Wystartował „wysoki sezon” na rynku najmu. Jak wyprzedzić innych chętnych do wymarzonego mieszkania? I dlaczego tak nie lubimy wynajmować?

Dlaczego Polacy nie lubią wynajmować mieszkań, tylko dążą do posiadania własnego, nawet za cenę kredytu na całe życie? Jedną z przyczyn jest to, jak wygląda w Polsce rynek najmu. Zamiast jasnych standardów – prywatne reguły. Zamiast twardych danych – pierwsze wrażenie. Zamiast zaufania – kontrola i podejrzliwość. A gdyby najem był normalną, beznamiętną transakcją, uzgadnianą na podstawie liczb i parametrów, pozbawioną nieprzewidywalności i emocji? 

Polski rynek najmu – mimo rosnącego udziału graczy instytucjonalnych, funduszy inwestycyjnych kupujących całe budynki pod wynajem – wciąż jest zdominowany przez setki tysięcy prywatnych posiadaczy mieszkań. Często jest to działalność uboczna, dodatkowy dochód pasywny dla kogoś, kto w nieruchomości ulokował kapitał. A ponieważ nasi rodzimi „landlordzi” zwykle wynajmują po dwa-trzy mieszkania, to niechętnie korzystają z usług profesjonalnych pośredników, by nie oddawać im części zysków.

Każdy posiadacz nieruchomości na wynajem marzy o zamożnym, wypłacalnym najemcy, który w dodatku będzie dbał o mieszkanie. Tak, jak nabywcy obligacji często patrzą na rating kraju lub firmy, która je emituje, wystawiany przez niezależne, profesjonalne agencje (mniejsze odsetki płacą posiadacze ratingu AAA, niż ci, którzy mogą pochwalić się oceną A), tak wynajmujący chcieliby mieć możliwość „prześwietlenia” kandydata do najmu i oceny jego „jakości”, czyli głównie wiarygodności.

Eksperci badają rynek najmu w Polsce. Jak i kto przeprowadził badanie?

Na rynku są już narzędzia, które to ułatwiają. Zamiast wróżyć z fusów, czyli z pierwszego wrażenia – sprawdzają to, co naprawdę ma znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji najmu nieruchomości. Najem nie musi być loterią, której wynik zależy od humoru właściciela i jego osobistej percepcji, czy intuicji. Może być normalną transakcją o ustalonych warunkach, w której wszyscy wiedzą, za co płacą, czego wymagają i czego sami mogą oczekiwać. I dziś właśnie o tym – o problemach polskiego rynku najmu i narzędziach, które mogą pomóc je rozwiązać.

Niedawno opublikowano badanie przeprowadzone przez dra hab. Sławomira Mandesa z Uniwersytetu Warszawskiego wraz z polsko-brytyjskim startup’em simpl.rent. Badanie jest świeżutkie, przeprowadzono je w sierpniu 2025 r. metodą CAWI na próbie 1 500 osób – w tym 1 000 najemców (z tej grupy 16% stanowili obcokrajowcy) i 500 wynajmujących, czyli właścicieli nieruchomości. Wyniki są oparte o deklaracje badanych – ludzie opisywali, jak ich zdaniem wygląda rynek najmu.

simpl.rent to firma, która zajmuje się podnoszeniem standardów bezpieczeństwa i przewidywalności na rynku najmu. Zarząd deklaruje, że jej celem jest odczarowanie wyboru najemcy „na wyczucie” i zastąpienie jej decyzjami opartymi na twardych danych, transparentnych zasadach i wzajemnym zaufaniu między stronami umowy najmu. W praktyce oznacza to budowanie narzędzi, które jednocześnie wzmacniają komfort najemców i poczucie bezpieczeństwa właścicieli mieszkań. Więcej pisaliśmy o tym tu.

Z myślą o lokatorach start-up wprowadził cyfrowy proces weryfikacji ich danych, który przyspiesza „wejście” do nowego mieszkania. Właściciel nieruchomości otrzymuje wystandaryzowany komplet zweryfikowanych danych o tym, kto będzie mieszkał w jego mieszkaniu. simpl.rent oferuje też najemcom ochronę ubezpieczeniową zwiększającą bezpieczeństwo najmu. Dla profesjonalistów (pośredników i zarządców) działa jako partner technologiczny. Oferuje jedyne na rynku ubezpieczenie płatności czynszu oraz zabezpieczenie majątku od ryzyk związanych z wynajmem — rozwiązania, które mają ograniczać finansowe skutki najczęstszych problemów z perspektywy wynajmującego.

Jak selekcjonujemy najemców? Dochody w teorii, intuicja w praktyce

Ale o jakich problemach mowa? Właściciele mieszkań deklarują, że w selekcji najemcy najważniejsza jest jego sytuacja finansowa – wysokość i stabilność dochodów wskazuje 54%. Ale… tu jest haczyk. Tylko 38% przyznaje, że faktycznie prosi o dokumenty potwierdzające zarobki. Mamy więc klasyczny „lukier deklaracji” i chropowatą rzeczywistość: kryteria ekonomiczne są w retoryce na pierwszym planie, podczas gdy w działaniu mocniej pracują miękkie sygnały.

Najbardziej uderzająca jest jednak skala odmów udzielenia usługi najmu. Ponad 63% właścicieli nieruchomości przyznaje, że komuś odmówiło podpisania umowy najmu. Gdy pytamy „dlaczego?” najczęściej pada odpowiedź, że potencjalny najemca zrobił „złe wrażenie”. Aż 48% spośród tych, którzy odmówili potencjalnemu najemcy, wskazało to jako główny powód. Prawie połowa osób podjęła decyzję bez żadnych danych, opierając się tylko na swojej intuicji!

Dopiero potem pojawia się brak stałego zatrudnienia (42,3%) i niewystarczające dochody (22%), palenie tytoniu (18%), posiadanie zwierzęcia (14%), a także narodowość lub pochodzenie (17%), czy wiek (za młody lub za stary) – 12%. Wśród czynników zniechęcających do podpisania umowy było też posiadanie przez potencjalnego najemcy dzieci (9%). Gdy odkleimy język od liczb, widać mechanizm: w większości nie mówimy tu o racjonalnej ocenie ryzyka, a decyzji wynikającej z własnych doświadczeń i stereotypów.

Autorzy badania poprosili wynajmujących, by zadeklarowali, komu „raczej” lub „zdecydowanie” wynajmą mieszkanie, a komu „raczej nie” lub „zdecydowanie nie”. Żadna z badanych grup nie przekroczyła progu 70% akceptacji. Największa niechęć dotyka obcokrajowców spoza Unii Europejskiej – łącznie 55% odpowiedzi na „nie” – co często tłumaczy się obawami językowymi, kulturowymi czy windykacyjnymi, ale w praktyce oznacza realną barierę w dostępie do mieszkań dla dużej grupy pracujących w Polsce ludzi. Na cenzurowanym są też freelancerzy i osoby na umowach cywilnoprawnych, choć ich dochody bywają porównywalne lub często wyższe niż „etatowe”.

Z kolei najwyższe wskaźniki akceptacji notują osoby z niepełnosprawnościami (69%), rodziny z dziećmi (64%) i osoby innej religii niż katolicka (60%). Młodzi poniżej 25 lat (57%) i osoby LGBT+ (54%) balansują w strefie „ledwo akceptowanych”, a właściciele są wyraźnie podzieleni wobec najmu osobom ze zwierzętami (53%) czy obcokrajowcom z Europy (49% pozytywnych odpowiedzi). W Polsce każdy „niestandardowy” profil najemcy – nawet jeśli to tylko inna forma pracy – może na rynku najmu spotkać się ze ścianą jeszcze przed drzwiami wejściowymi.

Źródło zdjęcia: Raport „Ukryte bariery – komu rynek najmu odmawia?”//simpl.rent

Czego właściciele boją się najbardziej, a co zdarza się naprawdę?

Pieniądze są na szczycie piramidy lęków: brak lub opóźnienia płatności jako to, czego się boją na rynku najmu, wskazało… 100% właścicieli, zniszczenia mieszkania – 98%. Trzecie miejsce zajmuje konieczność przeprowadzenia eksmisji (95%), czwartym są kłopoty z odzyskaniem mieszkania po zakończeniu umowy (91%), a piątym – przedwczesne wypowiedzenie umowy przez najemcę (85%). Niepewność prawna trafia dopiero na koniec listy (46%), co jest ciekawe, bo przecież część tych lęków wynika pośrednio z otoczenia prawnego.

A jaka jest rzeczywistość? 39% wynajmujących przyznaje, że miało problemy z najemcami. Najpopularniejsze z nich, to płatności (65% problematycznych przypadków), zniszczenia (54%), brak dbałości o mieszkanie (34%) i uciążliwy brak kontaktu (26%). Eksmisja, której boi się niemal każdy, pojawia się tylko w 14% przypadków z tej grupy. Selekcja najemców zwykle niezbyt dobrze adresuje te punkty. Bo skoro opiera się na „pierwszym wrażeniu” i formalnych uprzedzeniach, a nie na przewidywaniu rzetelności płatniczej i jakości współpracy, to jak tu się czuć bezpiecznie finansowo?

Dlaczego tak jest? Zapewne przez to, że rzeczywistość najmu w Polsce to nie profesjonalne fundusze działające na rynku najmu, a prywatni właściciele: 69% osób pytanych w badaniu wynajmuje tylko jedno mieszkanie, 24% – dwa-trzy mieszkania, co daje łącznie 93% „małych graczy”. Częściowo też relatywnie nowych na rynku. 83% wynajmujących w badaniu przyznało, że ma maksymalnie pięć lat doświadczenia, a 52% – mniej niż trzy. Rynek jest młody i rozdrobniony. Aż 9 na 10 właścicieli zarządza najmem samodzielnie, a tylko co dziesiąty korzysta z agencji lub zarządzających.

Po stronie najemców też dominuje prywatny segment: 81,7% wynajmuje bezpośrednio od właścicieli, a instytucjonalny najem długoterminowy to zaledwie 2,6%. Przy takiej strukturze nie ma co liczyć, że rynek sam się wystandaryzuje – potrzebne są wzorce i konkretne schematy weryfikacji najemców. Jaki powinien być idealny najemca i… wynajmujący

Źródło zdjęcia: Raport „Ukryte bariery – komu rynek najmu odmawia?”//simpl.rent

Rynek najmu w Polsce. Jaki powinien być najemca?

Co możesz zrobić, by zminimalizować ryzyko, że właściciel nieruchomości nie będzie chciał wynająć Ci mieszkania? Co wynika z badań? Zacznij od zbudowania „pakietu wiarygodności finansowej”. Właściciele deklarują, że najczęściej kierują się wysokością i stabilnością dochodów, a w drugiej kolejności – wrażeniem z pierwszej rozmowy. Co znamienne, w praktyce tylko część z nich faktycznie weryfikuje dokumenty, więc to od Ciebie zależy, czy ułatwisz im podjęcie decyzji „na twardych danych”, czy zostawisz pole dla intuicji.

W realiach selekcji opartej na odczuciach warto uprzedzić pytania: przygotuj krótką, rzeczową autoprezentację i na starcie zaproponuj bezpieczny dla Ciebie poziom transparentności – np. formę zatrudnienia, zakres wynagrodzenia zamiast kwoty brutto, stanowisko. To te kategorie danych najemcy zwykle są skłonni ujawniać. A właściciele oczekują ich jako wskaźnika stabilności. Taki zestaw potrafi „zamienić” ogólne wrażenie w coś mierzalnego, a Tobie daje kontrolę nad narracją o własnej wiarygodności.

Jeśli już zbudujemy narrację i pierwsze wrażenie, trzeba nim odpowiednio „zarządzać”. Bądź konkretny w zamiarach, przygotuj konkretny plan najmu i z góry uprzedź, jak długo i z kim zamierzasz mieszkać. Właściciel zderzony z kandydatem, który przychodzi przygotowany, ma w ręku dane (nawet w podstawowym zakresie), a do tego rzeczowo odpowiada na pytania – rzadziej będzie szukał „intuicji”. To ważne w kraju, gdzie większość wynajmujących zarządza lokalami samodzielnie, bez wsparcia profesjonalnych zarządców. Skoro proces bywa nieformalny, Twoja „formalność” zwiększa szanse na sukces.

Jeśli jesteś z automatu w grupie „rzadziej akceptowanych”, masz zwierzęta, dzieci lub palisz, nie walcz z górą – rozpoznaj teren, czytaj ogłoszenia i wykluczaj te, które już na starcie nie wpasowują Cię w kryteria i oczekiwania ogłoszeniodawców. Te rzadko są złą wolą właścicieli, wynikają z realnych obaw o szkody i konflikty sąsiedzkie, które z doświadczenia wielu rzeczywiście się zdarzają. Niemniej może zdarzyć się, że koniecznie chcesz zawalczyć o konkretne mieszkanie, wówczas warto pokazać, że masz sposób na zmniejszenie ryzyka Twojego kontrahenta – mowa tu np. o referencjach z poprzedniego najmu.

Całość polega na graniu mądrze w realiach konkurencji. W rywalizacji o popularne mieszkania jest tłok, a wielu właścicieli wciąż selekcjonuje „na skróty”, więc kluczem jest szybkość i kompletność. Odpowiadaj na ogłoszenia, które realnie pasują do Twojego profilu (filtruj zapisy wykluczające, by nie tracić czasu), wysyłaj od razu krótką, rzeczową notkę o sobie i „pakiet startowy” informacji, które chętnie ujawniasz, a na oglądanie przychodź z gotowymi już odpowiedziami.

Źródło zdjęcia: Raport „Ukryte bariery – komu rynek najmu odmawia?”//simpl.rent

Druga strona medalu: jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie?

Skuteczny wynajem zaczyna się na długo przed pierwszym telefonem od chętnego. Musisz zadbać o „produkt”. Usuń usterki, które dla najemcy mogą być sygnałem kłopotów (luźne gniazdka, cieknące baterie, stare wężyki, nieizolowane kable itp.). Sprawdź zawory, wentylację, kondycję sprzętu AGD. Dopiero potem zdecyduj o standardzie i cenie adekwatnej do lokalizacji. Wypadałoby również uporządkować kwestie formalne i podatkowe: przy współwłasności od razu spiszcie podział obowiązków i finansów.

Dalej nadchodzi moment ogłoszenia, czyli pierwszej „rozmowy” z rynkiem. Opisz całkowity koszt najmu (czynsz, opłaty administracyjne, media z orientacyjnymi kwotami) i jasno wskaż zasady: okres najmu, kaucję, preferowaną datę wprowadzenia. Transparentność odsieje przypadkowe zapytania i przyciągnie właściwych kandydatów. Przygotuj się na weryfikację z tzw. „poszanowaniem prywatności”. Chodzi o potwierdzenie źródła dochodów i jego stabilności bez pobierania danych nadmiarowych. Najemcy nie lubią „castingów”, ale akceptują uczciwe reguły gry – to one budują zaufanie i przyspieszają decyzję.

Jeśli mówimy o selekcji kandydata, to powinna ona łączyć przede wszystkim dwie rzeczy: twarde informacje i miękką współpracę. Zamiast ufać wyłącznie intuicji, oprócz omówionych wcześniej kwestii finansowych, warto oprzeć się na sprawdzeniu tożsamości i jasnym omówieniu oczekiwań (czas trwania, liczba osób, zasady użytkowania itp.). Jeśli kandydat ma zwierzęta, wypadałoby zadbać o przyjazne zwierzętom zapisy w umowie i OC Najemcy obejmujące ewentualnie powstałe szkody (to akurat warto mieć zawsze, gdy czujemy jakiekolwiek ryzyko). Skuteczność rośnie, gdy od początku wiesz, z kim i na jakich warunkach zawierasz kontrakt – i gdy druga strona widzi w tobie partnera, a nie kontrolera.

Po podpisaniu umowy wystarczy już działać proceduralnie. Przy najmie okazjonalnym zgłoś umowę do urzędu skarbowego w 14 dni, sporządź szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników, ustal zasady kontaktu oraz zapowiedziane, okresowe przeglądy mieszkania. Zadbaj o „onboarding” najemcy (obsługa sprzętów, proste instrukcje) i z wyprzedzeniem planuj finisz: rozmowa o przedłużeniu powinna się odbyć ok. 2 miesiące przed końcem, a przy wyprowadzce – uzgodniony termin zdania lokalu, zdjęcia, spisy i zwrot kluczy. Jak zadbamy o te wszystkie rzeczy, najem będzie i bezpieczny, i przyjemny i dochodowy.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela.  Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

CZYTAJ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI:

——————————-

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

—————————–

CZYTAJ HISTORIE Z ŻYCIA WZIĘTE:

———————————-

CZYTAJ PORADNIKI O KREDYTACH:

——————————-