Zamrożenie WIBOR, wymiana go na inny wskaźnik, możliwość skorzystania z wakacji kredytowych, zamiana oprocentowania zmiennego na stałe – to popularne w ostatnim czasie pomysły na ulżenie kredytobiorcom, których przygniatają coraz wyższe raty kredytowe. A co powiecie na wpisane w umowie maksymalne oprocentowanie kredytu hipotecznego? Taki mechanizm stosuje przynajmniej jeden bank. Kogo i w jakim stopniu ochroni taki zapis?
Sytuacja kredytobiorców robi się coraz bardziej nieciekawa. Inflacja przekroczyła już 12% w skali roku. Rada Polityki Pieniężnej od października 2021 r. próbuje ją zdławić poprzez podnoszenie stóp procentowych. W tak krótkim czasie wzrosły one z 0,1 do 5,25%!
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Ale jeszcze bardziej odklejony od rzeczywistości wydaje się być wskaźnik WIBOR, od którego bezpośrednio zależy oprocentowanie i wysokość kredytu. WIBOR 3-miesięczny wynosi już 6,24% (stan na 4 maja) i po ostatniej podwyżce stóp procentowych o 0,75 pkt proc. zapewne jeszcze urośnie. Przy założeniu, że marża banku to 2%, już wkrótce oprocentowanie kredytów hipotecznych może przekroczyć 8% w skali roku.
Pęcznieją pomysły na pomoc kredytobiorcom
W takiej sytuacji nie dziwi, że jak grzyby po deszczu wyrastają pomysły na to, jak ulżyć kredytobiorcom. Prawnicy chcą kwestionować w sądzie sposób obliczania wskaźnika WIBOR. Twierdzą, że nie ma on nic wspólnego z ceną pieniądza na rynku międzybankowym i stanowi po prostu ukrytą marżę. Gdyby zbliżony był do średniego oprocentowania depozytów, czyli kosztu, po jakim banki realnie pozyskują finansowanie, oscylowałby wokół 1%. Dodając do tego marżę, oprocentowanie kredytów wynosiłoby zaledwie 3-4%.
Inny pomysł to zmiana formy oprocentowania ze zmiennej na stałą. Problem w tym, że taki ruch opłacał się w ubiegłym roku, nawet po kilku pierwszych podwyżkach stóp procentowych. W połowie 2021 r., kiedy WIBOR wynosił 0,25%, klienci mogli zamrozić oprocentowanie kredytu na co najmniej 5 lat przy stawce 3%. Dziś to często 8-9%. Jest więc ryzyko, że gdy stopy procentowe zaczną spadać, kredytobiorcy będą uwiązani wysokimi ratami. Podsumowując: na kredyt o stałym oprocentowaniu jest już raczej za późno.
Problem kredytobiorców zaczęli zauważać też politycy. Pojawiły się pomysły, by – wzorem Węgier – zamrozić WIBOR na określonym poziomie. Tylko z jakiej racji? Jeśli ze wskaźnikiem WIBOR jest coś nie tak, należy go zreformować albo wyrzucić do kosza i zastąpić innym miernikiem ceny pieniądza. Więcej moich wątpliwości na ten temat wyłożyłem w tym felietonie.
Politycy też chcą ulżyć spłacającym kredyty
Obudzili się też politycy, którzy proponują m.in. wspomniane przed chwilą zamrożenie WIBOR. Niedawno premier Mateusz Morawiecki przedstawił zarys planu ratunkowego. Zakłada on m.in. wakacje kredytowe dla wszystkich chętnych kredytobiorców. Co prawda od kilku lat działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, ale ze wsparcia mogą skorzystać tylko osoby, które znalazły się w trudniej sytuacji materialnej. Muszą po prostu spełnić określone warunki. Więcej o tym przeczytacie w tym tekście.
Premier Morawiecki powiedział też publicznie, że wskaźnik WIBOR zostanie zastąpiony innym wskaźnikiem referencyjnym, dzięki któremu miesięczne obciążenia kredytowe spadną nawet o jedną trzecią. Na razie szczegółów brak. Mówi się o wprowadzeniu wskaźnika opartego o transakcje jednodniowe, na podobnych zasadach jak zastąpienie wskaźnika LIBOR CHF wskaźnikiem SARON.
W tym miejscu pozwolę sobie na krótką dygresję. Nie wiem, czy premier zdaje sobie sprawę z wagi wypowiedzianej deklaracji. Skoro mówi o „tańszym” wskaźniku, to pośrednio przyznaje, że WIBOR może być zawyżony. A to właśnie premier odpowiada za to, czy wskaźnik WIBOR obliczany jest prawidłowo.
Wspomniałem wcześniej o pierwszych pozwach dotyczących wskaźnika WIBOR. Formalnie pozywane są banki. Jeśli jednak sąd uznałby, że WIBOR liczony jest źle, banki zapewne zrzucą winę na GPW Benchmark, czyli na administratora wskaźnika. Ten z kolei powie, że przecież Komisja Nadzoru Finansowego przyznała mu licencję na WIBOR, a więc potwierdziła swoim autorytetem, że jest liczony właściwie.
A KNF jest instytucją podległą rządowi, czyli premierowi. Choć trzeba wziąć pod uwagę, że w przeszłości premier mówił różne niebezpieczne rzeczy, które uszły mu na sucho, np. odwoływał pandemię, przekonując, że koronawirus jest w odwrocie. Podobnie może być z podważaniem wskaźnika WIBOR.
Przeczytaj też: Czteropunktowy program wsparcia dla kredytobiorców od premiera, czyli… wydmuszka? Czy szef rządu sprytnie ominął rafę czy zrobił błąd?
UOKiK: Bank stosuje niesymetryczne umowy
Nie jest więc tak, że kredytobiorcy zostaną pozostawieni bez żadnego wsparcia. Ale jest jeszcze jeden sposób na to, by spać spokojniej przy rosnących stopach procentowych – odpowiedni zapis w umowie kredytowej. Zwrócił mi na to uwagę nasz czytelnik – pan Sebastian – który w ubiegłym roku zaciągnął kredyt hipoteczny w Banku Millennium. W swojej umowie kredytowej znalazł szalenie ważny w obecnej sytuacji zapis regulujący sposób ustalania oprocentowania kredytu.
Ale żeby wszystko zrozumieć i poukładać w głowie, musimy cofnąć się do 2020 r. Wówczas inny czytelnik napisał do mnie w sprawie niepokojącego zapisu w umowie kredytowej, jaki zaproponował mu Bank Millennium. Otóż w tym zapisie bank określił minimalne oprocentowanie kredytu. Co do zasady w Banku Millennium ustalane jest ono według wzoru „WIBOR plus marża”, ale…
„W przypadku jakiejkolwiek zmiany poziomu stopy referencyjnej oprocentowanie kredytu nie będzie niższe niż 3% w skali roku”
– tak brzmiał ów niepokojący zapis. Załóżmy, że marża kredytu wynosi 2%, a WIBOR 3%, czyli oprocentowanie sięga 5%. Ale stopy procentowe idą w dół, WIBOR też spada, np. do 0,25%, czyli do poziomu obserwowanego w 2020 i 2021. Ze wzoru wynika, że oprocentowanie kredytu powinno spaść do 2,25%, ale – zgodnie z zapisem w umowie – nie może być niższe niż 3%. Przy czym w żaden sposób nie jest limitowane maksymalne oprocentowanie.
Niesprawiedliwość w czystej postaci. Podobnie na tę sprawę spojrzał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wszczął postępowanie wyjaśniające, a urzędnicy nie zostawili na Banku Millennium suchej nitki (i na kilku innych bankach stosujących podobne praktyki, choć w komunikacie nie zostały one wymienione z nazwy).
„Niedopuszczalne jest ustanowienie dolnego limitu oprocentowania kredytów o zmiennej stopie procentowej z naruszeniem interesów konsumentów (…) Dla kredytobiorców powinno to oznaczać niższe raty kredytów”
– pisał dwa lata temu UOKiK.
Przeczytaj też: Co się dzieje ze wskaźnikiem WIBOR? Oto dowód na to, że nigdy nie był tak „odklejony”. Kto jest temu winny? Banki? Rząd? NBP? I jak to naprawić?
Bank ustala maksymalne oprocentowanie kredytu
UOKiK zobowiązał Bank Millennium do zmiany praktyk. Czyżby efekt tych zmian zauważył właśnie pan Sebastian w swojej umowie kredytowej? W rozdziale dotyczącym sposobu ustalania oprocentowania jest zapis, zgodnie z którym bank ustala minimalne oprocentowanie na poziomie wysokości marży. Tylko z tego fragmentu wynika, że umowa nadal jest niesymetryczna, bo chroni tylko interes banku. Ale dalej pojawia się kolejny punkt:
„Wysokość oprocentowania zmiennego nie może w stosunku rocznym przekraczać wysokości ustawowych odsetek maksymalnych, na dzień zawarcia Umowy określonych w art. 359 §2 Kodeksu cywilnego”.
Co to oznacza? Zajrzyjmy do Kodeksu cywilnego. Art. 359. § 2 brzmi:
„Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 3,5 punktów procentowych. Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych (odsetki maksymalne)”.
Wygląda więc na to, że bank ustawił maksymalne oprocentowanie kredytu na podobnej zasadzie, na jakiej określa się maksymalne oprocentowanie kredytów gotówkowych czy kart kredytowych. Pan Sebastian zaciągał kredyt, kiedy stopa referencyjna NBP wynosiła zaledwie 0,1%. To z kolei oznacza, że maksymalne oprocentowanie kredytu zostało ustalone – na cały okres kredytowania – na poziomie 7,2%. Jeśli więc przy najbliżej waloryzacji oprocentowania kredytu okaże się, że to wynikające z zasady „WIBOR plus marża” jest wyższe niż 7,2%, bank będzie musiał stosować stawkę 7,2%.
Tak skonstruowana umowa z pewnością lepiej równoważy ryzyka ponoszone przez bank i klienta. Bank ma pewność, że oprocentowanie nie będzie niższe niż marża, z kolei klient zabezpieczony jest przed skokowym wzrostem stóp procentowych. Można oczywiście podyskutować o tym, czy ryzyko w tym rozwiązaniu jest sprawiedliwie rozłożone na klienta i bank.
Maksymalne oprocentowanie kredytu tylko dla wybranych
Bank Millennium potwierdza, że zapisy w umowach o minimalnym i maksymalnym oprocentowaniu stosuje od listopada 2020 r., choć nie chce komentować, czy jest to efektem działań UOKiK. Sporo grupa klientów może nazwać się szczęściarzami. Niestety tylko część, czyli klienci Banku Millennium, którzy zaciągali kredyty na przełomie 2020 i 2021 r., a więc przy rekordowo niskich stopach procentowych.
Bo kredyt zaciągnięty z takim zapisem w umowie po pierwszej w tym cyklu podwyżce stóp procentowych (do 0,5%) dałby ochronę na poziomie 8%. Kredyt zaciągnięty po ostatniej podwyżce (do 5,25%) da tylko iluzoryczne zabezpieczenie. Ustawowe odsetki maksymalne – zgodnie z Kodeksem cywilnym – mogą bowiem sięgnąć aż 17,5%. WIBOR musiałby dobić do ok. 15%, żeby taki bezpiecznik w ogóle zadziałał.
Pan Sebastian twierdzi, że podobne zapisy – określające maksymalne oprocentowanie kredytu – stosują też inne banki. Dlatego koniecznie zajrzyjcie do swoich umów kredytowych. Być może znajdziecie w nich podobne zapisy. A jeśli znajdziecie, nie zapomnijcie mnie o tym poinformować (maciej.bednarek@subiektywnieofinansach.pl).
Zobacz też wideorozmowę o tym, ile można zaoszczędzić na ubezpieczeniu korzystając z aplikacji dla kierowców:
Źródło zdjęcia: Pixabay
