18 sierpnia 2021

Jesteś rzetelnym płatnikiem o wysokich dochodach? I tak możesz nie dostać kredytu hipotecznego i… np. stracić zadatek. Gdzie szukać ostrzeżeń?

Jesteś rzetelnym płatnikiem o wysokich dochodach? I tak możesz nie dostać kredytu hipotecznego i… np. stracić zadatek. Gdzie szukać ostrzeżeń?

Chcesz nabyć nieruchomość częściowo na kredyt? Zwykle warunkiem podpisania umowy przedwstępnej jest wpłata zadatku. Jednak istnieje  ryzyko, że możesz taki zadatek stracić. Zanim cokolwiek podpiszesz i wpłacisz pieniądze, sprawdź, czy aby na pewno nie zostaniesz przez bank potraktowany jak niesolidny klient z banem na kredyty. Do tego przyda się raport BIK. Ale jak go czytać? Co jest ważne, a co nie? Jak „podrasować” sobie ocenę w w oczach banków?

Instytucje finansowe od wielu lat korzystają z baz, w których zawarte są informacje na temat spłacanych przez kredytobiorców zobowiązań finansowych (taką bazą jest BIK). Dodatkowo potencjalni kredytobiorcy są również sprawdzani w biurach informacji gospodarczej: KRD, BIG Infomonitor, ERIF i kilku innych. Tam z kolei można znaleźć informacje nt. potencjalnych zadłużeń klientów w związku z tytułami wykonawczymi (np. mandaty i inne kary) oraz zadłużeniami w związku z prowadzoną (obecnie lub wcześniej) działalnością gospodarczą. Jakiekolwiek negatywne wpisy w tych bazach mogą mocno utrudnić drogę do kredytu.

Zobacz również:

Raport BIK: zapłacić czy wziąć za darmo?

Oczywiście najważniejszy jest BIK. W zasadzie nie powinieneś nawet myśleć o złożeniu jakiegokolwiek wniosku kredytowego bez sprawdzenia tego, co na twój temat wie BIK. Szczegółowy raport możesz pobrać ze strony www.bik.pl, jego koszt w wersji podstawowej to 39 zł (ostatnio BIK wprowadził swoją wersję mobilną, tutaj Maciej Samcik ją recenzował).

Możliwe jest również uzyskanie bezpłatnego raportu BIK. Taka możliwość jest raz na pół roku, na raport czeka się 30 dni (ten płatny jest od ręki) i niestety wersja bezpłatna zawiera mniej informacji niż komercyjna. Szata graficzna jest również znacznie uboższa. Nie jest także pokazana punktacja potencjalnego kredytobiorcy, czyli tzw. scoring (przy „hipotece” na szczęście mniej istotny, niż przy kredytach niezabezpieczonych).

W raporcie z BIK (naprawdę warto zainwestować te 39 zł) znajdziesz informacje na temat spłacanych przez siebie kredytów oraz pożyczek. Zarówno tych obecnych, jak i wcześniejszych. I to jest Twoja przewaga nad bankiem, ponieważ widzisz to wszystko, natomiast analitycy w instytucjach finansowych widzą jedynie stan aktualny zadłużenia oraz zobowiązania, które zostały spłacone w ostatnich 5 latach. Jest to tzw. historia kredytowa. To, co zostało zamknięte ponad 5 lat temu, trafia do części statystycznej i generalnie to, co tam widzisz, nie ma wpływu na obecną punktację oraz twoją historię kredytową.

Raport BIK: co się liczy, a co nie?

Aby było prościej i czytelniej, w raporcie BIK (tym komercyjnym, nie tym darmowym) zobowiązania są oznaczone kolorami. Kolor zielony oznacza brak jakichkolwiek opóźnień w spłacie kredytu, kolor żółty to opóźnienia do 30 dni, a czerwony oznacza, że raty były regulowane później niż 30 dni od daty spłaty wynikającej z harmonogramu.

Kolorem żółtym nie trzeba się przejmować, gdy: opóźnienia są sporadyczne, opiewają na niewielkie kwoty i są jedynie kilkudniowe. Kolor czerwony jest zły i większości przypadków oznacza niesolidnego dłużnika, który ma duże problemy ze spłatą zobowiązań. W większości przypadków taka osoba nie ma możliwości uzyskania finansowania. W najlepszym razie bank zakwalifikuje go do wysokiej klasy ryzyka i nawet jeśli wyda decyzję pozytywną, to na znacząco gorszych warunkach finansowych.

W formie graficznej na raporcie widoczna jest również punktacja. Im wyższa, tym wyższy standing klienta. Jednak to, czy jest tam 65 czy np. 78 punktów, nie ma praktycznego znaczenia w przypadku wnioskowania o kredyt zabezpieczony (hipoteczny). Dla banku nie liczy się punktacja, tylko to, czy były opóźnienia w regulowaniu zobowiązań.

Może się również zdarzyć, że punktacja nie została naliczona, gdyż na koncie klienta nie ma i nie było (w ostatnich latach) żadnych zobowiązań. Dla klienta wnioskującego o „hipotekę” tzw. brak score’u nie jest problemem, co innego w przypadku kredytów konsumenckich (gotówkowych, limitów w kontach lub kart kredytowych).

Bezumowny debet przy zapomnianym koncie i… koniec szans na kredyt

Pamiętaj również, że w BIK są wszelkie zobowiązania finansowe. Jeżeli założysz konto bankowe, zapomnisz o nim i bank będzie naliczał opłaty, spowoduje to powstanie bezumownego debetu. Oczywiście po 30 dniach będziesz już w BIK „czerwony”. Podobnie np. przy zakupie czegoś na raty banki czasem wydają karty kredytowe. Karta zaginie (lub ją dostaniesz, ale nie aktywujesz), a opłaty będą się naliczać. Tak, to drobiazgi, ale mogą powodować dość negatywne skutki.

To jest właśnie najpoważniejsze zagrożenie dla każdego, kto zamierza starać się o kredyt bankowy. Przeważnie wydaje nam się, że jesteśmy „czyści”, opinia na nasz temat w świecie finansów jest nieskalana, panujemy nad sytuacją i że nie wypadną nam żadne „trupy z szafy”. Ale jedna zapomniana karta kredytowa czy bezumowny debet mogą na kilka lat zamknąć drogę do kredytu i, co dość bolesne, doprowadzić do utraty wpłaconego na wymarzone mieszkanie zadatku. Dzieje się tak wtedy, gdy sytuacja nas zaskoczy i nie mamy szans na wystarczająco szybką reakcję.

Czytaj też: Czy BIK sprawiedliwie ocenia konsumentów? Moja czytelniczka spóźniła się o tydzień z zapłatą 25 zł i… drzwi do kredytu zamknięte? | Subiektywnie o Finansach – Maciej Samcik

Czytaj też: „Przez 150 zł i cztery dni muszę dołożyć 360 000 zł do mieszkania” (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Przez 88 zł sprzed lat na włosku zawisł kredyt hipoteczny i kilkadziesiąt tysięcy złotych wpłaconego zadatku. Kosztowny błąd banku i… | Subiektywnie o Finansach – Maciej Samcik

Czytaj też: Wszystko jest względne, ale… aż tak? Jeden klient i dwa raporty BIK. I ban na kredyt | Subiektywnie o Finansach – Maciej Samcik

Czytaj też: Kradzież tożsamości i żadnej pomocy. Czy pani Aneta może pozwać bank? (subiektywnieofinansach.pl)

Kiedy „zielony” BIK to za mało, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Może się zdarzyć, że na raporcie BIK masz wszystko na zielono, a mimo to bank nie chce udzielić kredytu. Dlaczego? W BIK widoczne są nie tylko zobowiązania spłacane w bankach lub SKOK-ach, ale również raporty niektórych firm z sektora pozabankowego raportują do BIK – i takie zobowiązania także tam są.

Niestety, wszystkie zobowiązania w stylu kredyty-chwilówki są złe dla widoków na uzyskanie kredytu hipotecznego. Bez znaczenia, czy są lub były dobrze czy źle spłacane. Analitycy w bankach wychodzą z założenia, że jak ktoś potrzebuje finansowania tego typu, to jest duże ryzyko, że kiedyś wpadnie w pętlę zadłużenia. Jeśli mówimy o 30-letnim kredycie hipotecznym, to banki chcą mieć kredytobiorców, którzy radzą sobie z domowymi finansami bez kredytów-chwilówek.

W związku z tym, jeżeli korzystałeś z chwilówek w ostatnich 5 latach, to napisz do firm, w których byłeś zadłużony i wycofaj zgodę na przetwarzanie danych na ten temat w BIK. Zazwyczaj nie ma z tym problemu, nie wiąże się to też z żadnymi kosztami. Bez zgody na przetwarzanie danych firma chwilówkowa nie będzie mogła umieszczać danych na Twój temat w BIK, a więc pożyczka „zniknie” z bazy. I o to chodzi. Ale uwaga: nie ma możliwości „zniknięcia” z bazy BIK, jeśli pożyczki-chwilówki nie spłaciłeś w terminie.

Czytaj więcej o tym: Chwilówka a zdolność kredytowa. Jak zatrzeć ślady pożyczania na cito? (subiektywnieofinansach.pl)

Nie wykazuj dużej skłonności do zadłużania się. Już posiadanie więcej niż ośmiu zobowiązań jednocześnie (nawet drobnych rat 0%) powoduje, że stajesz się mniej wiarygodny dla banków.

Czy prawnik pomoże ci „wyczyścić” BIK?

BIK ma to do siebie, że „pamięta” o zobowiązaniu przez 5 lat od całkowitej spłaty. Dlatego też, jeżeli masz obecnie super kondycję finansową, ale w przeszłości były problemy ze spłatą pożyczek lub kredytów, to masz problem. Podobnie jak w przypadku parabanków możesz wnioskować o wymazanie wpisów w bazie.

Banki jednak są trudniejszym przeciwnikiem. Jeżeli zobowiązanie było właściwie regulowane to bez problemu wpis usuną. Tylko po co to robić? Dobre wpisy bankowe w BIK mają być, bo one dają ci wiarygodność. Z pewnością nie zaszkodzą, a mogą pomóc. Natomiast jeżeli były problemy ze spłatą, to bank może nie chcieć wpisu usunąć. Może „blokować” klienta przez 5 lat od pełnej spłaty kredytu.

Natomiast jeżeli jednak zależy ci na uzyskaniu finansowania pod hipotekę, a masz taki wpis, to możesz wspomóc się (w walce z bankiem) kancelarią prawniczą. Są na rynku podmioty, które pomagają w takich przypadkach. Oczywiście jest to usługa płatna i nie daje gwarancji sukcesu.

Kancelaria prawnicza stara się znaleźć przeszkody i kruczki formalne pozwalające na usunięcie wpisu (np. jeśli bank nie zebrał od nas jakiejś zgody albo nie dopełnił jakiegoś obowiązku w związku z RODO). Oczywiście nie ma gwarancji sukcesu, jest natomiast gwarancja kosztów. No i oczywiście – zanim zabierzesz się do działań – musisz mieć w ręku raport BIK, żeby wiedzieć, o co walczyć i gdzie masz problem.

Inne bazy np. KRD nie ma już tak dobrej pamięci. Jeżeli jesteś ścigany np. za niezapłacony mandat, masz wpis w KRD i opłacisz karę, to wpis zniknie i nie pozostanie żadna historia.

Nie tylko raport BIK decyduje o tym, czy dostaniesz kredyt

Zdecydowana większość klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny uzyskuje dochody w PLN na terenie Polski. Jednak są banki, w których można wnioskować o kredyt walutowy w EUR, USD oraz NOK i SEK. Wnioskodawca, który uzyskuje wynagrodzenie w tych walutach i pracuje poza granicami kraju, musi dostarczyć zagraniczny raport kredytowy. Najczęściej korzysta się z firmy Experian lub Schufa z Niemiec.

Analityk w polskim banku będzie chciał sprawdzić, czy wnioskujący ma zobowiązania za granicą oraz ewentualnie, w jaki sposób je reguluje. Niestety, zazwyczaj dokumenty te muszą zostać przetłumaczone (przez tłumacza przysięgłego) na język polski, generuje to dodatkowe koszty. Można wnioskować o analizę dokumentów (bez tłumaczenia), jeżeli są w języku angielskim.

Zapamiętaj. Raport dotyczący wiarygodności kredytowej bierz zawsze, gdy masz zamiar starać się o kredyt w banku, w szczególności jeżeli jest to kredyt hipoteczny i w przypadku nieotrzymania finansowania bankowego ryzykujesz utratę zadatku. Wiedza o ewentualnych przeszkodach w udzieleniu kredytu (lub o istnieniu rys na wizerunku) jest potrzebna jeszcze zanim cokolwiek w związku z zakupem nieruchomości podpiszesz lub wpłacisz.

—————–

Najnowszy podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: posłuchaj!

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” przyglądamy się aż czterem sensacjom. Najważniejsza z nich to nasze sensacyjne podwyżki wynagrodzeń. Czy rzeczywiście jest tak, jak mówi premier, że nie musimy bać się inflacji, bo wszyscy więcej zarabiamy? Kto naprawdę może liczyć na podwyżki większe od inflacji, a kto nie? Poza tym sensacyjne wyniki badań o Polakach, którzy nie wierzą, że ktoś ich może okraść z danych, sensacyjne afery z deweloperami, którzy oddają nam mieszkania z wadami oraz sensacyjne wejście nowej platformy streamingowej na polski rynek – robi się już ciasno od tych wszystkich abonamentów. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem oraz na Spotify, Apple Podcast, Google Podcast i na kilku innych platformach.

———

SKORZYSTAJ Z NAJLEPSZYCH BANKOWYCH OKAZJI:

Obawiasz się inflacji? Sprawdź też „Okazjomat Samcikowy” – aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek?

zdjęcie tytułowe: Jan Theodore/BIK

Subscribe
Powiadom o
12 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
BdB
1 rok temu

Znam lepszy przypadek. Bank nie przelał na czas transzy kredytu, przez co deweloper zerwał umowę, bo mógł sprzedać mieszkanie znacznie drożej nowemu klientowi. Mieszkania zdrożały, więc i ten stratny klient już by po starej cenie nic podobnego nie kupił. Sprawa sądowa przeciwko bankowi może i byłaby wygrana, ale czasochłonna i kosztowna. Co mu zostało oprócz łapówki dla wysoko postawionego pracownika dewelopera by ten cofnął wypowiedzenie?

Admin
1 rok temu
Reply to  BdB

No, to już jest scenariusz skrajnie pesymistyczny. Ale niestety też możliwy

Robert
1 rok temu
Reply to  BdB

a z jakiego powodu bank tej transzy nie przelał? zwykle w takiej sytuacji naliczane są odsetki ustawowe, raczej umowa nie jest od razu wypowiadana…

Zjawa
1 rok temu

Z awersją banków do chwilówek jeszcze się nie spotkałem (pewnie występuje też filtr na kwotę i czas trwania chwilówki), ale znam inny problem związany z oceną BIK – zapytania kredytowe. Ich nadmierna liczba(>2) obniża ocenę, ale tylko tych które nie zakończyły się przyznaniem kredytu – w przypadku tych zakończonych pozytywnie mogą wpłynąć pozytywnie na ocenę. Problem pojawia się w przypadku krótkich zobowiązań i kart kredytowych, z których klient zrezygnował po kilku miesiącach (<12) i nie wyraził zgody na ich dalsze przetwarzanie – taki wniosek, który wcześniej był traktowany jako pozytywna przesłanka, staje się przesłanką negatywną. Mało która instytucja w ogóle… Czytaj więcej »

Robert
1 rok temu
Reply to  Zjawa

1. to zależy o który kredyt chodzi, przy hipotecznym liczba zapytań oraz sama punktacja, nie mają znaczenia,
2. przy gotówkach zapytania (za dużo) oraz niska punktacja to już mogą być powody odrzucenia wniosku

Marcin
1 rok temu

Moja historia. Na starcie 75 pkt – ocena b. dobra w bik. Po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny do 3 banków zjazd do 69 pkt – ocena dobra w bik. Jeden z banków uwarunkował udzielenie kredytu spłaceniem 2 kredytów ratalnych na jakieś pierdoły AGD/RTV o wartości 3,5k. Spłaciłem i pomyślałem, że jeszcze podniosę sobie scoring zamykając debet w koncie na 2k. I nagle w bik 54 pkt – ocena umiarkowana przed ostateczną decyzją banków o kredycie hipotecznym..

1 rok temu

Ostatnio BNP Paribas wpisał mi spóźnienie 1 dzień w ostatniej racie pomimo, że rata była zapłacona w terminie (ich system się walnął) a pieniądze na koncie mieli na kilka dni wcześniej. Po interwencji na ich profilu FB wysłali do BIK info, że kredyt został zamknięty jednak info o tej 1-dniowym opóźnieniu nadal wisi. Pisać do KNF? Bo reklamacje najwyraźniej nie pomagają.

Jacek
1 rok temu

Kredyt hipoteczny prawem, nie towarem!

Jeśli się ma nawet najmniejszy kredyt na cokolwiek proponuję bezdyskusyjne zakładać profil w BIKu. I stale monitorować co tam się dzieje, żeby nie było zaskoczeń. Jeśli kredyt został spłacony a z jego płatnością było coś nie tegesz – wycofywać zgodę na przetwarzanie danych. Dane dot. samych zapytań również można wycofać z BIKu.

Eksperci Kredytowi Sadeccy
1 rok temu

Eksperci Kredytowi Sadeccy Wszystko się zgadza, poza jednym szczegółem. Wszystkie zapisy dotyczące zobowiązań pozabankowych można usunąć, bez znaczenia, czy były spłacane poprawnie, czy z opóźnieniami. Co najważniejsze nie trzeba pisać do firm pożyczkowych. Można to zrobić dużo szybciej 2-3 dni ze 100% skutecznością. Tym bardziej, że obecnie trudno trafić do firmy, która udzielała pożyczki np. 4 lata temu. Bardzo często ona już nie istnieje.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!