Trump ma sposób na tańsze kredyty hipoteczne, bez cięcia stóp

Czy kredyty hipoteczne mogą być tańsze? Jeszcze do niedawna polscy kredytobiorcy mogli z nadzieją czekać na kolejne posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej. Ale inflacja znów daje o sobie znać, a perspektywa dalszych obniżek stóp NBP jest niepewna, może dojść nawet do ich podwyższenia, tak jak w USA. Niezadowolony z tego jest prezydent Donald Trump. Postanowił więc nie czekać na niższy koszt kredytu wynikającego z decyzji Fed i zaczął działać sam. Co zaproponował? I czy to może być też opcja dla polskich banków?

Trump uznał, że nie ma co czekać na lepsze czasy, gdy znów zaczną spadać stopy procentowe. Nawet mianowany przez niego nowy szef banku centralnego nie może zapewnić tańszego kredytu, bo inflacja rośnie – nota bene głównie z powodu wywołanej przez prezydenta USA wojny na Bliskim Wschodzie. Trump tymczasem otrzepał marynarkę po zamieszaniu, które spowodował i… zaproponował rozwiązania, które mają zmniejszyć koszty kredytów hipotecznych bez konieczności cięcia stóp przez bank centralny.

Chodzi nie tyle o ścięcie odsetek, ile o ograniczenie kosztów pozaodsetkowych – takich jak ubezpieczenia i koszty refinansowania, czyli przeniesienia kredytu do innego, być może tańszego banku. Za tą inicjatywą kryje się interesująca zasada ekonomiczna. Jeśli ktoś przez kilka lat terminowo spłaca kredyt, jego zadłużenie maleje, a nieruchomość zyskuje na wartości, to ryzyko ponoszone przez bank może być znacznie mniejsze niż w dniu podpisywania umowy.

Czy w takim przypadku klient powinien nadal płacić tyle samo za zabezpieczenie kredytu? A może część kosztów powinna automatycznie znikać, bez konieczności negocjowania z bankiem? Amerykański pomysł nie jest gotową receptą na problemy polskich kredytobiorców, bo systemy finansowania nieruchomości w obu krajach znacznie się różnią. Ale może być inspiracją do dyskusji o tym, czy banki powinny automatycznie dzielić się z klientami korzyściami wynikającymi ze zmniejszania ryzyka kredytowego.

Tańsze kredyty hipoteczne bez cięcia stóp procentowych?

Amerykański prezydent podpisał 22 października rozporządzenie, które ma zmniejszyć koszty finansowania zakupu domów. Nie chodzi jednak o nakazanie bankom obniżenia oprocentowania kredytów. Administracja chce ograniczyć dodatkowe opłaty ponoszone przez właścicieli nieruchomości, w tym – koszty ubezpieczenia kredytu i jego refinansowania. Byłaby to duża ulga w spłacanych kredytach, bo – według danych Freddie Mac – średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA bardzo mocno wzrosło. Wynosi obecnie 7,32%, a w połowie października sięgało nawet 7,4%.

Część rozporządzenia dotyczy ubezpieczenia hipotecznego, czyli Private Mortgage Insurance (PMI). W USA kredytobiorca, który kupuje nieruchomość z wkładem własnym niższym niż 20% jej wartości, zazwyczaj musi wykupić dodatkowe ubezpieczenie chroniące bank przed stratami. Składka powiększa miesięczne obciążenia właściciela domu. Po kilku latach sytuacja finansowa kredytobiorcy może wyglądać już inaczej: część długu została spłacona, wartość nieruchomości wzrosła, a ryzyko banku zmalało.

W określonych sytuacjach amerykańskie przepisy już dziś pozwalają zrezygnować z tego ubezpieczenia, które w Polsce nazywa się ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Ale nie zawsze dzieje się to automatycznie. W Polsce jest nieco podobnie, bo polisa ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wygasa po tym, jak wartość zobowiązań klienta spada poniżej 80% wartości nieruchomości, ale nie dzieje się to automatycznie — klient musi złożyć wniosek, a bank weryfikuje aktualną wartość nieruchomości.

Trump chce, aby największe instytucje udzielające Amerykanom kredytów na zakup domów – Fannie Mae i Freddie Mac – nadzorowane przez Federal Housing Finance Agency (FHFA), uruchomiły program pilotażowy wykorzystujący automatyczne modele wyceny nieruchomości. System miałby okresowo sprawdzać, czy wartość domu i pozostały dług pozwalają już zrezygnować z dodatkowego ubezpieczenia. Jeśli kredytobiorca spełni wszystkie warunki, ubezpieczenie mogłoby zostać anulowane bez konieczności przechodzenia przez kosztowną procedurę wyceny. Pilotaż ma dotyczyć nowych kredytów.

Drugi sposób na tańsze kredyty hipoteczne dotyczy refinansowania. Nowe przepisy mają rozszerzyć rozwiązania pozwalające w określonych przypadkach zastąpić tradycyjne ubezpieczenie tytułu własności tańszą, zautomatyzowaną oceną ryzyka prawnego nieruchomości. Chodzi o to, że bank, który zamierza „przejąć” kredyt klienta w ramach refinansowania, przerzuca na tego klienta koszty zabezpieczenia własnych interesów. Trump chce te koszty ograniczyć, dzięki czemu „próg rentowności” przejścia do nowego banku byłby niżej.

Wszystkie te rozwiązania mają wspólny mianownik: koszt kredytu da się obniżyć niezależnie od wysokości stóp procentowych. Ten sposób na tańsze kredyty hipoteczne jest interesujący, zwłaszcza z perspektywy kredytobiorców w tych państwach, w których nie mogą oni już liczyć na szybkie obniżki stóp procentowych. Polska może niedługo należeć do tej grupy.

Czy polski bank powinien automatycznie obniżać koszty klientom?

Jak to mogłoby wyglądać w Polsce? Na przykład pięć lat temu rodzina kupiła mieszkanie za 600 000 zł, zaciągając kredyt hipoteczny na 540 000 zł. Wkład własny wynosił zaledwie 10%, a wskaźnik LTV (Loan to Value), czyli relacja zadłużenia do wartości nieruchomości, sięgał 90%. Dla banku oznaczało to stosunkowo wysokie ryzyko, dlatego mógł wymagać dodatkowego zabezpieczenia albo zastosować wyższą marżę kredytową.

Po pięciu latach sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Załóżmy, że zadłużenie rodziny zmniejszyło się do 490 000 zł, a wartość mieszkania wzrosła do 750 000 zł. Wskaźnik LTV spadł z 90% do około 65%. Zabezpieczenie kredytu jest dziś znacznie solidniejsze niż w momencie podpisywania umowy. Bank ma większy margines bezpieczeństwa, a kredytobiorca — przynajmniej teoretycznie — powinien być traktowany jako klient o znacznie niższym ryzyku.

Ale spadek LTV nie oznacza automatycznie obniżenia oprocentowania kredytu. W Polsce banki stosują różne rozwiązania dotyczące ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i marż kredytowych. W części umów dodatkowe koszty znikają po osiągnięciu określonego poziomu zadłużenia, w innych – warunki ich zniesienia zależą od zapisów kontraktu. Bank nie musi automatycznie uwzględniać wzrostu rynkowej wartości mieszkania. Kredytobiorca musiałby przedstawić nową wycenę nieruchomości i wystąpić o zmianę warunków umowy.

Warto przy tym pamiętać o istotnej różnicy między Polską a USA. Amerykańskie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego PMI jest odrębnym, szeroko stosowanym ubezpieczeniem hipotecznym, którego składka może być znaczącym elementem miesięcznych kosztów. W Polsce dodatkowe zabezpieczenie niskiego wkładu własnego bywa uwzględniane w marży lub innych opłatach. Nie da się więc mechanicznie przenieść amerykańskich rozwiązań do polskiego systemu.

Ale czy bank nie powinien z własnej inicjatywy informować klienta, że poprawa relacji zadłużenia do wartości mieszkania pozwala mu ubiegać się o korzystniejsze warunki? Zwłaszcza że w okresie wysokich stóp procentowych nawet niewielka obniżka marży może przynieść spore oszczędności. Przy pozostałym zadłużeniu wynoszącym 490 000 zł zmniejszenie oprocentowania nawet o 0,2 pkt proc. oznaczałoby około 980 zł mniej odsetek w skali roku, przy niezmienionym saldzie kredytu. Rzeczywiste oszczędności zależałyby od harmonogramu spłat i ewentualnych kosztów zmiany umowy.

Warunki amerykańskie i polskie są odmienne, ale to nie znaczy, że amerykański pomysł nie mógłby być inspiracją dla nas. Właśnie nie do administracyjnego obniżania oprocentowania, ale do stworzenia mechanizmu, który ułatwiałby kredytobiorcom korzystanie z poprawy ich sytuacji finansowej. Bank zna przecież historię spłat, wysokość zadłużenia i podstawowe parametry nieruchomości. Dlaczego więc klient miałby zawsze sam przypominać, że jego ryzyko kredytowe jest dziś mniejsze niż kilka lat temu?

Jaki w Polsce jest sposób na tańsze kredyty hipoteczne? UOKiK zebrał praktyczne porady dla kredytobiorców, którzy chcieliby negocjować warunki umowy kredytowej z bankiem, w krótkim przewodniku: Jeśli masz kłopoty ze spłatą kredytu hipotecznego, przeczytaj, co możesz zrobić. Punkt 5. tego przewodnika brzmi:

„Możesz negocjować z bankiem wysokość marży, np. w sytuacji gdy spłaciłeś część zadłużenia i cena nieruchomości wzrosła. Możesz również starać się o zmianę kredytu na tańszy w innym banku – różnica w marżach obniży ratę kredytu. Należy jednak pamiętać, że zmiana banku może wiązać się z dodatkowymi kosztami (np. notarialnymi, pośrednictwa czy wynikającymi wcześniejszej spłaty w banku macierzystym). Dlatego warto wcześniej przekalkulować, co nam się bardziej opłaca”.

Tańszy kredyt bez decyzji banku centralnego? To jest możliwe, ale…

To możliwe, ale nie dla każdego. Amerykański pomysł nie sprawi, że miliony kredytobiorców z dnia na dzień zaczną płacić niższe raty. Nie zastąpi też obniżek stóp procentowych, ponieważ dodatkowe ubezpieczenia i opłaty stanowią tylko część całkowitego kosztu kredytu – w Polsce niewielką. Nowy pomysł administracji prezydenta Trumpa pokazuje jednak, że są możliwości zmniejszenia obciążeń gospodarstw domowych bez ingerowania w politykę pieniężną banku centralnego.

W Polsce sprawa rosnących kosztów kredytów hipotecznych może już niedługo stać się całkiem aktualna. Jeżeli inflacja utrzyma się na podwyższonym poziomie, a wskazuje na to wiele prognoz makroekonomicznych, to Rada Polityki Pieniężnej może na dłużej wstrzymać obniżki stóp, a nawet rozpocząć podwyżki, gdyby presja inflacyjna jeszcze wzrosła. W takiej sytuacji warto szukać oszczędności również poza samym oprocentowaniem zależnym od decyzji NBP. Musza tego chcieć jednak też banki, nie tylko ich klienci.

Polscy kredytobiorcy już dziś mogą próbować negocjować z bankiem warunki umowy, gdy zmniejszyło się zadłużenie lub wzrosła wartość nieruchomości. Problem w tym, że nie każdy klient wie o takiej możliwości, a bank nie ma obowiązku obniżenia marży tylko dlatego, że poprawił się wskaźnik LTV. Gdyby bardziej zautomatyzować takie działania, byłyby dla klientów łatwiejsze, powszechniejsze i bardziej opłacalne.

Przecież banki automatycznie uwzględniają wzrost kosztu pieniądza, gdy zmienia się oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie, to dlaczego nie miałyby równie systematycznie uwzględniać zmniejszającego się ryzyka kredytowego? Nie oznacza to, że każdemu klientowi należy się obniżka. Ale przynajmniej powinien wiedzieć, kiedy może o nią wystąpić i ile mógłby dzięki temu zaoszczędzić. Albo mógłby dostać maila z informacją, że bank właśnie sam obniżył z tego powodu ratę… Nierealne?

————————-

CZYTAJ TEŻ: