Wynajem mieszkań: jest pomysł, by czynsz spadł o połowę

Jest pomysł, by czynsz spadł nawet prawie o połowę. Zaczyna się wysoki sezon na rynku najmu. Ci, którzy są skazani na płacenie „landlordom” za możliwość mieszkania, narzekają na wysokie czynsze. Co zrobić, żeby wynajem mieszkania stał się znacznie tańszy niż rata kredytu hipotecznego za podobne mieszkanie na własność? Nieruchomościowa firma JLL ma pomysł, dzięki któremu setki tysięcy Polaków mogłyby wynajmować mieszkanie, płacąc nawet o połowę mniej. Potrzebne będą… wieczyste obligacje

Ceny nieruchomości po latach dynamicznego wzrostu w ostatnich miesiącach wreszcie się ustabilizowały lub nawet nieco spadają. W Warszawie, czyli na największym rynku mieszkań i domów, szczyt cenowy został osiągnięty w czwartym kwartale zeszłego roku, kiedy to za metr kwadratowy płacono 17 032 zł. Pod koniec czerwca bieżącego roku, jak wynika z danych Adresowo.pl., cena spadła do 16 809 zł. W skali roku zmniejszyła się o ok. 4,1%.

Kogo stać (już) na własne mieszkanie, a kogo tylko na najem?

Z drugiej strony spada rynkowa cena pieniądza (mierzona wskaźnikiem WIBOR), dzięki czemu zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającego Polaka jest znacznie wyższa niż rok czy dwa lata temu. Osoba, która zarabia 5 200 zł miesięcznie (a więc mniej więcej tyle, ile wynoszą dochody „środkowego” obywatela Polski), może sobie dziś pozwolić nawet na 250 000 – 350 000 zł kredytu (w zależności od banku), podczas gdy dwa lata temu w przypadku kredytu gotówkowego było to około 200 000 zł.

Te pieniądze raczej nie pozwolą na zakup mieszkania, chyba że ma się partnera lub partnerkę i rata kredytu rozkłada się na dwie pensje, a nie jedną. Bartosz Turek, analityk nieruchomościowy, policzył ostatnio, że prawie 930 000 zł wynosi obecnie przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych (czyli dwa razy po 6 700 zł na rękę). To najwięcej w historii i o ponad 29% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. A więc stać nas na 30% więcej kredytu, gdy ceny mieszkań spadły o kilka procent.

Dostępność mieszkania trochę wzrosła, ale możliwość kupienia mieszkania o wystarczającym do komfortowego życia metrażu w dalszym ciągu dotyczy tylko osób będących w gronie 20–25% najlepiej zarabiających. Dla pozostałych, a więc bardzo wielu osób, jedyną opcją wciąż pozostaje wynajem.

Ale tu też nie jest tanio: trudno znaleźć w Warszawie dwu-, trzypokojowe mieszkanie za mniej niż 3500–5000 zł miesięcznie nawet w najbardziej oddalonych od centrum dzielnicach. We wrześniu może być drożej, bo to peak sezonu. Prócz „zwykłych” klientów na rynku pojawia się rzesza miejscowych i pozamiejscowych studentów (tzw. „słoiki”, bo na stancję przyjeżdżają zaopatrzeni w ugotowane przez mamę obiady w słoikach).

Jak wynika z ostatniego raportu Rankomat.pl i Rentier.io, przeciętna cena najmu metra kwadratowego lokalu w Warszawie w lipcu tego roku wyniosła 79 zł (bez rachunków za prąd, gaz i wodę i opłat administracyjnych). W 2020 roku za taką samą powierzchnię trzeba było zapłacić ok. 5o zł. Ceny najmu w stolicy w ciągu ostatnich pięciu lat, mimo pewnej stabilizacji w 2025 roku, wzrosły zatem o prawie 60%. To prawie dwa razy więcej, niż wyniosła w tym czasie inflacja. Analityk Bartosz Turek ostatnio liczył też średnią dla kilku największych miast:

Co zrobić, żeby czynsz spadł o połowę?

Co z tym zrobić? Analitycy JLL twierdzą, że gdyby najmem zajęłoby się państwo, cena mogłaby spaść nawet o 40%. Należałoby w tym celu powołać Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty (MFW), w którym mniej niż połowę udziałów (40%) objąłby Skarb Państwa. Pozostałe byłyby własnością obywateli i instytucji, którzy wykupiliby jego obligacje. Skarb Państwa gwarantowałby alokację kapitału w budowę mieszkań na wynajem. MFW inkasowałby dochody z czynszów i wypłacał odsetki od obligacji.

Obniżenie czynszu o 40% w porównaniu z obecną sytuacją to marzenie. Ale przecież rządy kilka razy próbowały „rozbujać” budowę mieszkań na wynajem. I ani razu to się nie udało. W programie „Mieszkanie+” powstało kilka tysięcy mieszkań, a czynsze w nich wcale nie są drastycznie niższe niż w „zwykłych” mieszkaniach wynajmowanych komercyjnie.

JLL proponuje system, w którym możliwe byłoby obniżenie ceny najmu przykładowego mieszkania o powierzchni 55 m2 do 3000–3500 zł miesięcznie przy założeniu, że najemca nigdy nie dochodziłby do pełnej własności. Pokrywałby jedynie koszty finansowania i operacyjne (czyli utrzymania nieruchomości), natomiast nominał zadłużenia byłby co roku rolowany wieczyście (czyli w nieskończoność). Takie mieszkania zdaniem JLL pod względem wysokości czynszu byłyby dostępne dla 70% polskich gospodarstw domowych (czynsz w ich przypadku nie przekraczałby „bezpiecznego” poziomu tzw. dochodu rozporządzalnego).

Spróbujmy prześledzić to na przykładzie mieszkania, na którego sfinansowanie budowy inwestor wziąłby kredyt o wartości 750 000 zł. W przypadku tradycyjnej, „zwykłej” pożyczki hipotecznej musiałby spłacać zarówno kapitał, jak i odsetki. Przyjmując roczne oprocentowanie na poziomie 7% i 30-letni okres spłaty „czysta” rata takiej pożyczki, bez podatku od nieruchomości, ubezpieczenia, opłaty za administrowanie wyniosłaby blisko 5000 zł.

Zaciągnięcie postulowanego przez JLL kredytu wieczystego powodowałoby, że inwestor zaciągałby co prawda zabezpieczony obligacjami kredyt na budowę, ale potem spłatą odsetek zajmowałby się pośrednio już wynajmujący, czyli inwestor. Po wybudowaniu mieszkania zarabiałby on na administrowaniu i bieżącej obsłudze, zaś instytucja finansująca zgarniałaby odsetki od obligacji.

W rezultacie najemca dostawałby w wieczyste użytkowanie mieszkanie, za które płaciłby nie więcej niż 2 500 – 3 000 zł miesięcznie (odsetki od finansowania dłużnego plus koszty zarządzania nieruchomością, bez raty kapitałowej), ale bez perspektywy własności. Patrząc na to, że w kredycie na 30 lat w wysokości 750 000 zł odsetkowa część raty wynosi (przy oprocentowaniu 7% rocznie) raptem 1 000 zł. Te pieniądze, zamiast do banku, mogłyby trafiać do nabywców obligacji. Doliczając do tego 1 000 zł czynszu i 500 zł rachunków za prąd i energię, otrzymujemy 2500 zł łącznych kosztów miesięcznych wynajmu.

Ale kapitał musiałby być rolowany wieczyście. A więc posiadacz obligacji w każdym momencie – np. gdyby stracił ochotę na zarabianie tych 7% rocznie – musiałby mieć możliwość odsprzedania papieru komuś innemu. Zarządzanie płynnym obrotem tymi papierami mogłoby być trudne i mogłoby oznaczać konieczność zmiany ich oprocentowania (a więc i czynszu najmu). Bez tego być może trudno byłoby dostosować popyt do podaży wieczystych obligacji.

Czynsz by spadł, gdyby państwo budowało?

Czy to się da zrobić na dużą skalę? Na budownictwo społeczne w br. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyda około 10 mld zł. Połowa tej kwoty, czyli 5 mld zł zdaniem analityków JLL pozwoliłaby na wybudowanie 20 000 lokali. Utrzymanie takiego tempa przez 25 lat pozwoliłoby, razem z budownictwem komercyjnym, zlikwidować deficyt lokali mieszkalnych szacowany w Polsce na 1,5–2 mln mieszkań.

Ale tutaj szacunki JLL z innymi instytucjami finansowymi się rozjeżdżają. Analitycy Alior Banku uważają, że braki tzw. substancji mieszkaniowej w Polsce wcale nie są tak duże i wynoszą 300 000 – 400 000 mieszkań. Ich zdaniem deficyt mieszkań w Polsce powinien zniknąć między 2027 i 2030 rokiem. Choć jednocześnie przyznają, że chodzi o tzw. popyt fundamentalny, czyli związany z podstawową potrzebą posiadania własnych „czterech kątów”. Popytu wynikającego z potrzeby podniesienia jakości mieszkania, przyznają bankowcy Aliora, nie uda się zaspokoić nawet do 2040 roku.

Zobacz felieton na ten temat:

Wizja JLL – abstrahując od kwestii istnienia lub nieistnienia luki mieszkaniowej – jest może i ciekawa, ale jednak ponarzekajmy: po pierwsze trudno przyjąć, że jak za dotknięciem magicznej różdżki zmienią się ukształtowane od dziesięcioleci nawyki mieszkaniowe Polaków. To Niemcy są krajem, w którym mało kto ma własną nieruchomość, większość mieszkania wynajmuje.

W Polsce panują zupełnie inne preferencje: prawie nikt, poza wyjątkami w największych aglomeracjach, z dużą liczbą ośrodków akademickich, nie chce utożsamić się z wynajmowanym mieszkaniem i zajmować je latami. Króluje własność. Jak wynika z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego, tylko 13% nadwiślańskiej populacji mieszka w wynajmowanym lokalu.

Wątpliwości budzi też tzw. wieczyste rolowanie każdego roku obligacji, czyli długu, który Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty musiałby zaciągnąć z budżetu Państwa w celu pozyskania sfinansowania tak monumentalnej operacji, jaką byłoby wybudowanie tysięcy mieszkań. Skąd pewność, że Skarb zawsze, pod każdymi rządami, będzie gotowy na taką operację? Co w sytuacji, gdy straci na to ochotę, bo do władzy dojdą ugrupowania pozbawione kompletnie tzw. wrażliwości społecznej? Czy posiadacze obligacji nie zostaną z ręką w przysłowiowym nocniku?

Warto także przypomnieć, że rozmaitych koncepcji ożywienia budownictwa społecznego w Polsce już trochę było. Ogłoszony w 2016 roku przez rząd Prawa i Sprawiedliwości podobny do lansowanego przez JLL, także zakładający najem kosztem własności program Mieszkanie+, także w założeniach był niesłychanie ambitny. W celu ograniczenia kosztów, a więc ceny wynajmu, zakładał wykorzystanie działek należących do Skarbu Państwa lub samorządów. Realizacją zajmowała się spółka PFR Nieruchomości (należąca do Polskiego Funduszu Rozwoju) oraz Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y), w których partycypowały gminy.

A może w SIM czynsz by spadł?

Efekty były mizerne, a sam program spotkał się z szeroką krytyką. Zamiast obiecywanych setek tysięcy do końca 2021 roku powstało jedynie kilkanaście tysięcy lokali. Pomimo założeń czynsze nie były wcale niższe od rynkowych. W dodatku nacisk na niskie koszty budowy spowodował, że pojawiały się problemy z jakością (wilgoć, grzyb, usterki instalacji). Program nie zaspokoił potrzeb najbiedniejszych i nie wpłynął znacząco, choć takie było jego zadanie, na likwidację kolejek po mieszkania komunalne.

Od kilku lat funkcjonuje tzw. Konto Mieszkaniowe. Można tam wkładać co miesiąc pieniądze, a wsparcie ze strony Skarbu Państwa polega na wypłacie po zakończeniu okresu oszczędzania premii mającej chronić kapitał przed inflacją i rekompensować wzrost cen nieruchomości (w 2023 roku taka dopłata wyniosła 15%, rok później 14,1%). Także ten program nie spełnił pokładanych w nim nadziei: w połowie grudnia 2024 roku, jak informuje Związek Banków Polskich, liczba Kont Mieszkaniowych wyniosła marne 6 500 sztuk.

Czytaj też o najdroższych kredytach w Europie, które się… nie opłacają:

Czytaj o Koncie Mieszkaniowym:

Szału nie ma. Trudno przypuszczać, by w przypadku systemu proponowanego przez JLL było inaczej. Mimo tego, że środki startowe zapewniałoby państwo to funkcjonowanie MFW bez instytucji finansowych trudno sobie wyobrazić. Te natomiast są bardziej zainteresowane czerpaniem zysków z tradycyjnych kredytów hipotecznych niż budowaniem systemów budownictwa społecznego, niepewnych choćby pod względem „jakości” klienta „docelowego” (najuboższe grupy społeczne).

Rząd planuje przekazanie miliardów złotych rocznie na Fundusz Dopłat, aby umożliwić samorządom i Społecznym Inicjatywom Mieszkaniowym (SIM) oraz Towarzystwom Budownictwa Społecznego (TBS) budowę nowych lokali lub modernizację istniejących. Jak to działa?

W ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej w Lubaniu na Dolnym Śląsku powstaną dwa budynki z 20 mieszkaniami o niskich czynszach. Budowa ma ruszyć wiosną 2026 roku. Zasady i terminy naboru wniosków, progi dochodowe i wysokość czynszu są już znane. Minimalny miesięczny dochód to taki, który wyznacza zdolność do opłacania czynszu. Górny limit zależy od liczby osób w rodzinie i wynosi np. 7 785 zł dla singla i 10 899 zł dla pary. Prognozowana stawka czynszu to 25,1 zł za m2.

Czyli za mieszkanie 45-metrowe będzie to 1 125 zł, a za 60-metrowe – 1 500 zł. Tanio nie jest. Najemca będzie musiał też wpłacić kaucję (maksymalnie może wynieść 12-krotność czynszu), będzie ponosił koszty użytkowania mieszkania (energia elektryczna, ogrzewanie, zimna i ciepła woda, wywóz nieczystości) oraz musi partycypować w kosztach budowy na poziomie 12%. Przy chęci wykupu mieszkania kwota partycypacji będzie zaliczana na poczet ceny wykupu.

Rząd zamierza też w większym stopniu wykorzystywać grunty należące do Skarbu Państwa lub samorządów, niegdyś w dyspozycji Krajowego Zasobu Nieruchomości. Czy to lepsze pomysły niż ten zgłaszany przez JLL? Napiszcie, co o tym myślicie? Czy wieczyste obligacje mieszkaniowe to dobry pomysł?

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

CZYTAJ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI:

——————————-

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

——————————

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.