22 marca 2021

Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy się opłaci? Jeśli spłacasz kredyt złotowy, to warto się rozejrzeć. Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność

Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy się opłaci? Jeśli spłacasz kredyt złotowy, to warto się rozejrzeć. Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność

Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy może się opłacić? Jeśli spłacasz kredyt złotowy, to warto się rozejrzeć i zbadać oferty konkurencyjnych banków. Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność

Pan Tomasz postanowił zrealizować marzenie swojej rodziny o własnym domu. Działka kupiona, wkład własny zgromadzony, więc wystarczyło poszukać banku, który skredytowałby resztę inwestycji. Pogoda dopisywała, sprawdzonej ekipie budowlanej zwolnił się termin, więc finansowanie pan Tomek musiał uzyskać szybko. Ale z kredytem hipotecznym „na szybko” jest jak z ekspresową usługą u szewca. Musi być drożej.

Zobacz również:

Pomimo sporego wkładu własnego i dość wysokich dochodów (z dobrego źródła) pan Tomek nie szukał najlepszej oferty. Głównym parametrem wyboru kredytu miał być czas, w którym bank jest w stanie wypłacić pierwszą transzę. I faktycznie, poszło szybko. Cały proces kredytowy udało się przeprowadzić w trzy tygodnie od złożenia kompletnego wniosku kredytowego. Ekipa otrzymała zadatek ze środków własnych klienta więc, prace się rozpoczęły, a i transza kredytu z banku spłynęła na czas.

Bank wypłacał również kolejne transze zgodnie z harmonogramem. Budowa zakończyła się sukcesem. Pan Tomasz uzyskał wyższe dochody, niż zakładał, więc wykorzystał jedynie część kredytu bankowego. Nie uruchomił ostatniej transzy. Tym sposobem z uzyskanych 600.000 zł kredytu wykorzystał jedynie 500.000 zł. Ale prowizja oraz ubezpieczenie było liczone od pierwotnej kwoty kredytu czyli od 600.000 zł. Bank pobrał 30.000 zł (5%) składki ubezpieczeniowej (kredytowanej) oraz 12.600 zł prowizji (2%).

Pan Tomasz udał się do bankiera, z którym podpisał umowę kredytową, informując o zmianie potrzeb finansowych. Bank przygotował aneks zmniejszający kwotę kredytu i zaproponował proporcjonalny zwrot składki ubezpieczeniowej. Jeśli chodzi o nadpłaconą prowizję, to bank uznał, że zwrot się już nie należy.

Czytaj też: Kredyt hipoteczny w pandemicznej rzeczywistości. Jakiego dochodu bank nie zaakceptuje? Jaki potrzebny jest wkład własny? Przeczytaj, zanim wpłacisz zadatek

Refinansowanie zbyt drogiego kredytu: argumenty za i przeciw

Pan Tomasz, gdy już zakończył budowę domu i się przeprowadził, zaczął się zastanawiać czy raty nie są zbyt wysokie (ok. 2030 zł miesięcznie). Prowizję i ubezpieczenie już zapłacone, ale marża kredytu nie była niska (2,49%). Może by więc zamienić bank na inny, tańszy Jakie warunki można obecnie uzyskać refinansując kredyt w innym banku? Przy LTV na poziomie ok. 50% możliwa do uzyskania marża to 1,9% (oprocentowanie kredytu – 2,11%), a szacunkowa rata – ok. 1875 zł. Różnica to „jedynie” 153 zł miesięcznie. Niby niedużo, ale tych miesięcy będzie 360 więc łącznie różnica (w ciągu 30 lat) na zapłaconych ratach wyniesie… ponad 55.000 zł.

Można też refinansować kredyt z pozostawieniem takiej samej raty, ale skróceniem okresu kredytowania. Mamy więc do wyboru 30 lat z ratą 1875 zł lub 27 lat z ratą 2026 zł (bliską tej obecnie płaconej). W pierwszej opcji koszty odsetkowe to około 175.300 zł a w drugiej 156.300 zł. Szansa na kolejne spore oszczędności.

Wniosek? Jeśli refinansujemy kredyt i obniżamy tym samym jego marżę, bardziej opłaca się zachować dotychczasową wysokość raty i „grać” skróceniem okresu kredytowania (oczywiście zakładamy, że stopy procentowe w kraju są stałe, bo w okresie kilkunastu lat spłaty trudno snuć w tej dziedzinie jakiekolwiek przypuszczenia.

Ale refinansowanie oznacza kolejny proces kredytowy (trzeba zebrać dokumenty, zaświadczenia itp…), poświęcony czas i oczywiście koszty do poniesienia. Jakie to koszty?

Prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu: 2% (banki wpisują je do umów na trzy pierwsze lata spłaty kredytu), co oznacza – zaokrąglając – 10.000 zł. Z prowizji za uzyskanie nowego kredytu można próbować się wywinąć (0%). Koszt wyceny nieruchomości (operat szacunkowy) to 800-1000 zł. Koszty sądowe to 300 zł i ewentualnie może jeszcze dojść koszt ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży do czasu wpisania banku do księgi wieczystej (zależy od szybkości działania sądu – może sięgnąć kilku tysięcy złotych).

W skrajnie niekorzystnej sytuacji można szacować koszt refinansowania typowego kredytu na kilkanaście tysięcy złotych. Ale przy dobrych wiatrach może to być tylko kilka tysięcy złotych. Sytuację mogą zamydlać ewentualne dodatkowe wymogi stawiane przez bank. Im niższa marża, tym większe ryzyko, że bank będzie żądał opłacania przez np. pięć lat konta osobistego, utrzymywania karty kredytowej albo zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości po cenie znacznie zawyżonej w stosunku do rynkowej.

Ale są i plusy. Refinansowanie kredytu jest o tyle wdzięczne, że można wybrać bank z najlepszą ofertą, nawet jeżeli proces kredytowy potrwa długo. Tutaj nic nas nie trzyma. Nie mamy już ciśnienia i nie trzeba wybierać banku z najszybszymi, lecz nie najtańszymi procesami kredytowymi. Pan Tomasz może też przemęczyć się trzy lata z obecnym bankiem i zrobić refinansowanie już bez opłaty za wcześniejszą spłatę. Ryzyko polega na tym, że nie wiemy, jakie marże będą oferowały banki za trzy lata oraz jak będzie wyglądała sytuacja finansowo-rodzinna pana Tomasza.

Generalnie refinansowanie opłaca się w sytuacji, gdy nowy bank nie wymaga większej lojalności, niż dotychczasowy (nie trzeba ponosić kosztów konta, karty kredytowej), nie żąda prowizji za udzielenie kredytu, zaś marża (uwzględniając dodatkowe koszty ubezpieczeniowe i podobne) jest o co najmniej 0,2-0,3 pkt proc. niższa od dotychczas spłacanego kredytu. No i o ile w dotychczasowym banku nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę. Każdy 0,1 pkt. proc. marży typowego kredytu to 5.000-6.000 zł oszczędności na koszcie łącznym.  

Czytaj też: Po obniżeniu stóp procentowych kredyty „potaniały”. Co zrobić z zaoszczędzonymi pieniędzmi? Czy opłaca się nadpłacać raty kredytu hipotecznego?

Od czego zależy opłacalność refinansowania?

Jak wyglądają parametry Twojego kredytu? Czy jesteś z niego zadowolony? Być może spłacasz zobowiązanie od iluś-tam lat i się tematem nie interesujesz? Aby oszacować czy refinansowanie ma sens z ekonomicznego punktu widzenia (bo są też inne spojrzenia) potrzebne są następujące dane:

  • obecna kwota kapitału do spłaty,
  • szacunkowa wartość nieruchomości,
  • pozostały okres obowiązywania umowy kredytowej,
  • parametry kredytu (marża) oraz z jakich dodatkowych usług bankowych musisz korzystać.

Zostaw te dane w komentarzu, a postaram się oszacować czy refinansowanie może się opłacić. I czy masz taki kredyt, który w dzisiejszych warunkach jest korzystny. Pamiętam czasy, kiedy kredyt z marżą 1% to nie był jakiś kosmos, tylko standard na rynku. Spadające stopy procentowe niekoniecznie zmniejszyły oprocentowanie kredytów, bo banki zwyczajnie podniosły swoje marże…

Kolejnym krokiem jest zbadanie zdolności kredytowej i można startować z „refinansem” lub nie. Dodam również, że przyczyny przeniesienia kredytu do innego banku mogą mieć charakter pozaekonomiczny. Zdarza się, że klient decyduje się na taki krok (i ponosi z tego tytułu  koszty) tylko dlatego, że mu współpraca z obecnym bankiem nie odpowiada.

Przeczytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?

————————

Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy Samcika!

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Ekipa blogu „Subiektywnie o finansach” w składzie Maciej Bednarek, Irek Sudak, Michał Wachowski i Maciek Samcik walczy z następującymi zagadnieniami:

02:09 – „Temat tygodnia”: Dane GUS kontra dane z PIT-ów, czyli ile tak naprawdę zarabiają Polacy?

09:57 – „Liczba tygodnia”: NBP kupuje złoto. Co to oznacza i czy my też powinniśmy?

19:10 – „Dwie strony medalu”: Czy pieniądze rzeczywiście szczęścia nie dają? Naukowcy znów to sprawdzili i… się zdziwili

25:10 – „Poradnik Ekipy Samcika”: Testy na przeciwciała Sars-Cov-2 w Biedronce. Za jaką wiedzę płacimy 50 zł?

35:39 – „Ciekawostka tygodnia”: Czy przeciętny klient firmy deweloperskiej może liczyć na „obajtkowy” rabat przy zakupie mieszkania?

Zapraszamy do posłuchania po kliknięciu w ten link

zdjęcie tytułowe do tekstu: Austin Distel/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
40 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Tomek
27 dni temu

Ja na miejscu klienta zgłosiłbym sprawę do Rzecznika Finansowego, bo pobranie prowizji od nieistniejącej kwoty kredytu, to zwykła kradzież. Można też od razu wezwać bank do zapłaty, aby liczyły się odsetki w razie sprawy w sądzie.

Jacek
7 dni temu
Reply to  Robert Sierant

(…)poza tym banki zawsze pobierają prowizję od kwoty kredytu na umowie, nawet jeżeli jest wypłacana w transzach(…)
Skoro elektrownie mają czelność korzystać z rynku mocy to i banki powinne mieć prawo do wynagrodzenia za gotowość do przyznanie danej kwoty.

Stef
27 dni temu

Poważny błąd w artykule: prowizja za wcześniejszą spłatę może być tylko do 3 roku.
Ps
10000 kary za wcześniejszą spłate a zysk 153×360=55 080 zł. Nawet płacąc ponownie prowizję i inne koszty się opłaca.

Admin
27 dni temu
Reply to  Stef

To mój dopisek (redaktora), bo widziałem ostatnio taką umowę z pięcioletnią karencją. Ale nie była to nowa umowa, już poprawione

Damian
27 dni temu

Kapitał do spłaty 57 500 zł, marża 2,29% , oprocentowanie 2,5% do spłaty jeszcze 130 rat po 522zl miesięcznie

Paweł
27 dni temu

Pomysł ok o ile nie czekamy ponad rok na zmiany we wpisach w KW…

Last edited 27 dni temu by Paweł
Stef
27 dni temu
Reply to  Robert Sierant

Tylko, że w programie którym posługują się doradcy jest ustawione na sztywno. 3miesiące. Dlatego lepiej zawsze LKK sobie samemu policzyć.
Ps
Podobno rekord czasu wpisu to 3 tygodnie (poza Warszawą)

Konrad
23 dni temu
Reply to  Robert Sierant

Można złożyć wniosek do prezesa Sądu o przyspieszenie wpisu, który odpowiednio uargumentowany może zostać rozpatrzony pozytywnie. Czy w 3 tygodnie to nie wiem, ale w miesiąc raczej już bez problemu.

Przed covidem we Wro na hipotekę czekałem 5 miesięcy.

stef
27 dni temu

„Prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu: 2% (banki wpisują je do umów na trzy-pięć pierwszych lat spłaty kredytu),”
Obecnie banki NIE mogą wpisywać więcej niż 3 lata, chyba że kredyt jest „stary”

Admin
27 dni temu
Reply to  stef

A to mój dopisek (redaktora), bo widziałem ostatnio umowę, która miała pięć lat, ale rzeczywiście to nie była nówka-sztuka, tylko sprzed kilku lat. Dzięki za poprawkę

Tadeusz
27 dni temu

273tys pln, do końca 238 rat, aktualne oprocentowanie zmienne – obecne 1,71%. Min wpłata na konto 1tys+ transakcja karta.

DawidK
27 dni temu
Reply to  Robert Sierant

Ja mam 1,41%, jeszcze 123 raty po około 1490 zł. Ogólnie zapłacę jeszcze około 11 tysięcy odsetek, więc chyba nie da się tu zbyt wiele zaoszczędzić.

Robert
27 dni temu
Reply to  DawidK

spłacaj zgodnie z harmonogramem, inflacja jest wyższa niż oprocentowanie tego kredytu

bartosz
27 dni temu

wg mnie ograniczanie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu jest tak samo abuzywne jak waloryzacja do CHF na podstawie tabel kursowych banku.. Wyobraźcie sobie ze macie do spłaty 100 000 zł kredytu i nagle ktoś w rodzinie pozostawia wam w spadku dokładnie tyle. W zdrowym systemie bankowym idę do banku wpłacam 100 000 i jestem wolnym człowiekiem. A tu się okazuje, że mam zapłacić jeszcze parę tysięcy dodatkowo tytułem kary? Kary za to że bank na mnie nie zarobi tyle ile zamierzał?? Fuck! Do sądów, złotowkowicze !

bartosz
27 dni temu
Reply to  Robert Sierant

Hmmm o tym nie wiedziałem i jednocześnie mnie to zdumiewa. Nie rozumiem etycznych aspektow takiego czegoś … Jest to bardzo dziwne

jasiek2017
26 dni temu
Reply to  bartosz

Typowy frankowicz „hmmm, o tym nie wiedziałem i mnie to zdumiewa”.
Jak cyrograf frankowy podpisywał to też nie wiedział że trzeba płacić 😉

bartosz
24 dni temu
Reply to  jasiek2017

nie, także pewien znajomy złotówkowicz był zły że ma kasę a nie może po prostu spłacić, czekać musiał aż mu się to opłaci … Na wszystkim trzeba się znać

bartosz
24 dni temu
Reply to  jasiek2017

poza tym teraz chciałem przejść na oprocentowanie stałe to bank owszem zgodził się ale w zamian zabrał mi prawo do bezpłatnych nadpłat .. i tu pytanie czy w takim przypadku jest podstawa prawna ?

Jacek
7 dni temu
Reply to  jasiek2017

A ja bym uderzyłbym ich własną bronią… skoro nie pożyczałeś CHF i to refinsowanie kredytu nie jest spłatą kredytu, ergo ktoś wykorzystujący taki kruczek jest nie mniejszym złodziejem od tzw. banksterów.

Konrad
23 dni temu
Reply to  bartosz

Och bartosz, to proste. Bank, żeby dać kredyt na kilkadziesiąt lat musi zabezpieczyć swoją działalność w tym czasie (koszta!), zabezpieczyć się przed brakiem Twojej spłaty (jak nie spłacisz to koszt ten jest ostatecznie przeniesiony przecież na innych klientów), itd., itp. Więc musi na odpowiedniej marży zarobić na tym kredycie.
Wyobraź sobie sytuację, że nagle większość spłaca kredyty po roku. Po prostu nagle kredyty stałyby się jeszcze droższe dla wszystkich.
I żeby była jasność, ja to całkowicie rozumiem i nie piszę „bank musi zarobić” w znaczeniu negatywnym. No musi, bo inaczej zbankrutuje, ekhem, a nie to jest przecież celem biznesu.

Pozdrawiam!

Jacek
7 dni temu
Reply to  bartosz

(…)wg mnie ograniczanie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu jest tak samo abuzywne jak waloryzacja do CHF na podstawie tabel kursowych banku..(…)
Może to i prawda… ale wykorzystanie innego kredytu, aby zbić prowizję to też jest nadużycie.

Marcin
27 dni temu

Kwota kredytu 226400
Wartośc nieruchomości 283000
Pozostało do spłaty 180000 i 25 lat i 3 miesiace
Marża 1.91%
Karta kredytowa z limitem 1000zl lub wzrost marzy o 0.1%, konto i wpływy 5000 miesiecznie

Robert
26 dni temu
Reply to  Marcin

masz szansę na kredyt z marżą 1,85%; bez prowizji za przyznanie, rata kredytu ok. 768 zł (180kzł na 25 lat), bank będzie wymagał korzystania z roru oraz polis z oferty (na życie przez 3 lata, nieruchomości w całym okresie kredytowania)

generalnie nie opłaca się…no chyba, że masz jakiś pozaekonomiczny powód do zmiany banku lub np. chciałbyś ofertę ze stałym % (przez 5 lat)

jasiek2017
26 dni temu
Reply to  Marcin

O cholercia, tania nieruchomość jak barszcz. To jakieś 15 metrów w Warszawie w dobre lokalizacji, co nie?

Marcin
21 dni temu
Reply to  jasiek2017

Kraków, rynek pierwotny 5 lat temu, i bywało taniej

Origa
26 dni temu

obecna kwota kapitału do spłaty: 227k
szacunkowa wartość nieruchomości: 420k
pozostały okres obowiązywania umowy kredytowej: 278 miesiecy
parametry kredytu (marża) oraz z jakich dodatkowych usług bankowych musisz korzystać: marża 2,27% (oprocentowanie: 2,48%) , karta kredytowa z limitem 1000, ROR

Origa
25 dni temu
Reply to  Robert Sierant

W ktorym banku mogę uzyskać takie warunki?

Jacek
7 dni temu

(…)Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność(…)Skoro frankowicze lubią wojować argumentem (…)tam wcale nie było CHF(…) i to ja pojadę (…)to nie jest spłata(…)… ZŁODZIEJE!!!

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!