Raty kredytów mieszkaniowych coraz wyższe. Jak sobie z tym poradzić, gdy straszy dziura w domowym budżecie? Czy opłaci się refinansować kredyt hipoteczny?

W ostatnich miesiącach nastąpił dynamiczny wzrost stóp procentowych. Wprost odbiło się to na ratach kredytów hipotecznych, które również znacząco wzrosły. Jak można sobie z tym poradzić? Czy warto refinansować kredyt hipoteczny albo zamienić go na taki o stałej racie? Czy taka operacja może mieć sens? I przy jakich założeniach może go mieć?

Po wzroście stóp procentowych oraz rat kredytów pierwszą myślą, jaka się pojawia u kredytobiorcy, w wielu przypadkach jest refinansowanie kredytu. Bo rodzina (lub znajomi) mają np. podobne zobowiązania, ale jednak płacą mniejsze raty. A drugą myślą jest zamiana na kredyt ze stałym (na 5-7 lat) oprocentowaniem. W końcu każdy bank komercyjny ma taki w ofercie minimum od lipca 2021 r.

Jeżeli rata kredytowa wzrosła o kilkaset złotych (ceny w sklepach oraz usługi również), to domowy budżet może przestać się spinać. Bez proporcjonalnego wzrostu dochodów trzeba szukać oszczędności. Jedną z tych oszczędności mogłoby być zbicie kosztów kredytu. A nawet jeżeli rata nie jest jeszcze bardzo wysoka i uwierająca, to przecież może taką stać się w niedalekiej przyszłości. Stopy procentowe rosną od jesieni 2021 r. A w najbliższej przyszłości – ze względu na coraz niższy kurs złotego – mogą zacząć rosnąć jeszcze szybciej.

Czy lepszą opcją będzie refinansowanie czy zamiana oprocentowania na okresowo stałe? A może jedno i drugie? Aby nie było tak „na sucho”, to posłużę się konkretnym przykładem. Nasz przykładowy kredyt to 500 000 zł (kapitał), wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem to minimum 750 000 zł, marża kredytu to 1,99%, a okres do spłaty – 20 lat. Oprocentowanie jest zmienne, stopa bazowa to WIBOR 6M (dla celów obliczeń przyjmuję 4,3%), Pytanie, czy coś można z tym kredytem zrobić.

Na początku zastrzeżenie: zanim cokolwiek zaczniemy rozważać, trzeba sprawdzić czy nie mamy w umowie kary za spłacenie lub nadpłacenie kredytu w ciągu pierwszych kilku lat. I ewentualnie jak wysoka ta kara jest (oraz czy nie będzie dodatkowych kosztów polegających na konieczności zamknięcia ewentualnych dodatkowych produktów typu karta kredytowa).

Czytaj też: Refinansowanie kredytu hipotecznego. Kiedy może się opłacić? (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Przewalutowanie kredytu frankowego na złotowy: może się… nie opłacić? (subiektywnieofinansach.pl)

Zamiana na stałe oprocentowanie: czy może się opłacić?

Co ciekawe (to moje subiektywne odczucie) o oprocentowanie stałe najczęściej pytają osoby, które spłacają kredyt od niedawna. Zwykle mogły wybrać, czy chcą oprocentowanie stałe czy zmienne. Większość zdecydowała się na drugą opcję, bo najbliższa rata była przecież niższa. Minęło trochę czasu i ta rata zmienna „przebiła” tę początkowo wyższą dla oprocentowania stałego. Poza tym WIBOR cały czas rośnie, więc kolejne podwyżki rat są kwestią czasu. Jak bardzo i o jaką wartość one wzrosną? Tego nie wiemy.

Natomiast ci, którzy spłacają kredyt od lat, mają zupełnie inne podejście. Kiedyś rata była nieco wyższa, następnie spadła, a w ostatnich miesiącach powróciła do stanu początkowego i dodatkowo jeszcze wzrosła. Ci kredytobiorcy są już niejako przyzwyczajeni do okresowych zmian raty i (chyba) reagują mniej emocjonalnie.

Czytaj też: Czy warto nadpłacać kredyt? Oprocentowanie kredytów teraz rośnie, ale… (subiektywnieofinansach.pl)

Pewne jest to, że kredyty udzielane relatywnie niedawno mają wysokie marże – banki wykorzystywały niskie stopy procentowe do podwyższania marż. W naszym przypadku rata kredytu na 20 lat to prawie 3670 zł. Jeżeli kredytobiorca chce się obronić przed wzrostem miesięcznego zobowiązania, przechodząc na oprocentowanie stałe, to opcje ma dwie.

1. Wniosek o aneks do aktualnej umowy kredytowej i zmiana sposobu ustalania oprocentowania w ramach tego samego banku. Analityk może (i zwykle tak jest) poprosić o dokumenty finansowe, sprawdzi także wycenę nieruchomości oraz m.in. status kredytobiorcy w BIK. To standard, bo bank ma prawo badać sytuację finansową (oraz zabezpieczenie) w całym okresie kredytowania. Co innego, jeżeli to bank (sam z siebie) wychodzi z propozycją aneksu. Wtedy może wystarczyć podpis i to wszystko.

2. Kredyt ze stałą (okresowo) stopą procentową, ale w innym banku. Konieczne będzie przejście pełnego procesu kredytowego. Z moich informacji wynika, że obecnie możliwe do uzyskania warunki to oprocentowanie stałe (na 5 lat) rzędu 6,5%. Szacunkowa rata wynosi 3730 zł, czyli trochę więcej niż obecna (ale ta obecna jest z oprocentowaniem zmiennym, czyli pójdzie jeszcze w górę).

Pomijam takie kwestie jak ewentualny „przymusowy” cross-sell: konieczność korzystania z konta, wykupienia ubezpieczenia. Zakładam, że warunki i koszty są zbliżone w obu przypadkach, dlatego te parametry w analizie pomijam (ale oczywiście każdy musi wziąć je pod uwagę robiąc własną kalkulację.

Czy warto? Raty bardzo podobne, co jest nowością, gdyż zwykle rata dla oprocentowania stałego była znacząco wyższa niż dla zmiennego. Obecnie ta różnica jest coraz mniejsza. Być może banki chcą bardziej zachęcić kredytobiorców do przeskoczenia? A może w bankach już przeczuwają, że WIBOR przestanie rosnąć i dlatego tak chętnie proponują kredyty ze stałym oprocentowaniem? Te pytania niestety pozostaną otwarte…

Czytaj więcej o bankowych ofertach stałego oprocentowania: Kredyt ze stałym oprocentowaniem. Czy może się opłacić? (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Czy to już jest czas, by zamrozić WIBOR? (Subiektywnie o finansach)

Czy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Do niedawna zmiana warunków kredytu wiązała się z jego refinansowaniem w innym banku. Najważniejszym parametrem była wtedy marża. Oczywiście przy okazji można było również wydłużyć lub skrócić okres kredytowania. Obecnie marża naszego przykładowego kredytu to 1,99%.

Czy warto refinansować kredyt hipoteczny? Na jakie warunki (oprocentowanie zmienne) kredytobiorca mógłby liczyć teraz? Najniższa marża do uzyskania w polskich bankach to 1,7% plus WIBOR 3M (łącznie 5,6-5,7%). Kredyt na 500 000 na 20 lat z takim oprocentowaniem oznacza szacunkową ratę ok. 3470 zł. W ciągu 20 lat można zaoszczędzić prawie 52 000 zł na odsetkach. Czyli kwota już niebagatelna.

Na tym przykładzie widać, że nawet niewielka różnica w marży banku ma ogromne znaczenie dla kosztu kredytu. To może być ważna wskazówka dla tych, którzy zaciągnęli kredyt w erze ultraniskich stóp procentowych, gdy banki pozwalały sobie – ze względu na boom i ogromne zainteresowanie takimi kredytami – na dyktowanie wysokich marż.

Jeśli teraz można zamienić kredyt na taki z marżą o kilka dziesiątych procentów niższą – warto to przemyśleć. Oczywiście o ile bank nie nakłada kar za spłatę lub nadpłatę kredytu w pierwszych pięciu latach oraz o ile sprawy nie kładą koszty „operacyjne” – zmiana banku może kosztować.

Niektórzy posiadacze obłożonego wysoką marżą kredytu hipotecznego z czasów niskich stóp procentowych pytają też czy warto zwracać uwagę na jakim wskaźniku oparte jest oprocentowanie. Dziś teoretycznie wystarczy zamiana kredytu opartego na WIBOR 6M na taki, w którym podstawą jest WIBOR 3M, by z marszu oprocentowanie spadło o 0,4-0,5 punktu procentowego (po prostu WIBOR 6M jest wyższy) – oczywiście przy takiej samej marży kredytu.

Ale w tym przypadku to jest stąpanie po cienkim lodzie, bo relacje między WIBOR 3M a WIBOR 6M nie zawsze takie będą. W perspektywie wielu lat spłaty kredytu to nie jest czynnik, który cokolwiek gwarantuje

Czytaj więcej o różnicy między WIBOR 3M a WIBOR 6M. Czy kredyt hipoteczny z WIBOR 6M w umowie może być pułapką? (subiektywnieofinansach.pl)

Marże spadają. Coraz częściej refinansowanie będzie się opłacało

Jak widać refinansowanie kredytu z oprocentowania zmiennego (na zmienne w innym banku) również ma sens. Jednak czy to jest dobry moment na takie działanie? Trudno być całkowicie pewnym. Jednak wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów (wzrost WIBOR) spada popyt na kredyt i banki nieśmiało zaczęły obniżać marże. Ostatnie wytyczne KNF jeszcze bardziej przyduszą popyt na kredyty hipoteczne i sprawią, że banki będą odważniej rywalizowały poziomem marży.

Czytaj też o tym jak wojna zmieni ceny nieruchomości: Wojna, strach, rynek nieruchomości i uchodźcy. Co z cenami mieszkań (subiektywnieofinansach.pl)

Jeżeli ten trend się utrzyma, to za jakiś czas dla dużej części klientów nastąpi niezły moment, by wycisnąć lepsze warunki kredytu hipotecznego – czyli niższą marżę. Nie trzeba w tym celu koniecznie zmieniać banku (co jest czasochłonne i trochę kosztuje, bo nowy bank może chcieć pobrać prowizję kredytową), czasem wystarczy zagrozić refinansowaniem kredytu i dotychczasowy bank jest skłonny rozmawiać o renegocjowaniu marży.

Nie ma złotego środka, ani jednej rady dla każdego „uciśnionego” rosnącą ratą kredytobiorcy. A obliczeń i symulacji można zrobić naprawdę mnóstwo. Jednak to klient finalnie musi zdecydować czy opłaca mu się refinansować kredyt hipoteczny, próbować zmienić warunki kredytu w dotychczasowym banku czy jednak jest zadowolony z tego, co ma.

A jaka jest Twoja sytuacja? Czy masz jakiś plan związany ze swoim zobowiązaniem? Pochwal się, nawet anonimowo, czasem warto pokazać swój pomysł, aby inni czytelnicy mogli z niego skorzystać. W razie pytań serdecznie zapraszam do kontaktu.

zdjęcie tytułowe: Jon Tyson/Unsplash