Znów upadnie mit, że „na nieruchomościach nie da się stracić”? Ostatnie dane NBP mogą szokować. Niektórzy inwestorzy już coraz bliżej… zera

Znów upadnie mit, że „na nieruchomościach nie da się stracić”? Ostatnie dane NBP mogą szokować. Niektórzy inwestorzy już coraz bliżej… zera

Szokujące – przynajmniej dla mniej doświadczonych obserwatorów świata inwestycji w nieruchomości – dane pokazał właśnie Narodowy Bank Polski. Z jego wyliczeń wynika, że choć stawki najmu rosną i ceny mieszkań rosną, zaś dostępność mieszkań (zwłaszcza na kredyt) spada, to mimo tego wszystkiego… runęła opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku inwestycji lewarowanej kredytem jest już niemal zerowa. Znów upadnie mit, że „na nieruchomościach nie da się stracić”?

NBP wyliczył właśnie, że w IV kwartale 2021 r. zwrot z kapitału własnego z inwestycji w mieszkanie finansowane w 80% kredytem spadł do symbolicznych 0,8%. To średnia dla siedmiu największych miast, uzupełniona o wiele założeń (dotyczących ceny zakupu, ceny kredytu, kosztów remontów i „obłożenia” – o tych założeniach będzie dalej). Ale – niezależnie od tego, jak oceniamy realność owych założeń – ostatnie dane NBP pokazują nowy trend.

Zobacz również:

A ten jest fatalny dla osób, które żyły z „lewarowanego” pieniędzmi bankowymi wynajmu nieruchomości. A więc kupiły kilka mieszkań w dużej części na kredyt i inkasowały dochód z najmu. Przez ostatnie pięć lat inwestor mógł liczyć w takim „modelu biznesowym” na dochód rzędu 4-5% netto, po zapłaceniu podatku. I to przy konserwatywnych, NBP-owskich założeniach. Bo wielu inwestorów w nieruchomości opowiadało, że z palcem w nosie wyciskają 7-8% rocznie. Zjazd do wartości poniżej 1% to szok.

A pamiętajmy, że to dane za IV kwartał zeszłego roku. Od tego czasu minęły już kolejne trzy miesiące, a stopa procentowa jest teraz dwa razy wyższa, niż była na koniec zeszłego roku. A zatem rentowność najmu mogła spaść do ujemnych wartości. Chociaż nie jest to pewne, bo z drugiej strony – z powodu dużej liczby Ukraińców napływających do Polski – rośnie też przeciętny czynsz w wynajmowanym mieszkaniu. Tym niemniej załamanie rentowności najmu przy inwestycji finansowanej kredytem jest spektakularne:

Zwrot z kapitału własnego przy inwestycji w mieszkanie na kredyt wg NBP

Pełen obraz rynku nieruchomości poznasz z najświeższego raportu o rynku nieruchomości od NBP.

A było już tak pięknie. Pamiętamy, jak przez większą część 2021 r. bank centralny utrzymywał prawie zerowe stopy procentowe, przy jednoczesnych buńczucznych deklaracjach prezesa Glapińskiego, że nie ma powodu, by je podnosić mimo rosnącej inflacji. Wcześniej prezes NBP zapewniał, że aż do końca jego kadencji nie ma mowy o podwyżkach stóp procentowych. Zresztą ostatnie podwyżki stóp procentowych (i to symboliczne) mieliśmy w… 2013 r. Oj, można się było odzwyczaić.

Opłacalność inwestycji w mieszkania runęła. Bo dźwignia się złamała

Tymczasem ceny mieszkań się rozpędzały, wzrosty w skali roku sięgnęły kilkunastu procent, czyli poziomów nienotowanych od wielkiego kryzysu finansowego. Na rynek nieruchomości płynęło kilkadziesiąt miliardów złotych z biliona złotych oszczędności gromadzonych przez Polaków w bankach przy niemal zerowym oprocentowaniu. Zarówno NBP, jak i KNF nie reagowały na rozkręcającą się akcję kredytową wspieraną pompowanymi do gospodarki środkami z różnego typu tarcz antykryzysowych.

Właściwie jedyną instytucją, która wtedy stanęła na wysokości zadania, był UOKiK, który we wrześniu 2021 r. zaczął akcję ostrzegania przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych. Szło to całkiem wbrew komunikacji NBP, bo w tym samym wrześniu prezes Glapiński wyśmiewał sugestie, że może czas pomyśleć o zacieśnianiu polityki pieniężnej. „To byłby szkolny błąd” – mówił na miesiąc przed tym, jak bez ostrzeżenia RPP zdecydowała o podniesieniu stóp. Swoją kampanię informacyjną prowadził w drugiej połowie 2021 r. również KNF, ale od organu nadzoru można oczekiwać więcej niż tylko kampanii informacyjnych.

Wolta Adama „chcemy zaskakiwać” Glapińskiego odcisnęła się w statystykach udzielonych kredytów mieszkaniowych. Na wykresie Biura Informacji Kredytowej widać wyraźnie, że pod względem wartości sprzedaży kredytów szczyt wypadł w październiku, a od tego czasu następuje zjazd. W horyzoncie rocznym notowane są już ujemne dynamiki, a przecież to porównanie do relatywnie jeszcze niskiego poziomu z lutego 2021 r.

Dynamika kredytów mieszkaniowych BIK
Sprzedaż kredytów, źródło: BIK

Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych zjechała o prawie jedną czwartą! BIK wyliczył, że przybyło jedynie największych kredytów, tych powyżej 500 000 zł (średni kredyt to 345 000 zł). Na mniejsze kwoty pożyczek ubywa.

Nie widać żadnych oznak, by sytuacja miała się poprawić. Stopy procentowe rosły i rosnąć będą. Zdolność kredytowa spada i spadać będzie nadal. Dodatkowo KNF zaostrza kryteria udzielania kredytów, o czym możecie przeczytać w tekście Irka Sudaka. Na skłonności do dokonywania większych inwestycji swoje piętno odciska także wojna i niepewność przez nią wywołana.

„Ten zestaw w mojej opinii będzie miał ogromny negatywny wpływ na rozmiary akcji kredytowej w kolejnych miesiącach”

skomentował prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. I trudno odmówić mu racji. Jedyna dobra wiadomość dla potencjalnych kredytobiorców – bardzo odważnych ludzi, skoro decydują się na kredyt w takich okolicznościach, nawet jeśli korzystają z kredytów o stałym oprocentowaniu – są spadające marże kredytowe. Banki, widząc ograniczony popyt na pieniądz, będą zmniejszały swój zysk i proponowały lepsze warunku kredytowania.

Na nieruchomościach długoterminowo nie da się stracić? Prawda czy mit?

Wróćmy do raportu NBP. Jego autorzy zrobili także wyliczenie stóp zwrotu w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem z większym wkładem własnym albo i całkowicie bez lewara. Tutaj sytuacja jest nieco lepsza, choć też widać pogarszające się warunki.

W przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem finansowanej wyłącznie własnymi pieniędzmi. średni zysk inwestorów w siedmiu miastach wynosił 3,2% w IV kwartale 2021 r. Te dane również nie uwzględniają jeszcze wzrostu czynszów wynikającego z napływu uchodźców. Mógł o podnieść rentowność najmu dla osób, które już wcześniej kupiły mieszkania. Tutaj mówimy o inwestorach, którzy kupili mieszkanie na wynajem w ostatnim czasie.

Te 3,2% to wciąż lepiej niż w banku, ale… z inwestycyjnego punktu widzenia trzeba wziąć pod uwagę ryzyko kupowania w tak niepewnych czasach mieszkania (czyli aktywa mało płynnego) i ewentualne alternatywne zyski, które można byłoby uzyskać w innych miejscach. No chyba, że mieszkanie dostaliśmy w spadku, wówczas sytuacja jest zupełnie inna. Przykładowo: długoterminowe obligacje skarbowe „płacą” dziś nawet 10% rocznie (ale dopiero od drugiego roku inwestycji).

Zwrot z kapitału własnego przy inwestycji w mieszkanie za gotówkę wg NBP

Jeśli przy obecnych relacjach cen mieszkań, czynszów oraz kosztów kredytów inwestycja w nieruchomość ma dość ograniczoną rentowność (albo wręcz bliską zeru), to może to być cenna wskazówka dotycząca popytu inwestycyjnego na zakup nieruchomości w przyszłości (może się on w większej mierze skanalizować wśród inwestorów profesjonalnych i hurtowych, wielkich funduszy inwestycyjnych) oraz równie cenna wskazówka dotycząca cen mieszkań w przyszłości.

Warto oczywiście pamiętać o przyjętych przez NBP założeniach – bardzo konserwatywnych (dotyczą zarówno zakupu mieszkania na wynajem „z lewarem”, jak i bez). Musimy o tych założeniach pamiętać, bo to na nich oparte są wnioski z symulacji. Każdy, kto wynajmuje mieszkanie – zwłaszcza jeśli kupił je na kredyt – musi wziąć pod uwagę własne uwarunkowania – tzn. po ile oraz w jakiej lokalizacji kupił mieszkanie, jakie są warunki kredytu, ile pieniędzy inwestuje w mieszkanie (żeby miało wartość na rynku najmu) oraz jakie ma obłożenie.

NBP obliczył dochód z najmu netto, przyjmując obłożenie na poziomie 95% i przyjmując zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% płacony od całości przychodów (bez potrącenia żadnych kosztów). Uwzględnił spłatę odsetek kredytu (przyjął przeciętny kredyt złotowy na 25 lat spłacany w równych ratach cztery razy do roku), a także amortyzację budynku w wysokości 1,5% jego wartości – dwa remonty kapitalne w okresie 100 lat).

Cenę zakupu przeciętnego mieszkania NBP przyjął, sumując 50% średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym i wtórnym. Cenę na rynku pierwotnym powiększył o koszt wykończenia – 1050 zł na metr w Warszawie i 850-950 zł na metr w innych miastach.

NBP podkreśla: „Inwestorzy nadal poszukują w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu”. Nie jestem przekonany, że to rozsądne podejście. Dlaczego? Spieszę z wyjaśnieniem.

Inwestowanie w nieruchomości trzeba rozpatrywać w długoterminowym horyzoncie. Oczywiście, są flipperzy, którzy przed śniadaniem kupują mieszkanie, a po lunchu już je sprzedają, ale zdecydowana większości Polaków nieruchomość kupuje najwyżej kilka razy w życiu. Pierwsza kawalerka, potem większe mieszkanie albo dom.

Część osób może dorobić się na tyle, że jest w stanie kupić jeszcze coś na wynajem albo dla wchodzących w dorosłość dzieci. Aspekt użytkowy często jest tym dominującym, ale zawsze z tyłu głowy jest ta myśl, że „jakby co, to się sprzeda z zyskiem”.

Dynamika cen mieszkań NBP

Czy ceny mieszkań zawsze rosną? Wiemy, że nie. Zdarzają się czasy, gdy metr podłogi tanieje. Ale są to zazwyczaj trudne czasy. W Polsce nominalne ceny spadały w 2009 r. (po wielkim kryzysie finansowym), na przełomie 2011 i 2012 r. (kryzys strefy euro), a potem w 2013 r. (mieliśmy wtedy w Polsce dwa kwartały recesji).

W dłuższym horyzoncie ryzyko straty jest mniejsze. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania dla 10 największych miast w Polsce wzrosła, według danych NBP, o około 70% przez ostatnie 10 lat. Oraz – co ciekawsze – o 140% przez 15 lat. Czy ceny nieruchomości chroniły w Polsce przed inflacją? W najprostszym porównaniu – tak. Indeks cen konsumpcyjnych jest obecnie ok. 50% wyższy niż był w 2006 r. A jak w jeszcze dłuższym horyzoncie?

Mieszkanie inwestycją na pokolenia? Co z inflacją i stopami procentowymi?

Nie ja pierwszy postanowiłem zweryfikować tezę o „wiecznie rosnących” cenach nieruchomości. I opłacalność inwestycji w mieszkania w dłuższej perspektywie. Po taką odległą perspektywę sięgnęli ekonomiści Brent Ambrose, Piet Eichholtz i Thies Lindenthal w pracy Ceny domów i fundamenty. 355 lat dowodów. Zbadali oni m.in. zmiany realnych, a więc skorygowanych o inflację, cen nieruchomości w Amsterdamie między 1650 a 2005 rokiem.

Realne ceny mieszkań i czynsze przez ponad 350 lat.
Opłacalność inwestycji w mieszkania w długim terminie. Źródło: B. Ambrose, P. Eichholtz, T. Lindenthal, „House Prices and Fundamentals: 355 Years of Evidence”

Jakie wyciągnęli wnioski? Po pierwsze na przestrzeni ponad 350 lat ceny w ujęciu realnym nie wzrosły jakoś dramatycznie. Ba! Przez większość tego okresu oscylowały wokół poziomu wyjściowego. Badanie kończy się na 2005 r. i autorzy konkludowali, że akurat teraz ceny mocno wzrosły i są na historycznych szczytach. Nie jest zbiegiem okoliczności, że trzy lata później światowa gospodarka zadrżała w posadach, gdy balonik na rynku nieruchomości w końcu pękł.

Po drugie ceny mieszkań mogą długo pozostawać oderwane od fundamentów. Nie wszystkie bańki kończą się korektą – czasami ceny się zatrzymują i czekają, aż gospodarka „nadgoni”. Tak samo nie ma prawidłowości, że po kryzysach ceny odbijają. Tutaj też historia pokazuje, że może długo trwać zanim przyjdą znowu wzrosty. Dlatego opłacalność inwestycji w mieszkania ujawnia się dopiero w długich okresach.

Jak to się przekłada na sytuację w Polsce? Oby za 300 lat u nas też potwierdziła się teza, że nieruchomości są w stanie długoterminowo ochronić kapitał przed inflacją. Jednak historia nasz kraj doświadczyła bardzo boleśnie i robienie jakichkolwiek porównań z Holandią na przestrzeni wieków nie ma sensu. Tam mimo wszystko jest nieco spokojniejszy dla nieruchomości klimat (pomimo depresji).

Uświadomiłem sobie, że mniej więcej w tym samym czasie, kiedy Rzeczpospolita toczyła ze Szwecją wojnę o Inflanty, w Niderlandach powołano Holenderską Kompanię Wschodnioindyjską, pierwszą spółkę finansowaną z publicznych ofert akcji i obligacji. A w czasach, gdy Karol, Maks i Moryc budowali w Łodzi ziemię obiecaną, Holendrzy obchodzili właśnie stulecie funkcjonowania zdywersyfikowanych funduszy inwestycyjnych.

Źródło zdjęcia: mikecook1/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
51 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Józef
6 miesięcy temu

Właściwie jedyną instytucją, która wtedy stanęła na wysokości zadania, był UOKiK, który we wrześniu 2021 r. zaczął akcję ostrzegania przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych.

Gwoli dziennikarskiej rzetelności należyjednak sprostować, że KNF swoją kampanię nt. ryzyka stopy procentowej miał, i to wcześniej niż UOKIK. Wydali nawet jakoś w maju publikacje na ten temat.

https://www.knf.gov.pl/dla_konsumenta/kampanie_informacyjne/ryzyko_stopy_procentowej

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Józef

No, ale KNF ma w ręku narzędzia nadzorcze, z których skorzystał dopiero teraz, jak już jest „po zabawie”…
https://subiektywnieofinansach.pl/podwyzka-stop-procentowych-a-knf-pisze-listy-co-dla-nas-oznacza/

Józef
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Znam ten tekst i Pana zdanie nt. Jakości nadzoru. Zupełnie z tym nie polemizuję. Proszę jedynie o rzetelne i pełne informacje w artykułach, a nie selektywne dobieranie faktów pod z góry przyjęta hipotezę, że UOKiK jako jedyny informował o ryzyku stopy procentowej.

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Józef

Dopsz, nie jestem autorem tego tekstu, ale go redagowałem, więc postulat przyjęty.

Lukasz
6 miesięcy temu

Janusze inwestowania mówią o zysku 7-8% z prostego powodu. Przecież po co płacić podatek. Jeden egzemplarz umowy i w spółdzielni zgłoszony jeden lokator. Jest to nagminne. Znajoma dziwnie burzyła się jak chciano uzależnić opłaty smieciowe od zużycia wody zamiast deklaracji. Dlatego nazywanie tego typu zakredytowanych ludzi „inwestorami” to trochę tak jakby nazywac Zenka „artysta”.

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Lukasz

Ech, przyjdzie Niemiec (niemiecki fundusz) i wyrówna 🙂

Grunwi
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ech, ile się już słyszy o tych funduszach, od jak dawna… Niemal jak o kolumnie spod Kijowa. Jadą, jadą i dojechać nie mogą. Przyjrzyjcie się temu tematowi, bo mieszkania wykupione przez fundusze i wynajmowane instytucjonalnie to jest dalej margines rynku, kilka tysięcy mieszkań chyba w 2021 roku (z pamięci piszę)? Obecnie wykupione Vantage Development zaczęło oferować pierwsze swoje osiedla w całości pod wynajem i ceny są skrajnie nie konkurencyjne, nawet biorąc pod uwagę wygodę rozwiązania. Kawalerka, czy raczej „kawalerka” nieco ponad 20m2 w średniej lokalizacji we Wrocławiu za miesiąc jakieś 30% powyżej średniej. Piszę jeszcze o sytuacji przed wojną. Dużo… Czytaj więcej »

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Grunwi

No może. Dobrze by było, gdyby rzeczywiście to nie szło zbyt szybko i nie zaszło zbyt daleko

Calipso
6 miesięcy temu
Reply to  Grunwi

Potwierdzam. Wynajmuje dla studentów ( Gdańsk) i miałem bardzo duże obawy jak budowali akademiki na wynajem. Owszem mają nowe lokale z bonusami (siłownia, sale wspólne itd). Prawda jest jednak taka, że siłownia to 3 maszyny w małej salce. Sala wspólna to kanapa i telewizor w holu itd. A ceny są wyższe niż rynkowe. Dzisiaj uważam, że fundusze dla mnie jako wynajmującego są pozytywne: zbierają tylko ofertę deweloperską wynajmują powyżej rynkowej – to oznacza, że ciągną stawki najmu w górę w centrum raczej małe szanse na postawienie takich obiektów więc będą celować w obrzeża miast – w takim wypadku pojedyncze mieszkania… Czytaj więcej »

Grunwi
6 miesięcy temu
Reply to  Calipso

U was szanse małe, ale we Wrocławiu działek w pobliżu centrum mnogo, większość powstaje w niezłych lokalizacjach. Chociaż fakt, że akurat niekoniecznie blisko ośrodków akademickich.

Przy czym przykład który podawałem od Vantage to akurat nie „akademiki” a po prostu deweloperka w całości na wynajem zarządzana przez fundusz. Czyli niekoniecznie targetowana na studentów, a np. dla rodzin na dorobku albo rodzin z Ukrainy (tych jeszcze sprzed wojny). Ja np. celuję w nie studentów 🙂

Calipso
6 miesięcy temu
Reply to  Grunwi

Zaczęło się od akademików ale mamy sporo już budynków na wynajem zakupione przez fundusze. Wszędzie gdzie patrzyłem to ceny niestety wysokie. Jeśli chodzi o Ukrainców to na razie 90% nie łapie się na najem i są odrzucani przy weryfikacji. Info od kolegi który zajmuje się zarządzaniem najmem. Podejrzewam, że fundusze tak samo podchodzą. Na razie Ukraincy w lokalach prywatnych i zobaczymy jak będzie u nich z płatnością. Bo już słyszałem, że zamiast dwóch kobiet z dzieckiem po wynajęciu mieszkają 4 kobiety z 8 dzieci.

Przemo
6 miesięcy temu
Reply to  Lukasz

Opłata za śmieci uzależniona od zużycia wody jest skrajnie niesprawiedliwa, Z własnym obserwacji wiem jakie cuda potrafią wskazywać liczniki. Np. 4m3 w łazience przez 6 miesięcy (nie miesięcznie, tylko łącznie). A w takim lokalu mieszka osoba, nigdzie nie wyjeżdża i korzysta.
To teraz weź kalkulator, pomnóż 6 litrów razy średnią dzienną liczbę „jedynek”, dodaj do tego jakieś sporadyczne pranie i to, że nawet duży brudas w sobotę bierze prysznic.
A w kuchni 1m3…

Andrzej
6 miesięcy temu
Reply to  Przemo

Zgadza się, do tego nawet bardzo proekologiczne podejście less waste podnosi zużycie wody. Pojemniki wielokrotnego użycia najzwyczajniej w świecie wymagają regularnego mycia. Też jestem zdania że idea połączenia zużycia wody i produkcji jest średnio wiarygodna i po prostu uderza w higieniczny tryb życia.

jsc
6 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Bo niby do wyprodukowania, a następnie zutylizowania jednorazówek już wody nie trzeba… z taką logiką to można obalić wszystko co jest trwałe.

Krzysiek
6 miesięcy temu

„Fundamentals” nie oznacza fundamentów. A podstawowe zasady rządzące czymś. W ostateczności można by to przetłumaczyć na polski jako „fundamentalne zasady” (podstawowe zasady). Skrót myślowy „fundamenty” (o ile to nie nieudolne tłumaczenie) w odniesieniu do „zasad” rządzących w danej materii jest zbyt duży – będąc błednie rozumianym dla większości czytelników. Zwłaszcza nie znających angielskiego, a czytających o „fundamentach” w kontekście budynków.

stary
6 miesięcy temu
Reply to  Krzysiek

Mylisz się. Proszę: https://wsjp.pl/haslo/podglad/29196/fundament/4545816/demokracji
Owszem, można to było przetłumaczyć lepiej, ale nie jest to błąd „fundamentalny” ;).

Mariusz
6 miesięcy temu

Zawsze powtarzano na forach internetowych, że nieruchomości są najlepsze jeżeli chodzi o walkę z inflacją, ale wydarzenia na Ukrainie pokazały, że przegrywają z bombami i rakietami. Często TV są zdjęcia ze zniszczonych miast i na pewno większość młodych wzięło je na kredyt hipoteczny. Teraz nie ma mieszkania i pieniędzy w nie włożonych. Dlatego w nieruchomościach tak jak z władzą najważniejsza jest lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Polska stała się krajem przyfrontowym i dziwi mnie, że nikt nie rozważa możliwego wycofania się armii ukraińskiej na teren Polski i jakie konsekwencje to niesie. Jeżeli wojska przekroczą granice Polski z bronią to… Czytaj więcej »

Waldek
6 miesięcy temu
Reply to  Mariusz

Ale [CENZURA-red, „opowieści”], jak ruskiego trola…

Łukasz
6 miesięcy temu
Reply to  Waldek

Można się gniewać na takie przedstawienie sprawy ale ryzyko konfliktu zbrojnego na terenie naszego kraju jest faktem. Jaki to ma wpływ na ceny? Część inwestorów gotówkowych kupuję nieruchomości ponieważ postrzega je jako bezpieczne aktywa, stopa zwrotu jest drugorzędna. Epatowanie wojną, obrazy bombardowań Lwowa czy Stanisławowa mogą moim zdaniem to postrzeganie zmienić.

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Też tak uważam, o ile oczywiście będziemy mieli stan mniej lub bardziej gorącej wojny tuż za granicą przez najbliższych kilka lat

Bogdanov
6 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Jak ktoś uważa że wojna nie grozi to chętnie kupię ubezpieczenia mieszkania bez wyłączenia na wypadek wojny.

Rafal
6 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Taa, za to wtedy inne plynniejsze’aktywa (akcje i obligace PL) bedą się nadawały.. ale raczej wyłącznie do celów kolekcjonerskich..

Robert
6 miesięcy temu

W moim bloku (nie tylko pewnie u mnie) odbywa się dziwny proceder. Już tłumacze. Warszawa Bielany wynajęcie 40 metrowego mieszkania 2 pokojowego. 2500 PLN. Niestety „inwestorzy” 40 metrów dzielą na 3 pokoje i za każdy pokoik 1200 PLN. Bywa też, że pokoje dzielone są na 2 osoby i wtedy np. po 700 PLN za twarz. Świat się kończy 🙁

Marcin Staly Czytelnik
6 miesięcy temu
Reply to  Robert

I ktos chce mieszkac w takiej klitce? To juz chyba lepiej samemu wynajac kawalerke.

Ewa
5 miesięcy temu

Ale samodzielny wynajem kawalerki kosztuje 1800, a nie 700 czy 1200. Jak zarabiasz 2500 miesięcznie to ma to podstawowe znaczenie.

Piotrek
6 miesięcy temu

Bzdury na resorach. Nie ma powodu do spadku cen przez długi czas. Proszę spojrzeć na ceny na Zachodzie i tamte rentowności. Od dawna są bliskie zeru i co z tego? Nic. Skoro ceny urosły przez 15 lat o 140% to mogą stać w miejscu przez kolejne 15 lat, a to powoduje że przez 30 lat spełnione będą oczekiwania dotyczące zapewnienia warunków bytowych jak również późniejszego dodatku do emerytury. Analiza na przestrzeni 350 lat? Po co to komu?

Radosław
6 miesięcy temu

Artykuł w miarę merytoryczny, ale autor pisząc o rentowności skupia się na czasach teraźniejszych (ostatnie dwa lata) co nie jest do końca obiektyne. Z moje podwórka, zakupiłem dwa mieszkanie w dużym mieście wojewódzkim, w samym centrum (argument lokalizacji) w 2018 i 2019, z własnych środków i jakby nie liczyć nawet przy obłożeniu 11 miesięcy (co zdarzyło się tylko raz) to rentowność wychodzi powyżej 5 % netto z umowami itp. Ponadto debata nad wartością nieruchomości przez okres 350 lat jest dla mnie abstrakcja, bo wszystko zalet do czego odniesiemy ta wartość, bo podejrzewam, że pieniądz/monety/waluta holenderskie jak i każde inne w… Czytaj więcej »

Last edited 6 miesięcy temu by Radosław
Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Radosław

Autor zaznaczył w tekście, że te obliczenia tak naprawdę określają rentowność w sytuacji, gdy dzisiaj kupujemy nieruchomość (po obecnych cenach nieruchomości, obecnym oprocentowaniu pieniądza i przy obecnych czynszach). Oczywiście rentowność najmu dla nieruchomości kupionej kilka lat temu jest wyższa. Jedna z mojej nieruchomości, kupiona ok. 2003-2004 r. po 5500 zł za metr i już spłacona oczywiście ma większy potencjał zarabiania na najmie niż nieruchomość kupiona dziś po 15.000 zł za metr i jeszcze nie spłacona.
Ale bardzo dziękujemy za Pańskie ad vocem!

Marian
6 miesięcy temu

Wie ktoś w jaki sposób można zgłaszać uwagi do reformy nowego ładu? W ramach tych niby szerokich konsultacji, które mają trwać kilka dni.

Bo może redakcja i czytelnicy powinni zgłaszać propozycję obniżki podatku Belki do 12%. Nie ma chyba uzasadnienia żeby został na obecnym poziomie skoro podatek dochodowy ulega obniżeniu.

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Marian

Ciekawy pomysł, w poniedziałek zrobimy posiedzenie zarządu i obgadamy ten pomysł

Hieronim
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ech, w pierwszym czytaniu zobaczyłem „poniedziałek zrobimy posiedzenie rządu i obgadamy ten pomysł” i już zaświtała nadzieja…

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Hieronim

Nie jesteśmy samobójcami, musielibyśmy pewnie mieć w tym rządzie wicepremiera do spraw bezpieczeństwa oraz co najmniej jednego Sasina ;-), to są nasze czerwone linie 😉

pantalon
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Siedemdziesiąt baniek może by się uzbierało, ale jak zdobyć wicepremiera?

stefan burczymucha
6 miesięcy temu
Reply to  Marian

A to akurat słusznie, nie ma powodu, by podatek od przychodów kapitałowych był mniejszy niż podatek za pracę

Sławek
6 miesięcy temu
Reply to  Marian

Ten dziwny podatek proponuje nie obniżać, a zlikwidować.

chennault
6 miesięcy temu
Reply to  Marian

Niby dlaczego podatek od dochodów z błogiego nicnierobienia (rentierstwa) miałby być równy podatkowi od ciężkiej pracy?

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  chennault

No, żeby zostać rentierem czasem (choć nie zawsze) trzeba najpierw się napracować 😉

Adzik
6 miesięcy temu
Reply to  chennault

A ja bym zgodził się nawet na 30% podatek ale od faktycznych ZYSKów a więc od wartości uzyskanej ponad inflację 😉 Inaczej jest toniestety podatek od podatku (inflacji)

Mateusz
6 miesięcy temu

Pamiętam jak jakieś 2-3 lata temu oglądałem te prezentacje youtubowych miszczów nieruchomości: „mając 200k nie kupuj jednej kawalerki na wynajem tylko kup ileś tam na kredyt a te 200k daj na wkład własny – tym sposobem nie zarobisz 1k a np 6-7 miesięcznie”.
Dobrze że wtedy oglądałem te filmy jedynie z ciekawości bez zamiaru naśladowania „rad”, ale ile było osób które oglądały i tak zrobiły???

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Mateusz

Wszystko zależy po ile się kupuje – kupowanie pod wynajem dziś (przy obecnych cenach i obecnych stopach oraz przy obecnej niepewności) jest obarczone wyższym ryzykiem, niż jeszcze kilka lat temu

Meg
6 miesięcy temu

Czy dalsze podwyzszanie stop procentowych w Polsce ograniczy inflację? Przyczyn obecnej inflacji nie należy wylacznie szukac po stronie popytu generowanego przez kredyt bankowy. Zderzmy naszą inflacje z naszymi stopa procentowymi, wyliczmy proporcje. A teraz inflacja w UE, inflacja UK, inflacja w USA, a stopy w tych krajach? Duze dysproporcje. Wysokie stopy spowodują stagflacje. Kredytow nowych osob fizycznych bedzie duzo mniej, a te co będą, beda nizsze, stary portfel kredytowy w bankach bedzie sie psul, popyt na kredyty firmowe bedzie mniejszy, w tym siądą kredyty inwestycyjne. To bedzie skutkowac m.in. tym, ze koszty finansowe firmy przerzucą na ostatecznego odbiorcę przez wzrosty… Czytaj więcej »

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Meg

Inflacja jest w głównej mierze z zewnątrz, ale najważniejszym instrumentem wpływania na tę zewnętrzną inflację jest silna waluta. Na silną walutę wpływają wysokie stopy procentowe. Dlatego podwyżki stóp nie są po to, żeby podwyższyć ceny kredytów (chociaż to też troszkę), ale przede wszystkim, żeby umocnić walutę. Oczywiście są skutki uboczne, ale słaba waluta to gwarancja bardzo wysokiej inflacji (widzimy co Putin wyprawia żeby tylko postawić na nogi rubla), więc trochę nie mamy innego wyjścia

Kuba
6 miesięcy temu

Propaganda na zamówienie Glapinskiego

Waldek
6 miesięcy temu
Reply to  Kuba

Chętnie też coś napisze na jego zamówienie nawet za 1/100 Sasina. Kuba podeślij mi namiary.

stefan burczymucha
6 miesięcy temu

Wynajmujący, ktorzy nabyli mieszkania na kredyt z wysokim LTV są dramatycznie mało elastyczni jeżeli chodzi o cenę najmu. W obecnej sytuacji wannabe kamienicznicy będą przeć na wzrost cen. Dlatego indywidualny najem mieszkan powinien być możliwie wylacznie za gotówkę lub niedużego LTV, tak z max 40-50 procent.

Rafał
6 miesięcy temu

O realnym inwestowaniu w nieruchomości ten artykuł w zasadzie nic nie mówi. Jesli przez inwestycje rozumie się zwrot z własnego kapitału na poziomie 3/4% licząc sam najem, to nie to nawet nie podejmuje dobrze tego tematu…

Last edited 6 miesięcy temu by Rafał
Ampulexcompressa
6 miesięcy temu

Kupujący mieszkania jako inwestycję w dłuższym terminie (którtszym z resztą też) posługują się świadomie lub podświadomie (bo nie potrafią tego nazwać) wewnętrzną stopą zwrotu IRR. ROE czyli zwrot z kapitału własnego w żaden sposób nie uwzględnia zmiany wartości pomiędzy kupnem a sprzedażą. A IRR tak. Każdy kupujący zakłada sobie jakąs wartość jaką jego nieruchomość może osiągnąć. IRR można oczywiście policzyć sobie dopiero po fakcie sprzedaży. Autor artykułu mógłby policzyć dla mieszkania kupionego np w 2006 IRR w przypadku sprzedaży w każdym roku do 2021. Ani pokazywanie ROE w danej chwili ani pokazywanie zmian cen w danym okresie nie daje pełnego… Czytaj więcej »

Admin
6 miesięcy temu

Dzięki za sugestię!

Miguel
5 miesięcy temu

A jaka jest skala dla rentowności ? Zdaje się, że gdyby to kontynuowali to po spadkach 2008-2013, mielibyśmy obecnie nowe szczyty …

Konrad
2 miesięcy temu

Zastanawiam się jak to się ma do doniesień medialnych o tym, że zagraniczne fundusze kupują (czy wręcz skupują masowo) mieszkania na wynajem. W sytuacji, gdy obligacje dają zarobić 6%, a na koncie oszczędnościowym można zarobić 3%…

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Konrad

Z tym „masowo” bym nie przesadzał. Na razie kilka tysięcy mieszkań

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!