Polska i świat przygotowują się do odparcia drugiej fali pandemii, ale ceny mieszkań na razie nie zdradzają oznak paniki, ani obaw o załamanie. Co nas czeka w drugim półroczu? Czy kupujący doczekają się wyczekiwanej rewolucji cenowej? Oto cztery trendy prognozowane przez analityków
Do tej pory ceny mieszkań rosły w szybkim tempie (nawet 6-8% rocznie), więc była to modna inwestycja z myślą o wynajmie albo odsprzedaży za kilka lat po wyższej cenie. Ale pandemia może zburzyć ten porządek rzeczy: zamknięcie granic spowodowało zapaść na rynku najmu krótkoterminowego, nie wiadomo czy studenci jesienią wrócą na uczelnie (a tym samym do wynajmowanych stancji), rosną obawy o przyszłość finansową rodzin, rosnące bezrobocie. Jak może się zmienić rynek nieruchomości w drugim półroczu 2020 r.? Na ten temat solidne opracowanie przygotowała firma JLL. Co warto z niego zapamiętać?
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Po pierwsze: popyt na mieszkania się odbudowuje. Sprzedaż mieszkań w II kwartale 2020 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź) zmniejszyła się (w porównaniu z poprzednim kwartałem) o ponad 64%. Łącznie w tych miastach sprzedanych zostało około 6.900 mieszkań. ok. 60% mniej, niż wynosi przeciętna kwartalna sprzedaż w ostatnich trzech latach (2017-2019).
Jest więc kiepsko. Ale, zdaniem ekspertów – biorąc pod uwagę warunki (w tym dwumiesięczny lockdown) – to i tak lepszy wynik, niż można byłoby się spodziewać. „W drugiej połowie kwartału, zwłaszcza w czerwcu, sprzedaż mieszkań zaczęła dynamicznie rosnąć” – czytamy w raporcie.
Po drugie: pandemia nie wstrzymała prac budowlanych. Firmy wykonawcze zgłaszały w ostatnich miesiącach gotowość do rozpoczęcia kolejnych inwestycji, zaś prace na tych już trwających zostały wstrzymane tylko na chwilę. Nie ma więc ryzyka załamania podaży mieszkań.
Po trzecie – rośnie wybór mieszkań, bo klienci rezygnowali z zakupu. Pisaliśmy o przypadkach pani Kingi i pana Dariusza, którzy zapłacili opłaty rezerwacyjne, ale nie mogli sfinalizować zakupu. Pani Kinga, bo pogorszyła się jej sytuacja, a pan Dariusz, bo nie zgodził się na 20% podwyżkę ceny. Takich przypadków było więcej. Na tyle dużo, że oferta mieszkań gotowych do zakupu zwiększyła się o 10%.
Według wyliczeń JLL co czwarte zarezerwowane mieszkanie (25%) zostało „zwrócone” deweloperowi. To zjawisko miało jednak umiarkowaną skalę, mniejszą niż można było zakładać. Pomogło elastyczne podejście wielu deweloperów, którzy w nowych okolicznościach dali swoim klientom więcej czasu na podjęcie ostatecznej decyzji, albo na pojawienie się w biurze sprzedaży.
Jaka będzie jesień na rynku nieruchomości? Jakie będą ceny mieszkań? Cztery trendy na drugie półrocze
Te dane to już historia – najbardziej wartościowe są prognozy na przyszłość. Dotyczące tego, jak się będzie zmieniał rynek mieszkań, ceny i preferencje klientów. Oto, co zdaniem specjalistów czeka nas w nadchodzących kwartałach:
Popyt inwestycyjny na mieszkania zmaleje, ale kto wynajmuje lokal na długi termin, nie powinien narzekać…
Przed pandemią większość mieszkań była kupowana za gotówkę z myślą o szybkim i łatwym zwrocie z kapitału, czyli zarabianiu na wynajmie. Najbardziej lukratywny był najem krótkoterminowy z myślą o turystach, który jednak, co potwierdza raport JLL, prawie zanikł. Czynsze najmu zaś przestały rosnąć.
W minionym kwartale, pierwszy raz od dłuższego czasu, zaobserwowano obniżki stawek czynszów. Powód: większa konkurencja, czyli nadpodaż ofert z powodu braku turystów. Pierwszy kwartał 2020 r. zamknął się niemal zerowym wzrostem średnich czynszów ofertowych. A to oznacza, że – biorąc pod uwagę, że każdy wynajmujący coś-tam zawsze utarguje walcząc o jak najniższy czynsz – tak naprawdę czynsze spadły. W niektórych miastach – jak nieoficjalnie donoszą nam czytelnicy – nawet o 20%. Ale w innych miejscach tylko symbolicznie.
Z drugiej strony, ci którzy przestawili się na najem długoterminowy, nie powinni narzekać na brak zainteresowanych. Wynika z to ze strukturalnego, liczonego na co najmniej 650.000 mieszkań, deficytu. A z drugiej strony rynek najmu będzie napędzał utrudniony dostęp do kredytu, przez co spora grupa zainteresowanych (głównie młode osoby) nie będzie w stanie kupić mieszkania i będzie „skazana” na napychanie kieszeni właścicielom mieszkań.
Niewykluczone, że wzrośnie popyt na nieruchomości luksusowe, związany z ochroną kapitału przed inflacją
Zdaniem analityków niepewność co do koniunktury w gospodarce oraz obawy przed rosnącą inflacją sprzyjają inwestowaniu w „realne” dobra, które przechowują wartość. Nieruchomości są uznawane za takie aktywa, co może pozytywnie wpływać na ceny mieszkań. Analitycy odnotowali, że szczególnie w drugim kwartale deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży drogie i bardzo drogi projekty o wysokim standardzie.
„Ogólna reguła w kryzysie każe wierzyć przede wszystkim w popyt ze strony najbardziej zamożnych klientów, posiadających duże oszczędności i nie rezygnujących z transakcji w obawie przed pogorszeniem sytuacji gospodarczej. Na popularności zyskują inwestycje w aktywa zabezpieczające utratę wartości kapitału, a za takie można uznać nieruchomości luksusowe”
Praca i szkoła w domu, czyli 40 metrów kwadratowych i cztery pokoje? Takie mieszkania będą teraz w cenie
Praca zdalna lub praca rotacyjna, czyli 2 dni w pracy, 3 dni w domu, stały się elementem codzienności wielu firm i wielu pracowników (docelowo nawet trzy czwarta pracodawców chce działać ten sposób). Gdy dodamy do tego niepewność związaną z powrotem dzieci do szkół i przedszkoli (ostatnio wiceminister zdrowia mówił, że rząd ma podjąć decyzję w ostatniej chwili, na tydzień przed 1 września) wychodzi na to, że mieszkania nie będą tak, jak dotąd, jedynie „noclegownią”, do której wraca się po aktywnie spędzonym dniu.
Mieszkanie będzie centrum rodzinnego życia – będziemy w nim spędzali znacznie więcej czasu, niż przed koronawirusem. Ta zmiana będzie brzemienna w skutkach – psychologowie radzą, by każdy z domowników miał swój kąt. Preferencje klientów widać już w statystkach.
Dane zbierane za pośrednictwem platformy internetowej Obido wskazują, że w porównaniu do ubiegłego roku poszukujący mieszkania chcą większej liczby pokoi, ale bez wzrostu metrażu (z powodu braku większych możliwości finansowych). Nabywcy, którzy nie są w stanie zwiększyć budżetu, gotowi są wybierać mieszkania bardziej kompaktowe i dzielić je na wiele pokoi.
Jak się zmienią ceny mieszkań w najbliższych miesiącach?
Na finał – prognozy cen nieruchomości. Ta kwestia rozpala największą grupę potencjalnych nabywców – i tych, którzy tylko rozglądają się po ofertach, czekając na rozwój sytuacji. Choć, jak wynika z dotychczasowego opisu, jeśli ktoś miał kupić duże mieszkanie o wysokim standardzie, to nie będzie czekał na spadki, tylko po prostu pójdzie do dewelopera i je kupi.
Ale co mają zrobić pozostali? Czy czekać jeszcze kwartał, dwa aż kurz opadnie? A może już dziś podjąć się twardych negocjacji z deweloperem licząc na to, że ten – przyparty do muru – będzie skłonny do większych ustępstw? Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
Żeby móc wiarygodnie prognozować zachowanie rynku, powinien on najpierw wrócić do wyższego poziomu obrotów, bo w drugim kwartale działał w trybie awaryjnym – liczba kupujących była mniejsza, niż zwykle, przez co trudno wyciągnąć jednoznaczne wnioski na przyszłość.
Nie można oczekiwać, że sprzedaż mieszkań wróci szybko do rekordowych liczb. Ale też trudno zakładać, że w drugiej połowie bieżącego roku utrzyma się na bardzo niskim poziomie z „covidowego” drugiego kwartału.
Na ceny będzie miała wpływ sytuacja gospodarcza Polski (od 2021 r. ma się poprawiać), sytuacja na rynku pracy (jeszcze się nie poprawia, ale nie ma potężnej fali zwolnień), a także dostęp do kredytów hipotecznych (został ograniczony – wzrosły stawiane potencjalnym kredytobiorcom wymagania oraz marże kredytowe).
Nad tymi rozważaniami góruje najważniejszy czynnik: rozwój pandemii. W Europie rośnie liczba nowych przypadków koronawirusa. Kraje, które już zdążyły ogłosić, że wygrały z pandemią (Korea, Hong Kong, Australia) wprowadzają lockdown, nakazują noszenie maseczek, przygotowują większą liczbę miejsc w szpitalach.
Wygląda na to, że pandemia zostanie z nami na dłużej, tym bardziej, że – jak wynika z badań – średnio tylko jedna trzecia obywateli, niezależnie od kraju, w którym prowadzi się badania, deklaruje, że się zaszczepi. To czynnik ryzyka, który może doprowadzić do większych zmian na rynku mieszkaniowym i spadku cen.
źródło zdjęcia: PixaBay
