16 lutego 2023

Dlaczego mieszkania z drugiej ręki drożeją znacznie wolniej niż „nówki-sztuki” prosto od deweloperów? Trzy hipotezy mogące wyjaśnić ten paradoks

Dlaczego mieszkania z drugiej ręki drożeją znacznie wolniej niż „nówki-sztuki” prosto od deweloperów? Trzy hipotezy mogące wyjaśnić ten paradoks

Ceny mieszkań w drugiej połowie zeszłego roku przestały rosnąć, ale wciąż utrzymuje się nielogiczny – na pierwszy rzut oka – trend: podwyżki cen w większym stopniu dotyczą rynku pierwotnego niż wtórnego. Jak to wytłumaczyć w sytuacji, gdy mieszkanie kupowane od dewelopera trzeba jeszcze wyposażyć, a często ich lokalizacja nie jest tak dobra jak mieszkania, które można kupić „z drugiej ręki”?

Z danych, które kilka dni temu opublikował portal rynekpierwotny.pl, wynika, że o ile – licząc w skali roku – wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym jest symboliczny (2% w Warszawie, 4% w Gdańsku, 3% w Krakowie), o tyle na rynku pierwotnym deweloperzy poczynają sobie odważnie. W skali roku deweloperzy podnieśli ceny statystycznie o 15% we Wrocławiu, o 10% w Krakowie czy o 8% w Gdańsku lub w Warszawie.

Zobacz również:

Wygląda więc na to, że tylko większa część rynku nieruchomości – ta z mieszkaniami „z drugiej ręki” – coraz bardziej się schładza. Oferty deweloperów coraz bardziej odrywają się od tej „podłogi”.

Mieszkania z drugiej ręki drożeją dużo wolniej od tych z rynku pierwotnego. Dlaczego?
Mieszkania z drugiej ręki drożeją dużo wolniej od tych z rynku pierwotnego. Dlaczego?

Mieszkania z drugiej ręki drożeją wolniej niż te od deweloperów. To nielogiczne?

To ciekawe, bo teoretycznie rozjazd między rynkiem pierwotnym i wtórnym nie powinien być zbyt duży – jeśli mieszkania od dewelopera są zbyt drogie, to szukam ofert z drugiej ręki. I na odwrót – jeśli nie mogę znaleźć nic ciekawego w dobrej cenie na rynku wtórnym, to zwracam się na rynek pierwotny. Ten mechanizm powinien wypłaszczać różnice cen, ale najwyraźniej nie działa perfekcyjnie.

Jest też inna dziwna rzecz: „produkcja” mieszkań od kilku lat rośnie i – jakkolwiek pewnie teraz przed nami kilka kryzysowych lat – mieszkań do kupienia od deweloperów chwilowo jest raczej coraz więcej niż coraz mniej. Z drugiej strony: liczba udzielonych przez banki kredytów w skali roku spadła o połowę (w ostatnich miesiącach nawet bardziej), co oznacza, że mamy raczej rynek kupującego – niedobitki tych, którzy mają oszczędności lub zdolność kredytową powinny mieć dużą moc negocjacyjną.

Oddawane do użytku nowe mieszkania
Oddawane do użytku nowe mieszkania

A trzeba też pamiętać, że przy wysokich stopach procentowych dzieją się jeszcze dwie niekorzystne dla rynku pierwotnego rzeczy. Po pierwsze niższa zdolność kredytowa wymusza na wielu potencjalnych klientach obniżanie wymagań i – jeśli już kogoś stać – zakup tańszego mieszkania. Te są na rynku wtórnym.

Marek Wielgo z GetHome.pl, mój wieololetni druh z czasów wspólnej pracy w „Wyborczej”, ostatnio podawał statystyki GUS, z których wynika, że w 2021 r. na zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący wydawali średnio 397 000 zł, a na rynku wtórnym – 315 000 zł. Mediana ceny metra kwadratowego nowego mieszkania jest o ok. 1200-1300 zł wyższa niż dla mieszkania używanego.

Druga rzecz to relatywnie niewielka rentowność najmu, czyli głównego stymulatora zakupów inwestycyjnych mieszkań na rynku pierwotnym. W sytuacji, gdy rentowność najmu nie przekracza 5-6% (nawet jeśli o najemcę jest bardzo łatwo), to mając alternatywę w postaci obligacji detalicznych, które „płacą” kilkanaście procent w skali roku, gwarantując przy tym łatwy dostęp do płynności, trudno zwiększać zakupy nieruchomości pod wynajem.

Chyba że się jest szwedzkim lub niemieckim funduszem inwestycyjnym, który na macierzystym rynku z najmu nie wyciśnie więcej niż 3-4% w skali roku. Tylko dla takich inwestorów najem jest bezwzględnie atrakcyjną opcją.

Zakup nowego mieszkania w dzisiejszych uwarunkowaniach oznacza konieczność wydania wyjątkowo dużej kwoty dodatkowych pieniędzy na wyposażenie i doprowadzenie mieszkania ze stanu deweloperskiego do tzw. stanu używalności. W zależności od standardu wykończenia oznacza to wydatek od 1000 zł do mniej więcej 3000 zł na każdy metr kwadratowy mieszkania. Nie dość więc, że przeciętnie metr kwadratowy nowego mieszkania jest droższy o te przeciętne 1200-1400 zł, to jeszcze trzeba ponieść wydatek minimum 1000 zł na każdy metr na jego wykończenie.

No i jeszcze kwestia lokalizacji, która w wielu przypadkach przemawia na korzyść mieszkań używanych. Nowe powstają dość często w mniej atrakcyjnych, gorzej skomunikowanych z centrum miejscach, ze słabszą infrastrukturą. Mieszkania używane częściej leżą w sercach miast i gwarantują niższe koszty funkcjonowania (nie trzeba inwestować w samochód, niższe są koszty transportu).

Trzy próby wyjaśnienia paradoksu

Widzę tylko trzy racjonalne wytłumaczenia tej sytuacji, w której – mimo kiepskiego popytu na nieruchomości oraz relatywnie niewielkiej atrakcyjności najmu – mieszkania nowe drożeją szybciej niż używane, choć na zdrowy rozum powinno być odwrotnie,

Po pierwsze: być może mamy do czynienia z pewnym zafałszowaniem prawdziwej sytuacji. Deweloperzy co prawda wystawiają mieszkania po cenach bardzo „ambitnych”, ale w ostatnich miesiącach rośnie ich skłonność do negocjowania. Z jednej strony dodają za darmo dodatkowe metry kwadratowe (garaż, miejsce parkingowe), z drugiej strony chętnie godzą się na wpłaty w ratach, czasem odroczonych o rok lub dłużej (to ekwiwalent rabatu o 10% lub więcej), a z trzeciej strony – często udzielają rabatów indywidualnych, nie obniżając ceny „regularnej”, która wchodzi do oficjalnych statystyk.

Czytaj więcej o tym: Nie stać cię na kredyt hipoteczny? Deweloperzy mają pomysł: zamieszkaj teraz, kup później. A w tym czasie deweloper mieszkanie Ci… wynajmie

Po drugie: być może rynek pierwotny w mniejszym stopniu jest „rynkiem” w ścisłym tego słowa znaczeniu. O ile ceny mieszkań na rynku wtórnym mogą dość silnie reagować na zmiany popytu i podaży (tym bardziej że większość transakcji w kraju to te, których przedmiotem są mieszkania z drugiej ręki), o tyle na rynku pierwotnym istnieje silna bariera w postaci kosztów wytworzenia każdego metra mieszkania. Firmy deweloperskie nie muszą reagować natychmiast na zmiany sytuacji na rynku, mogą „zamrozić” ceny i grać na czas, próbować przeczekać okres, w którym „normalnie” musiałyby obniżyć ceny. Mogą też do pewnego stopnia sterować podażą, co nie jest możliwe na rynku wtórnym, na którym podaż jest rozdrobniona.

Oczywiście deweloperzy nie mogą w nieskończoność ignorować rzeczywistości, ale mechanizm rynkowy w tym przypadku działa po pierwsze z opóźnieniem, a po drugie można go obserwować w znacznie dłuższych okresach. Po trzecie zaś firmy deweloperskie mają moc pewnego – w ograniczonym stopniu, ale jednak – zaburzania tego mechanizmu.

Czytaj więcej o tym: Czy ceny mieszkań mogą solidnie spaść? Wygląda na to, że… prawie nikomu na tym nie zależy. Czy na rynku mieszkaniowym ogon macha psem?

Po trzecie: być może mieszkania na rynku pierwotnym – mając przewidywalny standard – są „bezpieczniejszą inwestycją” w horyzoncie pokolenia? Mieszkania na rynku pierwotnym nieczęsto mają tak dobrą lokalizację jak te z drugiej ręki, ale za to mają przewidywalny standard oraz – pomimo statystycznie wyższej ceny – dają większą elastyczność, jeśli chodzi o kwotę inwestycji. Na poziomie ceny metra kwadratowego oraz kosztów wykończenia zróżnicowanie jest może nawet większe niż w przypadku mieszkań na rynku wtórnym.

Przewidywalny standard (nowoczesna konstrukcja, miejsce parkingowe, ekologiczne ogrzewanie) sprawia, że mimo statystycznie wyższych cen, mieszkania z rynku pierwotnego uchodzą za lepszą „inwestycję długoterminową”. Przez jakiś czas nie trzeba wkładać pieniędzy w remonty, wartość rynkowa w przypadku przemyślanej inwestycji w horyzoncie np. 20 lat (biorąc pod uwagę spodziewany rozrost miast) może być większa niż w przypadku „używki”. A część popytu właśnie w takim horyzoncie myśli o nieruchomości.

Nie wiem, jaki jest średni wiek mieszkania handlowanego na rynku wtórnym, ale prawdopodobnie część z nich jest już porządnie „zamortyzowana” i to rzutuje na ceny transakcyjne. Do wymiany często są meble, podłogi, łazienka, kuchnia, kable, rury (hydraulika, kanalizacja)… Lokalizacja to jednak nie wszystko – mieszkanie do remontu może mieć niższą cenę od tego w stanie deweloperskim, nawet jeśli jest dobrze położone (to świetnie położone zawsze będzie drogie, nawet jeśli trzeba w nim zrywać podłogi i kuć ściany).

Wartość rynkowa wszystkich mieszkań w miastach
Wartość rynkowa wszystkich mieszkań w miastach

Czy rynek pierwotny zdąży zareagować?

Z przywołanych trzech argumentów tylko jeden – ostatni – rzeczywiście uzasadnia szybszy wzrost cen mieszkań nowych niż używanych. Niewykluczone więc, że za jakiś czas zobaczymy dostosowanie cen do tych z rynku wtórnego. Są dwa czynniki, które przemawiają przeciwko temu scenariuszowi.

Pierwszy to rosnące ceny wytworzenia nowych mieszkań (to musi rzutować na ceny, przynajmniej w krótkim terminie), a drugi to ewentualna zmiana okoliczności (spadek stóp procentowych, nowe pomysły rządu na wspomaganie popytu na kredyt), która spowoduje, że rynek pierwotny – „działający” w dłuższych trendach – nie zdąży zareagować na ochłodzenie koniunktury, zanim ono się skończy.

Jaka jest Wasza opinia na temat cen nowych mieszkań? Czy widzicie jakieś inne, racjonalne powody do ich silniejszego wzrostu niż w przypadku cen mieszkań używanych?

Czytaj też: Czynsze najmu rosną szybciej niż inflacja. Ale nie wiadomo, czy tak będzie w przyszłości. Czy jesteśmy u progu wielkiej zmiany na rynku nieruchomości?

Zobacz też najnowsze wideo „Subiektywnie o Finansach”:

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

zdjęcie tytułowe: Petr Podlesak/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
44 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Marta
1 rok temu

Powody z artykułu są dobre, ale ja dodałabym jeszcze jeden. Standard rynku wtórnego w Polsce niestety jest dość niski, bo w dużej mierze jest to wielka płyta z czasów PRL, czyli zwykle mieszkania mające ponad 30 lat, a częściej – bliżej czterdziestu. To oznacza, że takie mieszkanie trzeba remontować nie tylko z wierzchu, ale najczęściej też wymienić wszystkie instalacje, zerwać podłogi (gdzie często jest subit pod parkietem), skuć tynki. A ceny takich usług w ostatnich latach wzrosły niemiłosiernie. Klient inwestycyjny nie po to kupuje mieszkanie, żeby się w to bawić. Do tego infrastruktura – brak miejsc parkingowych szczególnie, i to… Czytaj więcej »

Warszawianka
1 rok temu
Reply to  Marta

Zdementuję. Nowe budownictwo z 2012 roku. Nakupione mieszkań na wynajem, pełny przekrój etniczny i rasowy wśród wynajmujących (te dziewczyny z Zimbabwe są naprawdę miłe, Chińczyk z dołu zawsze się uśmiecha). Cienkie ściany, więc fatalna akustyka, jak sąsiad puści bąka, to słychać w sąsiednich mieszkaniach. Brak miejsc postojowych, wszystko oblepione samochodami. Do centrum autobusem 1 godzina jazdy. Brud, bo niektórzy z wynajmujących nie dbają o czystość. Śmieci można wystawić na korytarz, wyniesie się rano. Cena metra kwadratowego: 22.500 zł. Kocham moje mieszkanie w bloku na Woli z początku lat 60-tych.

janko muzykant
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Szanowny Panie, Przecież to blef. Ja mieszkam w Warszawie, Pan mieszka w Warszawie. Troche inwestycji sie na ogladałem, bo kupilem dla siebie, jak i na wynajem. Pan takze. 1h kazdy autobusem do centrum i 22.500 zl za metr. Gdzie ten blok, gdzie ta inwstycja z 2012? 1 h jazdy do centrum to daleka bialoleka, moze 504 z Ursynowa, moze cos tam cos tam. A Pani blok to moze byc Plocka, Wolska np. Spoko, ale niech Pani kitu z chinczykami zimbwawiankami i mieszkaniami za 22,5k z cienkimi scianami nie wciska. Mieszkam w apartamentowcu z okolic 2010 rok, gdzie za metr wowczas… Czytaj więcej »

marcin
1 rok temu
Reply to  janko muzykant

Tak wygląda na bajt, ale ja bym obstawiał okolice inwestycji „Bliska wola”. Tam nowi mieszkańcy mieli pewne przejścia z autochtonami.

ksystof
1 rok temu
Reply to  Warszawianka

Nie wiem skąd są tezy w artykule. Mieszkania od deweloperów są tak złej jakości, że Gierek się w grobie z Gomułką przewraca. Standard deweloperki jest niski, powszeche są problemy z wilgocią i grzybami, wynikające ze złych technologii ocieplenia i wentylacji. . Deweloperzy budują jako spółki celowe z o.o. więc nie ma szans na rękojmię ani odpowiedzialność dewelopera choćby 2-letnią. Dodatkowo nowe bloki budowane są cześto w miejscach bez odpowiedniej infrastruktury, ściśnięte w sposób o którym nie śniło się komunistycznym deweloperom. Dlatego na starych osiedlach oprócz pełnej infrastruktury są miejsca parkingowe, a nie 3 płatne miejsca do kupienia na blok, tak… Czytaj więcej »

Wasz Pan z batem
6 miesięcy temu
Reply to  ksystof

Pier.. Hipolicie.

Monika
1 rok temu
Reply to  Marta

Moje mieszkanie ma ok 40 lat. Moich znajomych – 3 lata. Zazdroszczą mi jakości. Ściany z porządnego żelbetu, grube stropy, piwnice. A u nich słychać każde kichnięcie sąsiadów. Komórka lokatorska wielkości szafy. Moje jest też bardziej ustawne, pomimo że mniejsze. W sumie teraz żałują że nie wzięli z rynku wtórnego aczkolwiek u mnie na dzielni też nie wszystkie osiedla mają dobrą jakość. Mnie się akurat trafiło.

marcin
1 rok temu
Reply to  Marta

Nowy blok to też nie raj. Pierwsze 6-18 miesięcy wiercenie i stukanie na okrągło. Jak pokazuje osiedle wilno (w wawie) i w nowym budownictwie można zrobić osiedle z minimalną liczbą miejsc parkingowych. Jak się trafi fan umcyk-umcyk to nie ma zmiłuj. Na koniec to raczej nowe osiedla trafiają na wynajem znacznie częściej niż stare. Powód jest prosty nowy budynek przyciąga zamożnych (czytaj pożądanych) najemców. Z drugiej strony: jak chcesz mieszkać w ścisłym centrum to w wawie ciężko będzie o nową inwestycję. Co do wieku mieszkań, fakt faktem budynki projektuje się na jakieś 100 lat. Nikt rozsądny nie zapłaci za budynek 40… Czytaj więcej »

Bogdanow
1 rok temu
Reply to  Marta

Jeszcze jeden element: zwykle są wyższe koszty administracyjno-eksploatacyjne. Często zasiedziane spółdzielnie, często spore potrzeby remontowe. Wyzwania w rodzaju: nie ma sensu robić łazienki, bo przyjdzie instalacja CWU i będzie ostre kucie.

Fazi
1 rok temu
Reply to  Marta

Szwagier kupił mieszkanie dla siebie nie na wynajem na Ursynowie w bloku z roku 2010. Standard d. dobry, mieszkanie było gotowe do wprowadzenia, zero remontu jedynie malowanie ścian.
Kolega wprowadził się do mieszkania wybudowanego na Pradze 2 lata temu i już chce zmieniać: cienkie ściany, słuchać sąsiadów wszędzie z góry, z dołu, z boku czy w łazience.
Syn mieszka w bloku wybudowanym w latach 70, wyremontowane, a stan i standard klatek schodowych o niebo lepszy niż w nowych blokach tak więc różnie bywa, ale nie zawsze starsze budownictwo znaczy gorzej.

qtrya
1 rok temu

To jest zapewne sztuczna górka wynikająca ostatnich zakupów przed wprowadzeniem podwyższonego podatku od „hurtowego zakupu” mieszkań

Cerwantes
1 rok temu

Za nowymi mieszkaniami przemawiają również modne ostatnio certyfikaty energetyczne a co za tym idzie, szufladkowanie nieruchomości na te lepiej docieplane, czyli z lepszymi parametrami. Taki argument ma w przyszłości dawać benefity, tańsze ubezpieczenie mieszkania, jego kredytowanie itp…

Stef
1 rok temu

To są wszystko dane ofertowe więc jest to patykiem na wodzie pisane. Deweloperzy podnieśli ceny aby było z czego robić promocje.

To pokazuje też że duża część deweloperów nie ma jeszcze problemów z płynnością ale już pierwsze jaskółki widać. Ci mniejsi mają większą wolę do rabatowania czego w ww. danych nie zobaczymy.

Stef
1 rok temu

Ad 3 może być wyjaśnieniem, bo w mieszkaniu z lat 80 tych i starszym koszt doprowadzenia do stanu deweloperskiego (zrywanie wszystkiego, wymiana instalacji ele. i wod-kan.) to kolejny 500-800 zl/m2.

Jak mawiają starsi ludzie że starego nigdy nie zrobisz nowego.

qtrya
1 rok temu
Reply to  Stef

Mieszkanie to nie samochód. Ze starego da się zrobić całkiem nowe – fakt, że to kosztuje.Poza tym deweloperka też miewa bardzo różną jakość wykonania.
Pytanie jest bardziej o stan części wspólnych budynku.

Last edited 1 rok temu by qtrya
Stef
1 rok temu
Reply to  qtrya

Nie do końca, w starym z PRL zawsze będziesz mieć piony np od kaloryferów i nic z tym nie zrobisz.

Bogdanow
1 rok temu
Reply to  Stef

Albo schody. Bloki z lat 70-tych często mają tak, że owszem winda jest, ale kilka stopni do klatki + pół piętra w klatce, a winda ciasna. Tego się już nie zmieni.

Bogdanow
1 rok temu
Reply to  Bogdanow

PS. Przestaję tu komentować, bo za dużo reklam i zbyt słaba współpraca z moim adblockerem.

Marek
1 rok temu

Maćku, dzięki, że przywołałeś mnie w swojej analizie. Żałuję tylko, że nie wykorzystałeś wszystkich przyczyn „fenomenu” szybszego wzrostu średniej ceny m kw. na rynku pierwotnym. Jest rzeczą oczywistą, że deweloperzy zasadniczo nie sprzedają mieszkań poniżej kosztów ich wytworzenia. Te zaś rosły w ubiegłym roku w galopującym tempie. Pragnę też zwrócić uwagę Twoim czytelnikom, że podwyżki cen mają po części charakter statystyczny. Otóż średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia we wszystkich metropoliach, gdzie mimo zapaści na rynku kredytowym, a w efekcie spadku popytu na… Czytaj więcej »

Marek
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Cieszę się, że mogę uczestniczyć w dyskusji. Tych, którzy uważają, że deweloperzy podnieśli ceny, aby było z czego robić promocje, uprzejmie proszę o konkrety. Może się mylę, ale promocje dotyczącą – póki co – raczej wybranych mieszkań. To trochę tak, jak w sklepach z cichami: na szybie napis „wyprzedaż do 50%”, ale tak wysokie przeceny obejmują ostatnie sztuki w nietypowych rozmiarach.


Stef
1 rok temu
Reply to  Marek

Konkrety proszę bardzo
Ro..g osiedle mój ur..s, podniesiono cenę z 10300 na 11300 ale dają rabat w biurze. Obok inwestycja Ron.. n podobna taktyka. Ww firma na r inna inwestycja cena była 11800 następnie 12 300 a teraz już do 11900 spadła.
Co do promocji to faktycznie na bilbordach jest gwiazdka dot. mieszkań powyżej 70m2.

Kropek z CABP
1 rok temu
Reply to  Marek

„Z drugiej strony w starych blokach często nie ma windy. Brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem. Tego typu wad nie mają nowe mieszkania”
No przepraszam bardzo ale to z parkingami to bardzo odważne stwierdzenie. Rzekł bym nawet, że nieprawdziwe…

Radek
1 rok temu
Reply to  Kropek z CABP

Stare osiedla często mają dużo miejsc parkingowych ogólnodostępnych na zewnątrz. Dużo ale i tak za mało.
Nowe osiedla mają więcej miejsc, ale głównie w garażach podziemnych, a nawet jak są miejsca zewnętrzne to i tak na sprzedaż.
Czyli na starym osiedlu jak przyjedziesz do rodziny czy do znajomych to możesz zaparkować tylko musisz się wstrzelić w odpowiednią godzinę by znaleźć wolne miejsce. Na nowym osiedlu nie masz szans na legalne parkowanie jako gość, ale większość mieszkańców auta ma schowane w garażu więc chodniki są w miarę wolne.

No Name
1 rok temu

Pierwotny rynek bardziej jako rynek lokat się traktuje.
Wtórne – trudności w wycenie.
Potencjalny nabywca musi poznać nieruchomość osobiście oceniając jej wady, zalety (patrz np. metryczka). Nowe mniej zwykle mają…
Inne ryzyka tu i tu pod uwagę trzeba brać. Pierwotny i wtórny wymagają odrębnych analiz.
No też takie – struktura socjologiczna i demograficzna danej społeczności.

Informatyk
1 rok temu

O jakości nowych budynków. Blok z 2017 roku, mam powiesić lekką szafę na sprzęt komputerowy (rack 19″). Biorę lekką maszynę, bo nie chce mi się dźwigać tej ciężkiej. Wiertło 10 mm, więc dość cienkie, z przerwami 4 otwory wywiercę tą małą w ścianie konstrukcyjnej – myślę sobie. Składam sprzęt, przystępuję do wiercenia. Bzyk, bzyk, bzyk, mam 4 otwory wywiercone, maszyna nawet się nie nagrzała, ze ściany sypał się piach. Podobne zadanie w bloku z wielkiej płyty: konieczna maszyna udarowa o energii impulsu 9J i drogie wiertła, które dadzą radę tym ścianom.

Raider
1 rok temu

Przewidywalny standard: Daleko od centrum, tanie materiały, tania siła robocza. Jak jest tanio i szybko budowane – a drogo sprzedawane – to średnio po max 3-5 latach wychodzą wady. Słychać każdego sąsiada. Sufit po nałożeniu gruntu spada na podłogę. Budynek wymaga osuszania. Parking zalewa woda. Ciekawe, że tylko w przypadku osiedli z mieszkania plus nagłośnili te usterki. Reszta sądzi się po cichu z deweloperem.

Obserwator
1 rok temu

A jak się teraz sprawa ma dla inwestorów budujących swoją nieruchomość? Wykonawcy zeszli trochę ze swoich kosmicznych oczekiwań płacowych, czy raczej nastawiać się na pracę samodzielnie / z pomocą kolegów i szwagrów jak to kiedyś ojce budowali? 😉 Bo w poprzednich latach wynika, że był dramat. Niektórzy odpłynęli tak mocno, że za proste prace życzyli sobie nawet ponad 2k dniówki. Oczywiście jak fakturkie to 3k 😉

Witold
1 rok temu

Pytanie jak wygląda rozkład w zależności od atrakcyjności lokalizacji. Podejrzewam, że mieszkania nowe powstają tam gdzie ludzie chcą mieszkać i dalej chcą kupować. Rynek wtórny to mieszanka super lokalizacji w centrum i pomyłek urbanistycznych. „Statystyka to piękne kłamstwo”

Robert
1 rok temu

Zastanawiam się jeszcze nad kosztami utrzymania nowych mieszkań vs. stare budownictwo. Ostatnio słyszałem od znajomego że jego mieszkanie w bloku z wielkiej płyty generuje koszty utrzymania na podobnym poziome co dom pod miastem. Zazwyczaj stare spółdzielnie mieszkaniowe to molochy, z rozbuchanymi kosztami, które ceduja je na członków. I tak mieszkanie na 4 osoby może generowac czynsz pewnie koło 1000zl. To bardzo dużo! Zakładam że nowe budownictwo to mniejsze wspólnoty, z mniejszymi kosztami zarządu. Więc może część osób przed zakupem doknuje takich analiz. I to jakoś napędza sprzedaż nowych mieszkań.

mko
9 miesięcy temu

Czy tu nie ma karygodnego błędu metodologicznego? Deweloper nie sprzedaje zazwyczaj mieszkania, tylko obietnice jego wybudowania. Ceny rynku wtórnego są dostępne z realnych transakcji, a aktualne ceny z pierwotnego tylko z cenników. Jeśli znamy cenę zakupu mieszkania od dewelopera, to zazwyczaj umowa ustalająca cenę była podpisana rok/dwa wcześniej. No i rynek pierwotny to kilkudziesięciu dużych graczy, którzy łącznie maja 10-20% rynku, wiec są statystycznie niewiarygodni (nawet jeśli podają prawdziwe cent z przedwstępnych umów, do czego raczej nie powinno mieć motywacji). A reszta rynku to mali gracze, których nikt o zdanie nie zapyta

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu