Podaż mieszkań rośnie, mamy załamanie popytu, a ceny… nie chcą spadać. Co się wyrabia na rynku mieszkaniowym?! Pięć zaskoczeń. I próba wyjaśnienia

Podaż mieszkań rośnie, mamy załamanie popytu, a ceny… nie chcą spadać. Co się wyrabia na rynku mieszkaniowym?! Pięć zaskoczeń. I próba wyjaśnienia

Każdy, kto obserwuje rynek mieszkaniowy, mniej więcej czuje, co się na nim dzieje. Kupić lokal na kredyt jest coraz trudniej, dostępność wynajmu jest ograniczona, a jego stawki rosną. Wydawałoby się, że w takich okolicznościach to nie sprzedający powinni dyktować warunki. A jednak wygląda to tak, jakby ktoś zawiesił obowiązywanie praw popytu i podaży. Jak to możliwe?

Spada popyt na domy i mieszkania. To chyba nie powinno być zaskoczeniem dla nikogo, kto choć odrobinę interesuje się gospodarką. Już wcześniej dramatyczne zmniejszenie się zainteresowania kredytów hipotecznych sygnalizowało Biuro Informacji Kredytowej. Ale teraz NBP oszacował skalę hamowania.

Zobacz również:

Popyt na mieszkania spadł. A na rynek mieszkaniowy trafiają owoce optymizmu z ostatnich lat

Zgodnie z najnowszym raportem wartość transakcji mieszkaniowych w siedmiu największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) spadła w I kwartale do 6,1 mld zł, czyli aż o 27% (w porównaniu z IV kwartałem 2021 r.).

Niedziwne, że hamuje także akcja kredytowa. Przez pierwsze trzy miesiące 2022 r. banki udzieliły kredytów hipotecznych na 17,6 mld zł, czyli prawie o jedną czwartą mniej niż kwartał wcześniej. Wpływ ma na to jednocześnie wzrost stóp procentowych i zaostrzanie kryteriów przez banki. Znowu prawdziwe okazuje się powiedzenie Marka Twaina, że bankier to ktoś, kto pożycza ci parasol, kiedy świeci słońce, ale chce go z powrotem w chwili, gdy zaczyna padać.

A to oficjalne dane za I kwartał! W kolejnych miesiącach sytuacja jest jeszcze gorsza. Biuro Informacji Kredytowej podaje, że w czerwcu 2022 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 60% w porównaniu z czerwcem ubiegłego roku. To największe załamanie od kiedy BIK prowadzi swoje statystyki, czyli od stycznia 2008 r. Nawet w wielkim kryzysie finansowym zmiany nie następowały tak gwałtownie. Z kolei „Rzeczpospolita”, podsumowując wyniki giełdowych deweloperów, zauważa, że ci najwięksi gracze zanotowali spadek sprzedaży o 50% w II kwartale w porównaniu z tym samym okresem zeszłego roku.

Przeczytaj też: W tym kraju uznali, że dostępność mieszkań dla rodzin to strategiczna sprawa. I wpisali ją do zadań… banku centralnego. Są pierwsze efekty!

O ile w I kwartale zwiększyła się baza mieszkań budowanych w Polsce? O rekordowe 54 700 mieszkań. To oczywiście efekty inwestycji rozpoczętych kilka lat temu, w okresie boomu i niskich stóp procentowych. A wystarczy przejechać się po mieście, żeby zobaczyć, że takich projektów na różnych etapach jest wiele. Jak sobie z tym radzą deweloperzy?

„Wzrost kosztów budowy skłania deweloperów do wprowadzania lokali do oferty przy większym zaawansowaniu budowy, tym samym zaawansowaniu kosztów, bądź do rezygnacji z inwestycji”

– oceniają autorzy raportu NBP. Czyli więcej w ofercie na rynku pierwotnych mieszkań gotowych, a mniej „dziur w ziemi”. Czy jednak ostre hamowanie rynku powstrzymuje deweloperów przed kolejnymi inwestycji? No właśnie nie bardzo. Może to szokować, ale liczba wniosków o wydanie pozwoleń na budowę… wzrosła.

NBP wyjaśnia, że przyczyniły się do tego „wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny”. Co może zaskakiwać, biorąc pod uwagę dane o wartości transakcji i akcji kredytowej, które chwilę wcześniej przytoczyłem.

Prawa popytu i podaży nie takie nieubłagane? Ceny nie chcą spadać

Podsumowując krótko: podaż mieszkań wcale się nie zmniejsza, za to spada wartość transakcji i zdolność do zaciągania kredytów, które napędzają cały rynek. Co powinno się dziać z cenami? Wydaje się oczywiste, że mieszkania powinny tanieć. Ale tak wcale nie jest.

Metr kwadratowy mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym zdrożał o 16,4% w porównaniu do zeszłego roku, a w grupie 6 największych miast bez Warszawy – o 17,2%. To nie tylko dużo więcej niż inflacja, która w I kwartale tego roku wynosiła średnio 9,6%. To też więcej niż wzrost cen ofertowych!

 

Co takiego stało się więc, że choć kupowaliśmy mniej, to kupowaliśmy drożej? Rynek mieszkaniowy zniósł prawa ekonomii? „Zwiększył się popyt na mieszkania starsze i mniejsze” – głosi raport. Można więc podejrzewać, że skoro barierą jest maksymalna dostępna kwota, którą ma do dyspozycji osoba nabywająca mieszkanie, to decyzje mogły zapadać na zasadzie: kupię 40-metrowe mieszkanie za 400 000 zł, bo nie stać mnie na 60-metrowe za 500 000 zł. A skoro ten popyt, który został, koncentrował się na węższym asortymencie, wzrost cen był możliwy.

Są dwie możliwości: albo posiadacze nieruchomości „inwestycyjnych” uznają, że nie ma sensu ich sprzedawać (a na pewno nie za półdarmo), bo i tak trudno o alternatywny, korzystny sposób ulokowania kapitału, albo procesy zmian popytu i podaży na rynku nieruchomości po prostu trwają jeszcze za krótko. I potrzebujemy jeszcze kilku kwartałów przewagi sprzedających, by zaczęło się to odbijać na cenach.

Wzrosły nie tylko ceny mieszkań. Również stawki najmu poszły w górę. Tutaj prawo popytu i podaży zadziałało tak, jak powinno. Liczba ofert się zmniejszyła – po części dlatego, że przyjęliśmy pod swoje dachy uciekających przed wojną Ukraińców – więc czynsze się zwiększyły.

stawki wynajmu raport NBP

Czy opłaca się wynajmować? To zależy, czy masz kredyt

Jak to się przekłada na rentowność najmu? To zależy, czy mieszkanie było kupione na kredyt czy ze środków własnych. W najgorszej sytuacji są ci, którzy swoją inwestycję podlewarowali. Kwartał temu pisaliśmy o spektakularnym spadku opłacalności najmu prawie do zera. Trzy pierwsze miesiące tego roku to dla części właścicieli potężny cios.

Rentowność najmu mieszkania kupionego za gotówkę to nieco ponad 3%. Taki poziom utrzymuje się od 2021 r., ale kilka lat wcześniej bywało więcej, nawet 4-5%. Dla inwestycji finansowanej w 50% kredytem pierwszy kwartał tego roku oznaczał spadek stopy zwrotu w okolice zera z poziomów 3-4% jeszcze rok temu.

Prawdziwe załamanie dotknęło tych, którzy wynajmują mieszkanie kupione przy 20% wkładzie własnym. Tam rentowność spadła do zera w IV kwartale 2021 r., ale na początku 2022 r. NBP wyliczył rentowność najmu na… minus 7-8%! Ekstremalnie zła sytuacja jest w Gdyni, gdzie rentowność najmu to aż -11,2%. A to dane za I kwartał 2022 r., co oznacza, że duża część wzrostu stóp procentowych jeszcze nie jest uwzględniona…

 

Kilka zdań o tym, jak to wszystko NBP obliczył. Bo analiza opiera się na kliku założeniach. Po pierwsze przyjęto obłożenie na poziomie 95% i zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% płacony od całości przychodów (bez potrącenia żadnych kosztów). NBP uwzględnił spłatę odsetek kredytu (kredyt złotowy na 25 lat spłacany w równych ratach cztery razy do roku), a także amortyzację budynku w wysokości 1,5% jego wartości – dwa remonty kapitalne w okresie 100 lat.

Cenę zakupu przeciętnego mieszkania NBP przyjął, sumując 50% średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym i wtórnym. Cenę na rynku pierwotnym powiększył o koszt wykończenia – 1050 zł na metr w Warszawie i 850-950 zł na metr w innych miastach.

Najważniejsze pytanie brzmi: czy ci, którzy dziś tracą na wynajmowaniu mieszkań, gdyż koszty ich kredytów są wyższe niż to, co mogą zarobić na wynajmowaniu, sprzedadzą swoje mieszkania i przyczynią się do wzrostu podaży nieruchomości? Teoretycznie tak powinno się stać, ale… pytanie, czy raczej nie zacisną zębów i nie postanowią przeczekać złego czasu.

Z trzeciej strony: nie wiemy, czy każdego „zalewarowanego” będzie na to stać. I nie wiemy, ilu takich „mieszkaniowych inwestorów na lewarze” jest. Statystyki kredytowe BIK mówią, że więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe posiada tylko jakieś 55 000 osób (1,3% wszystkich kredytobiorców).

Rynek mieszkaniowy jest zepsuty? Kto na tym zarobi? Pośrednicy

Na trudnej sytuacji rynkowej jakoś mocno nie ucierpieli pośrednicy. Przynajmniej tak wynika z ankiety przeprowadzonej przez NBP. Owszem, zauważają oni, że wysokie stopy procentowe będą ograniczały możliwość zakupu mieszkania na własny użytek, ale o popycie inwestycyjnym podobnej opinii nie wyrażają.

„Według danych ankietowych zebranych w marcu 2022 r. zwiększył się o 10 pkt proc. odsetek pośredników w obrocie nieruchomościami oceniających swoją sytuację ekonomiczną jako dobrą (66% w marcu 2022 r. wobec 56% w lutym 2021 r.), a mniej podmiotów niż przed rokiem oceniło ją jako słabą (29% w marcu 2022 r. wobec 33% w lutym 2021 r.) lub złą (5% w marcu 2022 r. wobec 11% w lutym 2021 r.)”

– głosi raport NBP. Do spowolnienia na rynku dobrze przygotowali się deweloperzy. Dzięki nadzwyczajnemu urodzajowi w ostatnich latach mają solidną poduszkę finansową. Do tego sporo umów przedwstępnych podpisywanych na projekty w budowie będzie teraz wchodziło w fazę oddawania – co pozwoli utrzymać solidne przychody.

Eksperci z NBP zwracają uwagę na jeszcze jedną sprawę – analiza terminów zapadalności obligacji deweloperów notowanych na rynku Catalyst wskazuje, że do wykupu w 2022 r. przypada dość niewielka pula długu. W słabszej sytuacji są mniejsze podmioty. Tutaj 2021 r. nie przyniósł takiej poprawy wyników, która pozwoliłaby na zabezpieczenie pozycji kapitałowej.

Czy to oznacza? Możliwe, że skorzystają na tym duzi gracze. Już jakiś czas temu Zbigniew Juroszek, prezes giełdowej firmy deweloperskiej Atal, sugerował, że jego firma może przejmować pojedyncze projekty, z którymi dotychczasowi zarządzający sobie nie radzą. To może oznaczać, że rynek mieszkaniowy będzie się konsolidował. Jak to więc zwykle bywa – ci, którzy w bessie mają gotówkę, będą w stanie kupować przecenione aktywa od tych, którym płynności zabrakło.

Banki udzielają mało kredytów, ale… coraz lepiej na tym zarabiają!

Na koniec banki. Co prawda sporo w ich wynikach mogą namieszać politycy – przez wakacje kredytowe albo obwieszczony niedawno przez Jarosława Kaczyńskiego „podatek od nadmiarowych zysków”. Jednak każdy widzi, o ile większe raty musimy płacić przez wzrost stóp procentowych. Owszem, banki podnoszą oprocentowanie depozytów – ale tylko tych nowo zakładanych. Natomiast wyższy WIBOR dotyka wszystkich umów.

Dlatego też średnie oprocentowanie lokat w systemie bankowym wzrosło od września 2021 r. (ostatni miesiąc przed początkiem cyklu podwyżek) z 0,3% do 1,6% w maju 2022 r. (ostatnie dostępne dane), a kredytów hipotecznych w tym czasie z 2,3% do 6,3%.

A mimo wyhamowania na rynku daleko jeszcze do jego całkowitego zatrzymania. Banki nadal finansują zakupy nieruchomości – ostatnio wciskając także masowo kredyty na stałą stopę procentową, czego nie robiły jeszcze rok temu. I jak na tym wychodzą? Zakończę wykresem. Czerwoną linią pokazano ROE, czyli stopę zwrotu z kapitału dla nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. I w pierwszym kwartale wskaźnik ten przekroczył 50%. I jak się teraz czujecie ze swoimi lokatami na 6%?

zwrot z kapitału nowe kredyty rynek mieszkniowy

Subscribe
Powiadom o
85 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
2 miesięcy temu

spokojnie… po prostu do krachu brakuje paru miesięcy… teraz jeszcze są w stanie zaklinać rzeczywistość i mówić, że nie obniżą cen „bo koszty”. Jak przyjdzie rollować obligacje indeksowane wiborem za 15%, to się skończy rumakowanie, zacznie wyprzedaż za bezcen (by uniknąć bankructwa), i wtedy będzie BUM

Tomek
2 miesięcy temu
Reply to  nakreche

Deweloperka ma bardzo niski poziom zakredytowania. A po ostatnim roku nie ma co też liczyć na problemy z płynnością. W ostateczności deweloper może sprzedać jedną z posiadanych w banku ziemi działek albo nawet projekt w budowie konkurencji i problem ma z głowy.

Andrzej
2 miesięcy temu
Reply to  Tomek

A konkurencja komu to sprzeda? To nie jest takie hop siup… Cała ta developerska narracja służy wyłącznie jednym, przekonaniu klienta że to jest idealny moment na zakup nowej nieruchomości. Że jutro na tym stracisz ;), Prawda jest tak że ciężko przewidzieć co będzie. Czy gaszenie inflacji przez kolejne tarcze odpali prawdziwy kryzys? Czy stopy będą rosnąć? Czy banki same z siebie zaostrzą politykę kredytowa jak faktycznie kolejny raz przejdą się na wypłacalności klientów? Osobiście uważam że czas działa na niekorzyść developerów. Jeśli nie musisz kupować, czekaj a będzie ci dane.

krzysztof
2 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

OD KILKU LATNA TYM BLOGU CZYTAM,ZE MIESZKANAI MUSZA SPASC…I JAKOS ROSNA..

Andrzej
2 miesięcy temu
Reply to  krzysztof

No może będziesz musiał to przełknąć ;).

krzysztof
2 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

ale co? pewnei kiedys spadna, to zadna nowosc, pytanie z jakiego pulapu…

Wieszacz pisorów
1 miesiąc temu
Reply to  krzysztof

Peroniarze kwiczą jak zarzynani , he he

Tomek
2 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

A co konkretnie „zostało dane” tym którzy wstrzymali się z zakupem mieszkania na przełomie 2019 i 2020r albo zaraz po wybuchu epidemii? O ile teraz musiałyby spaść ceny, żeby nie stracili na tym kroku? Narracja „czekaj to się doczekasz” nie jest ani trochę mniej szkodliwa od „kupuj bo taniej nie będzie”.

Arek
2 miesięcy temu
Reply to  nakreche

A nie sądzicie, że jeżeli nasz rząd dodrukowując zwiększył podaż pieniądza o 18%, to właśnie wzrost cen o podobną wartość, jest niczym innym jak wyrównaniem nominalnej wartości mieszkania. Czyli jest czyms co musiało nastapić, podobnie jak wzrost cen innych towarów … Weźcie pod uwagę utratę wartosci pieniądza.

piotr
2 miesięcy temu

Nastąpi ochłodzenie na rynku i to dobrze, bo: – skończy się wyprzedanie mieszkań przez deweloperów zanim jeszcze wykopią dziurę w ziemi i mieszkania trafią do oficjalnej oferty – ludzie na rynku wtórnym się uspokoją, w mojej okolicy ceny na rynku wtórnym za m. kw. są wyższe o ok. 2-3k w stosunku do pierwotnego, a standard wykończenia na to nie wskazuje. Taniej kupić na pierwotnym i wyremontować od zera pod siebie. Tyle tylko, że moim zdaniem to wszystko w krótkim terminie. W długim terminie dalej warto będzie inwestować w nieruchomości, nawet się lewarować. Spadki cen = dużo okazji do zakupu. Podobnie… Czytaj więcej »

XXX
2 miesięcy temu
Reply to  piotr

„Taniej kupić na pierwotnym i wyremontować od zera pod siebie.” Naprawdę? Albo trzeba zapłacić za projekt i zaufaną firmę – i wierzyć, że zrobią wszystko prawidłowo i zgodnie z planem – albo trzeba bywać na „budowie” codziennie i sprawdzać, zarządzać, planować. Nie mówię o tym, że zakupy i dostawy materiałów też musi ktoś zorganizować i przypilnować. Jest taniej – jeśli ktoś ma ojca – emeryta, któremu za to nie zapłaci, albo pracę w której 10% dnia może poświęcić na sprawy prywatne. A ten poświęcony czas kosztuje…

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  piotr

Do 24 lutego uważałem że długoterminowo nieruchomości mieszkaniowe są dyskusyjną inwestycją z uwagi na problemy demograficzne. Ale obecny napływ milionów ludzi z Ukrainy drastycznie zmienił sytuację.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Tyle, że nie wiemy jaka część to „ruch przelotowy” i jaka część wróci na Ukrainę po wojnie (założenie: wojna nie będzie trwała przez kolejnych 10 lat)

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Mocne założenie skoro trwa od 2014 r.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Tak, przyznaję, to założenie jest słabością mojej teorii 🙂

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Trudno przewidzieć przyszłość – ale mamy wiedzę że już teraz niemała część ukraińskiej substancji mieszkaniowej została zniszczona.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Zgoda, pytanie kiedy i za jakie pieniądze będzie odbudowywana

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Trudno powiedzieć, ale jakiś czas ta odbudowa zajmie nawet w najbardziej optymistycznym scenariuszu.

jsc
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Tego jest tyle, że w plan Marschalla zdaje się z deka nierealne… już teraz kwoty są kosmiczne. Powiedzmy, że jeszcze Chiny mogłyby to udźwignąć… jeszcze.

Last edited 2 miesięcy temu by jsc
Wieszacz pisorów
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

a kto wracać ? chyba wariat. [CENZURA-red, niezrozumiały bełkot]

Marek
2 miesięcy temu

Co oznacza „wciskając także masowo kredyty na stałą stopę procentową”?
może w końcu przestaniemy traktować kupujących jak dzieci i może w końcu ktoś kto kupuje mieszkanie weźmie odpowiedzialność za swoje decyzje?
Ps. 8/10 Klientów mówi o oprocentowaniu stałym, nikt im tego nie wciska.

piotr
2 miesięcy temu
Reply to  Marek

Swoim komentarzem też popadasz trochę w skrajność, ponieważ oferta banków jest mocno ograniczona. W praktyce konsument jest skazany na to co oferują banki. Ich oferta jest często bardzo podobna i na zasadzie „podpisujesz albo do widzenia”. Próbowałeś kiedykolwiek rozmawiać z bankiem o chociażby drobnej zmianie w umowie? Nie da się 😉

bartosho.eu nie działa :-(
2 miesięcy temu
Reply to  Marek

Właśnie takich ludzi jak pan Marek miał uświadamiać mój blog o tym, jak postępuja banki wobec nawet tak świadomych klientów jak ja. Dałem się wkręcic w kredyt CHF, tak to prawda – ale później bank bardzo utrudniał zarządzanie ryzykami. Muszę reaktywować mój blog, bym mógł odesłać pana Marka do lektury o niegodziwych praktykach jakie serwuje bank DB.

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Marek

Za parę lat przewiduje pozwy o zmianę oprocentowania na zmienne bo akurat stopy spadną.

Tomek
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Nikogo nie trzeba będzie pozywać. Po prostu refinansowanie w innym banku na lepszych warunkach

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Tomek

inaczej niż w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (gdzie opłata jest dopuszczalna przez pierwsze 3 lata), bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania (lub nadpłatę kredytu) w całym okresie obowiązywania stałej stopy.

Cytat z Bankiera

Rafek
2 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Zależy od umowy z bankiem, w większości banków obecnie masz brak kar za nadpłatę na stałym oprocentowaniu.

marcin
2 miesięcy temu
Reply to  Marek

Idziesz do lekarza a on Ci poleca lek X. Zacznij zachowywać się jak dorosły i sam sobie dobierz właściwy lek (ba nawet diagnozę)!

Rozumiesz że bez specjalizacji (aka każdy zna się na wszystkim) musielibyśmy wrócić do jaskiń? Ktoś kto jest tym przykładowym lekarzem może nie mieć po prostu czasu na finansową edukację już pracując w zawodzie (a w szkole wiadomo czego uczą…).

Wykładnia prawa na zachodzie staje tutaj zawsze po stronie konsumenta, uznając że ten nawet spędzając 1h na edukację finansową i tak da się wpuścić w maliny prawnikom korporacji którzy przygotowują umowy i optymalizują zyski.

kjonca
2 miesięcy temu
Reply to  marcin

Demagogia. Leki są „trochę” bardziej skomplikowane niż kredyty.
Kredyt to jest matematyka na poziomie szkoły podstawowej. I jak się CHCE (kluczowe słowo) to można spróbować oszacować różne scenariusze.

Laszlo Kret
2 miesięcy temu
Reply to  Marek

Marek ma rację, strasznie emocjonalny ten tekst. O dziwo komentarze pod tekstem chłodniejsze niż sam artykuł.

mko
2 miesięcy temu

Liczba wniosków o PNB a liczba rozpoczętych budów to dwie różne sprawy. NBP robi raporty „po łebkach” niestety, nie można wprost przekładać liczby PNB na liczbę budow

ELLE
2 miesięcy temu
Reply to  mko

DOKŁADNIE, PAMIĘTAJMY TEŻ O WEJŚCIU NOWEJ USTAWY DEWELOPERSKIEJ OD LIPCA 2022, W ZWIĄZKU Z KTÓRĄ WIELU DEWELOPERÓW DĄŻYŁO DO GOTOWOŚCI DO SPRZEDAŻY NA „STARYCH ZASADACH” – STĄD LAWINA WNIOSKÓW O PNB

Ralf
2 miesięcy temu
Reply to  mko

Ciężko wskazać element statutowy, którym NBP nie zajmuje się „po łebkach”. No może poza wynagrodzeniami magisterek po slawistyce…

Bartosz
2 miesięcy temu
Reply to  mko

Opiniowanie iż deweloperzy nie zwalniają bo liczba Pozwoleń na Budowę wzrasta to jakiś analityczny absurd. Proszę nie pisać takich bzdur. Dwa lata temu czytałem na tym blogu iż telewizory zdrożały bo w Polsce są niskie stopy procentowe i popyt przewyższa podaż . Tyle że telewizory są produkowane w Chinach i popyt w Polsce to jakiś promil w porównaniu do podaży. Poziom błędów na tym blogu jest czasem absurdalny.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Bartosz

Nawet gdyby, to dwa błędy w dwa lata nie byłyby złym wynikiem w stosunku do liczby wysokiej jakości analiz oraz setek skutecznych interwencji w Waszych sprawach 🙂

Bartosz
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Bardzo mnie cieszy ,że pomagaja Państwo innym ale nie do końca się zgodze co do wysokiej jakości analiz. Przede wszystkim autor ww. tekstu nie jest analitykiem rynku nieruchomości ( co widać po tekście ) i jak sam napisał w swoim opisie iż jest głównie analitykiem finansowym. Chyba się Pan zgodzi że jeśli analityk specjalizujacy się w jednej dziedzinie bierze się za analizy czegoś innego to nie ma szans aby to były analizy wysokiej jakości. Jest na rynku mała ilość firm i osób które zbierają dane ze wszystkich sektorów majacych wpływ na to co się dzieje na rynku nieurchomości i wykonują… Czytaj więcej »

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Bartosz

Dzięki za pomysł, spora część naszych tekstów to robota zespołowa, nawet jeśli podpisana przez jednego z nas

Moxi
2 miesięcy temu

Skoro wszystko wzrosło o 50% w ciągu 2 lat to czemu mieszkania miałyby stanieć? Dopóki nie wprowadzą socjalistycznie mieszkań dla wszystkich to marzenia ściętej głowy i nadal trzeba dojeżdżać do Poznania z mojej wioseczki …

stef
2 miesięcy temu
Reply to  Moxi

bo załamał sie popyt i jak deweloper będzie chciał sprzedać to musi obniżyć cenę/ marżę.

Mike
2 miesięcy temu
Reply to  stef

No bez żartów 🙂 Chyba nie masz pojęcia jak ten rynek wygląda. Sytuacja w której deweloperzy zostaną z mieszkaniami i zaczna obniżać cenę jest jak fikcja literacka. Już tacy prorocy byli w 2008 roku i co z tego wyszło? Nic. Ceny nigdy nie powrocily do tych z poczatku wieku, tylko po chwilowej stagnacji szybko zaczęły piac się dalej. Co robili deweloperzy podczas zastoju? Po pierwsze cale bloki kupowane były przez fundusze zagraniczne i to mimo kryzysu światowego. Działo się tak dlatego ze mieszkania u nas i tak są kilkukrotnie tańsze a perspektywy wzrostów bardzo obiecujące. Bloki takie głównie idą pod… Czytaj więcej »

Piotr
2 miesięcy temu
Reply to  stef

Nie musi i nie obniży. Dużo deweloperzy mają na tyle dużą płynność z poprzednich okresów że przeczekają ograniczając podaż i przejmując mniejszych

Stef
2 miesięcy temu
Reply to  Piotr

Jeden z największych deweloperów ma 1 000 000 000 kredytu. Jak zabraknie na ratę to sprzeda i po kosztach.
Nie twierdzę że ceny wrócą do 2017. Wtedy m2 w Ursusie 7500, teraz 12000. Nawet jak cena spadnie 30% to nadel będzie 8600.

Kryzys trwa dopiero od listopada 2021. Poczekajmy rok dwa. Dziwne ze juz deweloperzy dzwonią z super ofertami.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Stef

Też mi się wydaje, że tutaj nic się nie zadzieje z kwartału na kwartał, ale za dwa-trzy lata już może się zadziać

Wieszacz pisorów
1 miesiąc temu
Reply to  Stef

Pilnuj peronu lepiej. Bo Ci miejsce zajmą.

trigo
2 miesięcy temu

Bo już jedną noga jesteśmy w Ankarze i dizarsko przykładamy drugą. Mamy rozpędzoną inflację, zaniżone stopy, upolityczniony bank centralny i sądownictwo i kretyńską polityke gospodarczą która wzrost opiera na PKB. Efekty widać na PLN-ie. To jest wąłśnie cena i droga która podąży Polska bo Glapiński nie po to zostałw ybany aby teraz stopami z inflacją i osłabianiem złotego walczył. Mieszkan więc się nie wyprzedaje, popyt jakiś jest od strony gotówkowiczów a wszystko lepsze niż gotowka. Zwłaszcza mieszkanie. Podejrzewam ze jesienią moze zacząć się proces dolaryzacji Polaków. Po prostu bedą uciekać w dolara i cokolwiek co da się szybko kupić i… Czytaj więcej »

trigo
2 miesięcy temu
Reply to  trigo

*kretyńską polityke gospodarczą która wzrost opiera na konsumpcji

Poprawka.

bartosho.eu nie działa :-(
2 miesięcy temu
Reply to  trigo

w system bankowy należy uderzyć poprzez wysłanie tych żebrzących garniturowców na szkolenia z etyki. bo jakże to jest że idąc do banku w dobrej wierze podpisuję aneks, którego zapisy mi uniemożliwiają dochodzenie później roszczeń ? … niegodziwość, oszustwo. ja bym ich wszystkich bankowców rozstrzelał a ich majątki rozdał na cele socjalne :- )

Jerzyk
2 miesięcy temu

banki działają tak jak pozwala im prawo, jeżeli ono jest niekorzystne dla obywatela kraju, to i oferowane umowy takie będą – problem należy naprawiać i źródła

Wieszacz pisorów
1 miesiąc temu

[CENZURA-red] nie wymądrzaj się na forach.

Mmmm
2 miesięcy temu

Jak mieszkania się nie sprzedadzą i będzie coraz więcej chętnych na sprzedaż a nie na kupno to pewnie spadną. Obok mnie pewien dom jest w sprzedaży już ponad 2 lata. Ile może sprzedający żyć marzeniami?

trigo
2 miesięcy temu
Reply to  Mmmm

Jak mu podatek od pustostanu dowalą to zmieni zdanie.

Marcin
2 miesięcy temu
Reply to  trigo

A co to w ogóle jest za argumentacja? Jeśli mam 4 mieszkania, a 2 nie mogę wynająć, bo nie ma chętnych, albo nie stać ich na czynsz najmu to kogo to obchodzi, że mieszkania stoją puste? Co to jest za podatek od pustostanu? I co to w ogóle jest pustostan? Jest jakaś definicja legalna tego? Co my, może jeszcze podatek bykowy albo kłączowe wprowadźmy dla osób, które nie posiadają dzieci. Masakra jakaś

Bogdanow
2 miesięcy temu
Reply to  Mmmm

Domy się zawsze długo sprzedawało, to nie jest miarodajne dla rynku mieszkań.

callipso
2 miesięcy temu

Rynek mieszkaniowy ma dużą bezwładność. To nie giełda, że reaguje w 5 minut po przemówieniu Jarka. Na razie wszyscy czekają. Zarówno ubrani w mieszkania jak i inwestorzy z gotówką. Glapa i rząd ściemniają, że inflacja spadnie i będzie zaraz pod kontrolą a wygląda na to, że najbliższe 2-3 lata będzie grubo, może nawet dwucyfrowo. Patrząc na skalę oszczędności polaków to ile kowalski z kredytem może ciągnąć raty dwu – 3 krotnie większe. Na razie widać wzrost na kartach kredytowych, debetach itd. To preludium do spirali zadłużenia z której część na pewno nie wyjdzie. Najem wygląda śmiesznie skoro można mieć obligacje… Czytaj więcej »

stef
2 miesięcy temu
Reply to  callipso

Analitycy na zachodzie, mówią że to dopiero początek światowego podnoszenia stóp procentowych, i właśnie 2-3 lata może być ciekawie. Jeśli USA i Szwajcarzy będą podnosić to osłabi się Euro i PLN.

Jakub
2 miesięcy temu

Nie dzieje się nic nadzwyczajnego, nieruchomości są jak transatlantyk, nie zawrócą w miejscu, po prostu trzeba poczekać, w 2007 r. wybuchł kryzys, a jeszcze 2 kwartały rosły, potem stanęły, spadki się zaczęły w połowie 2008 r.

Radek
2 miesięcy temu

„Ekstremalnie zła sytuacja jest w Gdyni, gdzie rentowność najmu to aż -11,2%.”

Dlaczego zła?
Inwestorzy, którzy posiłkowali się kredytem wywindowali ceny nieruchomości poza zasiegiem przeciętnego Polaka. Teraz rynek mówi sprawdzam i kto przeszarżował może sprzedać mieszkanie i przyczynić sie do korekty cen. Zdaje się, że jest to normalny mechanizm rynkowy: ani zły ani dobry.

dawidS
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

Trzeba dodać, że kupowali je inwestorzy z całej Polski, bo nasłuchali się rad, że wystarczy 10% wkładu własnego i przez Airbnb czy Booking będą wynajmować ze stopą zwrotu 50%. Rata skoczyła, boom na wypoczynek w Trójmieście zmalał i mamy efekty. Szkoda mi było tylko zwykłych mieszkańców, który obrywali przez ostatnie kilka lat rykoszetem, bo ciężko było tu być mieszkańcem z pensją nauczyciela, pielęgniarki, strażaka itd.

trigo
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

I to jest właśnie choroba tego kraju. Pozwalamy aby spekulacyjny kapital płynąl w nieruchomości tak jakby to były akcje, obligacje albo jakieś inne galerie handlowe. Nie, to jest przedmiot konsumpcyjny – pierwszej potrzeby tak naprawdę. Spekulanci napompowali ceny a teraz jeszcz emamy im sponsorować wakacje kredytowe bo kredytów durnie nabrali bo chcieli zostać landlordami?

ona
2 miesięcy temu
Reply to  trigo

ot, święta racja 🙂

łoś superktoś
2 miesięcy temu
Reply to  trigo

Akurat wakacje kredytowe mają dotyczyć tylko jednego kredytu i tylko na własne cele mieszkaniowe. Wątpię, żeby to była sytuacja opisanych przez Ciebie osób.

bartosho.eu nie działa :-(
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

wydaje mi się, że jednak rynek mieszkań jak i rynki surowców powinny podlegać bardzo ostrej kontroli i nadzorowi przez instytucje ponadpaństwowe. wszak mieszkanie to coś co każdy musi mieć – a szczególnie że jest presja pewnej akcji „gdzie te dzieci” by rodzić dzieci i zapewnić im dobre warunki a nie takie jak w chinach czy afryce. prawa rynku są ok w odniesieniu do samochodów.. rowerów.. ubrań.. chociaż też nie do końca bo konsumenta nie interesuje że w produkcji danego pojazdu czy napędu pracują dzieci z dzielnicy nędzy … co kogo obchodzi że w wyniku produkcji jeans w chinach wypompowuje się… Czytaj więcej »

XXX
2 miesięcy temu

„wszak mieszkanie to coś co każdy musi mieć” – ale nie każdy w centrum Gdyni czy Krakowa… Mieszkania socjalne powinny powstawać 30 km od centrów dużych ośrodków (razem z infrastrukturą dojazdową).
W PRL – w ten sposób zaplanowano Tychy: odgałęzienie kolei specjalnie do miasta – i nowe miasto wśród pól jako zaplecze mieszkalne Katowic.

Bogdanow
2 miesięcy temu

Mieszkania i surowce są jednymi z bardziej regulowanych rynków. Od pozwoleń na budowę, poprzez nadzór techniczny, wymóg zawierania transakcji notarialnych itd.

marcin
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

Przecież to jest rentowność liczona przy obecnych cenach. Ten kto kupił 3 lata temu przed „górką” na pewno ma lepsze wyniki.
Także jedyny efekt to że tracą Ci co kupili w ostatnim roku może dwóch…

Jagna
2 miesięcy temu

Niedługo bardziej będzie się opłacalo pożyczać od chłopaków z miasta 😉 Gdyby banki do kredytowania potrzebowaly naszych depozytów, to oprocentowanie depozytów nie szorowaloby po dnie.

Raider
2 miesięcy temu

W 2008 też ceny nie chciały spadać, a jednak w 2011-2015 były okazje do kupowania za gotówkę. Cierpliwość jest cnotą.

McGregor
2 miesięcy temu

Jeszcze za wcześnie na spadki cen nieruchomości, ale poczekamy to zobaczymy. Kredyty się skończyły, obligacje i lokaty rosną. Ci którzy nie mają, to teraz tym bardziej nie będzie ich stać na zakup. A inwestorzy więcej wyciągną z obligacji i lokat niż z najmu. Ale pseudo-opłacanym specjalistom ciagle ceny rosną i będą rosły w najbliższych latach 🤣

Jakub
2 miesięcy temu
Reply to  McGregor

plus obligację państwową zawsze wykupią, a najemca, jak to najemca

Konrad
2 miesięcy temu
Reply to  Jakub

Jak zdążą… w Grecji nie zdążyli.
Zacząłem się mocno zastanawiać czy pchać się w te obligi patrząc na $ dzisiaj.

Ralf
2 miesięcy temu

Ale przy poprzednim kryzysie nie mieliśmy mitomana u steru w NBP, galopującej inflacji, rozdmuchanego socjalu i postpandemiczno-wojennej otoczki. Gospodarka wchodziła w dekoniunkturę względnie silna.

Tomek
2 miesięcy temu

„Czy jednak ostre hamowanie rynku powstrzymuje deweloperów przed kolejnymi inwestycji? No właśnie nie bardzo. Może to szokować, ale liczba wniosków o wydanie pozwoleń na budowę… wzrosła.” Jak można pisać o rynku nieruchomości i nie mieć świadomości (albo pominąć), że pozwolenia na budowę a rozpoczęte budowy to dwie różne sprawy. Pozwolenia na budowę uzyskuje się często na zapas, żeby przygotować sobie inwestycję do odpalenia na później, zaklepać korzystniejszy stan prawny, zabezpieczyć się przed zmianami prawa miejscowego itp. Pozwolenie jest ważne 3 lata, a łatwo można je przedłużyć w miarę potrzeby. „Podsumowując krótko: podaż mieszkań wcale się nie zmniejsza” Nieprawda. Już się… Czytaj więcej »

Dawid
2 miesięcy temu

Mnie to nie dziwi przy takich brakach mieszkaniowych w pl. Długoterminowo zwłaszcza przy inflacji nieumruchomosci zawsze będą rosły No chyba ze wspaniałomyślny pis’dzielnik wprowadzi jakieś podatki id nieruchomości

Last edited 2 miesięcy temu by Dawid
Mati80
2 miesięcy temu

Oczywiście że spadną, tylko naganiacze ,developerzy i fliperzy myślą inaczej. Z ręką w nocniku.

Ralf
2 miesięcy temu

Ktoś wie (może Szanowny Redaktor?), o której jest posiedzenie RPP? Nigdzie nie ma takiej informacji.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Ralf

Komunikat zwykle jest ok. 15.00…

krzysztof
2 miesięcy temu

od kiedy Gdynia to miasto w 7 najwiekszych w Polsce? pzrzeciez liczba ludnosic predysponuje ja na 12 miejscu w Polsce…

Stef
2 miesięcy temu
Reply to  krzysztof

Może policzyli 3 miasto? Albo miernikiem była powierzchnia.?

krzysztof
2 miesięcy temu
Reply to  Stef

dalej nie pasuje bo przeciez jest wymieniony Gdansk wiec 3miasto odpada. Powierzchniowo rowniez nie jest Gdynia w pierwszej siodemce…

Jerzyk
2 miesięcy temu

ceny ogrzewania, energii i paliwa dobiją nas zimą, już teraz mamy przedsmak tego, co nas czeka, a patrząc na działania ekipy rządzącej raczej nie ma co się spodziewać poprawy sytuacji, wręcz przeciwnie

deweloperzy zaczną wynajmować niesprzedane mieszkania,a przy okazji uregulują ten obszar życia pod względem prawnym poprzez swoich lobbystów

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!