Spłacasz kredyt hipoteczny? Po obniżkach stóp twoje raty „potaniały”. Co zrobić z zaoszczędzonymi pieniędzmi? Czy nadpłata kredytu to dobry pomysł?

Kredyty hipoteczne potaniały, a symboliczne oprocentowanie depozytów nie zachęca do trzymania oszczędności w bankach. Wiele osób, które spłacają raty kredytowe, zastanawiają się: „czy dobrym pomysłem byłaby nadpłata kredytu? Kiedy i komu może się to opłacić? Sprawdzamy!

Od maja WIBOR, czyli wskaźnik, od którego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego, wynosi ok. 0,23%. To historyczne minimum i efekt obniżki stóp procentowych NBP do zaledwie 0,1%. Prędzej czy później tę obniżkę odczują (albo już odczuwają) wszyscy spłacający złotowe kredyty hipoteczne oparte o WIBOR.

Jeśli ktoś tuż przed wybuchem pandemii zaciągnął kredyt hipoteczny z marżą ok. 1,5%, to oprocentowanie takiego kredytu – dodając do marży ówczesny poziom WIBOR-u – wynosiło ok. 3,2%. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR oprocentowanie powinno spaść w okolice 1,73%.

A to oznacza niższą miesięczną ratę. O ile niższą? Załóżmy, że do spłaty zostało 300.000 zł kredytu, a spłacać go będziemy jeszcze przez 28 lat w ratach równych. Dwa lata temu miesięczna rata takiego wynosiła prawie 1.300 zł. Przy obecnym oprocentowaniu to już 1.070 zł, a więc co miesiąc w portfelu zostanie jakieś 230 zł. Co z tą finansową „gwiazdką z nieba” zrobić? Można oczywiście zacząć żyć na ciut wyższej stopie, czyli po prostu przejadać te pieniądze. A może warto pomyśleć o nadpłacie kredytu?

Czym jest nadpłata kredytu? To nic innego jak spłata za jednym zamachem większej kwoty kredytu, niż wynika to z ustalonego z bankiem harmonogramu. Co w ten sposób zyskujemy? Obniża się kapitał kredytu, a więc odsetki zaczynają być naliczane od niższej kwoty. Łączny koszt odsetkowy spada.

Ale o nadpłacie kredytu warto pomyśleć dopiero wtedy, jeśli wcześniej udało nam się zbudować poduszkę finansową. Lepiej zostać z większą kwotą kredytu do spłaty, ale mieć „fundusz rezerwowy” na czarną godzinę. A jeśli tej poduszki nie zbudowaliśmy, wówczas oszczędności wynikające z niższej raty warto zacząć świadomie i systematycznie odkładać.

Trzeba pamiętać też o tym, że przed nami być może najcięższy kryzys gospodarczy od wielu lat i trudno przewidzieć, co przyniesie najbliższa przyszłość. Dlatego poduszka finansowa powinna być teraz w centrum naszej uwagi. Wszelkie operacje i zabiegi na kredycie hipotecznym polecamy komuś, kto już ją zbudował.

Przeczytaj też: Budżet domowy ci się nie spina, nie spłacasz kredytu, nie masz pracy? Jak pozbyć się długów? Oto nowa upadłość konsumencka krok po kroku

Przeczytaj też: Bank nie chce obniżyć oprocentowania kredytu, mimo że WIBOR spadł? UOKiK: to naruszenie dobrych obyczajów. Bank podobno szuka rozwiązania

Nadpłata kredytu lepsza niż lokata

Kiedy nadpłata kredytu może się opłacić? Niskie stopy procentowe oznaczają tańszy kredyt, ale rykoszetem uderzają w oprocentowanie depozytów. Jeśli potrafisz wycisnąć ze swoich inwestycji np. 5% w skali roku (rzecz jasna, takie cuda dostępne są poza bankami), to wycofywanie tych pieniędzy tylko po to, żeby nadpłacić kredyt z oprocentowaniem poniżej 2%, nie ma sensu.

Jeśli natomiast przywiązany jesteś do bezpiecznej, aczkolwiek śmiesznie oprocentowanej lokaty bankowej, wówczas można rozważyć nadpłatę kredytu hipotecznego. Dzięki tej operacji można uzyskać stopę zwrotu wyższą niż na niejednym koncie oszczędnościowym.

A zatem policzmy. Weźmy przykładowy kredyt o wartości 300.000 zł, zaciągnięty na 30 lat, spłacany w ratach równych. Jego oprocentowanie to 2%. Mamy też 50.000 zł wolnych środków, które zamiast trzymać na bankowym depozycie, przeznaczymy na nadpłatę kredytu.

Jak wiadomo, w pierwszym okresie spłaty kredytu oddajemy bankowi więcej odsetek, bo naliczane są one od wysokiego kapitału. Wraz ze spłatą kapitału koszt odsetkowy maleje. Jak to wygląda w przypadku naszego kredytu? W pierwszym roku spłaty zapłacilibyśmy blisko 6.000 zł odsetek. Nadpłacając 50.000 zł, obniżylibyśmy koszt odsetkowy o około 1.000 zł.

Jeśli owe 50.000 zł wrzucilibyśmy na bezpieczną lokatę bankową z oprocentowaniem 1%, na czysto, a więc po uwzględnieniu podatku Belki, depozyt da nieco ponad 400 zł zwrotu, a przy oprocentowaniu 2% (przy odrobinie szczęścia może jeszcze da się taki depozyt zbudować), zarobimy ok. 800 zł. Ale i tak zysk z lokaty będzie niższy niż korzyści płynące z nadpłaty. Rzecz jasna, 50.000 zł z lokaty po roku do nas wrócą, a nadpłaconych 50.000 zł gołym okiem nie zobaczymy.

Nadpłata kredytu najbardziej się opłaci w pierwszej fazie spłaty kredytu, bo właśnie wtedy płacimy najwyższe odsetki. Natomiast na ratę w ostatnich latach spłaty składa się głównie kapitał. W pierwszym roku kredytowania (w przypadku kredytu o powyższych parametrach) kwota odsetek w racie sięgać będzie 500 zł, natomiast w ostatnim roku będzie to kilka, kilkanaście złotych.

Istotny jest też moment zaciągnięcia kredytu. Reakcją banków na spadek stawki WIBOR jest podwyższenie marż dla nowych kredytobiorców. Ci, którzy podpisywali umowę jeszcze parę lat temu, prawdopodobnie mogli wynegocjować marżę na poziomie 1,5-1,8%. Obecnie stawki – w zależności od kwoty kredytu czy wkładu własnego – to już ok. 2-2,8%, czyli nawet o 1 pkt proc. więcej niż przed pandemią.

Jeśli płacisz za swój kredyt 3% w skali roku, to jego nadpłacanie będzie jeszcze bardziej atrakcyjne niż w przypadku osób, które zaciągnęły kredyt kilka lat temu. Wówczas nadpłacając 50.000 zł, zaoszczędzimy w ciągu najbliższego roku ok. 1300 zł (przy założeniu, że do spłaty zostało 300.000 zł rozłożonych na 28 lat).

Przeczytaj też: Potrzebujesz szybkiego kredytu gotówkowego w banku? Oprocentowanie jest niskie, ale… o ile w czasie pandemii wzrosła prowizja? Te liczby mogą szokować

Przeczytaj też: Zerowe stopy procentowe „wykończyły” znaną markę bankową, która pomagała nam oszczędzać. Co czeka 220.000 jej klientów? Wkrótce nie założą lokaty, chyba że…

Kredyt jest na długie lata. A jeśli WIBOR wzrośnie?

Fakt, że WIBOR jest dziś na rekordowo niskim poziomie, nie oznacza, że tak będzie już zawsze. Nie można wykluczyć, że stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed lat. Przed pandemią koronawirusa wielu ekonomistów prognozowało rychłą podwyżkę z uwagi na wysoką inflację. Z drugiej strony nawet w czasach pandemii nikt chyba nie spodziewał się, że stopy procentowe zostaną obniżone prawie do zera.

Dalsze luzowanie polityki monetarnej będzie pewną gwarancją niezmienności stóp procentowych i niskich rat, ale jej zaostrzenie doprowadzi do wzrostu rat. Jakie to ma znaczenie w kontekście nadpłacenia kredytu?

Jeśli stopy procentowe wkrótce wrócą do poziomu sprzed pandemii (lub wyższego), wówczas rata kredytu wzrośnie o kilkaset złotych. Jeśli należysz do grupy świeżo upieczonych kredytobiorców, a oprocentowanie kredytu wynosi 3%, musisz uwzględnić, że podwyżka stóp procentowych o 2 pkt proc. wywinduje  oprocentowanie aż do 5%. Dlatego nadpłatę warto rozważyć, gdy rata kredytu jest stosunkowo niska. To uchroni nas przed załamaniem domowego budżetu w przypadku podwyżka stawki WIBOR.

Banki co prawda dołączają do umowy kredytowej możliwe scenariusze podwyżki WIBOR-u, niestety wielu kredytobiorców nie uwzględnia tego ryzyka. Na przestrzeni ostatnich lat stopy procentowe tylko spadały i wielu z nas już zapomniało, że oprocentowanie rzędu 5-7% jest jak najbardziej możliwe.

Postraszyliśmy podwyżkami stóp procentowych, ale nie można wykluczyć, że Polska pójdzie w ślady krajów, w których obowiązują ujemne stopy procentowe (np. strefa euro, Szwajcaria). Wówczas nominalne oprocentowanie kredytów równać się będzie marży. Który scenariusz się sprawdzi? Trudno powiedzieć, ale zawsze warto być przygotowanym na mniej optymistyczną wersję.

Przeczytaj też: Trzy miesiące pandemii w bankach: kredyty tąpnęły, w „chwilówkach” rzeź, a bankowcy ostrzegają, że może być gorzej. I proszą o pomoc. Czy nie przesadzają?

Przeczytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?

Duża nadpłata kredytu czy taka w małych ratach?

Podsumowując, o nadpłacie kredytu warto pomyśleć, jeśli mamy już zbudowaną poduszkę finansową, a najlepiej dodatkowe rezerwy oraz kiedy jesteśmy w pierwszej fazie spłaty kredytu. Wcześniej wspomnieliśmy o nadpłacie kredytu w jednej, dużej racie (50.000 zł). Jej zaletą jest to, że od razu zauważymy efekt tej operacji w postaci niższej raty. Ale to niejedyna opcja. W każdym miesiącu można dopłacać do raty niewielką kwotę, choćby tę, którą oszczędzamy dzięki obniżce oprocentowania.

Trzecia możliwość to jednorazowa spłata większej kwoty z jednoczesnym skróceniem okresu finansowania. W tym przypadku miesięczna rata pozostanie na podobnym poziomie. Trzeba pamiętać, że skrócenie okresu finansowania wymaga podpisania aneksu do umowy kredytowej. Bank może zażądać dodatkowej opłaty, dlatego warto uzbierać większą kwotę i nadpłacić kredyt „raz, a porządnie”, niż nadpłacać kredyt w mniejszych porcjach. Chyba że mamy już za sobą co najmniej trzy lata spłaty, bo tylko w tym okresie bank może wziąć prowizję za wcześniejszą spłatę (maksymalnie 3%), choć niektóre banki w ogóle zrezygnowały z prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.

____________________________________

POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO ODCINKA PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA” 

W 17. odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Maciej Samcik, Maciej Bednarek i Irek Sudak – czyli ekipa „Subiektywnie o finansach” w galowym składzie rozmawia o tym, dlaczego Polacy nie pokochali rządowej, antycovidowej aplikacji ProteGO Safe, dlaczego przy płaceniu smartfonem terminal płatniczy czasem wymaga włożenia karty do szczeliny, o tym czy warto skorzystać z dołka cenowego na rynku maseczek i innych środków ochrony osobistej oraz o dziwnych wymaganiach przy zwrocie gotówki za nie wykorzystaną wycieczkę. I jeszcze szybka rada dla posłów jak zrobić, żeby Naród nie miał do nich żalu, gdy następnym razem przegłosują dla siebie podwyżki. Zapraszamy do odsłuchania!

Rozpiska zawartości podcastu:

01:00 – Dlaczego akurat od średniej krajowej? A gdyby tak pensje polityków uzależnić od znacznie bardziej odpowiedniego parametru?
04:59 – Płacisz zbliżeniowo smartfonem, a terminal prosi, żebyś umieścił kartę w terminalu. Drobny błąd czy poważna dziura w systemie płatniczym?
15:59 – Rządowa aplikacja ProteGO Safe ma już pół miliona użytkowników. Dużo, mało? I czy powinniśmy się jej bać tylko dlatego, że nas śledzi?
30:24 – Dołek cenowy na rynku maseczek ochronnych. Dobry moment, by się zaopatrzyć przed jesienią „po taniości”?
35:36 – Jak odzyskać gotówkę za niezrealizowaną wycieczkę? Czy z pomocą przyjdzie druga „tarcza turystyczna”?

Aby posłuchać podcastu trzeba kliknąć poniższy baner, albo wejść w niniejszy link