczy jak np. przechodzenie dźwięku od sąsiadów mogą być niezgodne z przyszłymi normami, aż do braku możliwości nawet sprzedanie mieszkania. To dotyczy tylko części mieszkań, ale w momencie podpisania umowy nie wiadomo co się dostanie. Do tego większość nowych mieszkań ma instalacje – w tym hydrauliczne – w podłogach co będzie koszmarem podczas remontów tych instalacji. Albo wymiana rur będzie wiązała się ze zrywaniem podłóg, albo zostawią podłogi jak jest, a nowe rury przeprowadzą górą na wierzchu lub w listwach, przy utracie pewnego procenta możliwych do wykorzystania metrów kwadratowych. Zmniejszenie… Czytaj więcej »

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)pytanie czy np. za 60 lat Trójmiasto nie będzie musiało budować jakichś wałów, żeby ponoszący się poziom wody go nie zalał(…)
Skoro są prognozy, że morze wedrze się wgłab lądu, aż do Malborka to budowa owych wałów może się okazać marnostrastwem pieniędzy.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)Po drugiej stronie jest technologia. Mieszkania teraz się bardzo szybko starzeją technologicznie. Nie wiem jak oszacować wartość domu za 20 lat przez pryzmat tego, że wtedy nowe domy prawdopodobnie będą jedną wielką fotowoltaiką (będą zbudowane ze ścian przetwarzających energię słoneczną). Nie wiadomo czy domu, który dziś wydaje się nowoczesny (może z wyjątkiem pasywnego) nie będzie się wyburzało, bo nie da się go unowocześnić. Wtedy jego wartość za 20 lat będzie wartością ziemi.(…) A z trzeciej strony żal d##ę ściska, gdy się widzi jak w Polsce marnują się zabytki… Pan Redaktor ma taką sytuację nawet blisko… Milanówek się kłania. A chyba… Czytaj więcej »

Last edited 11 miesięcy temu by jsc
jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Faktycznie na Dolnym Śląsku coś drgnęło, ale jednak sposób w jaki Wałbrzych władował się w ten cyrk ze Złotym Pociągiem jednak zastanawia… jednym z atrakcyjności tego regionu jest działalności eksploratorska, a tu taki niesmak.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Marcin

Polska też jest destynacją… zalewową, a dorzuć do tego zaniedbania w zabezpieczeniach antypowodziowych. Najpierw cała para szła w Przekop Mierzei, a teraz po aferze z Złotą Alga to UE nie zaufa nam przez dekadę… conajmniej.

Stef
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

W Kalifornii też mieli susze przez ostatnie 10 lat ale w ty. roku spadła rekordowa ilość śniegu w górach, może uda się zasoby wody uzupełnić.

Muchomor
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Na pewno znajdzie się ktoś, kto powie, że skoro statystycznie jest OK, to nie ma się czym martwić 🙂

Raider
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

W Alicante mieszkanie z basenem kosztuje połowę tego co w Krakowie, czy Gdańsku. Chyba pora na przeprowadzkę. Ciepło, dobre wino, można pożeglować, ludzie uśmiechnięci i nie ma PiSu.

michal
1 rok temu
Reply to  Raider

Pisu nie ma ale przypominam ze do 1975 byla tam faszystowska dyktatura i to nie narzucona z zewnatrz

oxo
1 rok temu
Reply to  Raider

Zapoznaj się z prawem spadkowym w Hiszpanii a potem pisz coś o nieruchomosciach w tym kraju. Tam sie ńawet za 1 euro kupować nie opłaca.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)Rolnicy ostrzegają przed katastrofą w zbiorach – już na początku sezonu!(…)
No to poratujmy ich zbożem z Ukrainy…

Sławek
1 rok temu
Reply to  Marcin

Kilka lat temu czytałem o branży budowlanej (mieszkaniowej) na zachodzie Europy. Tam, w krajach rozwiniętych, developerzy mają marzę na poziomie kilkunastu procent.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Marcin

Ja na miejscu przybyszy z wschodu szedłbym dalej, bo przy naszych władzach to trudno zgadnąć na co się trafi, bo w ciągu ostatniego roku mieliśmy atrakcji co nie miara i bez ręki wroga… a to była Złota Alga w Odrze (co generuje potencjał zadym na Śląsku), a to komendant z granatnikiem, a to zona wokół gazoportu w, a teraz fundują nam cyrk z rakietą z pod Bydgoszcza (czyli terenu z po zasięgu rakiet rosyjskich i kontrakiet ukraińskich).

Ludzie… jeszcze trochę i ta ubiją nam branżę turystyczną!!! Taką psychiatryk nam fundują…

Last edited 11 miesięcy temu by jsc
Robert
1 rok temu

Jeszcze jesienią spodziewałem się, że przyjdzie duży kryzys i mieszkania zaliczą większe nominalne spadki, może nawet do 20% w perspektywie 2 lat. Ale póki co gospodarczo aż takiej tragedii nie ma, a politycy prześcigają się w propozycjach tanich kredytów, więc raczej tamten scenariusz jest nieaktualny ?

Sverige
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Macieju, sorry ale to brednie, zapraszam do Sverige. Tu mieszkanie w centrum stolicy potrafi kosztować nawet 3 mln euro.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko, że wokół Warszawy też fajne miejscówki… Ba! W wzdłuż pasa wiedenka-WKD, czy w kierunku Piaseczno/Konstancin-Jeziorna albo Legionowo są dużo fajniejsze, a gdyby posunąć jednostkę wojskową to możnaby odblokować potencjał Zegrza.

Last edited 11 miesięcy temu by jsc
Marcin
1 rok temu

Generalnie nawet jeśli mieszkanie drożeje wolniej niż inflacja to zakup za gotówkę się opłaca gdyż zarabia się na wynajmie. Poważnym minusem jest mała płynność takiego „aktywa”

Sławek
1 rok temu
Reply to  Marcin

Nie dość, że mała płynność i realna strata wartości, to jeszcze zysk z wynajmu na poziomie 2-3%
Złoty interes…

Adela
1 rok temu
Reply to  Sławek

Złoty, gdyż mieszkanie zostaje i można je wynajmować przez wiele lat, również będąc na emeryturze, ewentualnie przekazać dzieciom. Dzieci mogą też być naszymi lokatorami i mieszkać tam, płacąc odstępne, a w przyszłości odziedziczą mieszkanie, więc nie muszą się same ładować w kredyt. W najmie jedyną zaletą jest mobilność – dziś mieszkasz tu, jutro możesz być w innym mieście lub kraju.

Konrad
1 rok temu
Reply to  Marcin

Nie jest źle z płynnością małych-średnich mieszkań w dużym mieście, ale już w mniejszych miastach i przy większych metrażach lub domach faktycznie może być bardzo słabo.

Stef
1 rok temu

Właściwie wszystkie punkty udowadniają ze ceny m2 są za wysokie.

Z drugiej strony, na zachodzie rentowność wynajmu na poziomie 3-4% jest normalna.
Obecnie kupno mieszkania na wynajem opłaca się tylko jeśli zakładamy dalszy wzrost ceny m2 co wydaje się być absurdem przy Polskich zarobkach.

Ppp
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko, że przy wynajmowaniu mieszkania trzeba się nabiegać, a odsetki z obligacji skarbowych lecą nawet, jak leżymy do góry brzuchem. Myślę, że jeśli na poważnie podejdziemy do kosztów własnej pracy, to wynajem mieszkań – jak ktoś ma jedno lub kilka i robi wszystko samemu – w ogóle się nie opłaca.
Pozdrawiam.

Sławek
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Polak będzie wynajmował nawet przy rentowności poniżej 2% i nadal będzie twierdził, że to się opłaca.

Stef
1 rok temu

Jednym słowem trzeba było sprzedać mieszkanie gdy premier sprzedawał ziemie i tak jak on kupić obligacje.

Krzysiek
1 rok temu

Z całym szacunkiem Panie Macieju, ale podawanie cen „realnych” po uwzględnieniu inflacji ma się nijak do rzeczywistości Kowalskiego. Czy każdy obywatel dostał podwyżkę co najmniej w wysokości inflacji, która dla każdego jest inna, a często wyższa niż oficjalne dane? Jeżeli mieszkanie podrozalo o 50k, z 500 na 550 tysięcy, to dalej jako Kowalski muszę te 550 tysięcy wyłożyć i wysupłać więcej z portfela. Tak samo jest z innymi dobrami. Rozumiem założenia teoretyczne, ale to niczego nie zmienia, że dla większości osób te nieruchomości są droższe.

Hiacynth
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie znam żadnej osoby której udało się uchronić (na ten moment) wartość wynagrodzenia lub oszczędności, a trochę na ten temat rozmawiam ze znajomymi. Całościowe wynagrodzenie raczej maleje niż rosną… (w sektorze prywatnym, big cap, gdzie część pensji to akcje + bonusy zależą od wyników firmy). Nikt też nie przerzuci całego swojego portfolio w obligacje antyinflacyjne, chociażby ze względu na podatki. Miejmy nadzieje że w długim okresie czasu to się zbilansuje.

Wanda
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Wszystkie te państwa i czytelników tutaj wyliczenia są o kant d z jednego powodu. Przy tak wysokiej inflacji i bańkach na różnych kasach aktywów nie da się tego dogonić – może hazard, wyścigi konne, bo co dziś zapewni stopę zwrotu rocznie 30% w PLN żeby pokonać inflację i osłabienie PLN oraz ochronić sile nabywczą – ale w stosunku do twardych walut, fizycznych aktywów itd. Pisze pan, że ma pan na złocie stopę zwrotu 20%. W teorii. I co dalej? Pan złota nie sprzeda, załóżmy spadnie na 1700$ i dolar po 3,9 PLN i pańską stopę szlag trafi. To są księgowe… Czytaj więcej »

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)Jeśli ktoś zechce zniszczyć wartość dolara – złoto.(…)
Jeśli bilet FED walnie to nie sądzę, żeby bilety jubilerów miałyby jakieś wielkie znaczenie… ergo jeśli ktoś na prawdę się zamachnie na dolara to trzeba mieć złoto FIZYCZNE.

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Wanda

(…)Ciasteczko na Saskiej Kępie w cukierni w rok podrożało z 4 zł na 9 zł – co by się musiało stać żeby cena wróciła do 4 zł? ????(…)
To by musiałoby być coś na prawdę spektaktularnego… pewnego pomysłu podsuwają lata ’90… https://online-mafia.pl/zamkniete-z-powodu-mafii-strajk-na-warszawskiej-starowce-94/

Grunwi
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

To czy jest to sensowne założenie, jeśli analiza ma być możliwa do ekstrapolacji? Chyba nie bardzo, prawda?

Wojtek
1 rok temu

Oczywiście nie jestem ekspertem ani żadnym jasnowidzem ale myślę że jeżeli kryzys jednak będzie się pogłębiał,a niestety wszystko na to wskazuje, to zadziała prawo popytu i podaży,w efekcie obniżając te wygórowane ceny.
Już teraz masa młodych mieszka z rodzicami po prostu nie kupią i tyle. Bo i z czego?
Takich ludzi będzie coraz więcej, a życzeniowe stawki sprzedających będą dla nich zaporową barierą.
Względem zachodu czy nawet Stanów Zjednoczonych mamy horrendalnie przewartościowane nieruchomości.
Wakacje kredytowe nie będą też trwać wiecznie.

Stef
1 rok temu
Reply to  Wojtek

Jeśli sprzedający chce sprzedać a nie sprzedawać przez rok to szybko dostosuje ceny do realiów kupującego.
Coraz więcej jest przypadków że która odziedziczył mieszkanie po rodzicach/dziadkach a mieszka zagranicą i odrazu je sprzedaje.
Przeważnie w rozsądnej cenie ale mieszkanie do generalnego remontu.

Raider
1 rok temu
Reply to  Wojtek

Jeżeli wygra PO, zadziała rynek, jeśli wygra PiS, zadziała socjalizm…

Raider
10 miesięcy temu
Reply to  Raider

@Maciej Samcik To kolejne podszycie się pod mojego nicka przez trolla. Panie Maćku – zainwestujcie w rejestrację użytkowników. W ramach opłaty za rezerwację, mogę wysłać swoje zdjęcie z książką „Jak inwestować i pomnażać oszczędności”.

Marek
1 rok temu
Reply to  Wojtek

Saska Kępa to jak świnka morska – ani to saska, ani kępa…

Sławek
1 rok temu

Problem z raportami NBP jest taki, że często są tam błędy i dane się nie zgadzają. Czasem wygląda to tak, jak by je robił stażysta/praktykant.

Jakub
1 rok temu

Te wszystkie wakacje kredytowe, 2% i co tam jeszcze rządzący wymyślą do wyborów to takie „zapijanie kaca”, odsuwa w czasie to co nieuchronne, im później tym kac będzie gorszy

Ehasd
1 rok temu

Do tego czy ceny mieszkań maleją czy rosną dobrano zupełnie źle dane z raportu.
Jest jedną jedyna tableta w raporcie na którą warto spojrzeć:

Wykres 36 Szac. udział kosztów bezpośrednich budowy mkw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego (typ 1122-30232) w cenie transakcyjnej netto na RP 6M

Ona mówi dokładnie tyle: ile cukru w cukrze. Im wartość wyższa tym widać marża deweloperów niższa i ogólnie cena korzystniejsza dla nabywców.
Ciężko patrzeć na wzrost cen mieszkań bez kontekstu wzrostu cen budowy, wzrostu płac itp itd.
Ten wykres idealnie to zapewnia.

Mariusz
1 rok temu

No jak ktoś zestawia najem z lokatą w banku to nie warto dalej czytać.

Nie Nowy
1 rok temu

Co do USA ciekawy artykuł na consortiumnews.com, Inwestorzy przyspieszają kryzys mieszkaniowy w USA

Andrzej
1 rok temu

Paine Redaktorze, analiza inwestycji w nieruchomości powinna obejmować przynajmniej okres 10-15 lat a jeśli porównuje Pan rentowności z EDO to tym bardziej. Jeszcze jedna uwaga, w tych analizach brakuje mi uwzględnienia wzrostu wartości nieruchomości co w założonym horyzoncie czasowym ma istotne znaczenie.

Stef
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Dlaczego od 15 czyli po kryzysie z 2008?
W 1999 rynek nie był rozwinięty?

jsc
11 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Pamiętajmy do tego, że w tamtych czasach ostro hulała mafia… A nazwy Pruszków, Wołomin czy Mokotów znała cała Polska. A jak ktoś się nie załapał to może obejrzeć sobie Miasto Gniewu… https://vod.tvp.pl/informacje-i-publicystyka,205/miasto-gniewu-odcinki,280150

Last edited 11 miesięcy temu by jsc
Barbara
1 rok temu

A o ile tak naprawdę potaniał chleb?

Michal
1 rok temu

Inwestuję w nieruchomości na wynajem od 2017 roku, właśnie kupiłem czwarte mieszkanie bo uważam że o ile ceny nominalnie nie spadły w mieście w którym inwestuję, to przy uwzględnieniu wzrostów wynagrodzeń ceny są na prawdę niskie.
Autor słusznie zauważa że obecnie rentowność najmu jest niższa niż koszt obsługi zadłużenia, natomiast moje rozumowanie jest takie że właśnie przez to jest spora podaż mieszkań, a przy zakupie mieszkania sprzedający zszedł z ceny ponad 10% co jeszcze dwa lata temu było mało realne.
Wolę zaakceptować chwilową stratę żeby kupić mieszkanie które w sytuacji niższych stóp będzie poza moim zasięgiem.

Hiacynth
1 rok temu
Reply to  Michal

Z ciekawości, jaka jest Twoja stopa zwrotu z tych inwestycji uwzględniając koszty kredytów, podatki i utrzymanie? Nie boisz się ekspozycji na ryzyko stóp procentowych?

Michal
1 rok temu
Reply to  Hiacynth

Stopa zwrotu to około 5% (uwzględniając koszty utrzymania) przy obecnych cenach mieszkań (oczywiście nie uwzględniam tutaj wzrostu wartości mieszkań).
Dwa pierwsze są już spłacone.
Biorąc kredyt na przedostatnie mieszkanie wziąłem na stałą stopę gdy stopy były niskie więc na inwestycji jestem do przodu dodatkowo o spadek wartości pieniądza w miedzy czasie (realnie wartość zadłużenia spadła w efekcie inflacji).
Ostatnio kupione jest na zmiennej i obecnie koszt obsługi zadłużenia to 8% a zwrot z najmu to 5% czyli 3% w plecy.
Natomiast liczę że wzrost cen mieszkań w najbliższym czasie zrekompensuje mi te 3% a kredyt ciągle nadpłacam.

Paweł
1 rok temu

Ok, ale dlaczego patrząc na inwestowanie w nieruchomości zawsze bierze się aktualną cenę, nie patrząc na realną cenę jej nabycia? Takie mowienie, że „obecnie zysk z najmu to x%” to jakby nic nie powiedzieć. Przecież można było w 2017 roku kupić mieszkanie za 7000 PLN/M2 w Krakowie w dobrej lokalizacji. Dla takiego mieszkania przecież rentowność z najmu to nie 4% tylko 2x tyle.

Stef
1 rok temu
Reply to  Paweł

Bo możesz mieszkanie sprzedać teraz za 400 000 a nie za 200 000 za które kupiłeś. I to 400k włożyć w obligacje.

Hiacynth
1 rok temu
Reply to  Paweł

Bo alternatywą inwestycji w nieruchomości jest inwestycja w inne aktywa które też mają jakąś tam aktualną cenę i oczekiwaną stopę zwrotu… I, zależnie od rodzaju inwestycji, te aktywa też zyskują na wartości. I często są też dużo bardziej płynne niż nieruchomości. Przykładowo, inwestując 100k PLN w „0”, jeden z popularniejszych funduszy REIT (Real Estate Investment Trust), z relatywnie konserwatywną dźwignią 2x, w styczniu 2017, reinwestując dywidendy + wpłacając dodatkowe 1500zł miesięcznie (symulując kapitał w kredycie hipotecznym), obecnie wartość tej inwestycji wynosiła by ~310k PLN (uwzględniając koszt dźwigni) + dywidenda 20k PLN rocznie czyli ~8,5% licząc tylko od własnego kapitału. CAGR… Czytaj więcej »

TomR
1 rok temu
Reply to  Hiacynth

Zakładanie stałego wiecznego wzrostu procentowego na ograniczonej fizycznie planecie świecie jest poważnym błędem myślenia. Np. niech twój produkt roczny to 1kg, i chcesz mieć 3% wzrostu rocznie produktu rocznego przez określoną liczbę lat. Czyli po pierwszym roku wzrostu chcesz mieć 1,03kg, po drugim (1,03)^2 kg produktu itp. Masa Ziemi to 5,972E24 kg (wg Wikipedii). Po ilu latach 3% procentowego wzrostu produktu twój oczekiwany produkt roczny w kilogramach będzie przekraczał masę Ziemi? Żeby gospodarka działała na poziomie fizycznym inwestorów finansowych oczekujących stałego procentu zwrot trzeba będzie przenieść do jakiegoś świata wirtualnego, typu Meta. Przez pewien czas te oczekiwane stałe wzrosty procentowe… Czytaj więcej »

TomR
1 rok temu

Żeby było taniej, to muszą otwierać zupełnie nowe duże tereny na budownictwo, żeby powstawały zupełnie nowe duże osiedla tworzone od zera. Tak jak to robili za komuny – za miastem robili od nowa duże osiedle. Miejsca na plomby w obecnych osiedlach już się wyczerpały, ich podaży już nie ma, stąd w modelu z plombowaniem będzie tylko wzrost cen.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu