15 lipca 2020

Deweloper, umowa rezerwacyjna i siła wyższa. Pani Kinga przez pandemię nie ma już pieniędzy na zakup mieszkania. Robyg nie odda kasy na piękne oczy. Kto ma rację?

Deweloper, umowa rezerwacyjna i siła wyższa. Pani Kinga przez pandemię nie ma już pieniędzy na zakup mieszkania. Robyg nie odda kasy na piękne oczy. Kto ma rację?

Pani Kinga (imię zmienione) upatrzyła sobie 76-metrowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Żeby nikt jej nie ubiegł, wpłaciła w styczniu 15.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej. Ale w marcu przyszła pandemia, a wraz z nią kryzys gospodarczy, więc nasza czytelniczka nie jest w stanie sfinansować zakupu wartego 750.000 zł lokum. W umowie był zapis o działaniu tzw. siły wyższej, więc czytelniczka chciała się na nań powołać. A deweloper na to: „proszę udowodnić, że pani sytuacja się pogorszyła”

Pandemia nie zatrzymała ani budów, ani wzrostu cen mieszkań. Owszem, może nie są to już takie szaleńcze wzrosty,  ale i tak w pierwszym kwartale ceny pięły się w górę – według danych GUS – były o ponad 10% wyższe, niż przed rokiem. Jak będzie potem? Na razie o żadnym załamaniu cen nie ma mowy.

Zobacz również:

Ale choć świat deweloperów na razie kręci się po staremu, to sytuacja wielu osób zmieniła się bardzo przez tych kilka miesięcy. Zgłosiła się do nas czytelniczka, która na własnej skórze doświadczyła kryzysu. Jeszcze w styczniu planowała przeprowadzkę do nowego mieszkania. A w kwietniu szczytem jej marzeń jest już tylko odzyskanie 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej. Jak dotąd walka jest bezskuteczna. Czy jest szansa na zmianę tej sytuacji?

Czytaj też: Jak wykorzystać koronakryzys do zakupu mieszkania od dewelopera po okazyjnej cenie? Oto strategia negocjacyjna na czas pandemii

750.000 zł za trzy pokoje na Odolanach i bolesna rezerwacja

Kupowanie mieszkania to jedna z najbardziej skomplikowanych procedur, z którą w trakcie swojego życia zetknie się przeciętny Kowalski.  Dlatego pani Kinga przygotowała się solidnie do zakupu 76-metrowego, trzypokojowego mieszkania na warszawskich Odolanach od firmy Robyg. Cena – 750.000 zł, czyli prawie 9.900 zł za metr. Odolany to nowa, popularna dzielnica mieszkaniowa w Warszawie, wyrosła na terenach poprzemysłowych, blisko centrum.

24 stycznia nasza bohaterka podpisała umowę deweloperską i wpłaciła 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej. Deweloper walczył z terminami, robotnicy na budowie uwijali się jak w ukropie, a w tym samym czasie na świecie przybywało przypadków koronawirusa. W końcu, na początku marca, WHO oficjalnie ogłosiła pandemię, a wkrótce potem rząd ogłosił stan pandemii na obszarze całego kraju. Żeby zdusić wirusa polskie władze wprowadziły gospodarkę w stan „śpiączki farmakologicznej”.

Wiele osób straciło z tego powodu pracę, innym kończą się właśnie okresy wypowiedzenia. Trwa walka o to, by bezrobocie na koniec roku było jednocyfrowe (obecnie to ponad 6%, ale eksperci są zgodni, że to „prawdziwe” jest wyższe, po prostu nie wszyscy się zarejestrowali w urzędach pracy).  Nasza czytelniczka odczuła to na własnej skórze.

„Ze względu na zaistniałą sytuację drastycznie zmieniła się moja sytuacja finansowa. Nie posiadam już środków finansowych na zakup mieszkania, a spowodowane jest to przede wszystkim wprowadzeniem obostrzeń na terenie Polski. W związku z tym odstąpiłam od umowy rezerwacyjnej na podstawie  § 6 pkt 8 umowy rezerwacyjnej, który mówi o zaistnieniu siły wyższej”

Pani Kinga wysłała pismo o odstąpieniu od umowy e-mailem (wiadomo, obowiązywała zasada #zostańwdomu), ale to nie wystarczyło – dostała zwrotkę z informacją, że od umowy odstąpić nie może. Wysłała więc pismo tradycyjną pocztą. Chciała odebrać wpłacone pieniądze, bo w nowych warunkach nie była w stanie sfinalizować umowy.

Opłata rezerwacyjna służy temu, żeby potencjalny kupujący nie zmienił zdania, bo ma takie widzi-mi-się. To działa jak zaliczka – jeśli zrezygnuję z zawarcia umowy na drodze do mieszkania (przedwstępnej, deweloperskiej, umowy sprzedaży), to tracę pieniądze. Czasem, jeśli deweloper ma wielkie serce, może opłatę oddać, bo i tak ma kolejkę chętnych na lokal. Zwykle owa opłata rezerwacyjna to 5% wartości nieruchomości, albo ryczałtowe 5.000-20.000 zł.

Czytaj też: Deweloperzy twardo bronią cen i swoich interesów, ale mieszkania na rynku wtórnym już zaczęły szukać nowej równowagi. Będzie taniej?

Czytaj też: Kiedy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania? I jak bardzo do tego czasu spadną ceny u deweloperów? Są nowe prognozy!

 Świat się zmienił, ale kancelarie notarialne działały. Więc o co chodzi?

W tym przypadku sytuacja jest szczególna, bo rzeczywiście świat się zmienił. I na tę zmianę powołała się w pismach nasza czytelniczka.  Problem w tym, że w umowie nie było definicji co to takiego jest ta „siła wyższa”. A i w kodeksie cywilnym próżno szukać definicji słownikowej. Mało tego – ilu prawników tyle wersji. O tym trwała dyskusja podczas tegorocznego, wirtualnego Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Tam kancelaria Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy napisała tak:

„Siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Za klasyczne przykłady siły wyższej uznaje się działanie sił przyrody: powódź, pożar, ale także strajki czy decyzje władzy publicznej uniemożliwiające wykonanie umowy. Co do zasady prawnicy zgodnie uznają, że pandemia spełnia przesłanki siły wyższej.  „Co do zasady”, bo często zależy to od postanowień umowy, która może inaczej regulować te kwestie”

Zapis częściej funkcjonuje w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie może wywiązać się z umowy, niż do konsumenta, który np. stracił pracę przez pandemię. Tak czy siak: świat się zmienił,  ale zdaniem dewelopera zmiana jest jednak za mała. Deweloper skupił się na pracy kancelarii notarialnych, których rząd nie zamknął, więc pani Kinga – jego zdaniem – mogła sfinalizować umowę.

Czytaj też: Skąd biorą się wysokie ceny mieszkań? Czy to deweloperzy zdzierają z nas skórę? Sprawdzamy ile zarabiają i czy ich marże rosną

Czytaj też: Dwa lata czekania na mieszkanie i… katastrofa. „Z powodu 150 zł i czterech dni muszę dołożyć do mieszkania 360.000 zł!”. Czy to możliwe?

Robyg: „Klientka nie przekonała nas, że to była siła wyższa”

Po kolejnej wymianie pism pani Kinga jasno i wyraźnie oświadczyła, że nie chodzi jej o to, że nie mogła wywiązać się z warunków rezerwacji i zawrzeć kolejnej umowy z deweloperem, lecz o to, że nie ma pieniędzy, ani zdolności kredytowej, by kupić mieszkanie i że to nastąpiło nie z jej winy. Czytelniczka tłumaczy, że pieniądze, które miały sfinansować zakup mieszkania, były częściowo zainwestowane na giełdzie i sporo straciły na wartości.

Co na to deweloper? Co ciekawe, firma nie mówi twardego „nie”. W jednym z pism Robyg prosi, by klientka uzasadniła jak stan pandemii wpłynął na niemożność wywiązania się przez nią z umowy rezerwacyjnej.

Jaki będzie finał sprawy? Jak widać firma ma mocną kartę w postaci zapisu kodeksu cywilnego, które obliguje klientkę do udowodnienia, że zmieniła się jej sytuacja. Z drugiej strony pandemia, jeśli nie zostało to wyłączone z umowy, co do zasady spełnia definicję siły wyższej, więc powinno być to wystarczającą przesłanką do wycofania opłaty rezerwacyjnej.

Takich osób jest więcej. To wynika z listów, jakie przysyłacie do nas. Choć deweloperzy nie ujawniają danych, z których wynikałoby ile osób zrezygnowało z zakupu mieszkania po ogłoszeniu pandemii. Być może właśnie z powodu dość powszechnego wycofywania się klientów z zakupu mieszkań, deweloperzy nie są chętni, by pozwalać im „odejść za darmo”? Zapytaliśmy się o ten przypadek w firmie Robyg. Deweloper odpowiedział tak:

Pani (…) nie przedstawiła – w przeciwieństwie do innych klientów – żadnych dowodów wskazujących na to, że jej sytuacja finansowa pogorszyła się  z uwagi na działanie pandemii. Niewykonanie zobowiązania przez stronę powinno rzeczywiście nastąpić w wyniku pandemii jako siły wyższej, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Przecież stan epidemii nie wywołuje automatycznie niemożności spełnienia świadczenia”

Jest więc szansa na to, że deweloper odda 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej, o ile pani Kinga przedstawi dokumenty dotyczące po pierwsze spadku wartości jej inwestycji, po drugie spadku jej bieżących dochodów, a po trzecie – obniżenia stopy życiowej. Nie jest to niewykonalne, choć oczywiście trzeba się spodziewać, że firma deweloperska będzie bardzo dokładnie analizowała dokumenty.

Z jej punktu widzenia sytuacja, w której ktoś wycofuje się z umowy, bo zaryzykował na giełdzie i przegrał to rzeczywiście słaby argument. Pani Kinga będzie musiała znaleźć kolejne. Jeśli znacie podobne przypadki, dawajcie znać jak zachowują się firmy deweloperskie, gdy ich klienci zrywają umowy rezerwacyjne. Oddają zaliczkowane pieniądze, czy je zatrzymują?

źródło zdjęcia: PixaBay

22
Dodaj komentarz

avatar
9 Comment threads
13 Thread replies
2 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
17 Comment authors
MartaJacekPiotrTomaszDon Q. 🧛 Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Karol
Gość
Karol

„To działa jak zaliczka – jeśli zrezygnuję z zawarcia umowy(…), to tracę pieniądze.” W przypadku zaliczki pieniądze są zwracane. W opisany sposób działa natomiast zadatek.

Parazyt na wakacjach
Gość
Parazyt na wakacjach

Jesli to mial byc zakup na kredyt, to niech lepiej ta pani dziekuje bogu, ze umowy kupna-sprzedazy nie podpisala pare miesiecy czy nawet tygodni temu, bo by sie niebawem zalila komornikowi. A jesli pieniadze na zakup mieszkania trzymala na bananowej gieldzie, to strata 15 tysiecy zaliczki wydaje sie smiesznie niskim kosztem za tak cenna zyciowa lekcje…

Agnieszka
Gość
Agnieszka

Obstawiam, że koleżanka miała kasę ulokowaną od zeszłego roku, gdy kupiła „na górce” bo lokaty zaczęły być kiepskie, a następnie w panice gdy zaczął się koronawirus to sprzedała gdy akcje „dołowały”. I takim oto sposobem straciła circa 50%. Oczywiście to moje przypuszczenie.

Maciej Samcik
Admin

Nie ulega wątpliwości, że lokowanie na giełdzie pieniędzy, które mogą być potrzebne w ciągu kilkunastu wątpliwości nie jest zbyt mądre. Wróć: nie jest wcale mądre

Tomasz
Gość
Tomasz

A ja nie do końca zgadzam, giełda to dużo więcej niż tylko akcje, mogą to być przykładowo też obligacje skarbowe, które są bardziej bezpieczne od lokat bankowych i na których co do zasady nie występują istotne wachania (często zyskują w kryzysach)
Co do straty wartości to ja przykładowo mam trochę ulokowane na giełdzie (sporo też w akcjach) i zdążyłem już odrobić wszystko co początkowo straciłem
Pozdrawiam

Arnold
Gość
Arnold

„Czytelniczka tłumaczy, że pieniądze, które miały sfinansować zakup mieszkania, były częściowo zainwestowane na giełdzie i sporo straciły na wartości.”

Argumentacja „z pupy”. Ja oszczędzam na wkład własny na żałośnie nisko oprocentowanych lokatach i kontach oszczędnościowych i nie inwestuję tych środków (w porównaniu do środków na emeryturę) ponieważ wiem, że aktywa takie jak akcje mogą polecieć 50 i więcej procent w najmniej odpowiednim momencie, a pani „Kinga” zdaje się, że chciałaby zjeść ciastko (zyskać w między czasie na giełdowej hossie) i mieć ciastko (sprzedać akcje na górce i kupić mieszkanie).

Paweł
Gość
Paweł

Przerabiałem sytuację na własnej skórze i inny deweloper niż wymieniony w artykule pobrał około 75% zaliczki za kolejny akt notarialny anulujący podpisaną umowę deweloperską. Opisana sytuacja jednak nie jest odosobniona i jestem przekonany, że wiele spraw skończy się w sądzie, a do pierwszego wyroku stwierdzającego działanie pandemii jako siły wyższej podobnych problemów będzie sporo, w których kluczowa będzie dobra wola. Nie zgadzam się z komentarzem zamieszczonym poniżej, że Kinga sama jest sobie winna bo trzymała pieniądze na giełdzie, a jeśli w ten sposób zarabiała? Łatwo jest oceniać po fakcie, siedząc wygodnie przed komputerem, a gdy wejdzie się w szczegóły to… Czytaj więcej »

Parazyt na wakacjach
Gość
Parazyt na wakacjach

Latwo przed faktem i jeszcze latwiej po fakcie oceniac karygodna glupote takiego postepowania, bo kazdy z nawet minimalnym ilorazem inteligencji wie, ze na gieldzie zawsze sa spadki i wzrosty ale nigdy nie wiadomo dokladnie, kiedy spadnie a kiedy wzrosnie. Moze byc jeszcze drugie dno, mniej przyjemne: oczekiwanie (prawdopodobnie uzasadnione) na znaczny spadek cen mieszkan w srednioterminowej perespektywie. Wtedy mozna bedzie majac te same pieniadze kupic taniej podobne mieszkanie od innego dewelopera i sporo na tym zaoszczedzic. Tylko po co to cale dorabianie ideologii, ze zly deweloper okradl oszukal bo nie chce oddac itp.

Jacek
Gość
Jacek

(…)zawsze sa spadki i wzrosty ale nigdy nie wiadomo dokladnie, kiedy spadnie a kiedy wzrosnie.(…)
Analitycy techniczni i fundamentalni też nie wiedzą???

Pozdrawiam
Gość
Pozdrawiam

Jeśli Pani Kinga zarabiał na giełdzie to nie straciła zdolności kredytowej, ponieważ zarabiając tylko na giełdzie nie mogła jej mieć. To niestabilne źródło dochodu.

Don Q. 🧛
Gość
Don Q. 🧛

Skąd pomysł z utratą zdolności kredytowej? Pani Kinga stwierdziła: „Nie posiadam już środków finansowych na zakup mieszkania”.

Marek
Gość
Marek

Jeśli Pani opisywana w artykule straciła pracę, źródło dochodów, firmę (niepotrzebne skreślić) to oczekiwałbym, że to zostanie uznane za siłę wyższą.
Jeśli jednak Pani straciła na giełdzie, wyczytała że mieszkania mają tanieć, że już nie jest tak dobrze z wynajmem i podpierając się pandemią chce się wycofać to już miałbym inne zdanie.

Maciej Samcik
Admin

Myślę, że tu mogła mieć miejsce kombinacja tych zdarzeń, ale nie robiliśmy Pani prześwietlenia domowego budżetu, więc głowy nie dam

Agnieszka
Gość
Agnieszka

O, widzę że sąsiadka z Odolan. Aż szkoda, że zakup nie wyszedł. Co prawda ja kupiłam u innego dewelopera, ale tuż obok. Jak na standard Robyga, przy metrażu ponad 75m2 to 9900 od metra drogo… Robyg to masówka i dziadostwo. Przy takim metrażu warte nie więcej niż 9000 za m2. Poza tym budynek będzie brzydki. Zadatek, a nie zaliczka. Zaliczka jest zwrotna jeśli nie dostaniesz kredytu i przedstawisz negatywy z 3 różnych banków. Ciesz się że nie wpłaciłaś pierwszych transz. Ja tak zrobiłam i mimo że mieszkanie teraz już jest ok. 5% tańsze to nie mam opcji by zrezygnować i… Czytaj więcej »

Maciej Samcik
Admin

O do diaska, to widzę, że życie z Robyg lekkie nie jest

Agnieszka
Gość
Agnieszka

Ja nie kupiłam u Robyga.
Kupiłam u innego, ale też przy Jana Kazimierza.

Parazyt na wakacjach
Gość
Parazyt na wakacjach

Marketing szeptany?

Lidka
Gość
Lidka

Na giełdzie się inwestuje. Ludzie z tego żyją, kończą dobre szkoły a certyfikat maklerski jest trudniejszy niż studia medyczne.

Parazyt na wakacjach
Gość
Parazyt na wakacjach

Ha ha ha! Swietny dowcip!
Nawet niz studia medyczne? Chyba jakies zaoczne korespondencyjne na szamanskim sabacie w dzungli afrykanskiej…
Na bananie najwyzej sie spekuluje… a do tego potrzeba szczescia bardziej niz certyfikatu (jak w kasynie).
No chyba ze to byla inwestycja na amerykanskiej gieldzie, ale trzeba byloby nadzwyczajnego pecha zeby stracic w ostatnich miesiacach, nawet kupujac na samej gorce.

Oskar
Gość
Oskar

W artykule jest pewna i dość duża nieścisłość:
„24 stycznia nasza bohaterka podpisała umowę deweloperską i wpłaciła 15.000 zł opłaty rezerwacyjnej.”
To jest spora różnica między umową rezerwacyjną, a deweloperską. Sama forma odstąpienia jest inna w obu przypadkach.
Jest to dość istotny szczegół.

Piotr
Gość
Piotr

Piszecie herezję. Raz opłata rezerwacyjna, innym razem zaliczka. Pytanie jak to jest zdefiniowane w umowie. Zaliczka jest zwracana. Zadatek nie.

Marta
Gość
Marta

Ja też musiałam odstąpić od podpisania umowy z Robyg bo straciłam pracę i byłam na wypowiedzeniu. Mimo zapisu w umowie rezerwacyjmej wpłaty nie chce oddać. A dokumenty o utracie pracy im wyslalam. Pewnie sprawa będzie miała finał w sądzie.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu