22 sierpnia 2022

Rozgrzany do czerwoności rynek najmu i spadek zakupów mieszkań na wynajem. Sprzeczność czy żelazna logika? Kto popełnia błąd?

Rozgrzany do czerwoności rynek najmu i spadek zakupów mieszkań na wynajem. Sprzeczność czy żelazna logika? Kto popełnia błąd?
Współautor: Flawiusz Pawluk

Na polskim rynku nieruchomości zdarzyło się coś rzadko spotykanego: czynsze najmu rosną znacznie szybciej niż ceny nieruchomości, na które popyt się załamał. Czy to może potrwać dłużej? Czy rozgrzany rynek najmu przywróci modę na zakupy mieszkań na wynajem za gotówkę? Ile w najbliższych latach powinien wynosić zysk z najmu? Jaka powinna być idealna relacja pomiędzy ceną mieszkania, zyskiem z najmu a dochodem z lokaty w banku? 

Rynek najmu przeżywa bezprecedensowy boom, głównie na skutek zwiększonej liczby imigrantów z Ukrainy oraz innych krajów byłego Związku Radzieckiego. Dodatkowo na polskim rynku pracy coraz bardziej powszechna staje się praca zdalna. Na koniec widzimy dużą aktywność firm zagranicznych budujących mieszkania na wynajem. Jak to się może przełożyć na ceny mieszkań w przyszłości?

Zobacz również:

Czynsze w połowie 2022 r. w głównych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków czy Gdańsk, były około 30–40% wyższe niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Największy wzrost nastąpił w Krakowie, gdzie czynsze w ciągu roku urosły o 44%, na drugim miejscu uplasował się Gdańsk ze wzrostem 41%, a na trzecim Wrocław ze wzrostem na poziomie 37%. W Warszawie to jakieś 30%.

To spowodowało, że najem jest dziś atrakcyjny. Według danych branżowych, rentowność najmu w Warszawie wyniosła w czerwcu 6,6% podobnie jak w innych dużych miastach.

W tym samym czasie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie urosły o 11% w skali roku, czyli znacznie poniżej tempa wzrostu kosztu najmu. Rodzi się więc pytanie, czy to rozejście się cen może utrzymać się dłużej, czy też na rynku pojawiła się okazja inwestycyjna dla odważnych inwestorów, którzy będą chcieli zarabiać na najmie? Poniżej koszt najmu i średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie:

Najem i ceny mieszkań w Warszawie. Obliczenia własne na podstawie danych z Otodom; *ROI stopa zwrotu brutto z najmu
Najem i ceny mieszkań w Warszawie. Obliczenia własne na podstawie danych z Otodom.pl; *ROI stopa zwrotu brutto z najmu

Rozgrzany rynek najmu „przyprowadzi” do Polski fundusze PRS?

Co do zasady zysk z najmu powinien odzwierciedlać wysokość oprocentowania lokat bankowych. Najbardziej atrakcyjne lokaty bankowe oferują dziś 5–6%, czyli podobną stopę zwrotu jak najem. Ale – w przeciwieństwie do lokaty – będąc właścicielem wynajmowanego mieszkania, można w długim okresie uwzględnić również wzrost wartości mieszkania. W takim przypadku opłacalność „czystego” najmu może być niższa niż oprocentowanie lokaty bankowej. Dziś tak nie jest.

Najprawdopodobniej przyczyną jest fakt, że wielu osób nie stać na mieszkanie, co automatycznie zwiększa presję na ceny najmu. Czy wysokie stawki najmu utrzymają się, czy jest to stan przejściowy? Jeśli to pierwsze, to na rynek wejdą inwestorzy instytucjonalni budujący lub kupujący mieszkania pod wynajem, czyli tzw. PRS (private rented sector). Przy spadku liczby oferowanych przez deweloperów mieszkań nawet niewielka liczba takich transakcji może spowodować wydrenowanie rynku z nowych mieszkań.

Wśród kandydatów są niemiecki TAG Immobilien czy szwedzki Heimstaden Bostad, który w zeszłym roku odkupił od Budimeksu 2500 mieszkań na różnym etapie realizacji. TAG, który działa w Polsce poprzez firmę Vantage Development, podjął w zeszłym roku odważną decyzję zakupu akcji firmy Robyg od Goldman Sachsa za astronomiczną kwotę 2,5 mld zł. Do tej pory TAG obawiał się w Warszawie powtórki scenariusza z Berlina, gdzie stawki czynszu są urzędowo regulowane, co mocno ogranicza opłacalność najmu instytucjonalnego.

Ogółem w Polsce jest ok. 6600 mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny (z tego 2500 w Warszawie). Do 2026 r. pod najem instytucjonalny może powstać ok. 50 000 mieszkań.

W każdym scenariuszu i bez względu na fakt, czy stopy będą wysokie czy niskie, pula dostępnych mieszkań do sprzedaży będzie maleć zarówno ze względu na brak ziemi, jak i wzrost popularności wynajmu instytucjonalnego. Ten scenariusz powtarzał się już w wielu europejskich miastach i wygląda na to, że właśnie zaczyna materializować się w Polsce.

Rozpędzony rynek najmu i… schłodzony rynek nieruchomości

Regułą w większości krajów europejskich była do tej pory sytuacja, że wzrosty cen mieszkań wyprzedzają wzrosty czynszu. Ma to o tyle logiczny sens, że najpierw drożeje aktywo inwestycyjne, jakim jest mieszkanie, a dopiero w kolejnym kroku następuje przełożenie wyższego kosztu inwestycji na cenę najmu. W Polsce na razie dzieje się coś innego – następuje szybko wzrost czynszów najmu, a wzrost cen nieruchomości hamuje. Poniżej: zmiana cen mieszkań i stawek najmu w UE 2021 vs. 2011

Najem i ceny mieszkań w Europie, źródło: Eurostat
Najem i ceny mieszkań w Europie, źródło: Eurostat

Najem może „pompować” nowy trend, czyli praca zdalna. Najem mieszkań staje się alternatywą dla wynajmu biur, a wzrost kosztów najmu jest spowodowany także poszukiwaniem odpowiedniego lokum, które będzie spełniało odpowiednie standardy i umożliwiało komfortową pracę zdalną. Powoli stajemy też się krajem imigrantów i to może podtrzymywać koniunkturę na rynku najmu. Poniżej: liczba obywateli innych państw zarejestrowania w ZUS

Liczba obywateli innych państw zarejestrowanych w ZUS (źródło: ZUS, Pekao)
Liczba obywateli innych państw zarejestrowanych w ZUS (źródło: ZUS, Pekao)

Czy szybko rosnące ceny najmu spowodują ponowny wzrost atrakcyjności zakupu mieszkania na wynajem? Na razie to nie następuje – być może jednym z powodów jest wysokie oprocentowanie depozytów bankowych i jeszcze wyższe obligacji. Ogólna liczba wszystkich mieszkań przeznaczonych na najem wynosi w Polsce około 700 000. Z tej puli około 150 000 mieszkań zlokalizowanych jest w Warszawie.

Paradoks polega na tym, że obecna stopa zwrotu z najmu na poziomie 6,5% brutto jest… nieracjonalnie wysoka, biorąc pod uwagę porównania historyczne. Można tak wysoką stopę próbować wytłumaczyć bieżącą wysokością oprocentowania lokat, ale w dłuższym terminie to się nie obroni. Trzeba się spodziewać, że w ciągu kilku lat rentowność najmu spadnie do „normalnego” dla krajów rozwijających się poziomu 4,5%.

Dwa mocne powody, które wstrzymują popyt na mieszkania „pod wynajem”

Paradoks może się więc albo pogłębić – czyli w dalszym ciągu będzie mało chętnych na inwestycję w mieszkanie przy ogromnym ssaniu na rynku najmu – albo ceny nieruchomości zaczną „gonić” wzrost kosztów najmu, bo jednak pojawią się chętni do inwestowania w mieszkania na wynajem, żeby dostać te 4,5% rocznie. Dlaczego mieliby to robić, skoro na obligacjach skarbowych mogą zarobić kilkanaście procent w skali roku?

To trudne pytanie, ale na dłuższą metę niemożliwe jest też dalsze „uciekanie” przez czynsze najmu cenom nieruchomości. Albo więc czynsze przestaną rosnąć, albo ceny nieruchomości powinny ruszyć w górę, bo znów zaczną nań płynąć pieniądze „gotówkowych” inwestorów.

Brakuje do tego dwóch czynników. Pierwszy to większe poczucie bezpieczeństwa (w kontekście wojny). Dziś wielu potencjalnych inwestorów nieruchomościowych nie lokuje pieniędzy w Polsce, bo zwyczajnie boją się rakiet Putina. Drugi czynnik to niestabilność kosztów kredytu, która usuwa z rynku inwestorów, którzy chcieliby użyć do inwestycji w nieruchomość pieniędzy pożyczonych z banku. Dopóki nie wiedzą, kiedy i na jakim poziomie skończy się wzrost cen kredytu, a więc pośrednio co będzie z inflacją, nie będą chcieli pakować się w inwestycję lewarowaną.

Jeśli utrzyma się koniunktura na rynku najmu, a dwa czynniki niepewności zostaną usunięte, potencjalni inwestorzy mogą znów zapragnąć dochodów z najmu, nawet jeśli będą musieli korzystali z drogiego kredytu. Co prawda z ostatnich danych NBP wynika, że przy obecnych warunkach zakup mieszkania na kredyt pod wynajem nie jest opłacalny, ale jeśli przyjąć kilka optymistycznych założeń, to kalkulacja się zmienia.

Gdy ktoś uwierzy, że zarówno czynsze najmu będą stabilnie rosły, jak i wartość nieruchomości się z roku na rok zwiększała, nawet drogi kredyt pozwoli zarobić na nieruchomości na wynajem. Poniżej teoretyczna analiza scenariuszy inwestycji w zakup i najem mieszkania ze sfinansowanie tego zakupu kredytem hipotecznym w złotych. Oprocentowanie kredytu hipotecznego przyjąłem jako 6,5%, 9,5% oraz 10,5%. Zgodnie z optymistyczną wizją przyjąłem też wzrost cen nieruchomości oraz czynszów najmu.

Co wyszło z takiej symulacji? Przy wzięciu kredytu hipotecznego w złotych średnia rata odsetkowa byłaby niższa od zarobku na wynajmowanym mieszkaniu o ok. 50 000 zł w skali roku. To oznacza, że cała inwestycja powinna się zwrócić w ciągu 13 lat. Nie biorę pod uwagę raty kapitałowej, ponieważ służy ona spłacie zakupu mieszkania, a więc nie jest kosztem tylko wydatkiem.

Rozgrzany rynek najmu. Analiza scenariuszy zakupu mieszkania i sfinansowania tego kredytem
Rozgrzany rynek najmu. Analiza scenariuszy zakupu mieszkania i sfinansowania tego kredytem

Czytaj też: Własne mieszkanie prawem, towarem czy… luksusem? Nadchodzi kluczowy moment na rynku nieruchomości. Mamy do wyboru trzy drogi. Tylko która jest dobra?

Oczywiście, na takie manewry mogą sobie pozwolić osoby dysponujące nadwyżką finansową, których stać na zakup mieszkania na wynajem i w najgorszym przypadku przetrzymanie tych okresów, w których całkowite raty kredytowe są wyższe niż przychodu z najmu. No i cała kalkulacja jest oparta na założeniu, że nie zdarzy się nic, co pogorszy koniunkturę na rynku najmu.

Spadek czynszów i cen mieszkań? Sprawdzamy argumenty

Spadek stawek najmu i cen mieszkań może się pojawić w przypadku wystąpienia recesji, gdy tąpnie rynek pracy, wzrośnie bezrobocie, a koszty rat kredytowych będą wysokie. Ale jest kilka powodów, które obniżają prawdopodobieństwo takiego scenariusza:

  • mamy uchwalone wakacje kredytowe, więc nie ma szans na pojawienie się zwiększonej podaży mieszkań z rynku wtórnego, które mogą być przejęte przez banki za długi;
  • wysoka inflacja spowoduje wzrost kosztów budowy mieszkań, co będzie ograniczało szansę na scenariusz, w którym mieszkania będą taniały;
  • wzrost kosztów najmu przewyższa wzrost cen mieszkań, co sprawia, że rosnące czynsze mogą w końcu wywołać wzrost popytu na mieszkania kupowane za gotówkę pod wynajem. Nie opłaca się też sprzedawać mieszkań, które dziś są wynajmowane (stopy zwrotu z najmu są zbyt atrakcyjne);
  • nasz kraj staje się bardzo atrakcyjny dla imigrantów ze Wschodu i nie mówimy tu tylko o Ukraińcach, ale też o Białorusinach, Gruzinach, Ormianach czy obywatelach Kazachstanu. Ta sytuacja w najbliższym czasie raczej się nie zmieni, ponieważ krach gospodarczy w Rosji jest raczej nieunikniony;
  • instytucje budujące mieszkania na wynajem raczej nie odpuszczą ekspansji na naszym rynku, nawet jeśli chwilowo ograniczyły swoją aktywność z powodu wojny – wcześniej czy później wysokie stopy zwrotu z najmu ponownie przyciągną ich zainteresowanie.

Jakie są Wasze opinie na ten temat? Czy z Waszego punktu widzenia bardziej prawdopodobny jest scenariusz zakładający „cofkę” na rynku najmu, co uzasadniłoby realny spadek cen mieszkań (a może i nominalny)? A może nie widzicie szans na osłabienie koniunktury na rynku najmu, co – po stabilizacji stóp procentowych i „przyzwyczajeniu” naszych głów do wojny niedaleko polskich granic – musiałoby pociągnąć w górę też rynek nieruchomości? Dajcie znać w komentarzach oraz wypełnijcie krótką ankietę.

zdjęcie tytułowe: Keresi72/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
65 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Mike
3 miesięcy temu

W takim Krakowie (czy innych dużych miastach) można zauważyć nawet w środku tygodnia o każdej porze tłumy Ukraińców, którzy po prostu chodzą i nie wydają się, by cokolwiek robili. Wygląda to nawet tak, że na 10 mijanych osób, dobre 6-7 mówi w języku ze wschodu. Duża część to mogą być osoby z klasy średniej, nawet lepiej usytuowanej, z oszczędnościami na rok, dwa czy trzy, którzy mogą sobie pozwolić na „przeczekanie” wojny w bliskim bezpiecznym, ale w miarę tanim kraju, jakim jest dla nich Polska i stać ich nawet na te 3000 zł/mc na wynajem. Te osoby potem będą musiały zdecydować,… Czytaj więcej »

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Mike

(…)Z kolei dla osoby, która uciekła z ostatnimi oszczędnościami, dużo sensowniejsze wydaje się jechać od razu na zachód i znaleźć tam pracę.(…)
Jest tylko kilka problemów:
– tak się przyjęło, że po opuszczeniu tzw. pierwszego bezpiecznego terytorium przestajesz być uchodźcą… w 2015 to były Włochy i Grecja, teraz to jest niestety Polska
– uchodźca ma prawo tylko i wyłącznie przeczekać… ergo prawo do podjęcia pracy mu nie przysługuje

Stef
3 miesięcy temu

Ceny za m2 mieszkania wzrosły w Warszawie o 100% od 2013 roku. Czynsze o ok 40%, więc jest jeszcze duża możliwość ponoszenia czynszów.
O ile uznamy ze jest to w prosty sposób skorelowane. Czerwiec, wrzesień i październik to szczyt sezonu wynajmu, więc sugerowanie się tymi miesiącami jest niemiarodajne.

Alf
3 miesięcy temu
Reply to  Stef

Mamy sierpień, więc nie szczyt (według tego, co piszesz), a mieszkania w dobrych cenach schodzą w 20 minut. Dosłownie 20 minut. Pod 'dobrych’ rozumiem do 2300. Jak w portalu (olx, otodom itd.) wyfitrujesz taki limit ceny, to w tą trzecią od góry nie warto nawet zaglądać, bo już poszła.

Darek
3 miesięcy temu

„Ogółem w Polsce jest ok. 6600 mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny (z tego 2500 w Warszawie). Do 2026 r. pod najem instytucjonalny może powstać ok. 50 000 mieszkań.”

Czy można wiedzieć skąd wzieła się prognozowana liczba 50k mieszkań?

Kusznier
3 miesięcy temu
Reply to  Darek

Wg ThinkCo (prognozy z 2021 r.) do 2025 r. miało to być 50k mieszkań. HRE Investments przewidywał (w ub. r.) 70-80k mieszkań. Szacunki co jakiś czas rosną, gdy plany ogłasza jakiś fundusz. Jeszcze w 2020 r. ThinkCo przewidywał ok. 37k lokali

Matt
3 miesięcy temu

Według mnie każdy normalny inwestor rozgrzewa się w boksach, po co kupować już dziś coś co niewiele wzrośnie przez kilka najbliższych lat a daje zysk poniżej bezpiecznych lokat/obligacji? Lepiej powiększyć kapitał i wrócić jak trafią się okazje zakupowe, a na pewno takich będzie coraz więcej. A lokatę/obligacje można zerwać w kilka dni by kupić okazję.

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie wiem czy spadną. Wzrósł popyt przy problemach po stronie podażowej – braki ludzi do pracy w budowlance, problemy z materiałami.

abc12
3 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

gdzie masz braki ludzi? ludzi jest „opor” tylko skonczyli sie pracownicy za 2500 -teraz kazdy „mlody ” ktory stara sie o prace na spotkaniu rzuca odrazu -5k netto/msc inaczej nie mamy o czym rozmawiac.

McGregor
3 miesięcy temu
Reply to  abc12

… chyba nie mówimy tu o wschodzie i południu..

bartosho
3 miesięcy temu

promocja chciwości i spekulacji. jedyny ratunek dla nas maluczkich przed chciwością rentierów to powiązanie maksymalnej stawki za wynajem z jakimś tam procentem pensji… minimalnej.

McGregor
3 miesięcy temu
Reply to  bartosho

Jakiej chciwości rentierów? Człowieku, o czy ty tu piszesz? To że ktoś jest oszczędny, często zaryzykował i zainwestował, to znaczy że jest chciwy? Pewnie powinien wynajmować po kosztach… Wolę chciwych reniferów, niż „cfaniaczków”, którzy wyciągają łapy po mieszkania socjalne i od rana czekają pod MOPS, bo nie chce im się pracować.. sam znam takich, co mając dwójkę dzieci z orzeczeniem na jakieś ADHD, żadne nie pracuje i wyciągają miesięcznie około 6k zasiłków. Używają różnych używek i maja wyjeba…e. I jeszcze na koniec, wole te mieszkania u rentierów, niż w skandynawskich funduszach specjalizujących się w najmie..

bartosho
3 miesięcy temu
Reply to  McGregor

jeśli za uczciwą pracę dostajesz minimalna krajową lub nawet średnią krajową to nic dziwnego że się nie chce pracować. jeśli za pracę przy linii produkcyjnej dostaniesz na tyle wysoka kasę by zapewnić rodzinie mieszkanie i godny poziom zycia to nie byłoby takich patologii jak życie z socjalu. A co do chciwości rentierów: mamy kryzys imigracyjny i to jest pretekst do podnoszenia czynszów. No super, rzeczywiście nie sa to ludzie chciwi. Ja na szczęście trafiłem na dość empatyczną rentierkę i choć wynająłem przed wojną to nie podniosła mi czynszu po wybuchu wojny.. ale zobaczymy co będzie po nowym roku gdy umowa… Czytaj więcej »

Radek
3 miesięcy temu
Reply to  bartosho

„jeśli za uczciwą pracę dostajesz minimalna krajową lub nawet średnią krajową to nic dziwnego że się nie chce pracować.”

Tak, też mnie to wkurza w tym kraju. Dlaczego rządy nic nie robią, by każdy uczciwy Polak zarabiał więcej niż średnia? Sobie podwyżki potrafią w jedną noc przegłosować to i zarobki powyżej średniej dla każdego też mogą! Jeszcze woda i gaz za darmo! 😛

bartosho
3 miesięcy temu
Reply to  Radek

Chodzi o poziom zarobków. Mnie to też wkurza w tym kraju, że nie można prowadzić dyskusji na poziomie bo zaraz ktoś sie przyczepi próbując wyśmiewaniem się odwrócić uwagę od istoty problemu. 🙂 A istota jest taka, że za średnia krajowa mając rodzine nie jesteś w stanie jej zapewnić dachu nad głową i życia na rozsądnym poziomie. Mam nadzieję, że dotarło .

Radek
3 miesięcy temu
Reply to  bartosho

Nie przesadzaj. W Warszawie czy Gdańsku, szczególnie w centrum, nie da się ze średniej utrzymać dziś rodziny i wynająć mieszkanie/wziąć na kredyt. Tylko że średnia jest średnia i oczekiwania powinny być właśnie średnie, czyli nie centrum miasta a przedmieścia lub wioska obok, a na prowincji za dwie średnie (mąż, żona) rodzina spokojnie się utrzyma. Bez nowego samochodu, jedzenia na mieście, bez play station czy iphone, ale na normalne życie wystarczy.

Nsjjsns
3 miesięcy temu
Reply to  bartosho

W Polsce poniżej 5k nie warto iść do roboty. Jeśli wynajmujwsz kwadrat to koszt jakieś 2-3k, więc załóżmy zostaje Ci 2.5 isredniajac
Jedzenie minimum 1k, jakieś telefonu, nie wiem benzyna , komunikacja miejska załóżmy 500. Składasz miesięcznie 1000zl. Co jest śmieszna kwota, pracując w takiej Irlandii przy podobnym trybie życia składasz jakieś 2-3 x tyle. Mówimy tu o życiu bez ekscesow, wyjść itp. Wale życie że mam pracować żeby zyc

McGregor
3 miesięcy temu
Reply to  Nsjjsns

Nie wiem o której Irlandii piszesz, ale będąc pare lat temu w Belfaście, nasza rodaczka w recepcji hotelu znanej sieci oznajmiła, że zarabia 1.100 funtów, ale też ma drugą pracę. Kosztu utrzymania tez dużo wyższe niż u nas. Ni chyba ze się nie ma samochodu, nie pali, nie pije, jeździ rowerem tylko z pracy do domu.

Jerzy
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

Nie może każdy zarabiać więcej niż średnia, bo automatycznie średnia urośnie i część z nich już nie będzie zarabiało średniej. Ekonomia jest dziedziną która jest ściśle związana z matematyką. Niestety wielu tego nie rozumie i dlatego mamy to co mamy.

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Jerzy

(…)Ekonomia jest dziedziną która jest ściśle związana z matematyką.(…)
Tak ścisła, że pomieściła Heyka, Keynesa, nawet Kaleckiego.

McGregor
3 miesięcy temu
Reply to  bartosho

Takie się zrobiły czasy na całym świecie, coraz więcej trzeba pracować i coraz mniej z tego jest. Ale wracając do rentierów, to tylko cześć z nich odziedziczyła nieruchomości po przodkach. Reszta ciężko pracowała i podejmowała ryzykowne decyzje, które dziś owocują. A jeśli chodzi o pracę, to znam kilka osób, które pracują na dwa i więcej etatów.. i u niech nie widzę biedy.

PawełS
3 miesięcy temu

Fajny artykuł, ale dwóch rzeczy Panowie nie uwzględnili: 1) te dwa ryzyka to nie wszystko. Moim zdaniem znacznie większym w tej chwili zagrożeniem niż wojna są… nasze władze 😉 po tym, jak uchwalili „wakacje kredytowe”, myślę, że żaden inwestor przez długi czas nie zdecyduje się w Polsce prowadzić usług „dla ludu” na większą skalę, bo w pewnym momencie może się okazać, że lud może w majestacie prawa przestać za te usługi płacić. 2) Uparcie Panowie liczą wszystko w wartościach nominalnych – i w nich myślą. Przy inflacji 2-3% takie uproszczenie ma sens. Przy 15% i realnych perspektywach wzrostu, trzeba też… Czytaj więcej »

PawełS
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie wiem, może jestem przewrażliwiony, ale wydaje mi się, że o ile rozdawnictwo publicznej kasy i pociotki w spółkach skarbu państwa są w miarę powszechne (oczywiście w różnej skali), o tyle zmiana ad hoc już istniejących, legalnie zawartych umów to jednak nowa jakość i że jesteśmy tu w pewnej niechlubnej awangardzie 😉 Co do wartości realnych i nominalnych – pewnie, że łatwiej się liczy nominalne. Chodzi mi tylko o to, że istnieje scenariusz,w którym stopa zwrotu wyniesie np 10 000% w skali 10 lat. Oczywiście dzisiaj jest on mało prawdopodobny, ale warto pamiętać, że jeszcze 2 lata temu określilibyśmy go… Czytaj więcej »

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  PawełS

(…)Nie wiem, może jestem przewrażliwiony, ale wydaje mi się, że o ile rozdawnictwo publicznej kasy i pociotki w spółkach skarbu państwa są w miarę powszechne (oczywiście w różnej skali), o tyle zmiana ad hoc już istniejących, legalnie zawartych umów to jednak nowa jakość i że jesteśmy tu w pewnej niechlubnej awangardzie 😉(…)
Są jeszcze systemy oparte o szaber… oczywiście, żeby to odpalić trzeba zrobić to co Hitler w ’39.

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  PawełS

(…)Chodzi mi tylko o to, że istnieje scenariusz,w którym stopa zwrotu wyniesie np 10 000% w skali 10 lat.(…)
Stabilny 1000% rocznie? Nie to nie możliwe, trzeba raczej oczekiwać Mad Maxa… a wtedy walutą przestanie być waluta i nie stanią się nią nawet BTC… wejdziemy w jakąś hybrydę barteru.

Aaa
3 miesięcy temu
Reply to  PawełS

Co do punktu 1 – można na to spojrzeć nieco inaczej. Tak, rzeczywiście od decyzji władz bardzo dużo zależy. Ale spójrzmy na to odwrotnie – rynek nieruchomości zabiła rekomendacja KNF o specyficznym liczeniu zdolności kredytowej (+5% do WIBOR zamiast +2.5%). Natychmiast ilość kredytów spadła o rząd wielkości.

Obojętnie, czy zmieni się władza ( 🙂 czy obecna władza zdecyduje, że trzeba na powrót rozkręcić rynek mieszkań – i poluzowanie tego ograniczenia natychmiast spowoduje powrót na rynek tych, którzy zostali z niego wykluczeni. Powinno to wpłynąć na ceny.

Jacek
3 miesięcy temu

Bardzo ciekawy artykuł. Ale trudno teraz jeszcze coś wyrokować. Dopóki trwa wojna.

dsds
3 miesięcy temu

inwestowanie w nieruchomości mieszkalne powinno być karalne jako działanie na szkodę społeczeństwa

Sosna
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Niestety, z mieszkaniem trudniej się schować, niż z „działką”, i zawsze się znajdzie „życzliwy” sąsiad… 🙁

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Mieszkania to narkotyki, żeby nie dało się ich namierzyć… ehh, zapomniałem o casusie Banasia.

Ralf
3 miesięcy temu
Reply to  dsds

A wszystkich, którzy posiadają więcej niż jedną nieruchomość, wywłaszczyć…
Jak jechać, to już po równo.
Zaś tym, którzy się ostaną dokwaterować klientów MOPSów.

Sławek
3 miesięcy temu

Według danych branżowych, rentowność najmu w Warszawie wyniosła w czerwcu 6,6% podobnie jak w innych dużych miastach.”

Jak oni to liczą? Albo inaczej- co trzeba zrobić, żeby tyle wyciągnąć?

McGregor
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ok. A jak ktoś kupił mieszkanie 20 lat temu, to stopę powinien liczyć od tego za ile kupił nieruchomość? Czy od aktualnej wartości rynkowej?

Stef
3 miesięcy temu
Reply to  Sławek

Tanio kupić mieszkanie. W 2017 kawalerka była warta 220 000, dzisiaj 349 000. Jak policzysz od pierwszej kwoty to 7% łatwo wyciągnąć.

Laszlo Kret
3 miesięcy temu

Co zostało uwzględnione w tabeli, jako „koszty najmu”: odstępne/odstępne + czynsz/odstępne + czynsz + zaliczki na media/odstępne + czynsz + media ryczałtem/nie wiadomo?

Dziękuje za odpowiedź!

Laszlo Kret
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Czyli odstępne, dzięki!

Callipso
3 miesięcy temu

Tu jest tyle zmiennych, że prognozowanie nie ma sensu. Raczej rozpatrywać w kontekście scenariuszy. Do tego dochodzą aspekty czysto spekulacyjne. Ja u siebie podniosłem czynsze i wszyscy zaakceptowali. Mimo, że na każdym kolejnym podnosiłem procentowo bardziej. Kolega który ma firmę zarządającą mieszkaniami robił dokladnie tak samo na dużo większej skali testując próg bólu. Odcięcie od kredytów dało większą możliwość w podnoszeniu czynszu. Skoro nie stać ich na zakup to co zrobią będą płacić i płakać. Mogą szukać ale wszyscy podnoszą, zapłacą wiecej ale przed tym nie uciekną. Tak jak przy sprzedaży każdy patrzył za ile sąsiad sprzedał i wystawiał drożej… Czytaj więcej »

Mmmm
3 miesięcy temu
Reply to  Callipso

Dopóki ludzie wynajmują po wyższych cenach to się podnosi. Zwłaszcza, gdy przyjechało tyłu ludzi i popyt wzrósł do chyba nigdy nie występującego. W Krakowie mieszkania były już wynajęte zanim poprzedni lokatorzy się nie wyprowadzili. Jakby chętnych brakło i by mieszkania stały puste to po kilku miesiącach pewnie by ceny spadły.

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  Callipso

Ad 5. Siedzenie na kasie to ryzykowna strategia przy obecnej inflacji. Ad 10. Spodziewam się że wraz z kończącymi się umowami najmu ludzie będą szukali mniejszych mieszkań, rezygnowali z planów zmiany mieszkania na większe itd. – właśnie z uwagi na koszty opłat (ogrzewanie itd.) Co do Ukraińców. Jest wśród nich całkiem niemało ludzi którzy potencjalnie mogliby kupić mieszkanie, ale czekają od pół roku obserwując sytuację i płacąc za najem – to jest jeden z powodów dla których koszty najmu podskoczyły względem zakupu mieszkania. Część z nich podejmie w końcu decyzję albo zostanie i kupi mieszkanie, albo pojedzie dalej na Zachód,… Czytaj więcej »

Callipso
3 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Siedzenie na kasie ma różne oblicza. Nie mówię o gotówce w skarpecie albo na koncie w banku ale o inwestycji/ instrumentach gdzie mamy dobrą płynność i w miarę się przed inflacją bronimy. Masz racje jeśli chodzi o większy popyt na mniejsze mieszkania. Tylko to wywinduje ich ceny jeszcze bardziej. Za kawalerke bedziesz placic 2500 a za 2 pokoje 2800…. przy napietych budżetach te 300 plus oplaty będą robić różnicę. To bedzie ciekawy okres. Ci ukraincy jeśli nie maja gotowki to kredytu nie dostaną… także ich zakupy to na razie teoria. Patrząc na to jaki promil Ukraińców ma taką gotówkę to… Czytaj więcej »

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

(…)Jest wśród nich całkiem niemało ludzi którzy potencjalnie mogliby kupić mieszkanie, ale czekają od pół roku obserwując sytuację i płacąc za najem – to jest jeden z powodów dla których koszty najmu podskoczyły względem zakupu mieszkania.(…)
Dla nich zatem była szybka klęska niż ślimacze zwycięstwo…

Laszlo Kret
3 miesięcy temu
Reply to  Callipso

Ogólnie się zgadzam z jednym zastrzeżeniem — czy mam umowę dobrą, czy nie to i tak jest zła, bo prawo chroni niepłacących najemców.

Callipso
3 miesięcy temu
Reply to  Laszlo Kret

Ehhh… tu masz niestety rację. Przy czym im bardziej profesjonalny najem tym lepsza weryfikacja najemców. Ci niepłacący najemcy meczą w zasadzie tylko tych co sami ogarniają sobie najem bo nie umieją sobie z nimi radzić. Staram sie w pamięci odszukać przypadki gdzie profesjonaliści się męczyli i może z jeden lub dwa bym kojarzył ale też temat został rozwiazany w perspektywie paru miesięcy.

Ralf
3 miesięcy temu
Reply to  Callipso

Super analiza. Wszystko opiera się chyba o świadomość życia, planowanie, poziom wyedukowania i kilka innych zmiennych. Na razie gawiedź żyje pełnią życia. Karakan sypnął groszem (czy raczej zablokował konieczność jego wydania), to do centrum Gdańska nie sposób wjechać, obwodnica codziennie zablokowana, a o dojeździe na Półwysep, to już nawet nie piszę. E knajpach kolejki na godzinę. No biedy, to ja na razie nie widzę. Otrzeźwienie gawiedzi przyjdzie wraz z pierwszymi chłodnymi dniami. Zaś Ci, którzy mają trochę więcej grosza, paradoksalnie, z wakacji zrezygnowali i zwiększyli swoją poduszkę finansową, czekając na rozwój wypadków. Tylko coś czuję, że, jak zwykle, Ci przewidujący,… Czytaj więcej »

Rafał
3 miesięcy temu
Reply to  Ralf

No wlaśnie gawiedż się bawi bo przecież karakan znow dosypie i Ci bardziej przewidujący znów za ową dosypkę zaplacą.

Maria
3 miesięcy temu
Reply to  Callipso

Czytelnik Calipso idealnie zdefiniował w pierwszych trzech punktach spekulację producentów, sprzedawców i usługodawców przez których wszystko podrożało, również te dobra które mogłyby zachować rentowność na poprzednim poziomie bez podwyżek ich cen 😉

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Callipso

(…)Do tego dochodzą aspekty czysto spekulacyjne.(…)
Mimo tego, że one powołują się na analizę techniczną, to nazywam je psychiatrycznymi…

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Callipso

(…)Za to odestki sa wysokie.(…)
Gdzie ty je widziałeś? Na kryptogiełdzie?

Jurek M.
3 miesięcy temu

Można prognozować wszystko, prawdą jest że dopóki państwo się nie zainteresuje i samo z siebie nie zacznie stawiać mieszkań do wynajęcia, dopóty będą kolosalne problemy z mieszkaniami w ogóle. Rentiera nie obchodzi że nie masz gdzie mieszkać, jego interesuje kasa, oczywiście wielu pompuje ceny do góry a potem płacz i zgrzytanie zębów że mają lokatora nie do wyrzucenia i prawo ich nie chroni. Sam Kaczyński przyznał, że nie udało mu się rozwinąć Mieszkania plus właśnie przez zabetonowaną przez deweloperów przestrzeń. Więc zmiana władzy tak, ale na kogoś kto zacznie wreszcie dostrzegać najważniejszy kryzys – mieszkaniowy. Reasumując – całkowicie wolny rynek… Czytaj więcej »

jestem_frajerem
2 miesięcy temu

Na mieszkanie wyłożyliśmy 1 mln złotych. 10 minut jazdy samochodem od PKiN. Park, tramwaje, autobusy wszystko pod nosem. Szkoły, przedszkola, służba zdrowia. Nowe… Gdybym tylko mógł, to cofnąłbym czas i wsadził to na lokatę :-)…. Nie użerał bym się z ludźmi, ze jak to tak, to powinno być 3k z czynszem i mediami….itd. Po odjęciu czynszu, podatku, mamy super 4% netto…. Jeszcze tylko czekam na jakiś ekstra podatek od naszych królów, bo nam się za dobrze żyje. A w tym czasie, zamiast kupić sobie ekstra furkę za 500k i otworzyć Tatrę na wynajmowanym tarasie, idę odkładać pieniążki do skarpetki, wierząc… Czytaj więcej »

jsc
2 miesięcy temu

(…)Ta sytuacja w najbliższym czasie raczej się nie zmieni, ponieważ krach gospodarczy w Rosji jest raczej nieunikniony.(…)
A boom gospodarcy Polski jest pewny… Tylko tak się składa, że to my szybciej bankrutujemy…

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!