Scoring, czyli „czarna skrzynka”. Zdolność kredytowa to nie wszystko, czyli świat klientów idealnych, których banki… odrzuciły. Z jakiego powodu?

Jakie trzeba spełnić warunki, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Oczywiście trzeba mieć zdolność kredytową, mieć wkład własny, nie można mieć negatywnych wpisów w bazach kredytowych i rejestrach dłużników oraz nieruchomość (czyli główne zabezpieczenie kredytu) musi zostać zaakceptowana przez bank. Jednak okazuje się, że nawet spełniając te wszystkie warunki kredytu, można…nie otrzymać. Winny może być bankowy scoring lub tzw. regulacje wewnętrzne banku. Czasem sprawiają one, że w procedurze kredytowej odpadają klienci, wydawałoby się, idealni

Kredyt hipoteczny to jeden z najbardziej złożonych produktów kredytowych oferowanych przez banki. Długoterminowy, wysokokwotowy, zabezpieczony nieruchomością i dochodami. Wszystkie te parametry bank musi „wycenić” i zweryfikować, zanim udzieli klientowi finansowanie. Każdy błąd w sprawdzeniu, czy klient jest rzetelnym płatnikiem, czy nie zarabia za mało, czy ma wystarczający wkład własny, czy z nieruchomością jest wszystko w porządku (czy istnieje, jaką ma wartość, czy nie ma wad prawnych), może się skończyć źle.

Scoring kredytowy, czyli czarna skrzynka

Dlatego udzielenie kredytu hipotecznego to przeważnie trwający ok. dwóch, trzech tygodni proces, w którym banki coraz częściej posługują się nie tylko ogólnymi regulacjami, ale też swoimi narzędziami. Stąd osoba, która w jednym banku ma wysoką zdolność kredytową, w innym może jej nie mieć w ogóle. Jeden bank będzie chciał skredytować zakup danej nieruchomości, a inny niekoniecznie.

Co może pójść nie tak? Jakie warunki trzeba spełnić — poza „czystym” BIK-iem, zdolnością kredytową i wkładem własnym — by nie musieć się martwić, że wniosek kredytowy zostanie odrzucony? Kluczem jest zwykle wewnętrzna ocena scoringowa banku. Oprócz sprawdzania wszystkich podstawowych parametrów kredytu takich jak m.in. zdolność kredytowa, banki analizują scoring kredytowy klienta (nie mylimy tego z punktacją w BIK, to coś innego).

Ów scoring to dość subiektywna ocena klienta według zasad określonych w danym banku. Każdy bank ma inne zasady liczenia scoringu, jego algorytm nie jest znany (jest dostępny tylko dla analityków banku). Dodatkowo sposób liczenia i określenia oceny scoringowej może się zmieniać. Dany bank może okresowo luzować lub zaostrzać punktację scoringową dla wszystkich lub wybranych klientów. A zatem klient X może otrzymać decyzję pozytywną a za jakiś czas taki sam (lub bardzo podobny) przypadek może zostać oceniony negatywnie. Banki mają swoje tajemnice. Scoring jest jedną z najpilniej strzeżonych.

W każdej z sytuacji, którą przytoczę, klienci mieli zdolność kredytową (nawet z zapasem), posiadali odpowiedni wkład własny, a zabezpieczenie znajdowało się na płynnym rynku i spełniało kryteria wymagane przez banki. Mimo wszystko nie było łatwo uzyskać kredyt właśnie z tego powodu, że scoring okazał się niewystarczająco dobry.

Luksusowy styl życia

Klientka z wysokimi dochodami (pięciokrotność średniego wynagrodzenia w Polsce) z umowy o pracę. Zatrudniona w branży medycznej, jednak nie jako „biały personel”. Posiada dwa samochody (własny oraz dla dziecka), jeden kredyt hipoteczny (nieruchomość użytkowana przez dorosłe dziecko) i kilka mniejszych zobowiązań gotówkowych. Jednak z przyczyn osobistych (rozwód) musiała opuścić aktualne miejsce zamieszkania. Chciała zatem kupić nową nieruchomość. Posiada 20% wkładu własnego, a nieruchomość znajduje się w jednym z największych miast wojewódzkich.

Pomimo posiadanych zobowiązań zdolność kredytową klientka ma matematycznie na znacznie wyższą kwotę, niż opiewa wniosek kredytowy. Można powiedzieć: klientka idealna. Zamożna, wypłacalna – nic, tylko finansować. W tym przypadku wszystko było „na tak”, a jednak bankowy analityk odrzucił wniosek, podając jako powód… „zbyt duże ryzyko banku”. Wyjaśnienie dość ogólne, ale ekspert składający w imieniu klienta wniosek kredytowy może się dowiedzieć więcej.

Jako profesjonalny ekspert kredytowy oczywiście poszedłem tym tropem i postanowiłem rozwikłać zagadkę. Skorzystałem z bankowych ścieżek i ustaliłem, że… w tym przypadku tok myślenia analityka był następujący. Jeśli klientka z jakiegoś powodu straci pracę, to niekoniecznie od razu uda jej się znaleźć podobną z analogicznymi dochodami. Jest przyzwyczajona do określonego poziomu życia, z którego będzie jej trudno zrezygnować, a zatem mogą się pojawić problemy ze spłatą zobowiązań.

Singiel na ryczałcie. I bank ma problem

Po kredyt hipoteczny przyszedł do banku lekarz (singiel), mający własną praktykę lekarską od kilku lat, prowadzoną w formie działalności gospodarczej na ryczałcie (niskie koszty podatkowe), z przychodami rzędu ponad milion złotych rocznie. Nieruchomość miała być kupiona na rynku wtórnym w dużym mieście, klient ma 20% wkładu własnego plus środki własne „zaparkowane” z myślą o odświeżeniu mieszkania po zakupie. Na koncie klienta jest kilka drobnych zobowiązań gotówkowych, do tego czyste bazy kredytowe (bez żadnych negatywnych wpisów), brak dzieci i alimentów.

Ideał, bajka. W zasadzie jedyny czynnik ryzyka to ryczałt ewidencjonowany jako forma rozliczania podatku dochodowego. Jedne banki ryczałt liczą lepiej, inne gorzej (w sensie zdolności kredytowej). Dlatego takiego klienta ekspert kredytowy zwykle kieruje do banku, w którym rozliczanie podatku na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego nie jest problemem.

A jaki to może być problem? Ci z Was, którzy jako taki orientują się w podatkach, wiedzą, że — w odróżnieniu od rozliczania się według książki przychodów i rozchodów (KPiR) – u ryczałtowców nie widać kosztów. Banki zatem muszą wyliczyć dochód na podstawie estymacji. Bo dla banku liczy się dochód, a nie przychód. Dany klient może wydawać na życie 5000 zł miesięcznie albo 50 000 zł. Bank tego nie wie, widzi tylko wysokie przychody.

Zatem rozpiętość zdolności kredytowej klienta rozliczającego się ze skarbówką ryczałtem ewidencjonowanym w różnych bankach jest bardzo duża. W tym przypadku klient został skierowany do banku, w którym wychodziła mu ona wysoka, z dużym „zapasem”. Jednak analityk wydał decyzję negatywną ze względu na „regulacje wewnętrzne”. Coś na zasadzie „nie, bo nie”.

W tym przypadku prawdopodobną przyczyną odrzucenia wniosku był fakt, że wartość kredytu była spora, a był tylko jeden wnioskujący. Bank inaczej spojrzałby na klienta mającego rodzinę. Owszem, dzieci obciążają zdolność kredytową (bo są dużą pozycją w domowych budżetach), ale za to bank może się zabezpieczyć dwoma dochodami partnerów. Gdyby do kredytu przystąpił ktoś jeszcze (nawet z minimalnym dochodem), to wtedy decyzja mogłaby być pozytywna. Ale takiej opcji nie było.

Z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu

Była u mnie klientka, która chciała odkupić od członka rodziny udział w nieruchomości. Druga część (udział) był już jej własnością. Po zakupie klientka miałaby pełną własność nieruchomości. I potrzebowała od banku pieniędzy na sfinalizowanie tej transakcji. Pani jest w związku małżeńskim (ale z rozdzielnością majątkową). Sytuacja jest podobna jak we wcześniejszych przypadkach. Bardzo wysoka zdolność kredytowa, czyste bazy kredytowe, nieruchomość kupowana na płynnym rynku, w centrum dużego miasta. W zasadzie nie było nic, do czego można by się przyczepić.

Wniosek — dla pewności — złożyliśmy w dwóch bankach. Plan był taki, żeby wybrać korzystniejszą z ofert. Ale się posypał, bo w obu bankach decyzja kredytowa była… negatywna. Okazało się, że banki miały problem z transakcją rodzinną oraz z rozdzielnością majątkową. Ani jeden, ani drugi parametr to nic niezwykłego. Jednak część banków finansuje transakcji rodzinnych (pewnie wyszło im ze statystyk, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu”).

A brak wspólnoty majątkowej? To również w obecnych czasach nic niezwykłego. I pewnie, gdyby to było mieszkanie kupowane od obcej osoby, problemu z zielonym światłem od banków by nie było. Ale połączenie jednego z drugim spowodowało, że banki nie chciały wydać pozytywnej decyzji. Klientka musiała znaleźć inne źródło finansowania.

Scoring to wielka niewiadoma. Miej plan B

Wniosek? Nie wystarczy mieć zdolności kredytowej. Nie wystarczą wysokie, stabilne dochody. Nie wystarczą bazy kredytowe bez żadnych negatywnych wpisów. Nie wystarczy wkład własny i dobre zabezpieczenie. Czasem o decyzji analityka decydują też inne parametry, które zwykle nie muszą być kryterium odrzucenia, ale nim bywają. Jeżeli tych parametrów występuje kilka, to może się okazać, że dla analityka to zbyt wiele i decyzja będzie negatywna.

To również kolejny argument za tym, aby dokładnie przeanalizować sytuację przed złożeniem wniosku kredytowego. Nawet taka szczegółowa analiza nie gwarantuje sukcesu w zupełnie oczywistych (wydawać się mogło) sytuacjach. Dlatego też pamiętajcie, aby nie ograniczać się do jednego wniosku kredytowe w jednym banku. Jeżeli jest taka możliwość, to warto złożyć dwa lub trzy. I nie szukać pieniędzy na ostatnią chwilę. W bankach bywa długo i bywają niespodzianki — trzeba mieć rezerwę czasową na wdrożenie ewentualnego planu B. W pierwszych dwóch omawianych sytuacjach to pomogło.

Jeśli macie jakieś smakowite historie dotyczące Waszych wniosków kredytowych albo zastanawiacie się, jak Wasza sytuacja finansowa może być oceniona przez banki, gdy przyjdziecie po kredyt hipoteczny, zapraszam, jestem tutaj. Profesjonalnie zajmuję się kredytami hipotecznymi, więc chętnie odpowiem na Wasze pytania.

————————-

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: FinanceVisual