Uruchomili kredyty hipoteczne oparte na POLSTR! Czy jest taniej?

Ruszyła rewolucja: pierwszy polski bank uruchomił kredyty hipoteczne oparte na nowym wskaźniku referencyjnym, czyli POLSTR, wycofując jednocześnie z oferty kredyty oparte na stawce WIBOR. Czy to dobra decyzja dla potencjalnych kredytobiorców? Czy sprawdziły się obawy, że kredyty oparte na POLSTR będą miały wyższe marże? Oto pierwsze symulacje

Kilka dni temu PKO BP, największy polski bank poinformował, że jako pierwszy w Polsce uruchomi sprzedaż kredytów hipotecznych opartych na stawce POLSTR. To zelektryzowało wiele osób myślących o kredycie hipotecznym. PKO BP nie podał jednak żadnych szczegółów. Dziś wczeszcie możemy je poznać, bo mamy pierwszy dzień obowiązywania nowej oferty. Wcześniej takie kredyty włożył do swojej oferty Bank Pekao, ale tylko w ramach linii kredytowych dla firm, a nie kredytów hipotecznych dla konsumentów.

Wprowadzenie POLSTR – zamiast znanego wszystkim WIBOR-u – to główna część reformy wskaźników referencyjnych, na których oparte są nasze kredyty (chyba, że wybierzemy pożyczkę o okresowo stałej stopie procentowej na pięć lat). WIBOR musi odejść, bo kilka lat temu wkurzył polityków – a konkretnie ówczesnego premiera Mateusza Morawieckiego. Kiedy z powodu walki z inflacją stopy procentowe zaczęły iść w górę, WIBOR szedł tam szybciej (i czasem też mocniej), a klienci nie rozumieli dlaczego. Zapadła więc polityczna decyzja, żeby go utrącić.

PKO BP wystartował. Są kredyty hipoteczne oparte na POLSTR!

I teraz to utrącanie się zaczyna. Komisja Nadzoru Finansowego jakiś czas temu wydała bankom zalecenie, żeby od początku 2027 r. nowe kredyty zmiennoprocentowe były oprocentowane według nowego wskaźnika, zaś te z WIBOR-em mają zostać wycofane z oferty. Dla „starych” kredytów nic się nie zmienia, bo WIBOR będzie jeszcze przez sporo lat wyliczany, ale nowe kredyty mają już być oparte na POLSTR. I państwowy gigant PKO BP postanowił w tej sprawie być w awangardzie i wyznaczyć kierunek.

Co do zasady nie powinno być rewolucji, bo POLSTR tym różni się od WIBOR-u, że odzwierciedla bieżącą cenę pieniądza, a nie oczekiwania banków co do tej ceny w przyszłości. A więc poziom „docelowy” stopy procentowej w przypadku obu wskaźników powinien być podobny, natomiast WIBOR reaguje szybciej w trendzie wzrostu stóp procentowych oraz szybciej w przypadku tych stóp opadania. To właśnie to przesunięcie czasowe stało się przyczyną, dla której premier Mateusz Morawiecki zażądał, żeby coś z tym zrobić.

POLSTR jest wyznaczany jako średnia odczytów dotyczących oprocentowania jednodniowych depozytów zawieranych między instytucjami finansowymi. To, że pod uwagę brane są depozyty jednodniowe ma dwie zalety – nie ma ryzyka niskiej płynności (czyli wyznaczania wskaźnika w oparciu o małą liczbę „przypadkowych” transakcji, jak bywało w przypadku WIBOR 3M albo WIBOR 6M) oraz wskaźnik jest bardziej zrozumiały, bo oparty na bieżącej cenie pieniądza, a nie na oczekiwaniach co do przyszłej.

Co z tego wynika możecie zobaczyć na poniższym wykresie, na którym PKO BP porównuje stawkę WIBOR 3M i WIBOR 6M (popularne wskaźniki ceny pieniądza stosowane obecnie w umowach zmiennoprocentowych, to te żółte linie), wskaźnik bazowy ceny pieniądza dla kredytów stałoprocentowych (jasnoniebieska linia) oraz POLSTR 1M (stawkę składaną wynikającą z ceny depozytów jednodniowych, która prawdopodobnie będzie stosowana przez banki jako nowy wskaźnik, najciemniejsza linia, która zaczyna się dopiero rok temu).

Jak widzicie, gdy stopy procentowe NBP spadały i inflacja topniała w oczach – POLSTR był wyżej, niż WIBOR 3M. Teraz, gdy mówi się o rosnącej inflacji i cena pieniądza na świecie rośnie – WIBOR 3M jest wyżej, niż POLSTR. Poza tym POLSTR jest bardziej wahliwy, niż WIBOR-y. Dlatego wśród analityków, dziennikarzy i potencjalnych kredytobiorców pojawiały się dość często spekulacje, że banki – przy okazji zmiany wskaźnika referencyjnego – będą chciały stosować wyższe marże (bo skoro nowy wskaźnik jest dziś niżej i jest bardziej wahliwy…).

Ile kosztuje kredyt POLSTR-owy? Porównuję marże!

Dlatego z taką niecierpliwością czekałem na to, co pokaże PKO BP. Największy polski bank wyznacza z definicji standardy dla całej branży, więc od jego sposobu postępowania wiele zależy. I mam dobre wieści. Oczywiście nie mam pewnych danych wynikających z konkretnych propozycji dla klienta (bo musiałbym najpierw złożyć wniosek kredytowy i uzyskać decyzję), ale z symulacji, które prezentuje bank, opartych – jak sądzę – na „prawdziwej” ofercie wynika, że marża dokładana do wskaźnika POLSTR 1M będzie porównywalna do tej WIBOR-owej.

Oznacza to, że w PKO BP kredyt oparty na POLSTR jest obecnie znacznie tańszy, niż ten oparty na WIBOR. Jeszcze kilka dni temu bank PKO BP pokazywał potencjalnym klientom możliwość wzięcia kredytu zmiennoprocentowego z marżą 2,06%, co oznaczało oprocentowanie 5,91% w skali roku i ratę kredytu na 400 000 zł (na 25 lat z wkładem własnym 20%) na poziomie 2557 zł.

Dziś ten sam bank pokazuje w tym samym miejscu symulację kredytu opartego na POLSTR z marżą 2,11% i oprocentowaniem 5,66% oraz ratą 2497 zł. Różnica wynika z tego, że dziś POLSTR jest niżej od WIBOR-u. Chcecie dowodu? Tak było kilka dni temu…

A dzisiaj – w części dotyczącej kredytów zmiennoprocentowych – jest tak, jak poniżej. Mam nadzieję, że to nie jest trik marketingowy i bank nie wystawił symulacji opartej na innych parametrach, niż wystawiał do tej pory (niepokoić mogą w tym zakresie zastrzeżenia, że marża 2,11% dotyczy kredytu na mieszkanie poza Warszawą oraz z cross-sellingiem). To byłby bardzo brzydki numer.

Jeśli inne banki pójdą w ślad PKO BP, a jednocześnie sytuacja na rynku pieniądza się nie zmieni (nie pojawią się szanse na kolejne obniżki stóp procentowych), to kredyty na POLSTR będą ciepło przyjęte przez Polaków, bo po prostu będą oznaczały tańszy pieniądz, niż ten WIBOR-owy. Oczywiście, w skali całego okresu spłaty kredytu to się pewnie wyrówna (raz WIBOR, raz POLSTR byłby niżej), ale pierwsze wrażenie dla promocji nowego wskaźnika będzie na pewno korzystne.

Czy dzięki temu zwiększy się popularność kredytów zmiennoprocentowych? Niewykluczone. Dziś 70% kredytów Polacy biorą na stały (okresowo) procent, ale oprocentowanie 5,66% wygląda nieźle w porównaniu ze stawką 6,50%, którą PKO BP pokazuje dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu. To jest prawie 0,85 punktu procentowego różnicy w cenie i potencjalnie 200 zł oszczędności na każdej racie kredytu na 400 000 zł.

CZYTAJ O BOOMIE KREDYTOWYM:

Dlaczego kredyty hipoteczne oparte na POLSTR mogą być tańsze? Dwie hipotezy!

Jeśli inne banki też nie będą zwiększały marży stosując nowy wskaźnik, będzie to oznaczało dwie rzeczy. Po pierwsze: cena pieniądza w tym przypadku jest rzeczą umowną. Banki finansują się przecież lokatami klientów, których średnie oprocentowanie to dzisiaj 2,4%. A więc z punktu widzenia banku zarówno WIBOR, jak i POLSTR jest w pewnym sensie wskaźnikiem „teoretycznym”, bo banki mają koszt pozyskania pieniądza zupełnie inny (dużo niższy) i pochodzi on z innych źródeł.

Oczywiście – gdyby banki finansowały się np. listami zastawnymi (PKO BP oferuje teraz listy zastawne z oprocentowaniem 4,25%), to sytuacja byłaby inna. Jeśli pożyczałyby pieniądza po cenie z rynku pieniężnego, to zapewniam Was, że nie byłoby im wszystko jedno, czy swoją marżę doliczają do WIBOR 3M (3,85%) czy POLSTR 1M (3,55%). Wtedy marże na pewno byłyby wyższe w przypadku POLSTR. Nie są, bo banki mają koszt pozyskania pieniędzy zupełnie gdzie indziej.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

Jest i druga rzecz. Niewykluczone, że kredyty hipoteczne oparte na POLSTR – atrakcyjna marża i niższe oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie – może być dla banków argumentem, by skuteczniej namawiać klientów mających już zaciągnięte kredyty WIBOR-owe, by „przesiadali się” na POLSTR. Jeśli dzięki jednemu podpisowi można mieć kredyt z oprocentowaniem np. 5,66% zamiast 5,91%, to podpisanie aneksu zaczyna być nie lada atrakcją. Zaś do aneksu można też wpisać kilka innych rzeczy, które zmniejszą ryzyko prawne banków.

Chodzi o to, że z kredytami opartymi na WIBOR wciąż jest problem. Nie taki, jak z frankowymi, bo TSUE zamknął prokonsumenckim prawnikom drogę do podważania WIBOR-u jako prawidłowo wyznaczanej ceny pieniądza, ale… zamknął ją tylko w odniesieniu do kredytów relatywnie „nowych”, zaciągniętych po wpisaniu tego wskaźnika do rejestru ESMA w oparciu o Rozporządzenie BMR (czyli od 2018 r.). WIBOR wyznaczany jest od tego czasu przez GPW Benchmark i wpisany przez KNF na listę wskaźników referencyjnych (oraz zatwierdzony przez Komisję Europejską).

Nie wiadomo jak będzie z kredytami „starymi”, sprzed ponad dekady, a więc z czasów, gdy WIBOR był wyliczany przez spółkę ACI Polska (pewnie takich kredytów za dużo już nie zostało, bo Polacy masowo spłacają je wcześniej, ale…). Są już wyliczenia, z których wynika, że co do tworzenia dziennych wskazań WIBOR-u i standardów informowania klientów o tym, jak będzie tworzone oprocentowanie ich kredytów, bywały wtedy wątpliwości. I są pojedyncze wyroki sądów (generalnie jeszcze nieprawomocne), które usuwają WIBOR z umów (pozostawiając samą marżę).

TSUE w tej sprawie się jeszcze nie wypowiedział, ale bankom może zależeć na tym, żeby w „starych” kredytach WIBOR-owych – nawet za cenę niższego oprocentowania – pozbyć się ryzyka podważenia stopy oprocentowania w sądzie. Można to zrobić, wpisując do aneksu transformującego kredyt WIBOR-owy na POLSTR-owy dodatkowe zapisy. Klient dostaje kredyt, w którym łączna suma odsetek będzie np. o 20 000 zł niższa (orientacyjnie), a bank ma święty spokój. Tracą tylko prawnicy zajmujący się sprawami WIBOR-owymi, którzy marzą o kolejnym eldorado. To może być w rękach banków dość skuteczne antidotum.

——————————

CZYTAJ O WIBOR:

——————————

CZYTAJ TEŻ O KREDYTACH:

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

ZOBACZ NASZE ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Co wtorek „Magazyn Subiektywnie o Finansach”, a poza tym rozmowy z ciekawymi ludźmi o pieniądzach, wideokomentarze i felietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube. A co ostatnio ukazało się w subiektywnym kanale na Youtube?