(Nie)ciekawa sytuacja na rynku najmu. Czynsze zaczynają spadać, a koszty administracyjne idą mocno w górę. Wynajmujący w kleszczach. Co zrobią?

Bardzo ciekawa sytuacja na rynku najmu. Z jednej strony mamy wysoką podaż mieszkań – liczba ogłoszeń typu „mieszkanie do wynajęcia” jest największa od siedmiu lat. A z drugiej strony spada popyt – poszukujących mieszkania jest mniej o 10% w porównaniu z poprzednim rokiem. Stawki najmu zaczynają spadać, a to oznacza, że wynajmujący mieszkania są coraz częściej łapani w „kleszcze”, ponieważ szybko rosną koszty administracyjne, ale możliwość ich przerzucenia na najemców jest coraz bardziej ograniczona

W październiku liczba aktywnych ogłoszeń mieszkań do wynajęcia oscylowała wokół 26 000 – tak wynika z danych portalu ogłoszeniowego OtoDom. Oznacza to wzrost o niemal 15% względem września oraz, co ważniejsze, jeden z najwyższych poziomów podaży mieszkań na wynajem od 2018 roku. Ale poszukujących mieszkania na wynajem jest mniej niż w poprzednich latach.

(Nie)ciekawa sytuacja na rynku najmu. Czynsze spadają, a koszty…

Z jednej strony studenci coraz częściej wybierają różnego rodzaju akademiki (w tym prywatne działające w wygodnym modelu na abonament), z drugiej strony ustał napływ uchodźców z Ukrainy, a z trzeciej strony od roku spada cena kredytu, co kusi wielu dotychczasowych najemców, by spróbować się „usamodzielnić”. Na rynku najmu zostają ci, którzy mają nieustabilizowaną sytuacją rodzinną lub zawodową, mało zarabiający albo nieposiadający zdolności kredytowej.

To oznacza, że ceny najmu zaczynają spadać. I jednocześnie zaczynają łapać w kleszcze osoby posiadające mieszkania na wynajem. Bo z jednej strony o mniej więcej 5–10% w skali roku idą w górę koszty administracyjne, które zwykle przerzuca się na najemców, a z drugiej strony możliwości finansowe wielu najemców chyba doszły już do ściany.

Jeden z czytelników zapytał mnie niedawno, ile może zażądać za 70-metrowe mieszkanie poza centrum dużego miasta. Skierowałem go do znajomego pośrednika nieruchomości. Wyrok brzmiał: 4000 zł razem ze stałymi opłatami eksploatacyjnymi. Zdaniem pośrednika ludzie w tej dzielnicy nie są w stanie płacić więcej. To może być kłopot dla wielu wynajmujących, bo rośnie ryzyko, że nie będą mogli w pełni przerzucić ewentualnego wzrostu opłat eksploatacyjnych na najemców.

Powodem kłopotów z przerzucaniem rosnących opłat na najemców jest prawdopodobnie zwalniający wzrost wynagrodzeń (w ostatnim roku ich realny wzrost wynosił tylko 4%, a w przypadku części osób podwyżek nie było w ogóle). Osoby wynajmujące od kogoś mieszkanie zwykle nie leżą na pieniądzach, więc wolniejszy wzrost dochodów ma znaczenie dla ich „wypłacalności”. Bo gdyby leżały, to kupiłyby mieszkanie na własność. Ich elastyczność na wzrost czynszu jest coraz bardziej ograniczona.

Ile można wycisnąć z mieszkania na wynajem?

Stawki czynszów od dwóch lat prawie nie rosną. Z danych OtoDom i innych firm zbierających dane wynika, że przeciętny czynsz najmu w Warszawie jest mniej więcej na poziomie sprzed trzech lat (ok. 5000 zł miesięcznie za 60-metrowe mieszkanie plus opłaty administracyjne). We Wrocławiu jest podobnie, choć tutaj ceny są niższe, ok. 3100 zł plus opłaty administracyjne.

W Łodzi i Poznaniu płaci się 2400 zł plus czynsz do wspólnoty mieszkaniowej (w obu przypadkach trzy lata temu było o kilka procent mniej), a w Trójmieście rynkowa stawka za średniej wielkości mieszkanie w przeciętnie atrakcyjnym miejscu wynosi 3300 zł – to jedno z nielicznych miejsc na mapie, gdzie czynsze jeszcze rosną w porównaniu z poprzednimi latami.

Oczywiście to tylko przybliżone dane, wiele zależy od standardu mieszkania, a jeszcze więcej  od lokalizacji. Ale według uśrednionych danych statystycznych cena najmu mieszkania bez uwzględnienia opłat administracyjnych waha się od 60 zł za metr do 80 zł za metr w centrach miast oraz nie przekracza 40 zł za metr w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Nie wszędzie wynajmujący mają problem z przerzuceniem rosnących stawek opłat administracyjnych na najemców, ale coraz więcej jest takich miejsc, w których taki problem mają. A to powoduje, że najem nie jest już tak beztroskim i opłacalnym przedsięwzięciem, jakim był w ostatnich dwóch dekadach. Z jednej strony rosły ceny rynkowe mieszkań, czyli wartość majątku wynajmującego, a z drugiej strony „ssanie” na rynku najmu zwykle było wystarczająco duże, by co najmniej o inflację móc podwyższać stawki.

Teraz to jest dużo trudniejsze. Rosnące koszty administracyjne sprawiają, że podwyższanie najemcom czynszów jest coraz bardziej ryzykowne, bo może oznaczać ich utratę. A każdy miesiąc bez najemcy jest znacznie „droższy” niż kiedyś i coraz trudniej go odrobić. Rynek jest coraz trudniejszy, więc częściej przy poszukiwaniach nowego najemcy trzeba korzystać z usług agencji nieruchomościowej – a to również „odcina” jeden miesięczny czynsz i mocno uderza w rentowność najmu.

Sytuacja na rynku najmu wypłoszy landlorów?

Niewykluczone, że wkrótce zaczniemy się zbliżać do sytuacji, która panuje w Niemczech czy w krajach skandynawskich. Tam opłacalność najmu w dużym stopniu zależy od efektów skali. Koszty utrzymania nieruchomości, ich okresowego odnawiania i pozyskiwania najemców są na tyle wysokie, że dla kogoś mającego do wynajęcie jedno, czy dwa mieszkania – jest to zajęcie niskodochodowe.

Rynek przejmują wielkie fundusze inwestycyjne, zarządzające kilkoma tysiącami mieszkań na wynajem i korzystające z efektów skali. Z jednej strony koszt finansowania mają niższy, niż indywidualny landlord (w hurcie pieniądz jest tańszy, niż w detalu), z drugiej strony wszystkie koszty stałe rozkładają się na dużą liczbę mieszkań, a więc są jednostkowo mniejsze.

„Czy nie lepiej ulokować pieniądze w obligacje?”. To pytanie, które będą musieli sobie postawić niektórzy wynajmujący w najbliższym czasie. Mając 50-metrowe mieszkanie w dużym mieście, warte 750 000 zł, mogą „wycisnąć” z czynszu nie więcej niż 50 000 zł rocznie. Odejmując koszty związane z ewentualnymi remontami i naprawami oraz amortyzacją mieszkania – będzie to 45 000 zł. Odejmując podatek ryczałtowy 8,5% – zostanie 40 000 zł.

To już niewiele więcej niż 5% rocznie, które można wycisnąć z inwestycji w obligacje skarbowe, czy 6-7% stopy zwrotu z funduszu inwestującego na rynku obligacji korporacyjnych. Sporo porządnych spółek dywidendowych, notowanych na warszawskiej giełdzie, daje perspektywy wypłaty dywidend na poziomie 4-5% lub wyższych. Ba, nawet złoto, mające dużo mniej „wad” jako inwestycja alternatywna, w ostatnich latach pokonywała nieruchomości wynikiem z inwestycji.

Wady i zalety „betonowego złota” jako źródła dochodu pasywnego

Nieruchomość na wynajem – także przez pryzmat niskiej płynności zaangażowanego w „betonowe złoto” kapitału, bardziej niepewnych perspektyw wzrostu wartości rynkowej oraz dodatkowych czynników ryzyka (od możliwości rezygnacji najemcy poprzez wprowadzenie podatku katastralnego lub ograniczeń w najmie krótkoterminowym, aż po brak możliwości ubezpieczenia majątku na wypadek wojny) – wydaje się być mniej atrakcyjną lokatą kapitału, niż w poprzednich latach.

Im więcej osób żyjących z wynajmu nieruchomości będzie się zastanawiało nad tym „modelem biznesowym”, tym ciekawiej może się dziać na rynku najmu. Niższe stopy procentowe, które powinny zakotwiczyć w okolicy 4%, z jednej strony podnoszą atrakcyjność najmu (bo konkurencyjne obligacje będą płaciły coraz mniejsze odsetki), ale z drugiej strony podnoszą też atrakcyjność zakupu mieszkania na własność. A to może oznaczać, że na rynku najmu pozostaną tylko stosunkowo mało zasobne osoby. Takie, którym trudniej będzie „wrzucić w czynsz” szybki wzrost opłat administracyjnych.

———————

ZOBACZ WIDEOFELIETONY O TYM:

———————

CZYTAJ WIĘCEJ O NAJMIE:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

——————————–

zdjęcie tytułowe: Praxie05/TungArt7/Pixabay/Canva