Rząd szuka sposobu na zatrzymanie drożyzny na rynku mieszkaniowym. Nie podatek katastralny, lecz podatek od pustostanów? Sprawdzam, czy to ma sens

Rząd przestraszył się gniewu ludu z powodu coraz droższych mieszkań. I zastanawia się nad rozwiązaniem tego problemu. Pomysł? Podobno nie wchodzi w grę podatek katastralny, ale… jeśli ktoś kupił mieszkanie jako lokatę kapitału i stoi ono puste, to miałby zapłacić podatek od pustostanów. W Vancouver to już działa, ale czy się sprawdziło? Czy to recepta na zatrzymanie wzrostu cen nieruchomości? Był już popiwek, bykowe, a teraz czas na ……„pustostanowe”?

Rząd wrzucił granat na rynek nieruchomości. Urzędnik Ministerstwa Rozwoju półgębkiem przyznał, że resort rozważa nową opłatę – podatek od pustostanów. Dotychczas głównym straszakiem na nieruchomościowych spekulantów miał być podatek katastralny (2-3% wartości nieruchomości rocznie), który miałby zniechęcić do posiadania dużej liczby nieruchomości przez osoby, które ich de facto nie potrzebują. Rząd co jakiś czas dementował pogłoski, że taki podatek przewiduje, a pogłoski co i rusz powracały. Teraz jest coś nowego – podatek od pustostanów.

Było miło, ale się skończyło. Wszyscy mają już dość AI [KLIKNIJ I CZYTAJ]

„Jeśli ktoś kupuje mieszkania tylko po to, żeby spekulować i nie przeznacza tego mieszkania na wynajem, tylko mieszkanie stoi puste, to tu jest pole do interwencji. Szykujemy rozwiązania (podatkowe) dotyczące takich pustostanów”

– powiedział wiceminister rozwoju Piotr Uściński. To by była rewolucja na rynku nieruchomości. Ale czy przyniosłaby dobre skutki? I czy nie wyrządziłaby więcej szkody niż pożytku? Sprawdzam!

Podatek od pustostanów? A może od spekulacji? Trzy warianty

Jak podało radio RMF FM Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad specjalną ustawą – tarczą przeciwko spekulacji na rynku mieszkań. Co by to miało być? Ogólnie znane są trzy rozwiązania, które uderzają w mieszkaniowych spekulantów.

Po pierwsze podatek od pustostanów. Chodzi o pustostany związane z inwestycjami, ze spekulacją. Pustostan to nowe mieszkanie, zakupione przez inwestora, które stoi puste ze względów inwestycyjnych. Rząd sugeruje, że na tę definicję „łapałyby” się mieszkania kupowane hurtowo przez fundusze inwestycyjne pod wynajem. Pisaliśmy o ekspansji takich funduszy nad Wisłą w tym artykule. Ale czy rzeczywiście tak będzie – zaraz wyjaśnimy.

Po drugie podatek od spekulacji. Czyli bat na osoby, które kupują mieszkanie, by zaraz je odsprzedać z zyskiem. Kupują szybko i po każdej cenie – zwykle się nie targują albo wręcz przebijają oferty. Tylko po to, by zaraz to samo mieszkanie wystawić na sprzedaż. Żeby zniechęcić do takich transakcji, w planach jest dodatkowa opłata od sprzedaży mieszkań niedawno zakupionych.

Po trzecie podatek katastralny. Czyli podatek od wartości rynkowej nieruchomości. W niektórych krajach obowiązuje od mieszkania drugiego, w innych od trzeciego. Ocenę tego podatku w polskich warunkach napisaliśmy w tym artykule. Żeby spełnił swoje zadanie, powinien być „celowany” i trudny do uniknięcia.

Kogo najbardziej może zaboleć opodatkowanie nieruchomości, niezależnie od przyjętej formuły (najbardziej prawdopodobny jest podatek od pustostanów)? Rząd sprzedaje swój pomysł jako bat na wielkie fundusze inwestycyjne, które w ostatnim czasie hurtem zaczęły kupować mieszkania w Polsce. Rzeczywiście, skala takich transakcji jest rekordowa. To nowe zjawisko dokładnie opisaliśmy w tym materiale.

Żeby nie było jak w Berlinie

Do niedawna największym firmowym operatorem mieszkań był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem – ma 1900 mieszkań. Prześcignęła go jednak firma Resi4Rent, która jest wspólnym przedsięwzięciem dewelopera Echo Investment i amerykańskiego funduszu Pimco. W sumie baza Resi4Rent to 2140 mieszkań. Kolejne duże transakcje, czyli takie po kilkaset mieszkań, przeprowadzają inwestorzy ze Szwecji czy z Niemiec.

Rząd przestraszył się, że będzie jak w Berlinie, gdzie w rękach firm jest 220 000 mieszkań na wynajem – a te zaczęły dyktować ceny. I ostatnio mieszkańcy Berlina w referendum zgodzili się na wywłaszczenie dużych kamieniczków – oczywiście za odszkodowaniem.

Abstrahując na moment od tego, czy Polsce grozi taki scenariusz, trzeba wyraźnie napisać, że żadna z hipotetycznych propozycji (a przynajmniej analizując to, co wiemy z przecieków) nie uderzy w fundusze. Duzi inwestorzy oferujący najem instytucjonalny z definicji kupują mieszkania po to, by je wynajmować. Każdy dzień, w którym mieszkanie nie ma lokatora, przynosi straty. Czyli podatek od pustostanów w nich nie uderzy.

To nie są też firmy, które sprzedają portfolio mieszkań po roku czy dwóch, więc raczej nie zabolałby ich podatek „od spekulacji”. Na razie na polski rynek przychodzą średniej wielkości fundusze. Dopiero za 5-10 lat przyjdą prawdziwe „wieloryby”, czyli jeszcze większe firmy. A te wezmą się także za konsolidację branży.

To by oznaczało, że nowy podatek najbardziej zaboli nie fundusze, ale osoby prywatne, choć raczej te bardziej zamożne, które kupują mieszkania po to, by chronić oszczędności przed inflacją, nie zawsze szukając najemców. A to znów co? „To cios w klasę średnią” – ostrzega Związek Przedsiębiorców i Pracodawców. Czy rzeczywiście?

Czytaj też: Szwedzi i Niemcy wykupują mieszkania. A może warto je wynająć? 

Czytaj też: Czy mieszkania na wynajem od funduszy zniszczą prywatny najem?

Podatek od pustostanów: jak to działa w Vancouver?

W Polsce brakuje, według różnych szacunków, od 600 000 do 1,3 mln mieszkań. Problem zaczyna się wtedy, gdy te cenne mieszkania stoją puste. Ile jest takich lokali w Polsce? Udział lokali i domów, które nie są zasiedlone wynosi ok. 11% na wsi i 6% w mieście. Jak podaje portal Rynek Pierwotny, na podstawie danych OECD, w Polsce, na tle innych krajów, jest względnie niedużo pustostanów. O wiele większy problem z pustymi domami (zwłaszcza na wsiach) mają Czesi, Słowacy oraz Rumuni.

Problem w tym, że dane są niemiarodajne – w tej statystyce chodzi głównie o pokazanie mieszkań, które stoją puste, bo ich właściciele np. wyemigrowali ze wsi do miasta albo z miasteczka za granicę, albo jakoś tak.

Według danych NBP tylko w pierwszym półroczu Polacy kupili od deweloperów mieszkania o wartości 11 mld zł, płacąc w całości żywą gotówką, bez kredytu. Oznacza to prawie 70% udział gotówki we wszystkich transakcjach. Akurat ten odsetek nie zmienia się od lat. Bywały kwartały, że sięgał 75%, ale nawet w 2012 r. nie spadał poniżej 50%.

Z punktu widzenia racjonalnej polityki mieszkaniowej państwa problem zaczyna się wtedy, kiedy osoby, które mają dużo wolnego kapitału, wykupują mieszkania, pozbawiając szansy na zakup kogoś, komu mieszkanie jest potrzebne do życia, a nie jako inwestycja (bo chce się wyprowadzić od rodziców albo założyć rodzinę).

Sęk w tym, że na wynajmie można zarobić ok. 4% netto w skali roku (po obliczeniu podatków i kosztów takich jak remonty i niezbędne naprawy). Po drugie, można też zarobić na samym wzroście cen nieruchomości, choć zdarzały się w historii epizody potężnych spadków cen (np. o 35% w latach 2010-2013). Generalnie w długim okresie ceny nieruchomości rosną.

Kupowanie nieruchomości, żeby stały puste i zyskiwały na wartości, to nie tylko polski problem – Anglicy nazwali to zjawisko buy-to-leave. W Londynie w najdroższych dzielnicach nawet 30% nieruchomości jest pustych lub „używanych sporadycznie”.

Kanadyjskie Vancouver (600 000 mieszkańców) wprowadziło w 2017 r.  podatek od pustostanów w wysokości 1,25% wartości nieruchomości rocznie. Jak sprawdzają tam, czy lokal stoi pusty? Po zużyciu prądu. Czasem dochodzi do absurdów (pewna 89-letnia mieszkanka Vancouver robiła remont i wyprowadziła się z mieszkania, ale remont się przedłużył – wtedy do akcji wkroczyła miejscowa skarbówka i nakazała zapłacić domiar o równowartości 16 000 zł…), ale ogólnie podatek jest skuteczny – liczba pustostanów zmniejszyła się o jedną czwartą. A dokładnie o 645 lokali z 2538, które stały puste. Do kasy miasta wpływa kilkanaście milionów dolarów rocznie z podatku od pustostanów.

Gdyby założyć, że w Polsce stawka wyniosłaby 1,25% wartości mieszkania, to podatek nieruchomości o powierzchni 50 m2 i o wartości 500 000 zł wyniósłby 6250 zł rocznie.

Serwis Bloomberg w swojej analizie przekonuje, że w takich podatkach więcej jest teatru politycznego i taniego populizmu niż pobudek ekonomiczno-społecznych, bo na ceny najmu i ceny nieruchomości takie podatki nie wpływają. I mmo to właśnie tą drogą chce iść Los Angeles, także Hong Kong chce opodatkować apartamenty condo, a Barcelona chce wywłaszczać mieszkania, które stoją puste. Nieco inaczej jest we Francji. Np. w Paryżu właściciele drugiego domu płacą większy podatek od nieruchomości – od 2017 r. jest to aż 60% podatku, po podwyżce z 20%.

Czytaj też: Stopy procentowe w górę, WIBOR też. To oznacza, że za chwilę podrożeją kredyty. A oprocentowanie depozytów? Pierwsze banki reagują. Ale czy to jakiś żart?

Czytaj też: Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?

Okiem ekspertów. Czy te pomysły mają sens?

Rozmawiałem na ten temat z kilkoma ekspertami od nieruchomości. Ich zdaniem opłata od pustostanów nie sprawi, że poprawi się sytuacja mieszkaniowa Polaków. Co mógłby zrobić rząd zamiast tego? Ułatwić procedury administracyjne, uwolnić bank ziemi rolnej, której nie można teraz sprzedawać – czyli po prostu umożliwić budowanie jak największej liczby mieszkań.

„Propozycja jest niespójna – rząd mówi, że chce uderzyć w hurtowników, którzy wykupują mieszkania tysiącami, ale jego propozycja uderza w prywatne osoby. Poza tym jest to trudne do egzekwowania. Kto miałby sprawdzać czy mieszkanie nie jest używane?”

– powiedział mi jeden z ekspertów nieruchomościowych (zapewne nie do końca obiektywny, bo działający w tej branży). O opinię poprosiłem też Adama Czerniaka, ekonomistę SGH i analityka think-tanku „Polityka Insight”:

„Rzetelnych danych na temat pustostanów w Polsce nie ma. Każda gmina liczy je po swojemu. Czy mieszkanie w Sopocie, w którym mieszkamy przez 2-3 wakacyjne miesiące, jest już pustostanem? Czy mieszkanie, którego właściciel wyjechał do pracy do Niemiec jest pustostanem i powinien zapłacić podatek? Czy mieszkanie oddane do użytku, ale jeszcze niesprzedane przez dewelopera, który czeka na wzrost cen – to też już jest pustostan? A jak ocenić sytuację, gdy ktoś kupuje mieszkanie inwestycyjnie na etapie „dziury w ziemi”, a po dwóch latach sprzedaje lokal z zyskiem? To też spekulacja, ale podatkiem od pustostanów nie byłaby objęta”

– mówi Adam Czerniak. A czy w takim razie wiemy, ile mieszkań jest kupowanych inwestycyjnie i stoi pustych?

„Z danych NBP wynika, że dla 20% zakupów mieszkań motywowacją jest spekulacyja – myśl o odsprzedaży za kilka miesięcy albo kilka lat. Ale te mieszkania są często wynajmowane, czyli nie są pustostanami. Liczbę „prawdziwych” pustostanów, czyli nowych inwestycji w mieszkania, których nikt nie zasiedla, oceniałbym na ok. 5-8% [czyli kilkanaście tysięcy mieszkań rocznie – mój autorski dopisek]”.

To by potwierdzało hipotezę, że podatek od pustostanów nie miałby szans uwolnić takiej liczby mieszkań, która rozwiązałaby jakikolwiek problem na rynku nieruchomości.

„Aby ograniczyć spekulacje mieszkaniami, wystarczyłoby wprowadzić dodatkowy podatek od szybkiej sprzedaży, czyli np. od transakcji w ciągu 2-3 lat od zakupu. Jeśli rząd chciałby zatrzymać inwestycyjne i spekulacyjne zakupy mieszkań, powinien wprowadzić sensowny podatek katastralny od drugiego lub trzeciego mieszkania, z wysokim progiem wartości nieruchomości (wszystkich posiadanych przez daną osobę). Oczywiście powinien być parasol ochronny dla mieszkających w centrach miast seniorów, którzy są właścicielami mieszkań. Generalnie jestem zdania, że jakiś podatek majątkowy, w szczególności od nieruchomości, jest w Polsce potrzebny. Nierówności majątkowe są dużo większe niż nierówności dochodowe”

– mówi Adam Czerniak. A może sprawę rozwiąże seria podwyżek stóp procentowych i zmniejszenie atrakcyjności inwestycyjnej mieszkań? Może dzięki temu mniej mieszkań będzie kupowanych tylko po to, żeby stały puste i zyskiwały na wartości? Czerniak daje pewne nadzieje na taki scenariusz.

„Jesteśmy w punkcie zwrotnym. Dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości są za nami. Ceny mieszkań będą rosły wolniej niż inflacja. W scenariuszu „turbulentnym” zakładam, że spadki cen wyniosą 10-15%. Największy problem ze sprzedażą mieszkań powyżej kosztów ich zbudowania będą mieli mali deweloperzy. Ale to nie znaczy, że mieszkania staną się bardziej dostępne – w tym samym czasie zaostrzone zostaną kryteria kredytowe (to się już dzieje), więc dostępność mieszkań na kredyt i tak spadnie”.

Z jednej więc strony inwestycja w nieruchomość nie będzie już tak atrakcyjna, a z drugiej – na tańsze mieszkania i tak będzie stać mniej osób, a to ze względu na wyższy koszt kredytu. Pytanie brzmi, który z tych czynników zadziała silniej.

Co może zrobić państwo, żeby naprawić rynek nieruchomości?

O pomysłach na zatrzymanie cen mieszkań pisaliśmy w tym artykule. Ale przez myśl by nam nie przeszło, że tak szybko i tak chaotycznie rząd przejdzie do czynów. Trudno oceniać propozycje rządu na tym etapie, bo brakuje szczegółów, nie mówiąc o projektach ustaw. Propozycje wyglądają na mało spójne i nie rokujące skuteczności. Ale moi rozmówcy mówią, że w rządzie jest duża determinacja do uchwalenia przepisów regulujących zakupy mieszkań w celach inwestycyjnych.

Z całą pewnością w dłuższym terminie najskuteczniejsze byłoby po prostu wpłynięcie na wzrost podaży mieszkań (więcej gruntów udostępnianych deweloperom), poszerzenie rynku najmu (może jakieś ulgi, bony lub dopłaty dla wynajmujących zamiast dla zaciągających kredyty hipoteczne?), stworzenie innych możliwości inwestowania w nieruchomości (REIT-y, których w Polsce na razie nie zaoferowano), poprawa infrastruktury transportowej w kraju (żeby zdecentralizować rynek pracy i rozproszyć popyt na nieruchomości także na mniejsze miasta). Więcej pomysłów – mądrych i głupich – znajdziecie w tym tekście.

Zobacz też wideo z próbą odpowiedzi na pytanie, czy mieszkania wreszcie przestaną drożeć:

—————————-

Posłuchaj kolejnego odcinka podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” zastanawiamy się, dlaczego jeszcze nie jest w Polsce normalnym, iż umowy najmu, papiery kredytowe w banku oraz inne kontrakty podpisuje się wyłącznie elektronicznie, bez kartki papieru i długopisu. Co stoi na przeszkodzie, by elektroniczne podpisywanie dokumentów było powszechne, domyślne i nie powodowało zaniepokojenia? Jak to wygląda za granicą? Czym się różnią od siebie różne podpisy elektroniczne? Gdzie są honorowane? Ile to kosztuje? I czy ich używanie pozwala oszczędzać pieniądze w małej i większej firmie?

Maciej Samcik rozmawia o tym z Darią Prochenką, która jest właścicielką szczecińskiej firmy Clochee produkującej kosmetyki naturalne, oraz Marcinem Szulgą, specjalistą od podpisów elektronicznych w firmie Asseco, która m.in. dostarcza rozwiązania do bezpapierowego podpisywania wszystkiego, co się da. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem! A także na popularnych platformach podcastowych: na Spotify (tam nasz podcast jest w dziesiątce najpopularniejszych w kategorii newsowej), Apple Podcast, Google Podcast i na kilku innych.

—————————–

ZAPROSZENIE:

MACIEK SAMCIK POLECA SPRAWDZONE APLIKACJE FINANSOWE UŁATWIAJĄCE ŻYCIE

>>> PRZETESTUJ APLIKACJĘ „PRĄD W TELEFONIE”. Trójmiejska firma Fortum – renomowany, pochodzący ze Skandynawii sprzedawca energii – oferuje rozwiązanie „Prąd w telefonie”, dzięki któremu – w powiązaniu z inteligentnym licznikiem w Twoim mieszkaniu – możesz bardzo łatwo kontrolować swoje wydatki na prąd, obniżyć rachunki za energię i wygodnie doładowywać konto w czasie rzeczywistym. Z propozycji dołączenia do tej innowacji możesz skorzystać, klikając ten link

>>> PRZETESTUJ APLIKACJĘ ZEN I KORZYSTAJ Z NAJLEPSZEJ BRAMKI PŁATNOŚCI. Aplikacja ZEN oferuje wielowalutowe konto z kartą do bezspreadowych zakupów na całym świecie, a także program cashback (dzięki któremu można odzyskać część pieniędzy z zakupów firmowych) oraz przedłużoną o rok gwarancję na opłacone kartą ZEN zakupy. ZEN ma też system, dzięki któremu przyjmiesz płatność od swoich klientów w dowolnej formie – kartą płatniczą, przez BLIK, a także za pomocą PaySafeCard, Trustly, WebMoney, Skrill, Neosurf. Do tego błyskawiczne rozliczanie transakcji, które trafiają od razu na zbiorcze konto w ZEN – pieniądze możesz wydać natychmiast. Więcej o ZEN i możliwościach dla małych firm jest tutaj. Polecam też felieton o tym, gdzie jest ten moment, w którym przestajesz w ogóle potrzebować tradycyjnego banku

>>> PRZETESTUJ APLIKACJĘ CURVE, SUPEROGARNIACZA DOMOWYCH FINANSÓW. I ZGARNIJ 50 ZŁ. Ściągając aplikację Curve na swój smartfon (można to zrobić korzystając z tego linku) i zapisując w niej kartę dowolnego banku, de facto sprawiamy, że każda transakcja wymagająca przewalutowania będzie przewalutowywana przez Curve (po kursie bardzo bliskim rynkowemu), a do polskiego banku trafi już jako złotowa – co oznacza, że nie grozi nam przewalutowanie po niepewnym lub kiepskim kursie. Do Curve można przypiąć kilka kart bankowych. Można też wybrać w aplikacji kartę „rezerwową”, na wypadek gdyby ta wybrana domyślnie nie zadziałała. Aplikacja Curve działa w usługach Google Pay i Apple Pay. Curve oferuje też cashback i funkcję dodawania kart lojalnościowych z różnych sieci sklepów. Więcej szczegółów o Curve w tym artykule. W najbliższym czasie Curve uruchomi usługę Flex, która umożliwi rozbicie na raty każdej transakcji dokonanej za pomocą aplikacji w przeciągu ostatniego roku. Szczegóły tej funkcji są pod tym linkiem: The Flexible Buy Now Pay Later | Curve Flex

>>> WYMIENIAJ WALUTY Z CINKCIARZ.PL I WYGRYWAJ KASĘ. Do wzięcia jest od 5000 zł do 24 000 zł (łącznie 19 losowań, 90 nagród). Żeby wziąć udział w losowaniu, trzeba zbierać punkty za transakcje na platformie Cinkciarz.pl (im więcej punktów tym większe szanse), w których jedną z walut jest USD, GBP, CHF lub EUR. Jako transakcja traktowana jest nie tylko wymiana walut, ale też przekazy pieniężne, transakcje kartowe i płatności internetowe przez Cinkciarz Pay. Szczegóły są pod tym linkiem. A pod tym linkiem więcej o możliwościach, jakie oferuje Cinkciarz.pl tym wszystkim, którzy pewniej się czują, gdy mają pod ręką trochę „twardej waluty”

—————————–

źródło zdjęcia: PixaBay