Wojna zmienia wszystko. Choć w polskie domy nie trafiają rakiety wroga, to wojna w Ukrainie promieniuje na nasz rynek nieruchomości. Z jednej strony straciliśmy poczucie bezpieczeństwa. Z drugiej strony w Polsce już jest ponad milion uchodźców. Mogą być ich i 4 mln. Co to oznacza dla rynku najmu? Dla cen nieruchomości? Odpowiedzi nie są jednoznaczne, ale pierwsze trendy już widać.
Życie nas nie rozpieszcza (choć grzechem jest marudzić, Ukraińców nie rozpieszcza po tysiąckroć bardziej). Dwa lata temu zastanawialiśmy się, jak pandemia wpłynie na ceny mieszkań. Teraz musimy zastanowić się, jaki będzie rynek w obliczu toczącej się tuż za naszymi granicami regularnej wojny. Bo to, że wojna wpłynie nań znacząco, to pewne jak w banku. Świat już nie będzie taki sam, a tuż za oknem mamy agresywnego niedźwiedzia, który zapewne będzie pomrukiwał co jakiś czas i próbował zdestabilizować sytuację w Polsce. Co się zmieni na rynku nieruchomości? Co z cenami?
- Kiedy warto zmienić sprzedawcę energii? Komu to się może opłacić? I czy teraz – mimo zamrożenia cen – może być na to dobry moment? Licytacja rusza [POWERED BY RESPECT ENERGY]
- Gdy domowy budżet się nie spina, trzeba nad nim popracować. Oto pięć sposobów na zwiększenie dochodów i pięć na ograniczenie wydatków! [POWERED BY RAIFFEISEN DIGITAL BANK]
- Świat stał się wyjątkowo niestabilny. Czy to powinno wpłynąć na nasze plany… emerytalne? Jak powinna wyglądać Twoja globalna emerytura? [POWERED BY SAXO BANK]
Wojna, rynek nieruchomości i uchodźcy. Co się zmieni na rynku?
Po pandemii jestem bardzo ostrożny, jeśli chodzi o prognozowanie cen mieszkań. Wirus miał zakończyć wzrosty cen, a tylko je nakręcił. A dokładniej nakręciła je polityka ultraniskich stóp procentowych, którą rządy walczyły z gospodarczymi skutkami Covid-19. Ale to już przeszłość. Teraz mamy walkę z inflacją i stopy procentowe szybko idą w gorę, wycinając w pień dużą część popytu na rynku nieruchomości. Po ostatnich rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego dla banków w zasadzie banki mogłyby zawiesić sprzedaż kredytów hipotecznych, bo i tak mało kto się na nie „załapie”.
Na sytuację rynku nieruchomości wpływają i szybkie podwyżki ceny pieniądze i wojna. Główny ekonomista BIK Waldemar Rogowski uważa, że spadek poczucia bezpieczeństwa życiowego w obliczu wojny u najbliższego sąsiada nie skłoni Polaków do kupowania mieszkań. Czyli mury nie są już idealną inwestycją na niepewne czasy zdaniem Polaków? Nie ma jeszcze pewnych danych na ten temat. Ale Polska jest przecież członkiem NATO, jest u nas 10 000 amerykańskich żołnierzy, a generałowie mówią, że Polska nie jest na radarze Putina, którego celem jest odtworzenie ZSRR, a nie wojna z NATO. No i podobno w kraju strukturalnie brakuje mieszkań.
Ale tutaj mniejsze znaczenie mają twarde fakty, a większe – to, co Polacy czują w sercu. Jeśli na dobre stracą poczucie bezpieczeństwa i zaczną chomikować pieniądze „na wszelki wypadek”, to będziemy mieli duże zamieszanie na rynku nieruchomości. Ale jest jeszcze jeden nowy czynnik: płynie do nas rzeka uchodźców, którzy też muszą gdzieś mieszkać. Czy to może ożywić rynek najmu? A czy oznacza to, że uda się pobudzić popyt na zakup mieszkań (bo żeby móc zarabiać na wynajmie trzeba najpierw nabyć)?
Sporo osób zamieszka wspólnie z Polakami – wielu Polaków decyduje się przyjąć uchodźców pod swój dach. Ale to nie będzie trwać wiecznie, skala zjawiska jest obecnie niemierzalna. Eksperci szacują, że 500 000 – 600 000 osób jesteśmy w stanie zaabsorbować bez większego problemu. Ale jeśli będzie to kilka milionów? Państwo będzie musiało zacząć działać, np. przeznaczyć budynki użyteczności publicznej (szkoły, sale gimnastyczne, stadiony, hale wystawowe) na noclegownie. Co się wtedy stanie ze stawkami najmu?
Czytaj też o braku pomysłu rządu na kryzys: Milion uchodźców w Polsce potrzebuje planu. I ludzie, którzy im pomagają
O scenariuszach dla rynku nieruchomości rozmawiałem z Adamem Czerniakiem, ekspertem od rynku nieruchomości z SGH i ośrodka analitycznego Polityka Insight. Z grubsza doszliśmy do wniosku, że mogą zdarzyć się trzy rzeczy:
>>> Napływ uchodźców może „osuszyć” rynek najmu. Na jak długo? I czy będzie problem dla… Polaków? W Europie trwa właśnie największa wędrówka ludów od 1945 r. Do Polski przybyło ponad milion osób, A być może przyjedzie 4 mln – o takich liczbach mówią niektóre szacunki. Fundacja Rynku Najmu szacuje, że „na już” Polacy są (byli?) gotowi udostępnić 100 000 – 150 000 mieszkań, w których mogą zamieszkać/zamieszkali Ukraińcy. Poniżej macie wykresy pokazujące jak bardzo spadła liczba dostępnych mieszkań dla najmu.
Jak podał właściciel serwisów, liczba użytkowników w kategorii najmu mieszkań, którzy w ostatnich dniach nawiązali kontakt z potencjalnymi klientami, zwiększyła się o 454%. na Otodom oraz 254% na OLX. Liczba aktywnych ogłoszeń, w zależności od kategorii spadła o jedną piątą-jedną trzecią.
Pandemia schłodziła rynek najmu, bo wiele mieszkań było kupowanych z myślą o turystach, których zabrakło. W Krakowie można było jeszcze przed chwilą wynająć mieszkanie taniej niż przed pandemią. A przecież jest inflacja. Wydawało się, że tak już zostanie (średnia rentowność najmu spadła do 3,5% rocznie, gdy niektóre obligacje rządowe „płacą” 8-9% rocznie). Początkowo wzrost popytu nie będzie się przekładał na ceny. Ale to nie będzie trwać wiecznie.
Premier zapowiedział, że jak ktoś przyjmie uchodźcę pod swój dach, dostanie od państwa 40 zł dziennie na wyżywienie. Wychodzi 1200 zł miesięcznie. Ale zapomoga ma być wypłacana tylko przez dwa miesiące. Nikt nawet nie próbuje szacować co będzie dalej – jaka część z mieszkań wynajmowanych (albo udostępnianych za darmo) obecnie Ukraińcom wróci na rynek? A za jaką Ukraińcy – jeśli znajdą pracę – zaczną płacić komercyjne stawki?
Jeśli niewiele mieszkań wróci na rynek, to mamy jak w banku kolejny – sięgający przynajmniej 10-15% – wzrost czynszów najmu. Uderzy on w Polaków, dla których Ukraińcy – zajmujący mieszkania przez dłuższy czas i płacący za nie – będą najzwyczajniej w świecie konkurencją. Tym bardziej, że…
>>> „Wojenne” stopy procentowe odetną milionom Polaków dostęp do zakupu mieszkania na kredyt. Wojna spowodowała odpływ kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej, co z kolei drastycznie podniosło kursy walut obcych. Nie możemy sobie na to pozwolić, bo to z kolei nakręca inflację i podwyższa koszty obsługi polskiego zadłużenia. Dlatego stopy procentowe idą w górę szybciej, niż by szły, gdyby wojny nie było. I szybciej odcinają kolejnym setkom tysięcy ludzi dostęp do kredytu hipotecznego (spada zdolność kredytowa). Do pieca ostatnio dołożyła też Komisja Nadzoru Finansowego, której nowe regulacje odcinają dostęp do kredytu nawet tych, którzy dziś jeszcze by go mieli. Dla wielu osób jedyną opcją pozostanie wynajem. Ale tutaj sytuacja drastycznie się zmieniła na gorsze (patrz punkt pierwszy).
>>> Popyt „gotówkowy” na mieszkania na własność się zmniejszył, ale nie wiemy na jak długo. Ruchu u pośredników w handlu nieruchomościami nie ma, a to też może rzutować na ceny mieszkań. Ale nie wiemy, jak bardzo. Nie wiemy bowiem, jaki będzie scenariusz wojny o Ukrainę. I jak głęboki będzie lęk Polaków przed wojną i przed rozlaniem się walk na inne kraje. Na razie zaczął on rzutować na chęć kupowania mieszkań za gotówkę w celu ochrony przed inflacją. Bo mieszkanie chroni przed inflacją, ale nie przed nalotem.
W najbliższym czasie możemy mieć sytuację taką, jak jak po wybuchu pandemii, czyli „zamrożenie” rynku, brak transakcji i dość przypadkowe ceny. Pytanie brzmi: co będzie w dłuższej perspektywie. Eksperci mają totalnie rozstrzelone opinie na temat atrakcyjności polskich nieruchomości dla funduszy inwestycyjnych kupujących przed wojną całe osiedla na wynajem oraz dla zagranicznych obywateli poszukujących kilkuprocentowej stopy zwrotu z kapitału.
Jedni mówią, że za pół roku nikt już nie będzie pamiętał, że była jakaś wojna i popyt „gotówkowo-inwestycyjny” wróci, a inni – że świat zmienił się bezpowrotnie i polska ziemia będzie miała teraz zupełnie inny „profil ryzyka”, niż jeszcze dwa miesiące temu. W teamie „Subiektywnie o finansach” też nie ma zgody co do tego jak będzie. Kłócimy się o to wciąż.
>>> Inflacja i brak dostępu do surowców może zmniejszyć liczbę nowych mieszkań na rynku. Składy budowlane informują o podwyżkach cen materiałów budowlanych sięgających 30% w skali roku (zobaczcie, co dzieje się na rynku produktów stalowych). Firmy budowlane informowały, że 20-30% pracowników wróciło na Ukrainę (na wojnę), co podnosi koszt realizacji budów. Wyższy koszt finansowania budów (wyższe oprocentowanie kredytów) przy niepewnym popycie spowoduje zatrzymanie niektórych projektów deweloperskich. Te osiedla, które będą powstawały, będą miały co najmniej o 15-30% wyższe koszty „wytworzenia”.
Marże deweloperów wynoszą dziś ok. 30%. Jaką część z wyższych kosztów deweloperzy wezmą na siebie? Czarny scenariusz to ten, w którym rynek będzie „przymrożony”, bo z jednej strony ceny będą nieakceptowalnie wysokie dla większości potencjalnych kupujących, a z drugiej – nie będzie możliwości ich obniżenia ze względu na wysokie koszty wytworzenia nieruchomości.
Polacy kupują nieruchomości w… Hiszpanii
O tym, jak wojna wpływa na rynek nieruchomości i na decyzje zwykłych ludzi, rozmawiam z Andrzejem Szurkiem, autorem bloga „Zew ze Wschodu” (na co dzień pracuje w warszawskiej agencji PR), który bardzo dobrze orientuje się w tematach wschodnich.
„Do tej pory nie mieliśmy do czynienia z wojną w takiej skali. Były konflikty w Armenii, Azerbejdżanie, ostatnio w Kazachstanie, ale były krótkie i często omijały największe miasta, więc trudno przewidzieć, jak zareaguje rynek nieruchomości. W 2014 r., po aneksji Krymu i po wojnie w Donbasie (Donieck to drugie najbogatsze miasto Ukrainy), zamożni mieszkańcy regionu uciekli do Kijowa i do Polski: kupowali tam mieszkania. Teraz ci, którzy zatrzymali się wtedy w Kijowie, pewnie przeprowadzą się do Polski i tu będą szukać mieszkań. Ale wielu z 600 000 uchodźców nie ma pieniędzy na zakup mieszkania. To by się mogło zmienić, gdyby udało im się sprzedać nieruchomości na Ukrainie. Ale po jakiej cenie? I pod jaką władzą?”
Ale Szurek zwraca uwagę na coś innego. Rosjanie w ostatnich latach kupowali dużo nieruchomości w Czarnogórze, Estonii czy Bułgarii. Teraz, w wyniku sankcji, będą starali się je szybko sprzedać – zgodnie z zasadą, że cena nie gra roli. Ale czy to będzie okazja dla zamożnych Polaków? Trudno powiedzieć, bo Rosjanie do tej pory kupowali i sprzedawali nieruchomości „w obiegu zamkniętym”. Być może teraz to się zmieni.
Małgorzata Wargocka, właścicielka Casa en Sol – firmy, która pośredniczy w sprzedaży hiszpańskich nieruchomości – zwraca uwagę na coś innego. Polacy, którzy wycofują pieniądze z banków i zamieniają je na euro i dolary, idą na rynek nieruchomości, ale… nie polski:
„Dzieje się coś, z czym nigdy nie miałam do czynienia. Odnotowujemy rekordowo duże zainteresowanie Polaków nieruchomościami w Hiszpanii. O ile przed wojną mieliśmy średnio 1 zapytanie dziennie, to teraz jest to 10 zapytań. Mieszkania chcą kupić dwie kategorie klientów: tacy, z którymi mieliśmy kontakt, ale się wahali. Teraz kupują bez mrugnięcia okiem. Druga kategoria to osoby kupujące spontanicznie. Często wygląda tak, że pada jedynie pytanie o numer konta, na który trzeba zrobić przelew za nieruchomość. I już. Mieszkania kupują osoby relatywnie młode. To tej pory byli to zamożni seniorzy, ludzie ok. 60 roku życia, którzy chcą spędzić emeryturę w jakimś ciepłym miejscu. Teraz znacznie młodsi”.
– mówi nam Małgorzata Wargocka. Chodzi o ucieczkę kapitału i strach przed wojną. Byle dalej na zachód – odpowiadają ci ludzie. O jaki kwotach mówimy? Ceny nieruchomości w Hiszpanii zaczynają się od 150 000 euro, gdy mowa o przyzwoitym dwupokojowym apartamencie z tarasem, ale oddalonym od morza. Przy aktualnym kursie euro to 700 000 – 750 000 zł. W 2021 r. takie apartament można było kupić za równowartość 675 000 zł.
Zapał studzi Stanisław Lewicki, prezes innego pośrednika ILS Poland Group, który przyznaje, że zainteresowanie jest większe, ale to i tak margines całego rynku zakupów nieruchomości. Lewicki tłumaczy, że wiele osób marzy o domu w Hiszpanii, a kupuje… w Bułgarii. Też ładnie, ale to nie eurostrefa. Poza tym:
„Hiszpański rynek nieruchomości i inwestowanie tam niestety niosą za sobą pewne ryzyko dla inwestora, związane z obowiązującym tam prawem nazywanym „ocupas”, gdzie tzw. „dzicy lokatorzy”, którzy, jeśli wprowadzą się do cudzego mieszkania i przez 48 godzin nikt ich tam nie zauważy, to mają prawo tam się osiedlić, a właściciel nieruchomości ma wówczas potężny problem, gdyż nie może ich po prostu eksmitować, a procedura prowadząca do eksmisji może potrwać nawet 3 lata, w trakcie których tenże właściciel nie może korzystać z własnej nieruchomości lub może korzystać z niej, mając jednak w swojej nieruchomości niechcianych przecież lokatorów”.
Oczywiście trzeba brać poprawkę zarówno na huraoptymistyczne wypowiedzi o kupowaniu hiszpańskich domów jak i o przewadze rynku bułgarskiego.
Czytaj też: Niemcy: przebudzenie mocy i… węgla. Co oznacza dla nas energetyczna wolta Berlina? Ułatwi nam życie czy utrudni?
Nieruchomości i wojna. Pamiętaj o tych czterech rzeczach
Prorokowanie cen nieruchomości w kontekście wojny w Ukrainie jest arcytrudne. Scenariusz bazowy w żadnym wypadku nie zakłada jednak, że do Polski wejdą Rosjanie, więc ryzyko anihilacji tkanki mieszkaniowej jest nieduże. Ale wojny w bezpośredniej bliskości Polski nie było od 1945 r. (nie licząc naszej „bratniej” interwencji w Czechosłowacji w 1968 r.). Dla Amerykanów nieruchomości na rodzimym rynku mogą być równoważne z obligacjami, bo Ameryka bierze udział tylko w wojnach kilka tysięcy kilometrów od USA. Nasza perspektywa jest inna.
Z drugiej strony, nie znalazłem danych o tym, jak wojna ogranicza aktywność budowlaną w krajach sąsiednich. Gdy wybuchła I Wojna Światowa, to w USA aktywność budowlanki spadła o 88%, mimo że USA przystąpiły do niej dopiero w 1917 r. Tutaj źródło. Niestety, nie znalazłem informacji, jak to wyglądało w czasie wojny na Bałkanach.
Ale w takich okolicznościach dzieją się cztery rzeczy (podaję za amerykańskim portalem Gower Crowd): cała produkcja jest kierowana na potrzeby zbrojeniówki. Stal, cement, miedź – wszystko zasysa armia, a deweloperzy nie mają z czego budować domów. Po drugie, popyt na nieruchomości się załamuje. Po co kupować sobie trwałe mury, jeśli zaraz grozi nam, że będziemy musieli pakować walizki?
Po trzecie, siada turystyka. Zagraniczni turyści omijają kraje objęte zagrożeniem wojny szerokim łukiem. Po czwarte, spadają dochody ludzi. Ludzie mają mniej pieniędzy (inflacja, wzrost cen surowców, czyli wszystkiego w sklepach), nie tak chętnie pójdą do knajpy, teatru. Spadają czynsze najmu.
źródło zdjęcia: YouTube/Unsplash
