Ceny materiałów budowlanych szybują, kredyty drożeją, fachowcy żądają wyższej zapłaty. O ile podrożała budowa domu? I czy inwestorzy się wykruszą?

Dwa lata temu na budowę 150-metrowego domu o dość prostej konstrukcji z garażem trzeba było przeznaczyć ponad 400 000 zł. Od tamtej pory ceny materiałów urosły średnio o prawie 30%. Choć to nie przekłada się automatycznie na taki właśnie wzrost kosztów zbudowania domu. Ile dziś kosztuje budowa domu? I o ile podrożała przez ostatnie dwa lata?

Niecałe dwa lata temu napisałam tekst o kosztach budowy domu. Dane, które się tam pojawiły, przedstawiłam na przykładzie domu o konkretnych parametrach – o powierzchni użytkowej 150 m2, z poddaszem, o dość prostej konstrukcji, z dachem dwuspadowym, ale za to bez podpiwniczenia i balkonów. Wówczas można było taki dom postawić za trochę ponad 400 000 zł netto. Niestety, ta wycena jest już nieaktualna. Ceny rosną tak szybko, że nawet ekipy budowlane nie chcą podawać konkretnych kosztów wykonywanych przez siebie prac. Ile więc trzeba mieć pieniędzy, żeby dziś szarpnąć się na budowę domu?

Co się dzieje z cenami materiałów budowlanych?

Już na poziomie podstawowego budulca widać duży wzrost kosztów. Gdy pisałam tamten tekst, jeden pustak typu porotherm o grubości 25 cm kosztował ponad 7 zł. Dziś trzeba płacić mniej więcej 9-10 zł. Z kolei bloczek z gazobetonu kosztował dwa lata temu ok. 9 zł. Obecnie za taki sam bloczek zapłacimy 15 zł. Ponadto w niektórych hurtowniach są problemy z dostępnością towaru – owszem jest w ofercie, ale trzeba czekać na dostawę.

A robocizna? Dwa lata temu można było znaleźć fachowca, który wykona posadzki i tynki w cenie 30 zł/m2 netto. Dziś ta sama ekipa oczekuje już 35 zł/m2 netto. Elektryk, z którym rozmawiałam w tamtym czasie, za przyłączenie punktu elektrycznego brał 65 zł, dziś za tę samą robotę bierze aż 110 zł! Z kolei tartak, z którego właścicielem rozmawiałam, w ciągu dwóch lat podniósł cenę z 1000 zł do 1700 zł.

Czy budowa domu w takich czasach ma sens? Cóż, po pandemii ceny mieszkań poszybowały, więc budowa domu stała się bardziej atrakcyjną opcją. Poza tym dom w erze home office stał się jeszcze lepszym pomysłem na życie niż dotychczas. O tym, czy budowa domu za miastem to dobra opcja na stałe, pisałam więcej tutaj.

Teraz jednak znów w nasze plany wkrada się niepewność. Wojna tuż za polską granicą sprawia, że wiele osób zastanawia się, czy są to dobre czasy na budowę domu. Oprócz teoretycznego (choć póki co mało prawdopodobnego) ataku armii rosyjskiej na nasz kraj dochodzą inne czynniki, które odstraszają inwestorów. Podwyżki stóp procentowych sprawiły, że kredyty stały się drogie i dla niektórych niedostępne. Do tego dochodzi problem z dostępnością materiałów i niestabilność cen.

Czytaj więcej o tym: Wojna w Ukrainie a inflacja: jak rosnące ceny stali uderzą w nasz portfel? (subiektywnieofinansach.pl)

W pierwszym roku pandemii ceny nie rosły znacząco. Według grupy PSB Handel średni wzrost cen materiałów budowlanych w 2020 r. wyniósł 1,4%, choć w poszczególnych grupach produktów odnotowano większe wzrosty. Niestety kolejny rok przyniósł zawrotne podwyżki. Ceny materiałów budowlanych w grudniu 2021 r. były średnio o 24% wyższe niż w grudniu 2020 r. Wzrost ten był widoczny we wszystkich grupach produktów. Najbardziej drożały płyty OSB (63%), izolacje termiczne (57%), sucha zabudowa, czyli płyty gipsowo-kartonowe (42%) i dachówki oraz rynny (24%) i ściany oraz kominy (23%).

W styczniu 2022 r. ceny wzrosły w stosunku do tego samego czasu rok wcześniej o 28%. Skąd wzięły się te podwyżki? W ubiegłym roku mieliśmy dynamiczny wzrost cen paliwa i energii, a więc znacząco rosły koszty produkcji materiałów budowlanych. Swój udział miała również pandemia. Zerwane łańcuchy dostaw zwiększyły zapotrzebowanie na surowce w niektórych krajach i wydłużyły czas dostaw. Wzrosły koszty pracy. Do tego dołożył się jeszcze zwiększony popyt na nowe domy i mieszkania, a więc producenci materiałów budowalnych podnosili ceny.

Ile kosztuje budowa domu?

Dwa lata temu na stan surowy otwarty, czyli fundamenty, ściany i dach, trzeba było wydać ok. 190 000 zł. Obecnie budowa domu w stanie surowym otwartym – mającego 150 m2, z poddaszem, o dość prostej konstrukcji, z dachem dwuspadowym, ale za to bez podpiwniczenia i balkonów – wyniosłaby ok. 260 000 – 270 000 zł. Jest jednak jeszcze jeden haczyk. Do wylania fundamentów i stropu potrzebujemy stali, której ceny ostatnio szaleją.

Rozmawiałam ze znajomym, który obecnie buduje dom. Nie wiem, jaka dokładnie ilość stali jest potrzebna w jego przypadku. Powiedział mi jednak, że przed wybuchem wojny wycena materiału wynosiła 4000 zł, a wczoraj dostał zaktualizowaną wycenę, która wyniosła już 7000 zł. Cena to jednak nie jedyny problem, większym jest dostępność.

Jak niedawno pisał Michał Wachowski w swoim tekście, pandemia mocno rozregulowała rynek stali, a rosnące ceny energii i słabnący złoty jeszcze pogarszały sytuację. A będzie tylko gorzej, bo Polska importuje stal głównie z Rosji, Ukrainy i Białorusi. Władimir Putin podpisał dekret mówiący m.in. o zakazie eksportu surowców poza granice Rosji.

Żeby zamknąć stan surowy potrzebujemy drzwi, bramę garażową i okna. Te materiały zdrożały w ostatnim czasie o ok. 20%, co oznacza, że cena byłaby wyższa o ok. 8000 zł (zapłacimy ponad 50 000 zł). To jednak przy założeniu standardowych okien otwieranych. Drzwi przesuwne mogą być 3-krotnie droższe niż zwykłe, a więc należałoby doliczyć kolejne minimum kilka tysięcy złotych.

Kolejny etap budowy to instalacje wodne i elektryczne. Wspomniany elektryk bierze teraz za punkt „kontaktowy” aż o 45 zł więcej niż w 2020 r. Przy 180 punktach elektrycznych w domu musielibyśmy mu zapłacić 20 000 zł. Do tego jeszcze rozdzielnia elektryczna – kolejne 5000 zł. Z kolei za instalacje wodne z ogrzewaniem i piecem zapłacimy ok. 55 000 zł. Ewentualny kominek to dodatkowe 15 000 zł. Łącznie mamy mniej więcej 80 000 zł.

Następnie czekają nas tynki i posadzki. Za wykonanie tego etapu z materiałem zapłacimy ok. 30 000 zł. Pod posadzkami układany jest styropian, którego ceny w ostatnim roku urosły o 60%, a więc wydamy na niego ok. 6000 zł. Jeszcze więcej styropianu pójdzie na zewnętrzne ocieplenie ścian. Niestety z dostępnością styropianu również możemy mieć w tym roku kłopot. Branża budowlana już teraz narzeka na deficyt polistyrenu, z którego styropian jest produkowany.

Na ocieplenie, elewację i podbitkę wydamy ok. 70 000 – 80 000 zł. Następnym etapem będzie ocieplenie poddasza, gładzie i parapety. Za to wszystko zapłacimy ok. 60 000 zł. Na sam koniec pozostają jeszcze gniazdka. Ich zamontowanie wyniesie ok. 7000 – 10 000 zł.

Mamy więc stan deweloperski, za który będziemy musieli zapłacić prawie 600 000 zł. Dużo, bo aż o 40% więcej niż 2 lata temu. To jest cena netto, więc w zależności od tego, czy kupujemy materiał osobno czy z robocizną, trzeba będzie doliczyć 8% lub 23% VAT. Oczywiście ta cena będzie się różnić w poszczególnych rejonach Polski. Trzeba też pamiętać o tym, że na ostateczny koszt wpływa wiele elementów. Bardziej skomplikowany dach, przesuwne okna, ekstrawagancka elewacja może nam ten koszt podpić o kolejne kilkadziesiąt tysięcy.

Na tym jednak ostateczne koszty się nie kończą. Dom trzeba też wykończyć. Przy 150 m2 to będzie ok. 200 000 zł bez mebli. Do tego dochodzi jeszcze kostka brukowa przed domem, ogrodzenie i ewentualny ogród, na to wydamy lekko ponad 100 000 zł.

Czytaj też: Budowa domu – sześć miejsc, w których możesz bezpiecznie zaoszczędzić

Czytaj też: Zanim wbijesz pierwszą łopatę, czyli koszty, które trzeba ponieść zanim zaczniesz budowę domu

Budowa domu jak rosyjska ruletka. Zepnie się czy nie?

Ceny przez cały czas rosną. Wpływają na to wysokie koszty energii, transportu i słaby złoty. Nikt nie mógł przewidzieć, że euro będzie prawie po 5 zł, a cena litra paliwa będzie zbliżała się do 8 zł. Mało kto oczekiwał też aż tak szybkiego podnoszenia kosztów kredytu. Czy drożyzna i utrudniony dostęp do kredytu zmniejszy zainteresowanie budową domów?

Dwóch fachowców, z którymi rozmawiałam, powiedziało mi, że faktycznie od jakiegoś czasu mają mniej telefonów od nowych inwestorów. To tylko dowód anegdotyczny, ale na rynku mieszkań deweloperskich również obserwujemy mniejsze zainteresowanie, więc na pewno coś jest na rzeczy.

——————————-

Posłuchaj najnowszego odcinka podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”

W najnowszym odcinku „Finansowych Sensacji Tygodnia” zastanawiamy się nad tym co zrobić, żeby wykorzystać potencjał tkwiący w polskich nieruchomościach i zapewnić uchodźcom z Ukrainy dach nad głową. „Boję się im wynająć mieszkanie, bo nie wiem, jak długo będę musiał to finansować” – mówi wielu Polaków i przedsiębiorców. Co powinien zrobić rząd? Sprawdzamy też konsekwencje ostatnich wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego dla banków. To może zwiastować rzeź kredytów hipotecznych. Ale czy KNF nie przesadza? A przede wszystkim: czy się znów nie spóźniła? Zapraszamy do posłuchania pod tym linkiem. Nasz podcast jest też na Spotify, Apple Podcast, Google Podcast i na kilku innych platformach podcastowych.

zdjęcie tytułowe: Anemone123/Pixabay