Setki tysięcy mieszkań stoją puste, bo ich właściciele obawiają się je wynajmować. Czy słusznie? Jaka jest moralność płatnicza najemców w Polsce?

W Polsce jest od miliona do dwóch milionów pustostanów, czyli mieszkań, które są niezamieszkałe. Część z nich to rudery, ale część – mieszkania, które mogłyby być wynajmowane. Sęk w tym, że prawo w Polsce nie jest przesadnie liberalne i chroni bardziej najemców niż właścicieli mieszkań. Tym większe znaczenie mają dwie rzeczy: możliwości przeanalizowania wiarygodności osoby, której udostępniamy mieszkanie i… moralność płatnicza najemcy. Jakie jest prawdopodobieństwo, że wynajmiemy mieszkanie osobie, która nie płaci i nie widzi w tym nic złego? Oni to zbadali

Rynek najmu w Polsce stale rośnie. Coraz częściej to jest właśnie sposób na ulokowanie oszczędności przez osoby, które nimi dysponują – kupić mieszkanie i czerpać zyski z najmu (jednocześnie zyskując na rosnącej wartości nieruchomości). Według oficjalnych danych mniej więcej milion osób w Polsce osiąga dochody z najmu. Prawdopodobnie realna skala wykorzystywania nieruchomości do ich wynajmowania jest znacznie większa.

W parze z rosnącą liczbą wynajmujących i najemców, rośnie także liczba pytań o wiarygodność płatniczą, rzetelność i transparentność zawieranych między obiema stronami umów. O tym, jak to wygląda na dużo bardziej rozwiniętym rynku brytyjskim, pisał niedawno w „Subiektywnie o Finansach” Marcin Kuchciak. Narzędzi do badania wiarygodności najemców jest sporo, część z nich można by też wykorzystywać w Polsce.

Analizą moralności płatniczej najemców zajął się z kolei simpl.rent – startup „odpowiedzialny” za wprowadzenie na rynek najmu innowacyjnych usług, takich jak chociażby ubezpieczenia obu stron transakcji, czy certyfikat najemcy. Cyfrowe narzędzie umożliwia weryfikację wiarygodności najemców w zaledwie kilka minut. Sprawdza tożsamość, dochody danej osoby oraz historię płatności za różne usługi, dostarczając wynajmującym rzetelnej oceny ryzyka związanego z potencjalnym najemcą.

Wszelkie rozwiązania tego typu oczywiście zmniejszają ryzyko, że trafimy na nierzetelnego najemcę. Ale nie ma regulacji, ani innowacji, które byłyby w stanie uchronić przed każdym możliwym zagrożeniem związanym z nieczystymi intencjami drugiego człowieka. Pytanie tylko, ilu na rynku najmu takich nieuczciwych – lub nierzetelnych – osób się znajduje.

Moralność płatnicza najemców: czynsz płacić trzeba, chyba że…

Wedle badania przeprowadzonego przez WiseRabbits na zlecenie simpl.rent i Polityki Insight, jest ich stosunkowo niewielu. Trzech na czterech respondentów uważa, że niepłacenie czynszu w terminie to zło, które świadczy o nieuczciwości danej osoby. A za nieuczciwego nikt chyba nie chce się uważać. Jeszcze większy odsetek (95% badanych) zgadza się ze zdaniem, że czynsz za najem mieszkania należy zawsze zapłacić, niezależnie od tego, jak kiepska jest sytuacja finansowa.

To wyższy wskaźnik, niż – o czym mówią inne badania – w przypadku np. raty kredytu. Wychodzi więc na to, że moralność płatnicza najemców en bloc jest na wysokim poziomie (o ile oczywiście statystyka jest tu wystarczającym narzędziem, żeby „uogólniać”).

O tym, że najemcy to generalnie uczciwa i rzetelna grupa obywateli świadczy też odpowiedź na inne pytanie z badania. Niemal 90% osób deklaruje, że zatajanie na koniec trwania umowy najmu usterek lub zniszczeń w mieszkaniu jest nieetyczne. A zatem oni by tego nie zrobili. Na ile te deklaracje sprawdzają się w realnym świecie – to inna sprawa. Na poziomie intencji co najmniej 90% najemców chce być uczciwymi jak łza.

Dużo bardziej interesująca jest kwestia oceny intencji najemcy, który nie zapłacił czynszu w terminie. Czy na ocenę moralną opóźnienia w płatności czynszu wpływa intencja najemcy, a więc to, czy było to działanie celowe, czy nie? Prawie połowa badanych nie usprawiedliwia opóźnienia w płatności niezależnie od przyczyny, podczas gdy 40% odpowiadających bierze intencje pod uwagę. A więc nie uznałaby za niemoralną osoby, która nie zapłaciła za mieszkanie, ale nie dlatego, że nie chciała, lecz dlatego, że nie mogła.

Źródło wykresu: Badanie moralności płatniczej najemców i najemczyń w Polsce, simpl.rent x Polityka Insight

Wydaje się to być nieco zaskakujące, bo czy to nie jest dość masowa chęć do rozgrzeszania osób, które niejednokrotnie po prostu nie potrafią dobrze zarządzać płynnością finansową? Przyczyna i częstotliwość zalegania z należnościami jest w tym wszystkim kluczowa. Dla zdecydowanej większości (84%) jednorazowe opóźnienie w płatności czynszu jest wybaczalne i nie oznacza, że najemca jest człowiekiem niemoralnym.

Można debatować, czy zapominalstwo nadaje się do uzasadnienia i co na to moralność płatnicza najemców, ale w przypadku stałych płatności dochodzą również sytuacje zewnętrzne, które niekonieczne muszą być jednorazowe i na które nie zawsze mamy wpływ. Może to być choroba, utrata pracy lub jakieś nagłe zdarzenie, które zmusiło nas do niespodziewanych wydatków – takie sytuacje mogą być szczególnie dotkliwe dla osób mniej zamożnych.

Jakie zazwyczaj są przyczyny opóźnień w płatnościach?

Warto jednak pamiętać, że przytoczone dane są wynikiem ankiety – wszystko pozostaje więc jedynie w sferze deklaracji. Potencjalne rozbieżności między suchym podejściem moralnym a rzeczywistością pokazuje fakt, że niemal co drugi najemca przyznał się do nieuiszczenia zapłaty na czas. Ten fakt raczej nie spowodował, że najemcy poczuli się osobami nieuczciwymi.

W większości przypadków miało to mieć charakter incydentalny, ale aż co piąty ankietowany (18%) wyznał, że nie zdążył z płatnością nawet kilkukrotnie. Co więcej, nawet co trzeci najemca (36%) spóźnił się z płatnością nawet o miesiąc – niemal jedna na 10 osób spośród wszystkich, którym zdarzyło się nie zapłacić na czas, wyznała opóźnienie przekraczające miesiąc.

Skąd biorą się opóźnienia w płatnościach? Z analizy wynika, że głównym powodem opóźnień w regulowaniu zobowiązań czynszowych jest brak wystarczających środków finansowych w momencie wymaganej płatności – 23% respondentów podało brak pieniędzy (występujący bez konkretnego powodu) jako główną przyczynę opóźnienia. Trzeba to interpretować jako kłopoty z płynnością finansową.

Co ciekawe, aż jedna piąta ankietowanych jako przyczynę zaległości wskazała opóźnienie w wypłacie wynagrodzenia, które miało uniemożliwić terminową zapłatę. Około 12% osób borykało się z brakiem pracy lub jej utratą, a 10% ankietowanych zwyczajnie zapomniało o zapłaceniu czynszu. Z kolei codzienne wydatki konsumpcyjne, choć wydają się prawdopodobną przyczyną – pośród reszty były bardzo rzadko wymieniane jako przyczyna opóźnień.

Źródło wykresu: Badanie moralności płatniczej najemców i najemczyń w Polsce, simpl.rent x Polityka Insight

Zaufanie między najemcami a wynajmującymi: „towar” bezcenny

90% respondentów ufa, że wynajmujący dotrzyma warunków umowy – podobny odsetek ankietowanych zakłada również, że gospodarz mieszkania będzie respektował ich prywatność. Nieco mniej, bo 78% uważa, że wynajmujący zwróci im kaucję po zakończeniu umowy. Dużo? Aż 12% pytanych najemców oświadczyło, że nie ufa wynajmującym w kwestii zwrotu kaucji (pozostali nie mają zdania).

Najprawdopodobniej wynika to z faktu, że „wyłudzenie” kaucji jest wyjątkowo proste, szczególnie jeśli najemca odpowiednio się nie zabezpieczy. Bez tego niemal niemożliwe jest udowodnienie, że to nie my odpowiadamy za szkody, które mogły znajdować się w mieszkaniu już przed naszym przyjazdem.

Sposobem na to jest jednak robienie zdjęć – wystarczy sfotografować całe mieszkanie w momencie zameldowania i wymeldowania – trzeba jednak pamiętać o datach wykonania zdjęć – mogą one stanowić kluczowy dowód. By zyskać na transparentności, wykonane fotografie można wysłać wynajmującemu – analogicznie w momencie zawarcia i rozwiązania umowy.

Źródło wykresu: Badanie moralności płatniczej najemców i najemczyń w Polsce, simpl.rent x Polityka Insight

Wzmacnianie poczucia bezpieczeństwa obu stron pozytywnie wpływa na przykładność realizacji umów. Z badania wynika, że wynajmujący chcą płacić na czas, a jeśli nie będą w stanie, to starają się poinformować o tym wynajmującego ze stosownym wyprzedzeniem. Badanie wykazało również, że uiszczenie zapłaty za najem jest najwyżej w hierarchii opłat w przypadku braku środków na pokrycie wszystkich zobowiązań. To świadczy o tym, iż moralność płatnicza najemców jest w Polsce na dość wysokim poziomie.

Ludzie chcą dbać o wspólny dobrobyt również ze względu na swoje własne samopoczucie i emocje – 87% najemców i najemczyń deklaruje, że opóźnienia w płatnościach za wynajem prowadziłyby do obniżenia ich poczucia bezpieczeństwa. Co więcej, według ankietowanych, uiszczenie opłat na czas nie wiąże się jedynie z koniecznością zachowania dachu nad głową (to motywacja dla 76% osób), ale też z ogólną samooceną, poczuciem moralności.

Ucywilizowanie rynku najmu – wprowadzenie nań firm zajmujących się „zawodowo” wynajmowaniem nieruchomości oraz zachęcenie do wynajmowania mieszkań posiadaczy pustostanów – jest kluczową sprawą, jeśli chcemy mieć sukcesy w walce ze wzrostem cen nieruchomości. Być może warto byłoby zliberalizować nieco przepisy na rynku najmu, by mieszkań na wynajem było więcej. To, co deklarują najemcy w sprawie własnej moralności płatniczej jest krzepiące – nawet w przypadku bardziej liberalnych przepisów nie widać potencjału do masowego nadużywania zasad gry przez najemców.

Posłuchaj też nowego odcinka podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”: Ten odcinek „Finansowych Sensacji Tygodnia” jest wyjątkowo wakacyjny. Poruszam w nim wyłącznie tematy ważne dla Waszego… dobrostanu urlopowego. A więc jest o firmach, które Was wożą na wakacje oraz o tych, które Was kwaterują. Jest też o pomyśle na nowy termin wakacji, o fatalnym wypadku za granicą, o ciekawym pomyśle hoteli związanym z jedzeniem i jeszcze kilka wakacyjnych historyjek. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem.

zdjęcie tytułowe: Jorg Hertle/Pixabay