Jak sprawić, że mieszkania będą bardziej dostępne? Holandia wprowadziła kontrolę czynszów na rynku wynajmu mieszkań. Skończyło się katastrofą

Holenderski rząd przyznał się do błędu i zamierza złagodzić kontrolę czynszów w mieszkaniach na wynajem. Wprowadzone kilka lat temu rygorystyczne limity miały zapobiec wzrostowi czynszów i ulżyć najemcom, ale stało się odwrotnie. Właściciele mieszkań na wynajem „zagłosowali nogami” i albo wycofują je z rynku, albo sprzedają. Jak widać, nadmierne regulacje rynku najmu szczęścia nie dają. Jakie z tego wnioski płyną dla nas?

Kontrola czynszów w Holandii miała być remedium na problemy z drogimi mieszkaniami na wynajem. Nie dość, że na kupno mieszkania stać coraz mniej ludzi, zwłaszcza młodych Holendrów czy ściągających do tego kraju zagranicznych pracowników i studentów, to jeszcze ceny wynajmu mieszkań szybowały. Okazało się, że restrykcyjna kontrola czynszów na rynku nie jest dobrą metodą do zwiększenia dostępność mieszkań. Właściciele, zamiast wynajmować, zaczęli swoje mieszkania szybko sprzedawać. I rząd z kontroli czynszów zaczyna się rakiem wycofywać.

Rząd holenderski planuje złagodzenie kontroli czynszów wprowadzone w lipcu 2024 roku. To co prawda zwiastuje wzrost czynszów, ale z drugiej strony po prostu ta działalność będzie się bardziej opłacała, a to oznacza szansę na większą podaż mieszkań na wynajem. Ostatnio właściciele nieruchomości zniechęceni limitami wysokości czynszów woleli po prostu sprzedać mieszkanie, niż wynajmować je za zbyt niską cenę.

Eksperci z resortu mieszkalnictwa mają nadzieję, że zmiany, które mają wejść w życie w styczniu 2027 roku, zachęcą właścicieli do wynajmu mieszkań, a inwestorów do budowy nowych mieszkań na wynajem. Od czasu wejścia w życie ustawy „Wet betaalbare huur” („O przystępnych cenach czynszów”) niemal dwa lata temu wszystko szło źle. Zamiast ulżyć najemcom, regulacja spowodowała, że musieli się wyprowadzać, a zamiast wzrostu liczby wynajmowanych mieszkań, była wyprzedaż nieruchomości, które tym samym schodziły z rynku najmu.

Owszem, dzięki temu na holenderskim rynku nieruchomości ceny mieszkań na własność się obniżyły, ale dla większości najemców to żadna ulga, bo albo i tak ich nie stać na zakup własnego mieszkania, albo z różnych przyczyn nie chcą tego robić. A możliwości wynajmu, zamiast się zwiększyć, mocno stopniały. Dlatego rząd musiał przyznać się do porażki swojej polityki. I robi krok wstecz.

Wyższe czynsze? Holenderski rząd uznał, że to… lepsze dla ludzi

Kluczową zmianą ma być możliwość pobierania wyższego czynszu przez wynajmujących. Skala dopuszczalnego wzrostu czynszu zależy od oficjalnej wyceny nieruchomości, czyli WOZ (Waardering Onroerende Zaken). To określana corocznie przez gminę wartość rynkowa nieruchomości używana do rozliczania podatków od nieruchomości, podatku dochodowego, a także innych opłat, np. za wodę i ścieki. W 2026 roku średnia wysokość WOZ w kraju wzrosła średnio 0 10,6%.

WOZ może stanowić maksymalnie jedną trzecią kalkulacji czynszu. Wzrost WOZ daje efekt, który można nazwać „obosiecznym”. Wyższa wartość WOZ zasadniczo prowadzi do tego, że właściciel płaci wyższe podatki, z drugiej strony może drożej sprzedać nieruchomość czy zażądać wyższego czynszu najmu. Co ciekawe, wskaźnik WOZ na 2026 r. opiera się na warunkach rynkowych z 2025 r.

Po proponowanej korekcie przepisów maksymalne czynsze mogłyby wzrosnąć o kilkadziesiąt euro miesięcznie. W Holandii wartość domu określona przez gminę jest informacją publiczną i można ją sprawdzić za pośrednictwem oficjalnego rejestru na stronie WOZ-waardeloket. Właściciele, którzy nie zgadzają się z urzędową wyceną, mają prawo sprzeciwić się decyzji gminy w ciągu sześciu tygodni.

Uwolnienie cen będzie tylko częściowe. W Holandii nie ma bowiem jednego czynszu maksymalnego za metr kwadratowy dla wynajmu mieszkań. Istnieje za to WWS, czyli urzędowy system wyceny mieszkań używany do określania maksymalnego czynszu. System przypisuje punkty (od 0 do 187+) na podstawie metrażu nieruchomości, efektywności energetycznej i zastosowanych udogodnień dla mieszkańców i wartości rynkowej (WOZ).

Zgodnie z obecną ustawą najniższe limity czynszów mają mieszkania z wyceną do 142 punktów. Nieco więcej może wziąć za wynajem posiadacz mieszkania z wyceną 143–186 punktów. Mieszkania z punktacją powyżej 187 nie są objęte limitem czynszu. Jeśli mieszkanie ma ponad 187 punktów, to jego właściciel może ustalać czynsz w zasadzie dowolnie (ale nie może go dowolnie z roku na rok podwyższać).

Właściciele mogą sprawdzić na urzędowej stronie WWS, w jaki sposób ulepszenia takie jak lepsza izolacja termiczna, remonty, urządzenie ogródka przy domu mogą zwiększyć liczbę punktów, a więc automatycznie tez potencjalne dochody z wynajmu.

Rząd planuje wyższe dopuszczalne czynsze w małych zabytkowych nieruchomościach, doprecyzowanie umów czasowych, zmiany w systemie punktowym (WWS), czyli nie będzie już odejmowanych punktów za brak balkonu czy ogródka. Czy to pełne uwolnienie rynku? Raczej nie. Ale przepisy będą mniej restrykcyjne, łatwiej będzie „wyjść” poza w pełni regulowaną część rynku (czyli uzyskać 187 punktów lub więcej za swoją nieruchomość).

Czy to będzie pełne uwolnienie rynku? Raczej nie. Chodzi o korektę zbyt restrykcyjnych przepisów. Czy rozwiąże to główne problemy, czyli to, że wielu właścicieli sprzedaje mieszkania, zamiast je wynajmować? Albo wycofuje je zupełnie z rynku i traktuje jako magazyn wartości? To się okaże. Ustawa z 2024 roku na papierze miała poprawić rynek, a w praktyce pogorszyła sytuację. Poniżej oferty z jednego z holenderskich platform wynajmu mieszkań – Kamernet:

Trudny przypadek: mieszkania na wynajem tymczasowy

Obecna ustawa reguluje też segment najmu krótkoterminowego. W zasadzie został on zakazany. Pozostawiono jednak wyjątki, które miały ułatwić najem krótkookresowy studentom czy osobom przyjeżdżającym do Holandii do pracy na krótsze okresy. Okazało się, że te wyjątki zadziałały jak klasyczne luki w prawie. Takie umowy dla właścicieli mieszkań są bardziej opłacalne, bezpieczniejsze i pozwalają na częstsze podwyżki czynszów.

Na platformach wynajmu nastąpił wysyp ofert wynajmu nieruchomości „wyłącznie dla osób tymczasowo przebywających w Holandii w celach zawodowych lub edukacyjnych”. Dlaczego? Sprawa stała się głośna w holenderskich mediach jako niepokojące zjawisko. Posypały się w tej sprawie interpelacje poselskie. Mieszkania wynajmowane na pobyty do sześciu miesięcy nie podlegają przepisom o ochronie najmu, w tym limitom cen. Krytycy twierdzą, że ta klasyfikacja jest nadużywana.

Wielu właścicieli szuka najemców z zagranicy, ponieważ obawiają się, że holenderscy najemcy zostaną w mieszkaniu zbyt długo, odbierając właścicielowi kontrolę nad lokalem. Coraz częstsze na platformach wynajmu są oferty oznaczone jako „tylko dla ekspatów”. Okazuje się, że przeregulowanie rynku zmusza jego uczestników do szukania luk, żeby wyjść na swoje. Holenderscy właściciele mieszkań unikają teraz umów na czas nieokreślony.

Holenderskie media prognozują, że sprawą zainteresują się niedługo władze gmin, które zaczną dokładnie sprawdzać charakter umów najmu. Pytanie, czy można zmusić właściciela mieszkania do określonej formy oferowania własnego mieszkania na rynku? I czy wykorzystywania luki dotyczącej umów tymczasowych to szara strefa, którą trzeba zwalczać, czy po prostu zdrowa reakcja pozwalająca na zachowanie równowagi rynkowej.

Holenderskie Ministerstwo Mieszkalnictwa oświadczyło ostatnio, że monitoruje sytuację. „Jeśli gminy wykryją nadużycia w umowach krótkoterminowych, są odpowiedzialne za egzekwowanie przepisów” – powiedział rzecznik ministerstwa. Nowe przepisy, nad którymi obecnie pracuje rząd, mają uszczelnić przepisy w taki sposób, żeby wszyscy studenci mieli prawo do krótkoterminowych umów najmu, jeśli takich potrzebują, ale żeby ograniczyć skalę tego typu umów w odniesieniu do całego rynku.

Regulacja czy liberalizacja? Czego oczekują właściciele?

Czy planowana przez holenderski rząd liberalizacja będzie korzystna dla rynku mieszkań? Jeśli zasady zostaną naprawdę poluzowane, na rynku powinno pojawić się więcej mieszkań, a większa podaż za kilka lat samoczynnie mogłaby obniżyć ceny, tym razem w sposób bardziej rynkowy, niż robią to ceny regulowane i limity czynszów. Większa opłacalność wynajmu oraz gwarancje, że właściciele będą mogli zarobić, powinny spowodować powrót inwestorów.

Minusy? Wyższe czynsze dla najemców, bo nie od razu zadziałają mechanizmy rynkowe. Dodatkowo w Holandii duży napływ nowych pracowników i studentów z zagranicy mocno zwiększa presję popytową, więc nie ma co marzyć o szybkim zwiększeniu wyboru mieszkań na wynajem. Ale Holendrzy chyba nie mają innego wyjścia. Pełne uwolnienie przeregulowanego rynku mogłoby spowodować, że ceny wystrzelą.

Jak zwiększyć motywację właścicieli do pozostawiania na rynku najmu? Poza częściowym zliberalizowaniem czynszów planowane są też zachęty podatkowe, żeby stymulować inwestycje na rynku mieszkaniowym. Spadnie podatek od przeniesienia własności dla prywatnych wynajmujących – z 8% do 7%, spadnie też podatek od osób prawnych dla spółdzielni mieszkaniowych.

Co na to posiadacze nieruchomości? Na razie deklarują w sondażach i badaniach opinii publicznej, że zamierzają nadal sprzedawać domy pomimo planów złagodzenia przepisów dotyczących czynszów. Fala sprzedaży domów na wynajem przez prywatnych właścicieli w Holandii nie opadła nawet po ogłoszeniu przez rząd liberalizacji ustawy. Prawie czterech na pięciu respondentów twierdzi, że nie wstrzyma sprzedaży nieruchomości na wynajem pomimo planowanych zmian, a tylko 6% uważa, że może ich to skłonić do wznowienia wynajmu. Wyniki pochodzą z ankiety Vastgoed Belang, stowarzyszenia reprezentującego prywatnych właścicieli nieruchomości.

Tymczasem według nowych danych stowarzyszenia agentów nieruchomości NVM podaż nieruchomości mieszkalnych na sprzedaż jest tak duża, że ceny domów i mieszkań spadły średnio o 2,7% w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku w porównaniu z tym samym okresem rok temu. Średnia cena używanego mieszkania w Holandii to 488 000 euro (nowego – 520 000 euro). Około dwóch trzecie nieruchomości zostało sprzedanych za cenę wyższą niż cena wywoławcza. Liczba domów wystawionych na sprzedaż wzrosła o 20% (ale liczba transakcji spadła do 34 600 domów, czyli o 27% w porównaniu z ostatnim kwartałem 2025 roku).

W Berlinie nie mogą się zdecydować. Limity, liberalizacja, w końcu jednak limity

Dwa lata temu opisywałem sytuację na rynku nieruchomości w Berlinie. W jaki sposób chciały rozwiązać problem wysokich czynszów władze tego pięknego miasta, w którym Zachód łączy się ze Wschodem? Wprowadzony w 2020 roku na pięć lat Mietendeckel, czyli pułap czynszowy, zamroził czynsze dla mieszkań wybudowanych przed 2014 rokiem. Jednak sąd konstytucyjny w Karlsruhe orzekł w kwietniu 2021 roku, że Berlin – będący krajem związkowym w niemieckim systemie federalnym – nie posiadał konstytucyjnych uprawnień do uchwalenia własnego limitu czynszów.

Berlin zmienił więc metody działania. Celem władz Berlina pozostaje ograniczenie wysokich koszów wynajmu, stosuje więc zgodny z federalnymi zasadami limit czynszu Mietpreisbremse, który został przedłużony do końca 2029 roku. Berlińskie narzędzia ograniczają wysokość czynszów w taki sposób, że nie mogą one przekraczać o więcej niż o 10% lokalnego czynszu porównawczego Mietspiegel.

W całym kraju maksymalny dozwolony wzrost czynszu w ciągu trzech lat wynosi zazwyczaj 20%, ale może się różnić w zależności od regionu. Właściciel może podnieść czynsz najwcześniej po upływie 12 miesięcy od ostatniej podwyżki. Wymagany jest też minimalny okres wypowiedzenia wynoszący trzy miesiące. Zapewnia to najemcom wystarczająco dużo czasu na dostosowanie swojego budżetu lub znalezienie alternatywnych rozwiązań.

O rynku mieszkań. Berlinie pisałem tu: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście niebogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

Czytaj też: Co ósmy mieszkaniec Warszawy nie jest Polakiem. Co czwarty paryżanin to imigrant. Jak pochodzenie mieszkańców wpływa na zamożność miast?

Najnowsze dane Investitions Bank Berlin za rok 2025 pokazują, że w Berlinie przez dwa lata, od 2022 roku, kiedy sąd unieważnił specustawę, czynsze rosły wyjątkowo dynamicznie, szybciej niż w poprzednich latach. Mediana ofert czynszu w 2025 roku wynosiła 15,78 euro za metr (mniej więcej tyle samo co w 2024 roku). Jednak w ciągu ostatnich dziesięciu lat mediana czynszu dla mieszkań w nowym budynku wzrosła o 58,4% (w 2016 roku wynosiła raptem 12,61 euro za metr), a w starszych budynkach nawet o 75,3%. Na mapce widać, gdzie są największe wzrosty (kolor czarny).

Napięta sytuacja na berlińskim rynku mieszkaniowym jest szczególnie widoczna w porównaniu z wynajmem długoterminowym

W ostatnich latach Berlin odnotował silniejszy procentowy wzrost niż inne metropolie, takie jak Monachium czy Hamburg. Presja cenowa jest widoczna nie tylko w centrum miasta, ale także na obrzeżach i coraz bardziej rozciąga się na obszar metropolitalny. Przegląd ofert wynajmu w Berlinie z lat 2012–2025 można znaleźć tu. W ciągu dekady zasoby mieszkaniowe w mieście wzrosły o 8,2%, podczas gdy populacja o 4,7%. Pomimo tej matematycznie pozytywnej relacji w dalszym ciągu mieszkań na wynajem brakuje.

Co jest lepsze dla mieszkańców: regulacje czy wolny rynek?

Na tle holenderskim czy berlińskim polski rynek to oaza „wolnej amerykanki”. Nasz model wynajmu mieszkań to brak limitów czynszów. Są plusy tego modelu – na rynek najmu trafia dużo mieszkań, inwestorzy chętnie kupują mieszkania pod wynajem, a lokatorzy relatywnie łatwo znajdują ofertę. Są jednak też minusy niekontrolowanego wolnego rynku. Czynsze rosną dynamicznie, szczególnie po 2022 roku, najemca nie ma ochrony przed nagłymi podwyżkami. Rynek oferuje krótkie umowy, możliwość podwyżki czynszu z miesiąca na miesiąc, szybkie wypowiedzenia umowy. Kluczowy efekt tego modelu – duża podaż, ale wysokie i niestabilne ceny.

W Holandii następuje liberalizacja, bo wcześniejsze przepisy poszły za daleko w stronę kontroli cen. Co by było, gdyby Polska przyjęła „model holenderski” i tak silnie, nawet po liberalizacji, kontrolowała rynek? Krótkoterminowo czynsze na pewno by spadły (dla części najemców), jednak po kilku latach część właścicieli sprzedałoby mieszkania lub wycofała je z rynku. Spadłaby liczba ofert, pojawiłoby się „polowanie na mieszkania” czy aukcje dla potencjalnych najemców (jak w Amsterdamie). Czyli to, co już widać w Holandii.

Między Polską a Holandią jest w tym zakresie kluczowa różnica systemowa. Holandia ma ogromny sektor mieszkań socjalnych, który obejmuje około 30% rynku najmu, więc państwo może wziąć na siebie ciężar nie tylko regulacji, ale też zapewnienia dużej części podaży mieszkań za niższe ceny. W naszym kraju mamy bardzo mało mieszkań socjalnych, miasta nie budują nowych, więc rynek prywatny to prawie cały system. Wniosek: to, co jeszcze działa w Holandii dzięki lokalom socjalnym, w Polsce mogłoby się szybko „wyłożyć”.

Podczas gdy Holandia idzie w stronę liberalizacji po „przeregulowaniu”, Berlin idzie w stronę dalszej regulacji. Berlińska regulacja polega jednak bardziej na kontroli „miękkiej”. Co obowiązuje teraz w Berlinie? Mietpreisbremse (hamulec czynszów) do końca 2029 roku, czyli czynsz przy nowej umowie może rosnąc maksymalnie o 10% ponad lokalną średnią. W Berlinie czynsze nadal rosną, widać dużo możliwości „obejścia systemu”, a inwestorzy narzekają, że regulacje ograniczają budowę nowych mieszkań.

Model holenderski, czyli precyzyjnie obliczone i kontrolowane limity, u nas byłby ryzykowny, bo po pierwsze byłby to szok rynkowy, a po drugie bo mamy bardzo mało mieszkań komunalnych czy socjalnych, które mogłyby być poduszką bezpieczeństwa, gdyby rynek prywatny zaczął się zwijać w strachu przed regulacjami. Model berliński (umiarkowana kontrola) ma dla nas więcej sensu, bo nie niszczy całkowicie motywacji inwestorów i daje pewną ochronę najemcom.

Chyba najważniejszy wniosek – ani Berlin, ani Holandia nie rozwiązały problemu mieszkań samą regulacją czynszów. Bo kluczowym problemem jest za mała podaż mieszkań. W Polsce potrzebna jest chyba kombinacja umiarkowanej regulacji cen i zwiększenie liczby mieszkań komunalnych oraz zachęty dla inwestorów prywatnych, żeby wciąż budowali mieszkania na wynajem i nie uciekali z rynku.

——————–

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz