Czy ceny mieszkań mogą solidnie spaść? Wygląda na to, że… prawie nikomu na tym nie zależy. Czy na rynku mieszkaniowym ogon macha psem?

Czy ceny mieszkań mogą solidnie spaść? Wygląda na to, że… prawie nikomu na tym nie zależy. Czy na rynku mieszkaniowym ogon macha psem?

Mamy za sobą siedem lat nieruchomościowej hossy. Mieszkania drożały w Polsce znacznie szybciej niż inflacja, ale dopóki kredyty były tanie i łatwo dostępne, to nikt się nie skarżył. Ale gdy stopy procentowe poszły w górę, własne mieszkanie stało się dla większości ludzi niedostępne. No ta właśnie grupa ludzi liczy na spadek cen mieszkań. Sęk w tym, że… nikomu innemu na tym spadku nie zależy. Deweloperzy, dostarczający mniejszość wszystkich mieszkań, którymi handluje się na rynku, przekonują, że „taniej nie będzie”. Czy na polskim rynku nieruchomości ogon macha psem?

Z najnowszych danych AMRONSARFIN wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości w ostatnich miesiącach zaczęły minimalnie spadać. Co prawda tylko na niektórych rynkach (np. Warszawa czy Poznań) i tylko symbolicznie (o 1-2% po wzroście o 10% w skali roku), ale biorąc pod uwagę sięgającą 16% inflację, można powiedzieć, że realne ceny mieszkań zaczynają spadać.

Zobacz również:

Cieszycie się? Podzielmy rynek mieszkaniowy według kryterium interesu cenowego. Komu zależy na spadku cen? Z pewnością tym, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek. Te osoby najmocniej odczuły wzrosty cen. A jak na to nałożyło się zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej przez KNF oraz podwyżki stóp procentowych przez NBP, to możliwość kupienia własnego mieszkania zniknęła.

„Im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej Prosiaczka tam nie było”

Rządowa pomoc była raczej skierowana do tych, którzy już mieszkanie mieli. Wakacje kredytowe, rozszerzenie Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy zapowiedziana likwidacja WIBOR-u – to wszystko miało odciążyć tych, którzy już spłacają raty. Natomiast program „Mieszkanie bez wkładu własnego” właściwie nie wystartował. Banki niechętnie do niego dołączają i nie ma komu z niego korzystać.

Jak takie osoby mogą wpłynąć na obniżenie cen? Mogą… zmniejszyć popyt. Czyli nie kupować mieszkań. Co – wydaje się – już czynią. Dotyczy to nie tylko tych, którzy mogliby zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, ale i inwestorów, którzy mogliby kupować mieszkania pod wynajem. Choć trwa boom na rynku najmu, zakupów mieszkań na wynajem nie widać. Tutaj zastanawialiśmy się, czym kierują się inwestorzy, powstrzymując swój popyt.

„Im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej Prosiaczka tam nie było”. Jeśli kupujący będą dobitnie i gremialnie odmawiali transakcji przy tych cenach, tym większa szansa, że sprzedający zaczną je obniżać.

Może czas na akcję „Pomóżmy sobie kupić mieszkanie”? Szukasz wymarzonego lokum, a ceny Cię przerażają? Otwórz stronę z ogłoszeniami, wybierz 10 ofert i zadzwoń z propozycją obniżenia ceny o 20%. Jeśli zrobi tak wystarczająco dużo osób, to może wpłynie to na oczekiwania cenowe dotychczasowych właścicieli.

Czy ktoś jeszcze chciałby, żeby ceny mieszkań były niższe? Nikt mi nie przychodzi do głowy. Za to na dalsze wzrosty liczy cała reszta rynku. Najpierw – właściciele nieruchomości. Nic w tym dziwnego, każdy kto ma jakieś aktywa, ma nadzieję, że ich wartość wzrośnie. Jak ktoś ma dom i sobie w nim mieszka, to poza satysfakcją z hipotetycznego bogacenia się, niewiele musi się cenami przejmować. Ale jeśli planuje sprzedaż, to już trzyma kciuki za to, żeby dało się ugrać jak najwyższą kwotę.

Banki inwestują w kredyty, a inwestorzy w mieszkania. I lubią wzrost cen

Dla inwestorów lokujących w nieruchomościach kapitał poziomy cenowe mają drugorzędne znaczenie, a ważniejszy jest kierunek zmian. Dopóki mieszkania drożeją, dopóty warto w nie inwestować. Gdyby zaczęły tanieć… to bardzo szybko rynek może się zapaść. Oczywiście pod warunkiem, że te spadki trwałyby nie kilka kwartałów, lecz dobrych kilka lat.

Z punktu widzenia inwestorów znaczenie ma alternatywa. Stopa zwrotu z wynajmu mieści się zwykle w przedziale 4-7% w skali roku. Jeśli znacznie więcej można dostać z obligacji rządowych, spada atrakcyjność zakupu nieruchomości pod wynajem. Wtedy zostaje już tylko liczenie na wzrost ceny nieruchomości.

Spadki cen są także nie w smak bankom. Dlaczego? Ponieważ na tych mieszkaniach banki mają zabezpieczone kredyty hipoteczne. Gdyby więc spece od ryzyka zauważyli, że mieszkania w bloku, na które jeszcze niedawno przyznawali kredyty przy wycenie 10 000 zł za metr kwadratowy, dzisiaj są sprzedawane za 8000 zł, mogliby uznać, że potrzebują dodatkowego zabezpieczenia tych kredytów.

Obserwowaliśmy to przy pierwszym kryzysie związanym z kredytami frankowymi – gdy osłabiający się złoty drastycznie podnosił wartość zadłużenia, a ceny mieszkań na początku drugiej dekady XXI wieku były raczej w stabilizacji z tendencjami do spadania. Jak to często bywa przy bankowych umowach, na jaw wyszło wiele nieciekawych praktyk, a UOKiK pododawał do listy klauzul niedozwolonych parę nowych pozycji. Nie zmienia to faktu, że istotny spadek cen nieruchomości może spowodować, że w bankach zapali się kilka ostrzegawczych światełek.

Deweloperzy niechętnie schodzą z marży

Na koniec – deweloperzy. Tu działa pewnie wiele czynników. Ale ja, gdybym budował mieszkania na sprzedaż, włożyłbym bardzo dużo wysiłku w zbudowanie przekonania, że nigdy cen nie obniżę. Wielu deweloperów to spółki, których akcje lub obligacje są notowane na giełdzie. A zatem szerokie grono interesariuszy obserwuje wyniki finansowe. I one mają być dobre. Konkurencja o pieniądze inwestorów jest zabójcza i nie ma miejsca na sentymenty.

Co prawda wszyscy teraz inwestują według zasad ESG (gdzie „S” oznacza przecież oddziaływanie społeczne), ale przecież nie na tyle, żeby to miało przesłaniać pogoń za zyskiem. Jak myślicie, akcje którego dewelopera wybrałby „odpowiedzialny” fundusz inwestycyjny? Takiego, który uznaje, że na rynku mieszkaniowym jest bańka i decyduje o ograniczeniu marży do 20% i sprzedawaniu lokali tylko osobom, które kupują je na własny użytek? A może takiego, który połowę nowego apartamentowca sprzeda flipperom jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty?

Fakty są takie, że sprzedaż na rynku pierwotnym spada – i to mocno. Z danych zbieranych przez PAP Biznes (głównie wśród giełdowych spółek) wynika, że liczba sprzedanych mieszkań w pierwszym półroczu jest niższa od 7% (w porównaniu z tym samym okresem zeszłego roku) do prawie 65%.

A jednak spadek cen mieszkań nie nastąpił. Z danych serwisu rynekpierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w sześciu największych miastach mieszkania zdrożały o 10-20%. Podobnie liczy to NBP, który oszacował, że w II kwartale 2022 r. ofertowe ceny lokali poszły w górę o 23% na siedmiu największych rynkach, a transakcyjne – aż o 31%.

Dzieje się to w warunkach poprawiania marż przez deweloperów. Choć po drugim kwartale 2022 r. Dom Development ogłosił, że marża brutto ze sprzedaży (liczona jako średnia z czterech ostatnich kwartałów) obniżyła się po raz pierwszy od I kwartału 2019 r. Ale przy okazji publikacji wyników prezes spółki Jarosław Szanajca uspokajał swoich inwestorów, że nie widzi „specjalnego ryzyka”, by marże miały dalej spadać. „Ten kryzys jest konsumowany przede wszystkim wolumenem, natomiast ceny stoją.”

Czy na rynku nieruchomości ogon merda psem?

Deweloperzy i firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami na każdym kroku przekonują nas, że „taniej nie będzie”, bo koszty budowy nowych mieszkań rosną. Albo firmy deweloperskie wpiszą to sobie w ceny (i wtedy mieszkania podrożeją), a jak nie będzie się opłacało budować, to spadnie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek (i wtedy też mieszkania podrożeją, bo będzie ich mniej).

Sęk w tym, że rynek pierwotny, na który wpływ mają deweloperzy, to mniejsza część całego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z danych GUS wynika, że w 2021 r. w całej Polsce podpisano 701 000 aktów notarialnych dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości. Co prawda tylko 257 000 z nich dotyczyło lokali, zaś nie każdy lokal musi być mieszkaniem (dużo było transakcji działkami i nieruchomościami rolnymi, domami i prawami do spółdzielczej własności nieruchomości), ale mimo wszystko to znacznie więcej, niż wynosi liczba mieszkań wprowadzanych do obrotu przez deweloperów.

Według CBRE liczba mieszkań sprzedanych w Warszawie (a to największy rynek nieruchomości w Polsce) wynosi ostatnio 20 000 – 25 000 mieszkań rocznie. W całej Polsce – jak pisze AMRON-SARFIN – to 120 000 – 130 000 mieszkań rocznie. Branża deweloperska oraz firmy zajmujące się obrotem nieruchomości nie tyle walczą o to, żeby najwięcej zarobić na sprzedawanych przez siebie mieszkaniach. Przede wszystkim walczą o to, żeby wszyscy inni sprzedający mieszkania (których jest kilka razy więcej) myśleli, że muszą je wystawić po wyższej cenie niż ta, którą wystawiał sąsiad rok temu. Jeśli ten mechanizm się załamie – z cenami nieruchomości może być krucho.

I teraz trzeba sobie zadać fundamentalne pytanie – czy to pies merda ogonem, czy ogon psem? Najbliższe miesiące, może kwartały – pewnie do czasu, aż stopy procentowe zaczną spadać – przyniosą próbę sił między kupującymi a sprzedającymi. Jeśli deweloperzy utwierdzą rynek w przekonaniu, że nie ma takiej siły, która zmusiłaby ich do obniżania cen – nawet przypłacając to spadkiem przychodów – w długim terminie im się to pewnie opłaci. Pokażą, że nie ma negocjowania, a ty, kliencie, płacz i płać.

Ale jeśli mrugną, jeśli kilka firm spojrzy w swoje rachunki zysków i strat albo przypomni sobie o zbliżających się terminach wykupu obligacji – i wprowadzi znaczące rabaty, a nawet trwale obniży cenniki, wówczas za trendem mogą podążyć i inni. I zacznie się na poważnie spadek cen mieszkań.

Źródło zdjęcia: StockSnap/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
77 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Andrzej
16 dni temu

Ceny spadną. Kwestia czasu.

Admin
16 dni temu
Reply to  Andrzej

Wygląda na to, że to zależy wyłącznie od tego co wydarzy się na rynku wtórnym. Czy posiadacze mieszkań, którzy – jeśli są zalewarowani kredytem – właśnie dostali dwa lata rat takich, jakby w ogóle nie było podwyżek stóp procentowych, będą wyprzedawać mieszkania?

Pawceluto
16 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dokładnie – nawet wskaźniki inflacji pokazują, że społeczeństwo po chwilowej panice wrócił do normy i dawnego wydawania pod korek. Gdyby nie hamulce na akcji kredytowej spokojnie gonilibyśmy dzisiaj Turcję bo ludzie nic się nie nauczyli. Nie ma szans w najbliższym czasie na żadne spadki bo deweloperzy to co mają już pobudowane to przetrzymają i są na to bardzo proste metody. W dłuższej perspektywie jeśli nie wybuchnie jakaś kolejna wojna szykowałbym się wyłącznie na duże wzrosty bo im hipotek będzie teraz mniej tym większy będzie skumulowany popyt później. Ci ludzie w końcu będą chcieli/musieli coś kupić i ceny tego nie zmienią.… Czytaj więcej »

Bogdanow
16 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Rynek wtórny to nie tylko kredyt. Także np. sprzedaż mieszkań wchodzących w skład spadków (pandemia!). Gotówka ma jedną ogromną zaletę nad mieszkaniem – dużo łatwiej podzielić na części po rodzinie.

Admin
15 dni temu
Reply to  Bogdanow

Zgoda. Ale jest faktem, że gotówka w dzisiejszych czasach traci realną wartość szybciej, niż nieruchy, więc tu kierunek nie jest oczywisty

Fazi
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Racja. Planuję kupić mniejsze mieszkanie, aby tam się przeprowadzić z obecnego (80 m2). Raczej wystawię aktualne na wynajem, bo co zrobię z gotówką?
Nawet jak ma stać 2 lata puste, to bardziej opłaca się płacić czynsz (800 zł) niż schodzić z ceny 10-20% jak niektórzy marzą.
Przy kupnie nowego (rozważam tylko rynek wtórny) nie liczę na jakieś spadki rzędu 10 czy 20%, albowiem to lokum pod moje potrzeby, nie inwestycyjne i lokalizacja, infrastruktura i rozkład ma większe znaczenie niż cena.

Admin
15 dni temu
Reply to  Fazi

To prawda, spadek wartości realnej pieniądza to skuteczny mechanizm powstrzymujący tych, którzy chcieliby sprzedać mieszkanie.

ona
13 dni temu
Reply to  Fazi

dwa lata kosztów utrzymania pustego mieszkania (około 20 000), a można sprzedać o 40 000 tys taniej. 40000- 20000 ( wyrzucone w błoto) = 20000 zysku. O głupie 20tyś 😀 trzymać, a nie dać komuś zamieszkać, hahahaha. Ale durne podejście, sama chciwość, bez logiki 🙂 Właśnie dlatego podatki od pustostanów mają duży sens.

Bogdanow
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tak, ale przecież to nie jest powiedziane że potem gotówka pozostanie, można spłacić/nadpłacić kredyt itd.

jsc
9 dni temu
Reply to  Bogdanow

(…)Także np. sprzedaż mieszkań wchodzących w skład spadków (pandemia!).(…)
Aż takiej masakry chyba nie było…

Stef
16 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Z drugiej strony pierwsze jaskółki typu 5% rabatu się pojawiają. Co innego że od 2019 cena wzrosła z 7500 na 14000 więc jest z czego ten rabat dawać.

Bogdanow
16 dni temu
Reply to  Andrzej

Normalnie już by spadły, ale wzrost cen najmu stanowi silne oparcie.

Karol
15 dni temu
Reply to  Andrzej

Pewnie jakieś okazje na rynku się pojawią, ale ja nie byłbym taki hip hip hurra do przodu… Wziąłbym pod uwagę takie kwestie: Zwykły człowiek, jeśli jest zaradny to ostatnią rzeczą jaką będzie chciał zrobić to pozbyć się nieruchomości (nie mówię o zmianie na inne). Moim skromnym zdaniem to jest cofnięcie się o „lata świetlne”. Tracimy część kapitału, tracimy masę kasy jaka poszła w odsetki, tracimy dach nad głową, możemy nie mieć realnej wizji kupna nowego i przechodzimy w wynajem czy wracamy do rodziców (co nie jest komfortowe dla żadnej ze stron). Zamiana mieszkania, skoro widzimy jakie są ceny np. większych… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  Karol

Zgadzam się, że wyprzedawanie majątku nie jest dziś wskazane (pieniądz szybko traci na wartości), chyba że w celach dywersyfikacji – nie uważam, żeby 100% oszczędności warto byłoby trzymać w nieruchomościach

Paweł
1 dzień temu
Reply to  Andrzej

Np w Warszawie drożeją bo ich brak, a nowych budów coraz mniej

Krecik
16 dni temu

Ceny mieszkań spadną tak samo jak ceny nowych samochodów spadły.
Sytuacja makroekonomiczna, która potoczyła się zupełnie inaczej niż w podręczniku do ekonomii z lat 70-tych ukrzyżowała spadkowiczów mieszkaniowych.

Jakub
16 dni temu

Deweloperzy mają koszty stałe, plus są zlewarowani, szybko pękną. Gdyby było tak, ze o cenie sprzedaży decyduje koszt wytworzenia FSO i Ursus nadal by działały i produkowały.

Admin
15 dni temu
Reply to  Jakub

Ładne porównanie 😉

Stef
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Na wielu płaszczyznach. Oba upadły, oba są właśnie zabudowywane przez deweloperów.

Piotr
16 dni temu

Tekst ujmuje ciekawy temat, ale ujmuje go powierzchownie i pomija kluczowe elementy tej układanki np. jak bardzo sprzedający musi sprzedać lokal i czy skłonny jest zaakceptować obniżki ceny, żeby ten cel osiągnąć. Brzmi to może trochę śmiesznie, ale obniżki cen są przecież funkcją nie tylko spadku popytu, ale i dopuszczalnego dla sprzedającego czasu sprzedaży. Kiedy popyt maleje i mieszkanie, do którego rok wcześniej ustawiłyby się kolejki teraz „wisi” nie oznacza to automatycznie obniżki ceny tego mieszkania. Bo właściciel tego mieszkania w dalszym ciągu może je sprzedać po oczekiwanej cenie, tylko zamiast „kolejki” będzie mieć jednego zdecydowanego kupca, który pojawi się… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  Piotr

Ten tekst jest trochę o czymś innym. O tym, że o sytuacji na rynku nie decydują tak naprawdę ceny wystawiane przez deweloperów, bo oni będą musieli dostosować się do oferty z rynku wtórnego albo nie budować (jeśli im się nie opłaci). Zawieszamy w próżni pytanie czy rynek wtórny może „wykonać ruch” czy też z różnych przyczyn – wakacje kredytowe, wysoka inflacja i bezalternatywność inwestycji „majątkowych” – go nie wykona. I zwracamy uwagę na to, że cały „przemysł deweloperski” prowadzi lobbing na rzecz przekonania wszystkich, że „taniej nie będzie” (nie ma w tym nic zdrożnego, działają w swoim, dobrze pojętym, interesie,… Czytaj więcej »

Młody i gniewny
15 dni temu
Reply to  Piotr

Sprawa krótka: jeśli ziemia stanie się wyższym kosztem na co są kręcone nowe para podatki to oczywiście że sprzedadzą byleby odzyskać kapitał. Oczywiste jest też że bez utrzymania składu osobowego będzie potem problem a nawet upadek (zawsze nowi chcą więcej kasy i jest mniej bo niż demograficzny). Jeszcze gorzej jest gdy kapitał w formie pieniędzy traci na wartości wraz z kapitałem w postaci nieruchomości gdy na rynku wtórnym są przeceny. Jest jedno co trzyma ceny i każdy się zgodzi: w Polsce stan posiadania domu jest tak silny że ludzie mając kredyt są gotowi żebrać ale spłacać na czas raty. Taki… Czytaj więcej »

Last edited 15 dni temu by Młody i gniewny
Sławek
16 dni temu

Chory jest obecnie rynek nieruchomości. W mojej rodzinnej mieście ceny by musiały spaść około 20-30% żeby warto było kupić mieszkanie. Piszę w stosunku do zarobków, tego co oferują sprzedający, ale też ogólnie do tego co oferuje samo miasto.

irek
16 dni temu

No dobrze. Ale co odkrywa ten artykuł? Przecież tak jest zawsze. Niezależnie od sytuacji na rynku, tym samym podmiotom zależy na spadkach, a tym samym na wzrostach albo stabilizacji. I nie zawsze jest tak, że właścicielom zależy tylko na wzrostach. Sporo jest takich, którzy chcą np. wymienić mieszkanie na większe, sprzedając to co mają. Zwykle niestety, wzrost wartości mniejszej nieruchomości, nie rekompensuje wzrostu wartości większej, bo po prostu trzeba wtedy dołożyć więcej z różnicy. Tak więc skoro autor nie napisał nic odkrywczego, również zrobię to ja. Spadki będą jak będzie znacznie więcej sprzedających niż kupujących na rynku wtórnym i wtedy… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  irek

Spadki będą wtedy, jak deweloperzy nie będą już w stanie przekonać „rynku wtórnego”, że taniej nie będzie. I o tym jest ten artykuł

Jerzyk
16 dni temu

koszty utrzymania nieruchomości zachęcą wiele osób do zmiany posiadanego lokum na mniejsze (tańsze w utrzymaniu), poczekajmy do wiosny

Domenico
16 dni temu

Ceny ofertowe spadają nie tylko realnie, ale i nominalnie.

Wejdźcie na stronę dowolnego dewelopera, prawie wszędzie promocje.

Admin
15 dni temu
Reply to  Domenico

W statystykach średnio to widać, ale one rzeczywiście nie obejmują okresowych promocji

Bogdanow
15 dni temu
Reply to  Domenico

Tak, cena metra nie spada, ale dodawanie miejsc postojowych, itd. stało standardem.

Piotr
15 dni temu
Reply to  Domenico

Przecież to są wirtualne promocje na pojedyncze mieszkania dla przyciągnięcia. Pokaż nowy etap sprzedawany po niższych cenach. Od zrobienia w photoshopie grafiki z napisem „Promocja” mieszkania nie tanieją.

Stef
15 dni temu
Reply to  Piotr

Niekoniecznie. Duży deweloper dał 5% na kawalerki i mieszkania 2 pokojowe. Wszystkie.

Michał
16 dni temu

No ale przecież to jest gra. Jeszcze jeden kwartał da się w nią grać ale potem zacznie lecieć płynność i zaczną się spadki. Wykonawstwo już tanieje, materiały zaczynają być znowu dostępne. Koszty budowy spadną i będzie można starać się utrzymać dotychczasową marżę przy niższych cenach transakcyjnych.

Domenico
16 dni temu

Moim zdaniem jest coś w stwierdzeniu, że deweloperzy i opłacani przez nich marketingowcy, inluencerzy, etc próbują (próbowali) utwierdzić właścicieli mieszkań z rynku wtórnego, że ceny nie będą spadać, po to by ci ostatni trzymali ceny; podczas gdy deweloperzy dzięki promocjom i rabatom upłynnią coraz większy zasób nieprzedanych lokali.

Z tym, że w tej chwili, chyba przestaje działać, w serwisie zametr, w samym Gdańsku codziennie kilkanaście, kilkadziesia nowych obniżek.

Admin
15 dni temu
Reply to  Domenico

Zaczyna się nerwówka u deweloperów? Ciekawe, wydawało mi się, że mają kasy jeszcze na dwa latka czekania 🙂

Stef
16 dni temu

Na jednym z Warszawskich osiedli była oferta mieszkania gotowego (cesja) , które było tańsze niż podobne mieszkanie w kolejnym etapie u dewelopera.
Zyskujemy ponad 18 miesięcy bo nie musimy czekać aż mieszkanie się zbuduje.
Ps
Wczoraj jeden z deweloperów oświadczył że nie będzie budować nowych bloków bo nie może ich sprzedać. Więc brak popytu zaraz zrównoważy brak podaży.

Bogdanow
14 dni temu
Reply to  Stef

To jest bardzo możliwe bo sporo mieszkań było kupowane właśnie pod kątem sprzedaży, jeszcze przed wykończeniem.
Co więcej, jak ktoś kupił na etapie dziury w ziemi, to nawet niekoniecznie straci, bo wzrost cen przez ostatnie powiedzmy 18 miesięcy był znaczący.

callipso
16 dni temu

Deweloperzy chcieliby zaprzeczyć prawom ekonomi. Jeśli sprzedaję chleb po 5 zł i mam na tym 1,5 zł marży ale kosztów stałych 1500 zł miesięcznie to muszę sprzedać te 1000 bochenków by wyjść na zero. Jak mi sprzedaż siadła i teraz sprzedaje tylko 500 bochenków to nawet jak mam marżę 2 zł i tak jestem pod kreską a co dopiero jak mi marża spadła przez wyższe koszty. Deweloperzy jadą na obligacjach, sami też mają finansowanie bankowe oparte na wiborze. Lokum Deweloper zamierza zwalniać ludzi jak tylko zamkną budowę ale zapowiada, że z ceny nie zejdzie… Jak już zwolni ludzi, zostanie z… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  callipso

Ciekawa analiza, dzięki! Ale jest jeszcze zakłócenie w tym procesie, które nazywa się „wakacje kredytowe”

callipso
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

No właśnie i nikt nie wie jak się to przełoży. Nie było takiej akcji wcześniej i nikt nie potrafi ocenić jaki będzie finalnie efekt. Czy wakacje pozwolą przeczekać najgorszy czas ( jeśli w przyszłym roku inflacja spadnie do 5 % i nie wejdziemy w kryzys) czy tylko co sprytniejszym ograniczą koszty kredytu. Z wakacji skorzystało na razie 45% uprawnionych i to w większości ci bardziej kumaci z kasą. Pod innym artykułem osoby się wypowiadały, że nie biorą wakacji bo nie są pewni interpretacji przepisów lub reakcji banku. Im dłużej czekają tym więcej kasy przepada czyli efekt wakacji maleje i wzrasta… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  callipso

Zgadzam się, wakacje stanowią tamę, ale ona jest nieszczelna. Pewnie musielibyśmy mieć jeszcze rok-dwa bardzo wysokiego oprocentowania i kto wie… W zasadzie tylko ci, którzy kupili na kredyt są „na ryzyku”, bo pozostali i tak wolą mieć mieszkanie niż gotówkę, która traci na wartości

callipso
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

No właśnie przez ostatnie 2 lata kredytów poszło sporo. Panie Macieju ale pan zna dane o zamożności polaków… gdzie ci wszyscy ludzie co siedzą na takiej gotówce co mają alternatywę kupić mieszkanie czy trzymać na lokacie. Polacy mają jakieś tam oszczędności ale to raczej dolne kilkadziesiąt tysięcy. Do października 2021 było akurat na wkład własny… ale teraz to nawet na remont nie starcza. Taka poduszka przy wzroście kosztów szybko topnieje. Właśnie wróciłem z zakupów. Kupuję dżem łowicza 100% owoców (bez cukru) przed urlopem kupowałem go za 6,19 zł (210 gram). Teraz patrząc na cenę myślałem, że się przewidziałem…. 11 zł.… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  callipso

Prawda, w takiej sytuacji bardzo szybko będą topniały oszczędności ludzi, którzy uzbierali na wkład własny

Michał
15 dni temu
Reply to  callipso

Z drugiej strony…
Miasto wojewódzkie, takie jedno z większych. Znajomy kupił pare mieszkań na etapie dziury w ziemi, żeby potem sprzedać z jakimś zyskiem po roku czy dwóch. Teraz rezgynuje ze sprzedaży i będzie wynajomować, ba nawet rozważał dokupienie jeszcze 1-2, bo takie „ssanie” na najem.
Inny znajomy w 2020 dostał spore pieniędzy z spadku, kupił mieszkanie, bo na lokatach/obligacajch była bieda. W 2021 zaczał wykańczać po godzinach/weekendami i od czerwca wynajmuje w myśl zasady „ten co miał ode mnie kupić nie dostanie teraz kredytu, ale mieszkać gdzieś musi”

callipso
15 dni temu
Reply to  Michał

Jeśli kupował za gotówkę to się wyprztykał z kasy i jest poza rynkiem. Samo rozważanie a kupienie to droga daleka… Jak na kredyt to prawie na pewno mu się nie spina teraz, pytanie czy przetrzyma. Zauważyłem, że jest duża różnica między tym co ludzie mówią lub jak wyglądają ich inwestycje a jak jest w rzeczywistości. Mieszkania kupowane 2019+ i wynajmowane mają zwroty niższe niż lokaty czy obligacje. Jeśli ktoś zarobił pieniądze to umie liczyć, jak ktoś otrzymał to większa szansa, że przepalił nieefektywnie.

oxo
15 dni temu
Reply to  callipso

Póki koszt produkcji bochenka chleba sprzedawanego za 5 pln jest w okolicach 3,5 pln, to interes się kręci. Jak koszt produkcji podskoczy do 6 pln, a nie ma nikogo, kto by kupił za 8 pln, to się ZAMYKA interes. Zamkniecie interesu pewnie będzie się wiązać z wyprzedazą już wyprodukowanych bochenków, ale nowych nie będzie. Czyli będą punktowe wyprzedaże, jak konkretnemu developerowi będzie brakować na rachunek na prąd w biurze. 2012 to zle porównanie, bo wtedy byliśmy po górce 2005-2008, gdzie ceny mieszkań komplenie odjechały od kosztów produkcji ( ceny skoczyły o 300%!), w 2010-2012 dało się wyprodukować bloki/mieszkania/domy w rozsądnej cenie… Czytaj więcej »

callipso
15 dni temu
Reply to  oxo

Co do punktowych wyprzedaży pełna zgoda. Dlaczego złe porównanie? Po górce ludzie trzymali cenę ale w końcu zaczęli odpuszczać i akceptować niższe ofert i zaczął się spadek. No nie do końca parę stówek. Odsetki idą w piach a to teraz 80-90% raty, do tego parę stówek czynsz – też w piach. Po roku to kilkadziesiąt tysięcy na pustym mieszkaniu na kredyt. Jak kupił za gotówkę to ok. Stoi i kosztuje go parę stówek ale jeśli wyprztykał się z kasy a będzie miał wtopę z jakiegoś powodu to albo zacznie wynajmować albo będzie chciał kasę z mieszkania wyjąć. A tak mógłby… Czytaj więcej »

Aaa
15 dni temu
Reply to  callipso

Analiza (niezła – gratuluję!) wskazuje na jedno – statystyczne podejście tylko na podstawie średniej w tym wypadku jest bez sensu. Trzeba podzielić rynek na segmenty (niekoniecznie związane tylko z ceną mieszkania – ale także z potencjalnym klientem) i zauważyć, że: Pierwsze i najważniejsze – to rynek wtórny pokaże, co się stanie z ceną mieszkań. Każdy developer jest w innej sytuacji, na innym etapie cyklu inwestycyjnego. jak ma finansowanie – nie zmieni cen sprzedaży. Natomiast jak nie sprzedał wszystkiego a ma kredyt – będzie sprzedawał końcówki z rabatami bo mu kredyt drożeje. Rynek wtórny: 1. Tanie mieszkania „do mieszkania” – ceny… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  Aaa

Ciekawe spostrzeżenia, dzięki!

Bartek
16 dni temu

Solidnie nie spadną. To nie jest bitcoin. Na tym rynku 10% to będzie dużo, A 20% to byłby krach.

oxo
16 dni temu

Ceny minimalnie spadną, wolumen drastycznie spadnie, wzrośnie „spread”. Ceny spadną minimalnie, bo do transakcji będzie dochodzic dopiero jak zmuszony sytuacją desperat trafi na łowcę okazji. Desperatów będzie mało, bo większość kredytow dostała realne odroczenie na co najmiej rok. Pozostali będą nieruchomości trzymać przy”swojej” cenie, bo sprzedaż oznacza „realizację strat”. Transakcji będzie mało, co po pewnym czasie (rok?) spowodue, że sprzedający po prostu wycofają swoje oferty zniechęceni brakiem potencjalnych kupujących, tymbardziej, ze na rynku wynajmu idzie niemal wszystko. Efekt będzie taki, że jak ktoś będzie chciał kupić konkretną nieruchomość (metraż, ilość pokoi itp) w konkretnym miejscu, to będzie mało ofert w koszmarnie… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  oxo

Dzięki za ciekawą opinię 😉

callipso
15 dni temu
Reply to  oxo

w sumie się zgadzam z tym co piszesz ale miałbym kilka uwag: Sprzedaje i kupuje się cały czas. Nie trzeba być desperatem, czasem sprawy spadkowe, zmiana planów życiowych. To nie jest tak, że nie ma chętnych na kupno – jest ich tyle samo co rok temu tylko ich teraz nie stać. Lecą odmowy z banków a, że polacy nie mają dużych oszczędności to odbijają się od ściany i zostaje im najem. Tylko zbiegło się to z dopływem paru milionów ukrainców i mamy klops. Sprzedający którzy w zeszłym roku mogliby za swój lokal wziąć 500 000 teraz z chęcią by podnieśli… Czytaj więcej »

irek
15 dni temu
Reply to  oxo

Ok. Ale skąd opinia, że ceny surowców będą stale wysokie i będą podwyższały koszty budowy? Od szczytu paniki w pierwszej połowie roku ropa już jest znacznie niżej. Gaz oczywiście będzie na razie drogi, pewnie nawet koszmarnie drogi, ale sytuacja jest dynamiczna. Kto wie czy za rok nie będzie znacznie taniej? Koszty robocizny to nie tylko inflacja. Jeżeli budowy będą stały, bo jak sam piszesz będzie rządziło nie budować, to pracownicy nie będą mieli zbyt silnej pozycji przy negocjacji stawek. Tak więc, cholera wie jak będzie, choć oczywiście dużych spadków bym się absolutnie nie spodziewał. A odchodząc od tematu głównego. Moja… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  irek

Rynek nieruchomości jest o tyle trudny do opisania, że każda nieruchomość jest inna. Mieszkanie posiadające pożądane cechy albo dobrą lokalizację może się „zachowywać” cenowo zupełnie inaczej, niż trend

Aaa
15 dni temu
Reply to  oxo

„Developer nie będzie się pakować w interes, który może przyniesie 15%, jak tyle dostanie na lokatach przez 2 lata. Teraz najlepiej jest … nie budować, i włąsnie tak developerzy zamierzają zrobić – nie budować.”

100% zgody. Developer ma majątek, zwykle stać go na poczekanie. najwyżej zetnie koszty, zwalniając sprzedawców (biura ma zwykle swoje).

Na obecnym rynku najgorzej będą teraz mieli sprzedawcy i pośrednicy (kompletne załamanie biznesu) a rynek firm wykończeniowo-budowlanych może wreszcie wróci do normalności.

Piotr
16 dni temu

Blokujecie komentarze? Dziwne.

Admin
15 dni temu
Reply to  Piotr

Nie, ale czasem moderacja jest opóźniona, gdy moderator jest zajęty 😉

Piotr
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Macieju, dodałem poniższy komentarz tuż po opublikowaniu tekstu i ktoś go odrzucił. Nie, żeby był jakiś szczególnie warty lektury, czy odkrywczy, ale trochę czasu pisanie zajęło, więc szanujmy się proszę. 🙂 Tekst ujmuje ciekawy temat, ale ujmuje go powierzchownie i pomija kluczowe elementy tej układanki np. jak bardzo sprzedający musi sprzedać lokal i czy skłonny jest zaakceptować obniżki ceny, żeby ten cel osiągnąć. Brzmi to może trochę śmiesznie, ale obniżki cen są przecież funkcją nie tylko spadku popytu, ale i dopuszczalnego dla sprzedającego czasu sprzedaży. Kiedy popyt maleje i mieszkanie, do którego rok wcześniej ustawiłyby się kolejki teraz „wisi”… Czytaj więcej »

Admin
15 dni temu
Reply to  Piotr

Miał Pan komunikat, że został odrzucony? Nie odrzucamy żadnych komentarzy, poza niezgodnymi z prawem lub jednoznacznie hejterskimi lub spamerskimi

Piotr
15 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Miałem komunikat, że „oczekuje na akceptację” więc uznałem, że wszystko ok i zajrzę za jakiś czas jak tam dyskusja. Zaglądam, a tu mojego wpisu wciąz nie ma i się nie pojawił. Nie, żebym „robił z tego zagadnienie”, może coś „nie klikło”. 🙂 Pozdrawiam!

Admin
15 dni temu
Reply to  Piotr

Niestety, od wczoraj mamy duże opóźnienia w moderacji, ale to chwilowe

Mike
16 dni temu

A dlaczego nie dać upaść upartym developerom?

Jak zatrzymają mieszkania i ich nie sprzedadzą, to nie dostaną kasy na wypłaty dla dostawców i pracowników, oraz banki nie puszczą im kolejnych etapów i inwestycji,.

Dlatego apeluję – proszę, nie kłóćmy się z Developerami! Zamiast tego dajmy im upadać, a pozwólmy działać tym co się chcą adaptować do nowego otoczenia lub chcą wejść z konkurencyjnymi ofertami na rynek.

Admin
15 dni temu
Reply to  Mike

Ale żeby mogli upaść, przez kilka lat musielibyśmy ich głodzić 😉

jsc
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

To chyba prostrze niż zagłodzenie Rosji…

Maria
15 dni temu
Reply to  Mike

Eee, lepiej niech najpierw skończą budować to, co rozpoczęli. W Hiszpanii sporo szkieletów stoi jeszcze od tamtego listopada 2007, roku kiedy banki zakręciły kurek kredytowania. Paskudnie to wygląda i dookoła rdzewiejące ogrodzenie, a chwasty suche na działce. Lepiej niech nie upadają. W Europie fundusze idą na REMONTY istniejącej zabudowy mieszkaniowej, bo to mniej zanieczyszcza niż budowy nowych. Nawet można uzyskać 90% lub i nawet 100% dofinansowania do wind i ocieplania budynków + koniecznych napraw i wymiany instalacji. Przykładowe dofinansowania które się sumują z tymi od Comunidad de Madrid i tymi z IDAE tutaj: https://transforma.madrid.es/

Andy
15 dni temu

Problemem w Polsce jest to, że nie mamy prawdziwych developerów a jedynie firemki liczący na ponadprzeciętny zysk. Problemów jest kilka. Prawie żaden developer nie buduję z kapitału własnego tylko się zapożycza, to generuje kolejna 20-30% narzutu na cenie mieszkania które developer oddaje bankowi. Bardzo mało developerów samodzielnie realizuje inwestycje, wynajmuje do tego celu generalnego wykonawcę, który równie zjako firma chce wygenerować zysk, co daje kolejne 10-30% narzutu na cenie mieszkania. Wreszcie developerzy są za Mali, oddają po kilkadziesiąt, kilkaset mieszkań kwartalnie a mają rozpasane zarządy i bardzo duże koszty własne, co generuje kolejne narzuty. Dodatkowo w dobie nieprzewidywalnych cen materiałów… Czytaj więcej »

Last edited 15 dni temu by Andy
Admin
15 dni temu
Reply to  Andy

Bardzo słuszna diagnoza

jsc
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko, że to może być branża z tej co kategorii co naftowa, gdzie firmy kredytują się do granic możliwości…

lex
14 dni temu

Dramat zacznie się wraz z powrotem Ukraińców do swoich domów ….. tu będzie pystynia za kilka lat

Bogdanow
14 dni temu
Reply to  lex

Tak może być. Spadek cen najmu może być drastyczny….

Stef
13 dni temu
Reply to  lex

Jesteś przekonany że oni wrócą do siebie? Duża część prędzej pojedzie dalej na zachód.

tomako_lunatic
13 dni temu

W mojej opinii do faktycznej zmiany trendu, kluczowa jest zmiana postrzegania rynku nieruchomości – „ceny jednak mogą spadać”. Wielu uczestników rynku nieruchomości, jakkolwiek byśmy ich nie kategoryzowali, nie rozumie ekonomii lub nie zdaje sobie sprawy z pewnych zależności/”praw”, jakie występują – poddając się trendom („głosowi ulicy”) w swojej „masie”, kształtując przy tym obraz rynku. To tłumaczy, dlaczego cechuje się on taką bezwładnością.  Nie będę wchodził w „fundamenty” w tym wpisie, ponieważ musiałby być on znacznie dłuższy, by spojrzeć na rynek nieruchomości z szerszej perspektywy. W każdym razie moim zdaniem, jesteśmy bez wątpienia w punkcie zwrotnym w tym cyklu. Zmiana trendu,… Czytaj więcej »

Admin
13 dni temu
Reply to  tomako_lunatic

Z całą pewnością na rynku nieruchomości trendy zmieniają się wolniej, niż np. na rynku kapitałowym. Więc niewykluczone, że zmiana trendu też potrwa kilka kwartałów

Anna
13 dni temu

Znajomy kupił dom na kredyt. Rata się podwoiła. Tak się tego przestraszył (chociaż ma możliwość dorobić i uciągnie ten wzrost) , że sprzedał dotychczasowe mieszkanie, które zamierzał wynająć, żeby spłacić cały kredyt i jeszcze trochę gotówki mu zostało. Dobrze zrobił czy niepotrzebnie spanikował?

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!