29 kwietnia 2020

Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment

Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment

Kiedy w Warszawie będzie można wynająć eleganckie mieszkanie w centrum za 1.600 zł, czyli za połowę dotychczasowej stawki? Właściciele mieszkań przez koronawirusa i zastój turystyki spuszczają z tonu. Z drugiej strony nadchodzące bezrobocie może zmniejszyć popyt na mieszkania. Z trzeciej – w te wakacje apartamenty mogą mieć większe wzięcie, niż hotele. Z czwartej – zapewne nie przyjadą do Polski turyści. Sprawdziliśmy dla Was stan rynku mieszkań na wynajem i perspektywy na przyszłość. Wnioski? Dwuznaczne

Kawalerka w Warszawie za 1.300 zł plus czynsz? Brzmi nieźle, takie oferty już się zdarzają, ale wciąż są czymś nadzwyczajnym, a nie „nową normalnością”.  A czy mogą stać się standardem? Stan rynku najmu długoterminowego jest teraz uzależniony od sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego. Im więcej mieszkań z konieczności będzie „przechodzić” z rynku krótkoterminowego na długoterminowy, tym bardziej spadną ceny najmu. Jakie są perspektywy? Postanowiliśmy to sprawdzić i wyłuskaliśmy dane od Airbnb na temat stanu warszawskiego rynku. Co się okazało? Jakie wnioski płyną na przyszłość?

Zobacz również:

Prześwietlamy rynek ofert najmu mieszkań na Airbnb

Po pierwsze – ceny spadły. Wiele osób westchnie – nareszcie! Trudno o bardziej dobitny sygnał i zapowiedź większych zmian na rynku. Licząc miesiąc do miesiąca zmiana jest prawie niezauważalna – w lutym średnia dobowa stawka wynajęcia mieszkania w Warszawie wynosiła 180 zł, a w marcu 179 zł.

Ale licząc rok do roku spadek wyniósł już 7%! Rok temu turyści wybierający się w marcu do Warszawy płacili średnio 193 zł. Z całą pewnością, to nowe zjawisko – jeszcze w lutym, licząc rok do roku, ceny stały w miejscu.

Czytaj też: Tanie paliwo to radość kierowców. Czy opłaca się jeszcze kupować auto elektryczne?

Po drugie, nieznacznie spadła liczba aktywnych ofert. W marcu na Airbnb mieliśmy 5674 ofert najmu mieszkań wobec 5832 w lutym. Licząc rok do roku liczba ofert nawet wzrosła i to o 319 pozycji, ale jest to raczej efekt niskiej bazy i rozwoju polskiego rynku. Spadek liczby ofert w ostatnich tygodniach nie jest duży, można nawet stwierdzić, że po części ma charakter sezonowy – w ubiegłym roku w pierwszym kwartale również spadała liczba aktywnych ofert.

Bardziej miarodajne są dane o liczbie dokonanych rezerwacji. W poprzednich dwóch latach  między lutym, a marcem widać było wyraźnie, że liczba rezerwacji wzrastała (dwie pierwsze czerwone strzałki). W tym roku trend się odwrócił, a turyści (albo szukający mieszkań na kwarantannę) zarezerwowali 0 5,4% mniej noclegów:  z 5170 do 4891. To jednak ciągle prawie 5.000 osób, które robiło rezerwacje. Sporo. Na kiedy robili rezerwacje?

Z danych Airbnb widać, że spadł wyraźnie popyt „zagraniczny” (patrz wykresy poniżej). Liczba „polskich” rezerwacji jest stała. Wyraźny, wręcz rekordowy spadek liczby turystów zaczął się już w czwartym kwartale ubiegłego roku. Mogło być to zapowiedzią kryzysu gospodarczego, spadku koniunktury, albo… otwarciem od nowego roku Niemiec na pracowników z Ukrainy.

 

Czytaj też: Czy koronawirus zainfekuje ceny mieszkań? Co robić, gdy myślisz o zakupie lub wynajmie mieszkania? Sprawdzamy!

Czytaj też: Ceny mieszkań w 2019 r. wzrosły rekordowo. Ale oni przewidują, że w 2020 r. jest szansa na ochłodzenie. A może nawet spadnie deszcz?

Właściciele zatęsknią za weekendowymi turystami-rozrabiakami?

Do tej pory omawialiśmy dane z przeszłości. Narodowa kwarantanna i wstrzymanie ruchu lotniczego obowiązują od połowy marca, więc główne „uderzenie” w rynek najmu i turystykę dopiero przed nami. Czy i jakie będą w tym roku wakacje? To jedna wielka niewiadoma.

Airbnb w związku z pandemią, chcąc ułatwić życie wynajmującym udostępniło nowe narzędzie – wykres, który pozwala śledzić zmianę cen i zachowania klientów w przyszłości.

Jakie perspektywy rysują się dla warszawskiego rynku najmu? Po pierwsze – ceny rok do roku spadną, ale jeśli śledzić oferty, to okazuje się, że spadek jest prognozowany tylko do ostatniej dekady czerwca. Największa różnica w cenie najmu w porównaniu do roku ubiegłego jest w maju (nawet blisko 30 zł za dobę). Ale druga połowa roku zwiastuje odbicie – prognozowane ceny są wyższe i to o kilkanaście, kilkadziesiąt złotych niż w 2019 r. Zobaczymy na ile rzetelna będzie ta prognoza.

To statystyka, a jak wygląda realne życie? Zainteresowanie najmem jest obecnie znikome. Właściciele nie obniżają cen, bo popyt po prostu zamarł i nie ma znaczenia, czy wystawią lokal 20% takiej, czy 30% taniej – chętnych i tak jest niewielu (głównie osoby na kwarantannie). Najbliższe tygodnie i ewentualnie zapowiedź rządu ws. znoszenia restrykcji pokaże czy spadek zainteresowania podróżowaniem i zwiedzaniem kraju będzie trwały.

O ile na wykresie historycznym rezerwacji widać, że w przeszłości turyści byli zainteresowani wyjazdami weekendowymi na ten rok – te charakterystyczne „górki” (to piątki i soboty), to w ostatnim czasie,  a dokładniej w ciągu 7 ostatnich dni poziom zainteresowania wyjazdami jest zupełnie płaski niezależnie od dnia tygodnia – prawie nie ma nowych rezerwacji.

Choć weekendowi klienci Airbnb często kojarzyli się z głośnym zachowaniem i rozrabianiem do rana ku rozpaczy reszty lokatorów (są wspólnoty, które zakazują najmu krótkoterminowego – jak się okazuje potem w sądach bezprawnie), to ich brak zapowiada chude lata dla właścicieli lokali, którzy kupili je z myślą właśnie o takiej weekendowej turystyce.

Czytaj też: Jak żyć bez pracy i z kredytem hipotecznym? Oferowane przez banki wakacje kredytowe są za drogie? Jest lepsze rozwiązanie! Ale banki się nim nie chwalą

Wynajem mieszkania: Kiedy będzie taniej? A może… wcale nie będzie?

Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich roku-dwóch jednym z motorów wzrostu rynku nieruchomości. W Warszawie, a już szczególnie w Trójmieście spore części nowych osiedli w najlepszych lokalizacjach były kupowane z myślą o oferowaniu ich turystom.

Rachunek był prosty: mieliśmy podróżować więcej i więcej, niskie stopy procentowe nie zachęcały do trzymania pieniędzy w banku, puchł więc rynek nieruchomości.  Rosły ceny transakcyjne zakupu i rosły stawki najmu. Teraz czas na ochłodzenie – ale czy czeka nas epoka lodowcowa, czy krótkotrwały przymrozek?

Spadek dochodów wielu Polaków, wzrost bezrobocia i strach przed wirusem oraz zamknięte (nie wiadomo na jak długo) granice i na pewno wyższe ceny biletów lotniczych (jak już będzie można latać) – to wszystko przemawia za epoką lodowcową. Z drugiej jednak strony to właśnie mieszkania na wynajem, kwatery prywatne, agroturystyka i domki nad jeziorem są dziś bezpieczniejszą, z punktu widzenia ryzyka zakażenia wirusem, formą wypoczynku, niż hotele i pensjonaty.

Te ostatnie zresztą będą zapewne miały ograniczenia w liczbie turystów, których mogą przyjąć. Nieczynne będą baseny, zapewne w restauracjach hotelowych posiłki będą wydawane tylko na wynos. Znikną prawie wszystkie przewagi hoteli nad samodzielnym wypoczynkiem. To przemawia za szybkim powrotem popytu na mieszkania na wynajem. Skoro nie można (albo to niebezpieczne) jechać za granicę…

To zjawisko zdecyduje o sytuacji na rynku „normalnego” najmu na długi termin, czyli o cenie mieszkania, które będziemy chcieli wynająć na rok lub dwa lata. Jeśli spojrzeć na ofertowe ceny w portalach ogłoszeniowych typu OLX, OtoDom, czy Gumtree, to ceny w kategorii „wynajem” wciąż raczej stoją. Tylko nie wiadomo jaka jest płynność. Być może obie strony – popytowa i podażowa – czekają na ustalenie nowych cen rynkowych?

Jeśli posegreguje się oferty od najstarszych, to widać, że nawet ogłoszenia typu „kawalerka w centrum Warszawy za 1300 zł + 400 zł czynszu” wiszą już od początku marca. To by oznaczało, że popyt się na razie wycofał niezależnie od ceny. Wynajem mieszkań jest w dużej części „zamrożony”.

Jak sprawdził Łukasz Nawaro, jeden z analityków instytutu badawczego Digital Economy Lab przy Uniwersytecie Warszawskim, 461 mieszkań, które były wcześniej wystawione na Airbnb obecnie można znaleźć w tych dwóch portalach, jako mieszkania do wynajęcia na dłuższy okres. To nie dużo jak na prawie 6.000 ofert, ale też nie jest to kropla w morzu.  Na rynek najmu średnio- i długoterminowego trafiają zarówno mieszkania ze Śródmieścia, jak i z odległych dzielnic stolicy.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu spadki stawek za wynajem długoterminowy pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast. W większości przypadków były to jednak niewielkie obniżki (o 1-2%), a w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Przełomu nie ma. Kolejny miesiąc-dwa mogą już dać odpowiedź, czy w będzie można wynająć mieszkanie w dobrej lokalizacji za bezcen.

 

źródło zdjęcia: PixaBay

Subscribe
Powiadom o
28 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
And
9 miesięcy temu

Zobaczymy za 2-3 miesiące co będzie. Jak rata kredytu będzie już doskwierać kolejny miesiąc – a telefon głuchy.

CHFrajerzy
9 miesięcy temu
Reply to  And

Tak tak, już widzę jak właściciel wynajmuje po kosztach…. Przy stopie zwrotu 4% nie może jakoś znacząco obniżyć, prędzej wynajmie nieco taniej na góra rok a potem sprzeda interes, także panie kolego który sam nie działasz w tym obszarze a czarnowidztwo uprawiasz – raczej jesteś w błędzie.

Aczkolwiek na pewno kawalerka za 2000 już nie przejdzie, tu się zgodzę 🙂 Bo to czyste złodziejstwo 🙂

Ppp
9 miesięcy temu
Reply to  CHFrajerzy

Z drugiej strony lepiej wynajmować po kosztach lub na minimalnym zysku przez rok czy dwa, niż opuszczać interes i montować coś nowego od zera. Zatem And może mieć rację.
Pozdrawiam.

Jurek
9 miesięcy temu
Reply to  Ppp

To nie jest do końca tak, bo w cenie najmu jest też wkalkulowane ryzyko. Jeżeli zysk jest za mały w stosunku do ryzyka to czasami lepiej przeczekać.

EKD
9 miesięcy temu
Reply to  Ppp

Z trzeciej strony, jeżeli ceny mieszkań się utrzymają to może lepiej znosić nawet dokładanie do interesu z wynajmem niż sprzedawać lokal. Bo jak w dzisiejszych czasach obronić przed inflacja wolne środki ze sprzedaży? Wiec @And znowu może mieć rację

Andrzej
9 miesięcy temu
Reply to  EKD

Po prostu będzie trzeba zweryfikować co to znaczy być przedsiębiorczym ;).
Zamiast liczyć na łatwy zysk z wynajmu trzeba będzie wymyślić jakiś prawdziwy byznes.

Bartek
9 miesięcy temu
Reply to  Ppp

Jeszcze lepiej dopłacać w ogóle, a co ma takim co po kilka mieszkań mają być tak dobrze, niech trochę pomogą to co im nie wyszło

Człowiek
9 miesięcy temu
Reply to  CHFrajerzy

Albo będzie wynajmował po kosztach albo wcale, wybór jest więc oczywisty – obniżka i to gwałtowna cen najmu, połączona oczywiście z obniżką cen rynkowych nieruchomości, bo część po prostu część właścicieli nie będzie chciała kontynuować inwestycji, szczególnie w przypadku lewarowania kredytem.
Dodatkowo za ruchami dużego kapitału z rynków nieruchomości w rynki np. akcji, świadczyć może olbrzymia obniżka aktywów, które już przed kryzysem były tanie, a teraz są jak za pół darmo.

Steve Burczymucha
9 miesięcy temu
Reply to  CHFrajerzy

to niech sprzeda

Rob
9 miesięcy temu

Kawalerka na Śląsku – podwyższyłem cenę w stosunku do tej sprzed roku, mam tylu chętnych że muszę robić selekcję, ludzie chcą płacić za parę miesięcy z góry…..także tak to wygląda w realu.

Antek
9 miesięcy temu
Reply to  Rob

Rob, gratuluję. Jednakże i tak Cię zaminusują bo tutaj na forum większość to siewcy zagłady i posłańcy apokalipsy na nieruchach.
Pewnie spadną ceny, ale jak ktoś trzyma kasę w PKO BP na -0,1 % to lepiej z dwojga złego kupić mieszkanie niż czekać aż Kaczyński zabierze oszczędności lub aż gospodarka będzie tak niewydolna że świstek papieru będzie wart tyle co nic.

Admin
9 miesięcy temu
Reply to  Antek

Mieszkanie Kaczyński też może zabrać. Albo opodatkować tak, że się odechce cokolwiek posiadać. Albo może zrobić jak z ziemią – zakazać handlu nieruchomościami. Będzie można odsprzedać tylko do zasobów państwowych 😉

Andrzej
9 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dokładnie. Wart zauważyć że np. rynek wynajmu krótko terminowego mówiąc subtelnie jest średnio uregulowany. Nawet tu na portalu wielokrotnie były poruszane kwestie że branża ma też ciemną stronę i bywa upierdliwa dla zwykłych lokatorów. W przyszłości mogą wystąpić następujące problemy: – wyżej wymienione opodatkowanie; – uregulowanie kwestii ubezpieczenia lokali; – wspólnoty już powoli otwierają oczy i widzą że lokale od najmu krótkoterminowego generują znacznie wyższe koszta niż reszta (dewastacje przestrzeni wspólnej, interwencje ochrony itd.) może to znaleźć odzwierciedlenie w wyższym komornym; – ubicie rynku przez regulatora, chociażby tak że najem krótkoterminowy jest możliwy ale jedynie w budynkach do tego celu… Czytaj więcej »

Maciek
9 miesięcy temu
Reply to  Antek

I co ci przyjdzie z tego mieszkania(ń) jak nikt ci nie będzie chciał wynająć, a Ty będziesz musiał robić wszystkie opłaty?A jak masz takich mieszkań kilkanaście to ile czasu wytrzymasz płacąc z swoich oszczędności?

9 miesięcy temu

Opieranie się na tabelkach i wykresach sporządzanych do analizy na podstawie cen ofertowych są tylko teorią wprowadzającą w błąd praktycznie wszystkich. Aby rzetelnie przedstawić obecną sytuację , trzeba podejść bardziej praktycznie. Zrobiłem mały sondaż i wykonałem około 30 telefonów do właścicieli mieszkań na wynajem w Warszawie ( mógł też to zrobić autor artykułu ). Na 30 właścicieli, z którymi rozmawiałem, 24 z nich zgodziło się na obniżenie ceny o minimum 400 zł. To tylko wstępna obniżka, bo jestem przekonany, że podczas wizyty urwałbym następne 100-300 zł. Trzech właścicieli postanowiło wynająć w cenie ofertowej, lecz byli w stanie negocjować podczas wizyty… Czytaj więcej »

Antek
9 miesięcy temu
Reply to  Zdzisław

HAHA i kto Ci uwierzy w ten Twój SONDAŻ? 😀
Ja w piątek zadzwoniłem do 50 właścicieli, z nudy. Ceny jakie były tak są wysokie 😀
Życzeniowe myślenie i kreowanie rzeczywistości. Najpierw deweloperzy napełniali bańkę a teraz nieudacznicy którzy nie kupili wcześniej mieszkania próbują inżynierii socjologicznej by zbić ceny 😉 I jednie i drudzy tyle samo warci.

Maciek
9 miesięcy temu
Reply to  Antek

Ceny są wysokie i chętnych na pęczki,a świstak siedzi i zawija sreberka,jasne śnij dalej.Za 2-3 miesiące ci co mają po kilka mieszkań pod wynajem będą chodzić i prosić na kolanach aby ktoś tylko wynajął za czynsz i opłaty,bo nie będą dawali rady tego sami regulować nie wspominając o ratach kredytu.
Ci myślący już obniżają stawki nawet do 50%,a ci twardzi byznesManni niech śnią dalej o potędze.

Bartek
9 miesięcy temu
Reply to  Maciek

hahahahah…. k..wa dopłacam żeby ktoś ode mnie wynajął 😉 za 50% to znajdziesz mieszkanie, jak Ci tata drugie 50% dopłaci 😉

Marek
9 miesięcy temu

Rząd zamierza dopłacać najemcom do czynszu. Czemu więc miałyby ulec redukcji (i to tak znacznie)?

Jacek
9 miesięcy temu

Nie ma chętnych nawet za 100 zł za dobę.Koncerty odwołane targi odwołana samoloty odwołane,granice zamknięte.Cena na doby niższa niż na długi okres.Nikt na kwarantannę nie brał mieszkań a mam kilka to wiem.Te 5000 rezerwacji o których pisze ten facet to może i była na dobę, góra dwie.Ceny wynajmu tradycyjnego spadną o 30/40 proc Tego na doby o 40/50 .Wszyscy którzy podnajmowali mieszkania zbankrutują.Przetrwaja tylko tacy,którzy sami pracują na swoim nie płacą Zusu mają niskie koszty.

Cerwantes
9 miesięcy temu
Reply to  Jacek

Racja, nie od dziś wiadomo że zabawa w rentiera jest dla bogatych. Lewarowanie na mieszkaniach przy braku dywersyfikacji przychodów z innych źródeł powinno być karalne. Sam mam mieszkania w najmie długoterminowym, ale nie kredytuje się. Traktuję mieszkania jako inwestycję nadwyżek kapitału, a nie sposób na życie.

Maciek
9 miesięcy temu
Reply to  Jacek

Dokładnie to się już dzieje,a domorosłe byznesManny tego nie rozumieją,bo po zaciągali kredyty na zakup mieszkań pod wynajem i co teraz, przecież to nie może się tak po prostu z dnia na dzień rozpaść.
Na Youtube mówili że zawsze będzie dobrze, a oni tam nie kłamią.

Steve Burczymucha
9 miesięcy temu

pogonić progresywnym katastratem typów od najmu tymczasowego, to rak toczący tkankę miejska. takim od 3 mieszkania, bo to jan kowalski, ktory odziedziczy po dziadkach / rodziach mieszkanie jest problemem tylko kapital

[…] Czytaj też: Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Próba sił na rynku nieruchomości […]

Patryk
2 miesięcy temu

Przyjaciel polecił mi serwis dobreoferty.eu jest tak dużo niedrogich mieszkań na wynajem. Wybrałem dla siebie odpowiednie i jeszcze tego samego dnia wynająłem. Polecam pomoc tego Biura. Pozdrawiam

Artur
2 miesięcy temu

zajrzyj na dobreoferty.eu ja korzystam od kilku lat.

Adam
2 miesięcy temu
Reply to  Artur

popieram Artura i Patryka z dobreoferty.eu. Tak, ta strona jest bardzo dobra, polecam ją. Ale chciałbym przestrzec przed innymi firmami – oszustami działającymi w Warszawie. W Warszawie jest kilka oszustów ogłaszających tanie mieszkania i jeśli chce się obejrzeć to tanie mieszkanie to agencja chce wpłaty 230 zł przed obejrzeniem mieszkania. To zawsze jest oszustwo, NIGDY NIE WPŁACAJ tym oszustom żadnych pieniędzy przed obejrzeniem mieszkania. Nie daj się nabrać jak ci powiedzą, że działają już 6-12 lat i płacą podatki. Pamiętaj to są oszuści żerujący na naiwniakach którzy się nie znają. Jeśli pośrednik powie ci że trzeba się zalogować na ich… Czytaj więcej »

Pawel
1 miesiąc temu
Reply to  Adam

Polecam Pomoc serwisu dobreoferty.eu jest tam dużo niedrogich mieszkań do wynajęcia w Warszawie

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu