Deweloper, umowa rezerwacyjna i siła wyższa. Pani Kinga przez pandemię nie ma już pieniędzy na zakup mieszkania. Robyg nie odda kasy na piękne oczy. Kto ma rację?

Pani Kinga (imię zmienione) upatrzyła sobie 76-metrowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Żeby nikt jej nie ubiegł, wpłaciła w styczniu 15.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej. Ale w marcu przyszła pandemia, a wraz z nią kryzys gospodarczy, więc nasza czytelniczka nie jest w stanie sfinansować zakupu wartego 750.000 zł lokum. W umowie był zapis o działaniu tzw. siły wyższej, więc czytelniczka chciała się na nań powołać. A deweloper na to: „proszę udowodnić, że pani sytuacja się pogorszyła”

Pandemia nie zatrzymała ani budów, ani wzrostu cen mieszkań. Owszem, może nie są to już takie szaleńcze wzrosty,  ale i tak w pierwszym kwartale ceny pięły się w górę – według danych GUS – były o ponad 10% wyższe, niż przed rokiem. Jak będzie potem? Na razie o żadnym załamaniu cen nie ma mowy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale choć świat deweloperów na razie kręci się po staremu, to sytuacja wielu osób zmieniła się bardzo przez tych kilka miesięcy. Zgłosiła się do nas czytelniczka, która na własnej skórze doświadczyła kryzysu. Jeszcze w styczniu planowała przeprowadzkę do nowego mieszkania. A w kwietniu szczytem jej marzeń jest już tylko odzyskanie 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej. Jak dotąd walka jest bezskuteczna. Czy jest szansa na zmianę tej sytuacji?

Czytaj też: Jak wykorzystać koronakryzys do zakupu mieszkania od dewelopera po okazyjnej cenie? Oto strategia negocjacyjna na czas pandemii

750.000 zł za trzy pokoje na Odolanach i bolesna rezerwacja

Kupowanie mieszkania to jedna z najbardziej skomplikowanych procedur, z którą w trakcie swojego życia zetknie się przeciętny Kowalski.  Dlatego pani Kinga przygotowała się solidnie do zakupu 76-metrowego, trzypokojowego mieszkania na warszawskich Odolanach od firmy Robyg. Cena – 750.000 zł, czyli prawie 9.900 zł za metr. Odolany to nowa, popularna dzielnica mieszkaniowa w Warszawie, wyrosła na terenach poprzemysłowych, blisko centrum.

24 stycznia nasza bohaterka podpisała umowę deweloperską i wpłaciła 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej. Deweloper walczył z terminami, robotnicy na budowie uwijali się jak w ukropie, a w tym samym czasie na świecie przybywało przypadków koronawirusa. W końcu, na początku marca, WHO oficjalnie ogłosiła pandemię, a wkrótce potem rząd ogłosił stan pandemii na obszarze całego kraju. Żeby zdusić wirusa polskie władze wprowadziły gospodarkę w stan „śpiączki farmakologicznej”.

Wiele osób straciło z tego powodu pracę, innym kończą się właśnie okresy wypowiedzenia. Trwa walka o to, by bezrobocie na koniec roku było jednocyfrowe (obecnie to ponad 6%, ale eksperci są zgodni, że to „prawdziwe” jest wyższe, po prostu nie wszyscy się zarejestrowali w urzędach pracy).  Nasza czytelniczka odczuła to na własnej skórze.

„Ze względu na zaistniałą sytuację drastycznie zmieniła się moja sytuacja finansowa. Nie posiadam już środków finansowych na zakup mieszkania, a spowodowane jest to przede wszystkim wprowadzeniem obostrzeń na terenie Polski. W związku z tym odstąpiłam od umowy rezerwacyjnej na podstawie  § 6 pkt 8 umowy rezerwacyjnej, który mówi o zaistnieniu siły wyższej”

Pani Kinga wysłała pismo o odstąpieniu od umowy e-mailem (wiadomo, obowiązywała zasada #zostańwdomu), ale to nie wystarczyło – dostała zwrotkę z informacją, że od umowy odstąpić nie może. Wysłała więc pismo tradycyjną pocztą. Chciała odebrać wpłacone pieniądze, bo w nowych warunkach nie była w stanie sfinalizować umowy.

Opłata rezerwacyjna służy temu, żeby potencjalny kupujący nie zmienił zdania, bo ma takie widzi-mi-się. To działa jak zaliczka – jeśli zrezygnuję z zawarcia umowy na drodze do mieszkania (przedwstępnej, deweloperskiej, umowy sprzedaży), to tracę pieniądze. Czasem, jeśli deweloper ma wielkie serce, może opłatę oddać, bo i tak ma kolejkę chętnych na lokal. Zwykle owa opłata rezerwacyjna to 5% wartości nieruchomości, albo ryczałtowe 5.000-20.000 zł.

Czytaj też: Deweloperzy twardo bronią cen i swoich interesów, ale mieszkania na rynku wtórnym już zaczęły szukać nowej równowagi. Będzie taniej?

Czytaj też: Kiedy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania? I jak bardzo do tego czasu spadną ceny u deweloperów? Są nowe prognozy!

 Świat się zmienił, ale kancelarie notarialne działały. Więc o co chodzi?

W tym przypadku sytuacja jest szczególna, bo rzeczywiście świat się zmienił. I na tę zmianę powołała się w pismach nasza czytelniczka.  Problem w tym, że w umowie nie było definicji co to takiego jest ta „siła wyższa”. A i w kodeksie cywilnym próżno szukać definicji słownikowej. Mało tego – ilu prawników tyle wersji. O tym trwała dyskusja podczas tegorocznego, wirtualnego Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Tam kancelaria Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy napisała tak:

„Siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Za klasyczne przykłady siły wyższej uznaje się działanie sił przyrody: powódź, pożar, ale także strajki czy decyzje władzy publicznej uniemożliwiające wykonanie umowy. Co do zasady prawnicy zgodnie uznają, że pandemia spełnia przesłanki siły wyższej.  „Co do zasady”, bo często zależy to od postanowień umowy, która może inaczej regulować te kwestie”

Zapis częściej funkcjonuje w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie może wywiązać się z umowy, niż do konsumenta, który np. stracił pracę przez pandemię. Tak czy siak: świat się zmienił,  ale zdaniem dewelopera zmiana jest jednak za mała. Deweloper skupił się na pracy kancelarii notarialnych, których rząd nie zamknął, więc pani Kinga – jego zdaniem – mogła sfinalizować umowę.

Czytaj też: Skąd biorą się wysokie ceny mieszkań? Czy to deweloperzy zdzierają z nas skórę? Sprawdzamy ile zarabiają i czy ich marże rosną

Czytaj też: Dwa lata czekania na mieszkanie i… katastrofa. „Z powodu 150 zł i czterech dni muszę dołożyć do mieszkania 360.000 zł!”. Czy to możliwe?

Robyg: „Klientka nie przekonała nas, że to była siła wyższa”

Po kolejnej wymianie pism pani Kinga jasno i wyraźnie oświadczyła, że nie chodzi jej o to, że nie mogła wywiązać się z warunków rezerwacji i zawrzeć kolejnej umowy z deweloperem, lecz o to, że nie ma pieniędzy, ani zdolności kredytowej, by kupić mieszkanie i że to nastąpiło nie z jej winy. Czytelniczka tłumaczy, że pieniądze, które miały sfinansować zakup mieszkania, były częściowo zainwestowane na giełdzie i sporo straciły na wartości.

Co na to deweloper? Co ciekawe, firma nie mówi twardego „nie”. W jednym z pism Robyg prosi, by klientka uzasadniła jak stan pandemii wpłynął na niemożność wywiązania się przez nią z umowy rezerwacyjnej.

Jaki będzie finał sprawy? Jak widać firma ma mocną kartę w postaci zapisu kodeksu cywilnego, które obliguje klientkę do udowodnienia, że zmieniła się jej sytuacja. Z drugiej strony pandemia, jeśli nie zostało to wyłączone z umowy, co do zasady spełnia definicję siły wyższej, więc powinno być to wystarczającą przesłanką do wycofania opłaty rezerwacyjnej.

Takich osób jest więcej. To wynika z listów, jakie przysyłacie do nas. Choć deweloperzy nie ujawniają danych, z których wynikałoby ile osób zrezygnowało z zakupu mieszkania po ogłoszeniu pandemii. Być może właśnie z powodu dość powszechnego wycofywania się klientów z zakupu mieszkań, deweloperzy nie są chętni, by pozwalać im „odejść za darmo”? Zapytaliśmy się o ten przypadek w firmie Robyg. Deweloper odpowiedział tak:

Pani (…) nie przedstawiła – w przeciwieństwie do innych klientów – żadnych dowodów wskazujących na to, że jej sytuacja finansowa pogorszyła się  z uwagi na działanie pandemii. Niewykonanie zobowiązania przez stronę powinno rzeczywiście nastąpić w wyniku pandemii jako siły wyższej, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Przecież stan epidemii nie wywołuje automatycznie niemożności spełnienia świadczenia”

Jest więc szansa na to, że deweloper odda 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej, o ile pani Kinga przedstawi dokumenty dotyczące po pierwsze spadku wartości jej inwestycji, po drugie spadku jej bieżących dochodów, a po trzecie – obniżenia stopy życiowej. Nie jest to niewykonalne, choć oczywiście trzeba się spodziewać, że firma deweloperska będzie bardzo dokładnie analizowała dokumenty.

Z jej punktu widzenia sytuacja, w której ktoś wycofuje się z umowy, bo zaryzykował na giełdzie i przegrał to rzeczywiście słaby argument. Pani Kinga będzie musiała znaleźć kolejne. Jeśli znacie podobne przypadki, dawajcie znać jak zachowują się firmy deweloperskie, gdy ich klienci zrywają umowy rezerwacyjne. Oddają zaliczkowane pieniądze, czy je zatrzymują?

źródło zdjęcia: PixaBay