Czy podwyżki stóp procentowych zniszczą im opłacalność najmu? Czy będzie wysyp ogłoszeń sprzedaży mieszkań „inwestycyjnych” finansowanych kredytem?

Czy podwyżki stóp procentowych zniszczą im opłacalność najmu? Czy będzie wysyp ogłoszeń sprzedaży mieszkań „inwestycyjnych” finansowanych kredytem?

Podwyżka referencyjnej stopy procentowej NBP do 1,25% oraz spowodowany tym wzrost stawki WIBOR 3M do 1,65% sprawiły, że strach zajrzał w oczy właścicielom mieszkań na wynajem, którzy kupili je z pomocą kredytu hipotecznego. W niektórych miastach rata kredytu już dziś niebezpiecznie zbliża się do stawki najmu. A to przecież dopiero początek podwyżek stóp. Na osiedlach widać coraz więcej płacht „sprzedam mieszkanie”. Dwupokojowe 45 m2, 55 m2… Czyli typowe „metraże pod wynajem”. Czy będzie za chwilę wysyp mieszkań „postinwestycyjnych” do kupienia w okazyjnych cenach? Co mówią na ten temat dane i liczby?

Coś nowego zaczyna się dziać na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dwukrotna podwyżka stóp procentowych spowodowała wzrost rat kredytów o 10-20%, zmniejszyła się zdolność kredytowa potencjalnych klientów na zakup mieszkania, banki zaostrzają kryteria przyznawania pieniędzy pod hipotekę. A do tego wszystkiego urzędnicy ministerialni zapowiedzieli wprowadzenie podatku od pustostanów.

Zobacz również:

Analitycy zaczynają mówić o przesileniu na rynku, a kupujący już nie idą do deweloperów jak na ścięcie, gotowi zapłacić każdą podyktowaną cenę. Klimat na rynku zaczął się zmieniać i „coś” wisi w powietrzu:

„Piszecie o stopach procentowych i efekcie inflacyjnym. Mieszkam w Warszawie na Odolanach, to taka Mekka kupowania mieszkań pod wynajem. Na osiedlu, gdzie mieszkam, tylko w ciągu tego tygodnia pojawiły się trzy bannery o sprzedaży mieszkania. Metraże, o ile dobrze zapamiętałem, 37 m2, 42 m2 i 52 m2. Szansa na to, że są to mieszkania pod wynajem wystawione przez jakiegoś zalewarowanego kredytem domorosłego landlorda, jest, moim zdaniem, baaaaaardzo wysoka”

– doniósł ostatnio jeden z czytelników. Na innym warszawskim osiedlu w ciągu kilku dni także zaobserwowaliśmy trzy nowe ogłoszenia o sprzedaży mieszkań. I – inaczej niż do tej pory – wcale nie zniknęły w ciągu jednego-dwóch dni, jak bywało do tej pory.

Podwyżka stóp procentowych uderza w rynek mieszkań

Jeszcze kilka tygodni temu rynek nieruchomości był rozpalony do czerwoności. Choć według szwajcarskiego banku UBS ceny mieszkań w Warszawie rosły i tak dużo wolniej niż w innych metropoliach. Realny wzrost cen nieruchomości w 25 analizowanych miastach przyspieszył do 6% w ostatnim roku, a w Warszawie – średnio jedynie o 3% (realnie – czyli powyżej inflacji). Jednak bardziej symptomatyczne jest to, że Warszawa w ogóle znalazła się w takim zestawieniu – obok Paryża, Madrytu, Nowego Jorku czy Tokio (nie było zaś Budapesztu czy Pragi). Ewidentnie stolica Polski jest zaznaczona na mapie globalnego kapitału, który widzi tu nieruchomościowy potencjał.

Ale trudno sobie wyobrazić dalszy wzrost cen o 10% rocznie, gdy stopy procentowe rosną i jeszcze wzrosną. Choć przecież WIBOR 3M nie wrócił jeszcze do poziomu sprzed pandemii – w lutym 2020 r. był na poziomie 1,7%, czyli ciut wyżej niż teraz. Ale WIBOR 6M jest na najwyższym poziomie od lutego 2015 r. Ale wtedy stopy procentowe wynosiły 2%, a nie 1,25% jak obecnie.

Czytaj też: Wynajmujący mieszkania czekają na powrót studentów. Czy tym razem studenci są panami sytuacji? Ile mogą utargować? Na co muszą zwrócić uwagę?

Czytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Raty (niektórych) kredytów 20% w górę. Czy to wpływa na rentowność najmu?

Stawkę WIBOR 6M stosuje tylko kilka banków. Są wśród nich te, które w ostatnich latach przyznawały najwięcej kredytów: PKO BP, Bank Pekao i ING Bank Śląski – więcej na ten temat napisał ostatnio Maciek Bednarek. Ponieważ stawka jest aktualizowana raz na pół roku, ci, którzy do niedawna mieli w harmonogramie spłat minimalny procencik 0,24% plus marża banku, dostaną w „prezencie pod choinkę” oprocentowanie wynoszące 1,91% plus marża.

Dla kredytów udzielonych od marca 2015 r. ten nowy poziom oprocentowania będzie najwyższy w całym okresie spłaty. W przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat z marżą 2,09% (udzielonego przed rokiem) rata podskoczy z 1159 zł (płaconych przez ostatnie 6 miesięcy) do 1424 zł (obowiązujących przez kolejne 6 miesięcy). Wzrost wyniesie więc 265 zł, czyli aż 22,9%.

W przypadku kredytów opartych o WIBOR 3M nie jest o wiele lepiej. W tym przypadku rata kredytu 300 000 zł udzielonego przed rokiem wzrośnie lada dzień z 1154 zł do 1374 zł. Będzie więc wyższa o 220 zł, czyli o 19%. W przypadku starszych kredytów rata po podwyżce wciąż będzie jednak niższa niż bezpośrednio przed pandemią.

Wyższy koszt kredytu oznacza, że zmniejszy się opłacalność inwestowania w mieszkanie na wynajem z użyciem bankowego lewara kredytowego. Dla wielu osób dysponujących kapitałem zakup mieszkania pod wynajem był do tej pory najbardziej racjonalnym wyborem zabezpieczenia oszczędności przed inflacją. Mieszkania drożały, a z najmu dało się wycisnąć jeszcze kilka procent rentowności. Przy bardzo tanim kredycie – można było użyć bankowego kapitału i zwiększyć skalę przedsięwzięcia.

Choć przecież opłacalność najmu w ostatnim czasie i tak była niższa niż przed kryzysem covidowym. Z ostatnich danych wynika, że z powodu spadku stawek czynszu przeciętna rentowność najmu spadła do 3% netto w skali roku (przed pandemią sięgała 6-7%). Część mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie krótkoterminowym (dla turystów i klientów Airbnb) w czasie pandemii została skierowana do puli ofert najmu długoterminowego, zaniżając ceny. Jak sprawdziłem, w tym roku studenci mieli do wyboru więcej mieszkań niż w 2019, a ich ceny były o 21% niższe.

Według danych NBP roczny zarobek netto z zakupu mieszkania w Warszawie bez posiłkowania się kredytem wyniósł w drugim kwartale 2021 r. średnio 2,9%. Jeśli ktoś wziął kredyt na 80% wartości nieruchomości, po pandemicznej obniżce stóp procentowych rentowność jego inwestycji w najem (ROE) z użyciem kredytu wynosiła aż 2,8%.

Generalnie w ostatnich kwartałach zapanowała na rynku niezbyt często spotykana sytuacja polegająca na tym, że ROE, czyli zwrot z kapitału własnego, w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem, zrobił się wyższy w przypadku z korzystania z kredytu, niż bez niego. Czyli bardziej opłacało się angażować kapitał obcy, niż własny. Oczywiście przy założeniu, że mieszkanie będzie miało pełne „obłożenie”. Poniżej tabelka z danymi na koniec 2020 r.

czy podwyżka stóp procentowych zniszczy biznes mieszkań na wynajem z lewarem kredytowym
czy podwyżka stóp procentowych zniszczy biznes mieszkań na wynajem z lewarem kredytowym

Gdy wkrótce raty kredytów wzrosną, a stawki najmu nie ruszą w górę (choć powinny ruszyć, bo droższy kredyt odetnie części ludzi drogę do własnego „M” i skieruje ich na rynek najmu), będą na mapie Polski miejsca, gdzie taki „wynajem lewarowany” przestanie się opłacać. Już w pierwszym półroczu stopa zwrotu z mieszkań w Krakowie (gdy inwestycja w mieszkanie była finansowana w 80% kredytem) wynosiła 0,9% (to miasto najbardziej odczuło odpływ turystów), w Gdyni natomiast 0,4%, w Gdańsku 1,9%, choć we Wrocławiu było to aż 6%. Więcej szczegółowych dany i wykresów w raporcie NBP.

Ile osób najbardziej zaboli wzrost rat?

Z porównania przygotowanego przez portal Money.pl – jeszcze przed ostatnią podwyżką stóp procentowych – wynikało, że w przypadku Warszawy stawka najmu 40-metrowego mieszkania jest o 669 zł wyższa niż rata kredytu przy 20-procentowym wkładzie własnym i WIBOR-3M wynoszącym 0,24%. Dziś, gdy WIBOR 3M wynosi prawie 1,7%, kredyt na 327 000 zł (przy cenie mieszkania 10 224 zł za metr) podrożeje o ponad 200 zł, zmniejszając różnicę do ok. 450 zł.

A przecież rosną koszty utrzymania mieszkania. Jak pisaliśmy, w górę idą czynsze, które często bierze na siebie właściciel (czynsz, ale też wspólne zużycie prądu, sprzątanie klatki itp.). Są to koszty, które trudno będzie przerzucić na najemców.

Gdyby w tych warunkach rząd wprowadził podatek katastralny albo podatek od pustostanów, w tym od tych wszystkich mieszkań kupowanych na kredyt, mielibyśmy prawdziwe trzęsienie ziemi, a prognozy niezależnego eksperta o spadku cen o 10-15% nie byłyby aż tak nieprawdopodobne. Oczywiście deweloperzy wysuwają argument o tym, że rosną ceny materiałów budowlanych, robocizny i że nie ma już gdzie budować, dlatego spadków cen raczej nie będzie. Ale z drugiej strony deweloperzy mają możliwość, by „schodzić z cen”, biorąc pod uwagę aktualne marże na sprzedaży mieszkań na poziomie 23%.

Ile osób może mieć problem wynikający z drożejącego kredytu, wyższych kosztów utrzymania mieszkania i utrzymujących się relatywnie niższych stawek najmu? Największe problemy z ratami będą miały osoby, które wzięły w ostatnim czasie duży kredyt na 80% (lub jeszcze większą część) wartości nieruchomości. Ile jest takich kredytów? Z danych BIK wynika, że mniej więcej 30% ze wszystkich 200 000 udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych ma LTV wyższe niż 80%. Do tego trzeba doliczyć kolejne 60 000 z ubiegłego roku. Nie wiemy, jaka część z nich to były kredyty na mieszkania „inwestycyjne”.

Czytaj też: Wynajmujący mieszkań czekają na powrót studentów. Czy tym razem studenci są panami sytuacji? Ile mogą utargować? Na co muszą zwrócić uwagę?

Czytaj też: Szukasz mieszkania do wynajęcia? Co zrobić, by wygrać casting na najemcę i wytargować niższy czynsz? Oto cechy idealnego najemcy

Czytaj też: Ile można wytargować, kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej niż kupno obligacji?

Podwyżka stóp procentowych? W ogłoszeniach widać reakcję

Wrócę jeszcze do kwestii coraz częściej pojawiających się w oknach ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Wygląda to tak, jakby ludzie zorientowali się, że lada miesiąc stracą okazję pozbycia się nieruchomości za optymalną cenę i chcą upłynnić mieszkanie, zanim będą musieli do niego dopłacać.

Poprosiłem szefów serwisu ogłoszeniowego Otodom, największego serwisu z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań, o odpowiedź na pytanie, czy widzą ruch w interesie: czy podwyżka stóp procentowych spowodowała wysyp ogłoszeń o mieszkaniach na sprzedaż? Po pierwsze lawiny nowych ofert nie ma. Mamy jednak dowód, że użytkownicy nerwowo zareagowali na to, że nastąpiła podwyżka stóp procentowych.

„We wrześniu i październiku 2021 r. na portalu Otodom było ponad 185 000 aktywnych ogłoszeń mieszkań na sprzedaż. W porównaniu z miesiącami wakacyjnymi jest to spadek o nieco ponad 5000 ogłoszeń i jest to o około 20 000 mniej niż średnia miesięczna w I półroczu 2021 r., gdzie liczba ofert oscylowała wokół 205 000. To również mniej niż w tym samym miesiącu rok wcześniej: o 15 000 (październik) i 10 000 (wrzesień)”

– mówi nam Karolina Klimaszewska, senior data analyst z portalu Otodom. Pozwolę sobie zauważyć, że nie mamy danych za listopad, a to wtedy RPP podniosła drugi raz stopy procentowe i to w ostatnich dwóch tygodniach „zawisły” płachty. Czy zatem informacja o podwyżkach ma odbicie w zachowaniu użytkowników serwisu Otodom?

„Pierwsza, październikowa podwyżka stóp procentowych – nie ma [odbicia – mój przypis]. Ale po ogłoszeniu drugiej podwyżki widzimy jednodniowy wzrost aktywności. We wrześniu i październiku 2021 r. średnia dzienna liczba odsłon ogłoszeń wynosiła około 1,6 mln natomiast 5 listopada zanotowaliśmy prawie 2,145 mln wyświetleń ofert nieruchomości na sprzedaż. Podobne procentowo, choć w mniejszej skali, zwiększenie aktywności zaobserwowaliśmy w liczbie odpowiedzi na ogłoszenia. Jak na razie wygląda na to, że zainteresowanie wróciło do poprzedniego poziomu i na razie nie widać nowego trendu”.

Większość inwestorów mieszkaniowych lewarujących się kredytem dopiero odczuje skutki drugiej, trzeciej i kolejnej podwyżki stóp procentowych. Każda kolejna podwyżka stóp procentowych zostanie uwzględniona w harmonogramie spłat kredytów dopiero po kilku miesiącach. Dopiero wtedy okaże się, na ile wynajmującym „z lewarem” uda się przenieść na najemców wyższy koszt kredytu. I czy wzrost rat nie zje całego zysku z wynajmu. Taki scenariusz nie jest wykluczony.

ZOBACZ TEŻ WIDEO:

źródło zdjęcia: Pixbay

Subscribe
Powiadom o
95 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
stef
11 dni temu

Widziałem mieszkanie 2 pok na 29m2, nowe budownictwo – osobna kuchnia, widuje tez całkiem fajne 35m2 też 2 pokoje.
W płycie 48m2 to całkiem ustawne 3 pok.

Co do opłacalności jak policzymy kredyt 2% marża+ WIBOR np. kolejne 3-4%, to kompletnie się to przestaje opłacać

ALE
jak ktoś ma gotówkę to inna zupełnie kalkulacja.

Last edited 10 dni temu by stef
Admin
10 dni temu
Reply to  stef

Jasne, tu mówimy o rosnącym koszcie zewnętrznego kapitału. Ale nawet przy użyciu wyłącznie własnego zawsze pozostaje ryzyko płynności, rosnących kosztów eksploatacyjnych, remontowych i operacyjnych oraz o ryzyku niewynajęcia nieruchomości

Sławek
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Zawsze zastanawiało mnie jak inwestorzy liczą opłacalność wynajmu, że wychodzi im 3-4% a niektórym nawet 5-6%. Kilka lat temu myślałem o tym biznesie i często liczyłem, porównywałem różne kombinacje i zawsze wychodziło mi maks 2%. Żeby przekroczyć 3% musiałbym wynajmować na czarno (bez odprowadzania podatku) i mocno skąpić na remonty.

Admin
10 dni temu
Reply to  Sławek

Pełna zgoda, ja też nigdy nie rozumiałem jak im wychodzi 6% rocznie :-).

Jacek
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Gdy sie porównuje z obecnymi stawkami najmu mieszkanie kupione x lat temu to wychodzi 5-6%
Gdy sie porówna obecne ceny nieruchomości ze stawkami najmu to wychodzi 1-2%

Admin
10 dni temu
Reply to  Jacek

No tak, gdybym chciał wynająć swoje pierwsze, kupowane po 2700 zł za metr, to miałbym rentowność najmu na poziomie chyba z 20% w skali roku

stef
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Mieszkanie używane 250.000 nie wymagało remontu, 1.500 odstępnego miesięcznie czyli 18.000 rocznie.
18.000/250.000=7,2% rentowności. Amortyzacja maksymalna 10%=0 zł podatku przez 10 lat.
Tak liczy znajomy. Oczywiście „oszczędzanie” na remontach i bieżących naprawach.
Przykład nie uwzględnia wzrostu wartości bo to mieszkanie można sprzedać od ręki za 290-300.000.

Jak ktoś kupił przed boomem za 200.000 to ma 18.000/200.000=9%

Tomek inwestor
10 dni temu
Reply to  stef

Wychodzi 6% spokojnie, ale na w miarę okazyjnie kupowanych małych mieszkaniach z rynku wtórnego w mniejszych aglomeracjach. Najem mieszkań z rynku pierwotnego, w dodatku w stolicy lub innym Trójmieście, to nieporozumienie.

Admin
10 dni temu
Reply to  Tomek inwestor

Fakt, jak się złowi perełkę z rynku wtórnego w dobrej lokalizacji – pewnie

Przemek
8 dni temu
Reply to  stef

Polski Ład likwiduje możliwość amortyzacji mieszkań o ile się nie mylę.

Ppp
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Z kolei ja się zastanawiam, jak ci ludzie liczą koszt własnej PRACY, którą przy tym wszystkim można wykonać.
Czteroletnie obligacje skarbowe dają mi w tym momencie po 3,5-4% „na czysto”, kosztem leżenia do góry brzuchem. Bardziej zaawansowane instrumenty (fundusze, giełda) spokojnie robią po kilkanaście % kosztem posiedzenia przed komputerem raz na jakiś czas.
Pozdrawiam.

Admin
10 dni temu
Reply to  Ppp

Tak, o tym samym myślałem. Zarządzanie nieruchomością to kapitałochłonne i czasochłonne zajęcie. W zamian mam aktywo niepłynne i kosztowne jeśli leży odłogiem. Ale my w Polsce mamy w ogóle problem z wycenianiem czasu. Wolimy robić wolno i długo rzeczy, na których się nie znamy, niż za tę wiedzę zapłacić komuś, kto jest fachowcem w danej dziedzinie. Ogólnie wycena własnego czasu to ważna rzecz w planowaniu życia i kariery. Pełna zgoda w tym zakresie

McGregor
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

To bardzo czasochłonne… raz w miesiącu pojawić się u najemców po kasę (1h, No chyba że komuś płacą przelewem, to wtedy 2min żeby zajrzeć na konto) i zrobić przelew podatku do US (5min)..

Marcin staly czytelnik
10 dni temu
Reply to  McGregor

Bardziej chybaPanu Maciejowi chodzilo o sam czas na wyszukanie nieruchomosci, zakup, urzadzenie a potem znalezienie odpowiedniego najemcy. Z doswiadczenia wiem, ze to jednak zajmuje sporo czasu.

Mmm
9 dni temu
Reply to  Ppp

Te bardziej zaawansowane instrumenty za moment dadzą Ci – 30% albo lepiej.

Bobel
9 dni temu
Reply to  Mmm

Za to nieruchomości do końca świata tylko up.

Admin
9 dni temu
Reply to  Bobel

Nie przy słabym złotym lub/i wysokich stopach

Mmm
3 dni temu
Reply to  Bobel

Jak widzisz, indeksy lecą jak szalone. Kryzys się zbliża. Z giełd wyparuje 50% lekko

stef
11 dni temu

Drobny błąd merytoryczny w artykule. Proszę nie porównywać 2021 z 2020 tylko 2021 z 2019.
Rok 2020 był tak specyficzny, że nie nadaje się do porównań. „Psuje” lub pozwala udowodnić dowolną tezę.

Kalkulacja zależy mocno od ceny m2,
mieszkanie 40m2 po 8.000 zł/m2, a takie samo mieszkanie po 11.000m2 to 120.000 PLN więcej kredytu, czyli
jakieś 500 zł miesięcznie wyższa rata przy obecnym Wiborze.

Last edited 10 dni temu by stef
Admin
10 dni temu
Reply to  stef

Słuszna uwaga, należałoby w tekście uwydatnić, że w czarnej d… mogą się znaleźć zwłaszcza ci, którzy kupowali po wysokich cenach (czyli ostatnio).

kll
10 dni temu

Czegoś nie rozumiem – do teraz miał ktoś 1500 raty 2000 z wynajmu = 500 na + i po 30 latach mieszkanie warte 400.000zł
Teraz będzie miał nawet jeśli 1900 rata a 2000 z najmu = 100 na + i po 30 latach mieszkanie warte 400.000zł
Mniej zarobi ale to chyba dalej zysk. Czy coś pomijam?

Admin
10 dni temu
Reply to  kll

Na zmianie wartości mieszkania zarobi, ale znacznie mniej, niż może zarobić gdzieś indziej przy większej płynności (długoterminowo nieruchomości są antyinflacyjne, ale nie wygrywają z rynkiem kapitałowym). Tak naprawdę na tym rynku atrakcyjne jest combo: wzrost wartości nieruchomości plus dochód z czynszu. Skoro dziś mogę mieć 7% rocznie na obligacjach skarbowych, a najem daje 3-4%, a wzrost ceny nieruchomości pewnie będzie 3-5% rocznie to jest się nad czym zastanawiać. Po drugie, żeby te 100 zł zostało po zapłaceniu raty i zgarnięciu czynszu musi być jakiś czynsz. Już jeden miesiąc bez najemcy przy racie 2000 zł oznacza utratę zysku za kilkanaście miesięcy… Czytaj więcej »

kll
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Pan da linka do tych obligacji na dziś oprocentowanych 7% !

Pan Krzysztof
10 dni temu
Reply to  kll

https://www.obligacjeskarbowe.pl/
Obligacje indeksowane inflacją od 1,3% do 1,7% + inflacja.

Admin
10 dni temu
Reply to  Pan Krzysztof

Nie, nie – 1,3% (dla czteroletnich) i 1,7% (dla dziesięcioletnich) to oprocentowanie w pierwszym roku. W drugim i kolejnych to jest wskaźnik inflacji za poprzedni rok (ogłoszony miesiąc przed „rocznicą” obligacji) plus 0,75% (dla czteroletnich) i 1% (dla dziesięcioletnich)

Pan Krzysztof
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tak jest 😉

Tomek inwestor
10 dni temu
Reply to  Pan Krzysztof

Ale za pierwszy rok oprocentowanie znacznie ponizej inflacji no i od całego zysku podatek belki 19% powodujacy, ze ostatecznie lądujemy ponizej inflacji. W mieszkaniach ryczałt 8.5% od najmu i zwolnienie z podatku od sprzedaży po 5 latach.

Admin
10 dni temu
Reply to  Tomek inwestor

Tylko w tym czasie wartość musi urosnąć. Przy tak wysokiej inflacji, jaką mamy, wzrost jest przesądzony. Ale dochód z najmu już niekoniecznie

Mac
9 dni temu
Reply to  Pan Krzysztof

Od 2 roku dopiero. Wielka mi łaska…

Andrzej
10 dni temu
Reply to  kll

Szukajcie a znajdziecie, choć z drugiej strony błogosławieni ci co zobaczyli a nie uwierzyli ;).

Admin
10 dni temu
Reply to  Andrzej

A z trzeciej strony „lecz zaklinam, niech żywi nie tracą nadziei” ;-))

Ralf
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

A z czwartej: „Chociażbym chodził ciemną doliną,
zła się nie ulęknę,
bo Ty jesteś ze mną [redaktorze Samcik – przypis]”.

Błażej
10 dni temu
Reply to  kll

Zwykłe 10-letnie obligacje indeksowane inflacją – dają inflacja plus 1 p.p., czyli na dziś 7,8%.

https://www.obligacjeskarbowe.pl/oferta-obligacji/obligacje-10-letnie-edo/edo1131/

Marek
10 dni temu
Reply to  Błażej

Dla tych co chcą obecnie kupić to na dziś jest 1,3 lub 1,7%. Więcej dopiero za rok, ale dzięki wysokiej bazie z tego roku niekoniecznie musi być te 7%.

stef
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ma pan rację ten pociąg (mieszkaniowy) już odjechał. Do tej pory zarabiano na czynszu i wzroście wartości. Jak ktoś kupił w 2018 za 6500m2 kawalerkę 25m2, wynajmował przez 3 lata, i sprzedał po 11.000m2 (ceny Warszawskie), to mógł i średnio 11% mieć na czysto rocznie. Odliczając 1.000 złm2 na urządzenie, to 87.500 zł w 3 lata na samym wzroście wartości (25m2*3500m2).

Admin
10 dni temu
Reply to  stef

Tak, tutaj głównym parametrem określającym stopy zwrotu jest cena zakupu metra kwadratowego (oraz – coraz bardziej – koszt urządzenia mieszkania)

Andrzej
10 dni temu
Reply to  kll

Tak, bezwładność kapitału, nowe koszta które pojawią się po drodze. Osobiście uważam że należy się spodziewać przyrostu wszelkich podatków, danin związanych z nieruchomościami, w szczególności tych na wynajem. Dodatkowo stoimy przed nowymi tematami o których naprawdę rzadko się mówi. Czyli liczeni przez wspólnoty, ubezpieczyciela takich nieruchomości na specjalnych warunkach. W końcu są to lokale wyższego ryzyka niż standardowe. Ogólnie do tej pory rynek ten był bardzo słabo uregulowany i to generowało zysk. Sytuacja się zmienia i nie ma co się oszukiwać będziemy iść w stronę zachodniej europy, i to będzie rynek lokatora. Świadomość społeczna oraz polityków rośnie. Ludzie widzą że… Czytaj więcej »

Admin
10 dni temu
Reply to  Andrzej

Zgadzam się z tezą, że nastąpią ograniczenia i regulacje, które utrudnią czerpanie zysków z nieruchomości na wynajem

stef
10 dni temu
Reply to  Andrzej

Zgadzam się ale rynek lokatora to będzie poza 6 aglomeracjami (WAW, KRK, POZ, 3 Miasto, WROC,KAT,)

Ralf
9 dni temu
Reply to  Andrzej

Generalnie tam, gdzie państwo powinno występować jako regulator, to tematów nie tyka, albo udaje, że to robi – bezpieczeństwo na drogach, kradzieże tożsamości, funkcjonowanie sądownictwa – to są sprawy, które dotykają większości populacji, no ale są trudne do ogarnięcia i nie przynoszą (przynajmniej tych łatwo policzalnych) zysków więc mamy dzicz na drogach, lewe kredyty, oczekiwanie na pierwszą rozprawę po 2-3 lata.
A tam, gdzie tylko czuć gotówkę – tam RP pierwsza do regulacji, mimo, że problem dotyczy promila społeczeństwa.

Stef
8 dni temu
Reply to  Ralf

Akurat dzicz na drogach mogła by być samofinansującym się mechanizmem walki z nią. Wystarczy żeby mandaty wracały na konto policji/ITD i finansowały kolejne radiowozy/radary. Poprostu w Pl jest zbyt mało drogówki.

Maciej
10 dni temu

Kupiłem dom. Wsparłem się kredytem hipotecznym 600 tys. Na razie zostawiłem mieszkanie w stolicy, które wynajmuję. Jeśli stopy procentowe przekroczą 3% sprzedaję mieszkanie… Dla mnie to za duża różnica między odsetkami w racie 800 zł, a np. 2000 zł. Ktoś ma inne zdanie? Mile widziane. Pozdrawiam.

stef
10 dni temu
Reply to  Maciej

Przy takim założeniu możesz już w grudniu 2021 wystawić mieszkanie na sprzedaż, niestety.

Ja bym nie sprzedawał, a nadpłacał maksymalnie kredyt (o ile nie masz za to prowizji).

Maciej
10 dni temu
Reply to  stef

Aż tak słabo tego nie widzę. II lub III kwartał 2022 r jest bardziej realny.

Pan Krzysztof
10 dni temu
Reply to  Maciej

W grudniu prawdopodobnie będzie podwyżka 75pkt. i w styczniu 40…50pkt. Zdolność kredytowa spadnie. Możesz zaczekać jeszcze rok i sprzedać taniej 😉

Maciej
10 dni temu
Reply to  Pan Krzysztof

Wiem. Ale trochę w stoi to w sprzeczności z moimi przekonaniami 😉

Paweł
10 dni temu

Od co najmniej 15 lat, raz po raz, jest wieszczone pęknięcie bańki mieszkaniowej. Póki brakuje jakiegoś towaru, to nie ma co liczyć na spadek cen. A podobno brakuje, aż nasz wspaniałomyślny rząd zaczyna majstrować jak uwolnić jakieś „pustostany” (ciekawe ile takich jest, według mnie niewiele). Nie rozumiem również szału inwestycji w mieszkania/wynajem. Wyliczanie jakiejś rentowności 2-4%/rocznie, uwzględniając tylko drobne naprawy, a przecież co 10-15 lat trzeba przeprowadzić remont generalny, który kosztuje około 10-15% wartości inwestycji. Według mnie to zwykła reklama tak nastawiła „inwestorów”, a rzeczywistość jest trochę inna. Fakt, mieszkanie chroni przed inflacją, ale z wynajmu nie ma kokosów. I… Czytaj więcej »

Admin
10 dni temu
Reply to  Paweł

Oczywiście: mówimy o globalnych rynkach kapitałowych, które można posiąść jednym kliknięciem i portfelem ETF-ów.
I prawdą jest, że koszty napraw, remontów i pustych przebiegów są zwykle niedoszacowane.

Tomek inwestor
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ale te globalne rynki mają obecnie bańkę większą niż nieruchomości.

Pibloq
10 dni temu
Reply to  Paweł

Dziwi mnie, że nikt z najmujacych nie mówi o aspektach zdrowia psychicznego. Wynajmowalem przez kilka lat i stwierdziłem, że to nie na moje nerwy. Albo mialem wyjatkowego pecha i tak trafilem, albo populacja wynajmujacych w Wawie jest specyficzna. Zawsze coś kombinują, psują rzeczy które wydają się nie do zepsucia (i przez ostatnie 20 lat nigdy sie nie zepsuły). Cóż z tego, że masz najem okazjonalny, cóż po kaucji, jak naużerać się musisz swoje… Szkoda nerwów i zdrowia

Admin
9 dni temu
Reply to  Pibloq

Ktoś z mojej rodziny wynajął mieszkanie miłej, sympatycznej dziewczynie, a potem się okazało, że są w nim organizowane lesbijskie (na to się akurat nikt się nie skarżył) orgie z oddawaniem moczu na klatce schodowej i wrzaskami do piątej nad ranem

Stef
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Znam historie, że wynajęła dziewczyna a mieszkało 6 facetów.

Admin
9 dni temu
Reply to  Stef

To się nazywa manipulacja 🙂

Mmmm
9 dni temu
Reply to  Paweł

Ale przecież jak ktoś kupił na szczycie w 2008 to czekał ponad 10 lat, żeby sprzedać z nominalnym zyskiem. A jak ktoś miał kredyt w CHF to nadal jest w plecy. Chociaż w przypadku CHF to sądy pomogą się z tego wyplątać.

Marcin
10 dni temu

Jeżeli wynajmujący przerzuci koszty zwiększonej raty na najemce, niestety musi się liczyć z tym, że najemca może go opuścić 🙂 sam tak zrobiłem całkiem niedawno. Właściciel podwyższył mi czynsz najmu o 300 zł, więc rozwiązałem umowę (trudno, kaucja poszła się paść, ale dla mnie to 1/4 pensji więc nie stracę na tym zbyt wiele..) znalazłem za to lepsze mieszkanie, gdzie własciciel z „pocałowaniem ręki” podpisałem ze mną umowę na korzystniejszych dla mnie warunkach.

Dociekliwy
10 dni temu
Reply to  Marcin

Dlaczego „kaucja poszła się paść”, zdewastowałeś lokal czy jak?

Tomek inwestor
10 dni temu
Reply to  Dociekliwy

Moze musiał odmalować. Mało kto wie ze zgodnie z ustawą o prawach lokatorów najemca ma oddać lokal w stanie niepogorszonym.

Jarosław
10 dni temu
Reply to  Dociekliwy

Właściciele często przerzucają wszystkie koszty naprawy na najemcę. Nie uwzględniają normalnego zużycia się sprzętu oraz mebli i „januszują” całą kaucję. Miałem 2 takie przypadki na 5 mieszkań.

fajny
10 dni temu
Reply to  Dociekliwy

Mogła pójść na poczet czynszu jeśli w umowie był jakiś dłuższy okres wypowiedzenia.

Marcin
5 dni temu
Reply to  Dociekliwy

Umowa była spisana na 12 m-cy. Jeżeli rozwiążesz ją wcześniej i nie znajdziesz nikogo na swoje miejsce – tracisz kaucję. Praktycznie większość wynajmujących taki zapis stosuje.

BogatyNajemca
10 dni temu
Reply to  Marcin

Jakie miasto? U mnie podwyżka 200zł od przyszłego roku, najpierw złość, zgrzytanie zębów i zaklinanie rzeczywistości – następnie okazało się, że jak zmienię mieszkanie na podobny standard w okolicy to będę musiał dopłacić nie 200 a 450zł. Nowe budownictwo, garaż podziemny ~ 40m^2 Wrocław stawki aktualne 3000zł ze wszystkim. Nie mówiąc o tym, że przydałby mi się dodatkowy pokój to cena idzie w około 4 tyś. Chciałem odwlekać zakup mieszkania na czas po zakończeniu cyklu podwyżek stóp ale po tych podwyżkach najmu i braku alternatyw jestem już po pierwszym spotkaniu z deweloperem. Cena? 13.200/m^2.

McGregor
10 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

Ja bym poczekał. Kupisz drogo a i stopy pójdą w górę i będziesz w czarnej d… choć na swoim. Z tej banki zaraz zacznie schodzić powietrze, co zresztą Pan Redaktor w tym artykule obwieszcza..

BogatyNajemca
10 dni temu
Reply to  McGregor

Ale na co? Obniżki cen? Mieszkania średnie, na inwestycje i słabe lokalizację – jak najbardziej. Najlepsze lokalizację – nie ma szans. Te nie spadną nominalnie co najwyżej realnie. Problem polega głównie na małej podaży dobrych mieszkań. Od pseudodeweloperów, patoinwestcji i słabych lokalizacji ceny w dół na 100%. Trochę wszyscy się łudzą, że ludzie to biorą kredyty pod korek. Moje zarobki to między 35-40k netto a partnerki 5-7k netto. Rata 4tyś czy 5tyś to dla mnie nic a jest więcej takich osób. O jakim spadku mówisz 10%, 20%? W dużych miastach zarobki 5k netto to nic trudnego co daje 10k budżetu… Czytaj więcej »

syn_Kornela
10 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

Tia, popatrz takie zarobki, a chciałeś mieszkanie zmieniać bo czynsz ci podniósł właściciel o 200 zł :))))))))))

BogatyNajemca
10 dni temu
Reply to  syn_Kornela

Ostatni miesiąc faktura trochę mniejsza bo miałem urlop. 0% VAT wewnątrzwspólnotową – screen z appki banku. Lubisz wydawać głupio pieniądze? Ja nie. Wyobraź sobie, że pewnie nosimy te same ubrania, pijemy to samo piwo i robimy zakupy w tym samym Lidlu. Nie wiem jak sobie wyobrażasz ludzi z takimi zarobkami ale nie różnimy się w zasadzie niczym. Może mam lepsze auto w leasingu.

Screenshot_20211119-222707_Moje ING.jpg
Pan Krzysztof
9 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

Ludzie oceniają majętność po samochodzie, telefonie, modnych ciuszka i fotkach z wakacji. Większość z moich sąsiadów myśli, że jestem gołodupcem, bo od ponad 3 lat nie mam samochodu, w ciepłe miesiące jeżdżę 18 letnim rowerem, remonty robię sam, nie noszę najnowszych najmodniejszych ubrań, kupuję na propocjach, nie piję drogich drinków na imprezach… Mnie to cieszy, bo to nie do mnie się włamują wynieść telewizor czy opróżnić piwnicę 😉

Andrzej
7 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

0,5 mln rocznie neto i siedzisz na 40 metrach . Podziwiam, naprawdę szczerze podziwiam :).

McGregor
10 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

8 lat zajmowałem się nieruchomościami i różne rzeczy widziałem. A jeśli faktycznie zarabiacie 0,5mln rocznie, to wzrost cen nieruchomości nie powinien być dla Was problemem..

Najemca
9 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

Też wynajmuję we Wrocławiu (Dąbrowskiego) i u mnie właściciel wspomniał o podwyżce ostatnio. Umowa mu na to nie pozwala do końca Q3 22. Nie zgodziłem się na jakąkolwiek podwyżkę do czasu wygaśnięcia umowy. Humor facetowi momentali się popsuł. Zaproponowałem mu, że możemy wcześniej rozwiązać umowę, bo mam inne możliwości, to mu się niezbyt spodobało. Widać, że jest problem ze znalezieniem najemcy. Nie przepłacam za mieszkanie, więc nie zależy mu konkretnie na mnie, bo na przykład zgodziłem się na stawkę oderwaną od rzeczywistości. Na piętrze od czasu wyprowadzenia się sąsiadów mieszkanie stoi puste od października. Co jakiś czas spotykam tylko na… Czytaj więcej »

Marcin
5 dni temu
Reply to  BogatyNajemca

Wrocław-Gądów. Szczerze mówiąc, płaciłem ostatnio ze wszystkim jakieś 1700 zł. Nie szukam raczej jakichś luksusów do najmowania. Sorry, ale wolę już odkładać na wkład własny i jakoś żyć niż wywalać ponad 3 tys. na nieswoje mieszkanie. Ale skoro masz kasę, to co Ci szkodzi te +/- 200 zł? Aktualnie płacę ze wszystkim 1800. Nie narzekam.

Last edited 5 dni temu by Marcin
gosc
10 dni temu

Jednak da się wprowadzić obowiązkowe szczepienia dla wszystkich w UE! Austria dzięki tej odważnej decyzji oszczędzi mnóstwo ludzkich żyć i pieniędzy.

Austria wprowadza obowiązkowe szczepienia i całkowity lockdown
https://wiadomosci.onet.pl/swiat/koronawirus-austria-obowiazkowe-szczepienia-i-calkowity-lockdown/gpcxzvp

Admin
10 dni temu
Reply to  gosc

Tak, bardzo ciekawe posunięcie. Oby było skuteczne. Ale to dopiero od lutego

phx
10 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Macieju, naprawdę…? Za ostatnich 5 tygodni w Polsce wśród zgonów na COVID ponad 27% było w pełni zaszczepionych. I to wg danych Ministerstwa które, jeżeli już, to są manipulowane na korzyść szczepionek. Przebiegi fal – co się dzieje teraz na wschodzie Polski? Już zaczyna spadać. Wprowadzanie lockdownów to cyniczne wyrachowanie polityków którzy wiedzą że to będzie „skuteczne” i zyskają poparcie. Wszystko jest kryte przez banki centralne (FED, EBC). Polska się teraz wyłamała bo się pokłóciła z zachodem, nie dostała kasę, przez co nagle na chwilę „wysiadła” z pociągu. Szczepionka obniża ryzyko. Sama w sobie niestety jest ryzykowna. Trzeba ją… Czytaj więcej »

Admin
9 dni temu
Reply to  phx

Panie Łukaszu, proszę nie siać paniki. Tutaj wyjaśnienie dlaczego rośnie liczba zaszczepionych w szpitalach i dlaczego to nie ma nic wspólnego ze skutecznością szczepionki
https://naukatolubie.pl/szpital-po-szczepionkach/
A co do kwestii przebiegu pandemii to być może już rzeczywiście za późno na obostrzenia. dr Franciszek Rakowski z ICM UW szacuje, że mamy już 81% odporności populacyjnej, więc już chyba nie ma co szaleć z locdownami, trzeba pozwolić umrzeć niezaszczepionym, którzy są w dodatku nieostrożni. Bo znam niezaszczepionych, którzy się pilnują i redukują ryzyko, a i zaszczepionych, którzy się zachowują jakby pandemii nie było

Edd
7 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Proszę porównać liczby, ilość zachorowań w fali jesiennej 2020 i 2021. Wybrałem trzy państwa leżące obok siebie bo w podobnym okresie przechodziły wzrost zachorowań: Niemcy, Dania i Holandia. W 2021 mają ponad 2 razy więcej zachorowań niż jesienią zeszłego roku a wtedy nie było szczepionek. Dodam, że aktualnie mają poziom pełnego zaszczepienia ponad 65%. Chyba miało wyjść inaczej…

Admin
7 dni temu
Reply to  Edd

No, ale proszę porównać śmiertelność. Tu chyba nie chodzi o to, żeby ludzie nie chorowali (bo przechowuje każdy), tylko żeby nie paraliżowali szpitali i nie umierali

Edd
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

No to dobrze, że jest mniej zgonów, ale czy np. jak w Polsce 25% zgonów to zaszczepieni – czy to mało? Dla ludzi w moim wieku większe ryzyko podejmuję szczepiąc się i narażając na powikłania (w tym nagły zgon), niż nie szczepiąc się, gdzie ryzyko zgonu mam minimalne, a dwa jeszcze prawdopodobieństwo samego zakażenia – przez tyle czasu na szczęście mi się nie udało zarazić (albo się udało a nic o tym nie wiedziałem?).

Admin
6 dni temu
Reply to  Edd

Panie Grzegorzu, bzdury Pan opowiada, to że antyszczepionkowcy coś bredzą o skutkach ubocznych szczepień to jeszcze nie znaczy, że to jest prawda. Prawdopodobieństwo ciężkiego przebiegu oraz śmierci w przypadku osób niezaszczepionych jest kilkanaście razy większe, niż zaszczepionych, nawet uwzględniający ryzyko powikłań przy szczepionce, które jest śladowe

Edd
6 dni temu
Reply to  phx
McGregor
10 dni temu
Reply to  gosc

A co to ma do tej dyskusji?

Ralf
10 dni temu

Chociaż mówili, że jak już Twoja fryzjerka mówi o tym, żeby zostać landlordem (cóż za poetyckie określenie!), to czas wychodzić z deweloperki i najmu, to mnie jednak szkoda ludzi, którzy się na tym przejadą i stracą $. Jako społeczeństwo powinniśmy budować dobrobyt, a nie tracić oszczędności życia przez niezrozumiałe i chaotyczne decyzje polityczne bandy oszołomów. A jeżeli mój sąsiad straci, to kiedyś nie wyda kasy u mnie więc ja też stracę. Nie mówić już o czynnikach makro, które mogą pogrążyć całą gospodarkę.
Przecież nikt nie wie, czy to się nie skończy, tak, jak w Hiszpanii. No, może Jackowski 😉

jsc
10 dni temu
Reply to  Ralf

Jackowski? Wg. niego mamy właśnie III WŚ po zbombardowaniu Evergreena…

Rafał
10 dni temu

Powierzchnia mieszkań nowych budowanych przez deweloperów jest coraz mniejsza. Hasło: „Polacy mieszkają w za małych mieszkaniach” jeszcze długo będzie aktualne.

Admin
10 dni temu
Reply to  Rafał

Oj tak

Marcin
10 dni temu

Duże miasta to nie wszystko. Mój przykład. Dwie Kawalerki za. 145000 i 160000. Wynajem 1500 każda czyli 2×18000 rocznie od 3 lat.
Mozna…? Można 🙂

Tak tu czytam te poważne analizy w komentarzach i uśmiech mój rośnie. Mniej kupujących czyli mniejszą konkurencja w najmie. A ceny nieruchomości rosnąć będą (z czasowymi korektami) choćby dlatego że rosną u naszych sąsiadów i nie ma ŻADNEGO konstruktywnego argumentu na ich spadek. Nasz rynek jest płytki, fundusze jeszcze nie zaczęły wchodzić na poważnie w zakup hurtowy.
Więc to co widzimy np w Niemczech dojdzie do nas. Mało właścicieli, dużo najemców.

Last edited 10 dni temu by Marcin
Stef
9 dni temu
Reply to  Marcin

Podaj miasto, bo czynsz 1500 za kawalerkę jak w Warszawie, a cena Mieszkania jak w Radomiu 10 lat temu.

AAA
7 dni temu
Reply to  Stef

Katowice? Sosnowiec? Inne na Górnym Śląsku, gdzie jest praca i dobra komunikacja?

Marcin
5 dni temu
Reply to  Stef

Świdnica i Świebodzice. Dolny Ślask

ArtArt
6 dni temu
Reply to  Marcin

Kawelarka za 175 tys, przychod roczny 34 tys. Mozna? Mozna

Admin
6 dni temu
Reply to  ArtArt

2800 zł miesięcznie za kawalerkę to sporo. Musi być w dobrym miejscu. Ale w dobrym miejscu kawalerka kosztuje teraz bliżej 500.000 zł, niż 175.000 zł, więc musiała być kupiona dawno albo baaaardzo okazyjnie. Czyli przykład nie bardzo referentny do opisywanego zjawiska…

Grzegorz
9 dni temu

Mam kilka mieszkań, kupowanych na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Część w kredycie, część za gotówkę. Jeszcze nigdy nie liczyłem stopy zwrotu. Za około 10 lat wszystkie kredyty zostaną spłacone a ja zostanę z tymi nieruchomościami jak Himilsbach z tym angielskim.

Mmmm
9 dni temu

A co powiecie o kończących się wreszcie sprawach kredytów CHF i uwolnieniu tamtej puli mieszkań? Mam znajomych, którzy kupili mieszkania w kredycie CHF. Potem rodzina się powiększyła więc kupili większe a to z kredytem CHF zostało na wynajem bo nie dało się sprzedać by spłacić hipotekę. I tak wynajęli niejako z przymusu. A chętnie by je sprzedali. Teraz może być to możliwe.

Admin
9 dni temu
Reply to  Mmmm

O tak, celne spostrzeżenie. Gdyby te mieszkania nie były „uwięzione” kredytami nierefinsowalnymi – część z nich na pewno trafiłaby na rynek. Inna sprawa, że uwolnione w ten sposób pieniądze poszłyby na zakup innych nieruchomości, więc nie wiem jaki byłby bilans popytowo-podażowy dla rynku

Ralf
8 dni temu
Reply to  Mmmm

Chyba to aż tak znacząca pula nie będzie, ale gdyby ktoś był zainteresowany domem w Gdańsku to moja hipoteka właśnie się zwalnia z końcem grudnia 🙂 Wyprodukowany w 2002 roku, 144m2 na działce 300m2. Milion netto.

Marcin
9 dni temu

Mam kredyt w PKO BP z 2014 roku i sprawdzałem w umowie jest Wibor 3M więc niezbyt precyzyjny ten fragment

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!