Zalane mieszkanie, grzyb na ścianie, a deweloper zwleka z usunięciem usterki. Jaka jest jego odpowiedzialność za zalanie mieszkania? Prawnik wyjaśnia

„Od 2019 r. po każdym deszczu zalewa mi ściany w kuchni i przedpokoju” – skarży się pani Katarzyna. Renomowany deweloper od wielu miesięcy zwodzi ją w sprawie naprawy. Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za zalanie lub inne usterki w mieszkaniu? I czego może żądać pechowy klient, który zamieszkał w felernym lokalu?

Niedawno opisałem zmagania pani Małgorzaty z deweloperem – firmą Murapol. Nasza czytelniczka tydzień po wprowadzeniu się do nowego mieszkania poczuła wilgoć, a wkrótce na ścianie pojawił się grzyb. I zaczęła się walka z deweloperem o usunięcie usterki.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przyczyną awarii w mieszkaniu pani Małgorzaty była nieszczelna rura wodna. Problem w tym, że deweloper nie kwapił się do usunięcia usterki i remontu mieszkania. Hydraulicy, którzy mieli za zadanie namierzyć źródło problemów, pojawili się w mieszkaniu dopiero tydzień po zgłoszeniu, a w tym czasie problem narastał.

Pani Małgorzata przez kilka tygodni była zwodzona. Z jej relacji wynika, że deweloper najpierw tłumaczył, że to nie jego wina, później obiecywał, że lada chwila wejdzie ekipa. Ostatnia obietnica była taka, że ekipa remontowa rozpocznie prace 2 sierpnia, ale tego dnia pani Małgorzata dowiedziała się, że jednak nikt się nie pojawi.

Murapol tłumaczy, że jedną z przyczyn, dla których nie dało się usunąć usterki wcześniej, były skomplikowane prace związane z osuszaniem podposadzkowym. Prace wymagały „zaangażowania profesjonalnej firmy dysponującej fachowym sprzętem dedykowanym tego rodzaju działaniom”, a takie usługi nie są dostępne od ręki.

Całą historię oraz oświadczenie firmy Murapol w tej sprawie możecie przeczytać w tym miejscu. Dostałem właśnie informację od czytelniczki, że dzień później ekipa wreszcie zaczęła działać. Pani Małgorzata dostała też od dewelopera środki na wynajem hotelu na czas remontu.

Pani Katarzyna walczy z przeciekającym dachem. Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za zalanie?

W komentarzach pod tekstem pisaliście, że tego typu historie są na porządku dziennym. Napisała też do mnie pani Katarzyna, która podzieliła się swoimi doświadczeniami z deweloperem.

„U mnie historia podobna. Od 2019 r. po każdym deszczu zalewa mi ściany w kuchni i przedpokoju, w sprawę zaangażowałam rzecznika praw konsumenta i zarządcę, który w moim imieniu wysyłał pisma od prawnika. Co zrobił Murapol? Na razie nic”

– pisze pani Katarzyna. Obiecano jej, że na przełomie sierpnia i września ekipa ma wejść do lokalu i je wyremontować.

„Za każdym razem jak do nich wysyłam reklamacje, czyli po każdym deszczu, piszą, że ktoś się tym zajmie, po czym dzwoni prywatnie oddelegowany pracownik z pytaniem, po co dołączam rzecznika, zarządcę i prawników. Cyrk na kółkach.”

Teraz pani Katarzyna dołączyła jeszcze dziennikarzy, licząc na to, że nagłośnienie sprawy pomoże. Z jej informacji wynika (tak przekazał jej deweloper), że problemem jest znalezienie wykonawcy do odnowienia dachu. Postanowiła na własną rękę sprawdzić, czy to faktycznie problem braku ekip remontowych.

„Człowiek, który oglądał dach, powiedział, że u niego trzeba poczekać tydzień i kwestia naprawy to 2-3 dni. Domyślam się, że deweloper zwleka z pracami naprawczymi, bo może się łudzi, że nie upomnę się o swoje. Niestety pokrzyżowałam jego plany.”

Będę śledził losy przeciekającego dachu pani Katarzyny (poinformowałem już dewelopera o tej sprawie). Mam nadzieję, że uda się tę sprawę załatwić w sposób satysfakcjonujący dla klientki.

Przeczytaj też: Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

Odpowiedzialność dewelopera za zalanie – pomoże rękojmia

Czy w takich sytuacjach, w jakich znalazły się panie Małgorzata i Katarzyna i zapewne wiele innych osób (nie chodzi tylko o tę konkretną firmę), jesteśmy bezbronni i zdani na łaskę dewelopera? Jakie prawa dotyczące naprawy usterek wynikają z obowiązujących przepisów? O wskazówki poprosiłem dr hab. Bartłomieja Glinieckiego, który prowadzi Kancelarię Prawną dr hab. Bartłomiej Gliniecki.

Opisywana sytuacja nie jest dla niego niczym nowym. Jak wyjaśnia, nieszczelność rury powodująca zalanie z prawnego punktu widzenia stanowi wadę fizyczną lokalu mieszkalnego. Na podstawie opisu sytuacji prawnik wnioskuje, że odpowiedzialność dewelopera za ten stan rzeczy jest bezdyskusyjna. Nic bowiem nie wskazuje na to, by rura została uszkodzona np. przez właściciela lokalu lub inne osoby działające na jego zlecenie, np. ekipę wykończeniową. Bartłomiej Gliniecki:

„Odpowiedzialność dewelopera za zalanie czy inne wady lokalu mieszkalnego oparta jest o przepisy dotyczące rękojmi w umowie sprzedaży. Te przewiduję bardzo korzystne zasady dla nabywcy w przypadku wystąpienia wad. Zacznijmy od tego, że w przypadku ujawnienia wady w ciągu roku od wydania lokalu wyjściowo przyjmujemy, że wada odkryta w tym czasie tkwiła w rzeczy w momencie odbioru, a zatem za wadę ponosi odpowiedzialność deweloper. To deweloper musiałby udowodnić, że jest inaczej, np. odnalazłby ślady fizycznej ingerencji z zewnątrz skutkujące powstaniem wady”

Przeczytaj też: Licytacje deweloperskie: nowy pomysł na wyciśnięcie pieniędzy od kupujących segmenty i domy. Przejaw patologii czy skutek sytuacji panującej na rynku?

Naprawa na własną rękę i obniżenie ceny mieszkania

Ekspert przekonuje, że nabywca ma dość szeroką paletę możliwości dochodzenia roszczeń. Może zarówno domagać się niezwłocznego wykonania naprawy, jak również może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny i w konsekwencji samodzielnie zająć się usunięciem problemu – niejako na koszt dewelopera.

„Wybór pomiędzy tymi roszczeniami zależy od nabywcy. Zazwyczaj w pierwszej kolejności nabywcy żądają usunięcia usterki przez dewelopera. To nie powinno trwać nadmiernie długo. Przepisy nie przewidują żadnych konkretnych terminów, jednak generalnie naprawa nie powinna trwać dłużej niż jest to potrzebne z technicznego punktu widzenia”

Z pewnością wytłumaczeniem wydłużonego czasu naprawy nie mogą być kwestie organizacyjne leżące po stronie dewelopera, np. kolejka zgłoszeń, ograniczone możliwości realizacji napraw z uwagi na braki kadrowe podwykonawców itd.

Klientom, którzy są zdeterminowani i nie chcą czekać na naprawienie wady przez dewelopera, prawnik radzi złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżenie ceny powinno nastąpić w takiej proporcji, w jakiej pozostaje wartość lokalu bez wad do wartości lokalu z wadą.

„Zatem w większości sytuacji cena powinna zostać obniżona o koszty naprawy wady powiększone o ewentualną amortyzację lokalu w wyniku wystąpienia wady. Złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny powoduje powstanie po stronie dewelopera obowiązku zwrotu pieniędzy nabywcy. W razie odmowy pozostaje droga sądowa, aczkolwiek deweloper ma tutaj bardzo ograniczone możliwości obrony. Może kwestionować w zasadzie albo własną odpowiedzialność za wadę – co będzie raczej trudne w tej sytuacji – albo kwotę obniżenia”

Chodzi o to, żeby nie przesadzić ze skalą żądanej obniżki. Ale jeśli podeprzemy się np. wyceną kosztów usunięcia wady i wartością amortyzacji, trudno będzie to deweloperowi podważyć. Bartłomiej Gliniecki precyzuje, że w wyniku złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nabywca może naprawić wadę na własną rękę, przy czym zwrot kosztów naprawy otrzyma od dewelopera w wyniku złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny.

Przeczytaj też: Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem już w ofercie wszystkich banków. Ile trzeba dopłacić za 5 lat spokoju w spłacie kredytu?

Hotel na czas remontu na koszt dewelopera

Niezależnie od wyboru pomiędzy naprawą przez dewelopera a złożeniem oświadczenia o obniżeniu ceny, deweloper powinien pokryć także szkodę wywołaną przez wystąpienie wady. Chodzi tu np. o koszt wynajęcia lokalu zastępczego albo hotelu.

„Wynajęty lokal lub hotel powinny być w porównywalnej lokalizacji i standardzie co lokal zakupiony od dewelopera. Obrazując potencjalną dysproporcję, jeżeli kupiliśmy w średnim standardzie lokal na przedmieściach, żądanie zwrotu kosztów wynajęcia apartamentu w pięciogwiazdkowym hotelu w środku miasta będzie przesadzone i damy w ten sposób deweloperowi podstawę do odmowy zapłaty odszkodowania – przynajmniej w pewnym zakresie”

– tłumaczy Gliniecki i odnosi się do przykładu pani Małgorzaty. W jego opinii, jeśli kwota 1500 zł nie pokrywa szkody związanej z mieszkaniem zastępczym na czas usunięcia usterki (to kwota, jaką pierwotnie deweloper zaproponował na poczet wynajęcia hotelu na czas remontu) wówczas ma prawo żądać pokrycia pełni poniesionych w ten sposób, uzasadnionych kosztów.

Nie można oczywiście zapomnieć o udokumentowaniu poniesionych kosztów, np. w postaci imiennych rachunków czy faktur. Jeśli zdecydujemy się na czas remontu zamieszkać u rodziny czy znajomych, raczej trudno będzie odpowiednio udokumentować poniesione w związku z tym koszty z uwagi na grzecznościowe i nieodpłatne (lub częściowo nieodpłatne) czasowe zamieszkiwanie.

Źródło zdjęcia: Pixabay