Mieszkania w dwa lata potaniały o kilka procent (uwzględniając inflację). Znów chcemy kupować. Ale jest dylemat: pożyczać na stałą stopę czy na zmienną?

Mieszkania realnie potaniały. Rzuciliśmy się na kredyty. Ale jakie brać? Mocno podniósł się w ostatnich miesiącach popyt na kredyty mieszkaniowe. Większość kupujących posiłkuje się kredytem. A najważniejszym pytaniem, przed którym stają te osoby jest: czy brać kredyt o zmiennym czy o stałym oprocentowaniu? W ostatnich miesiącach znów zaczęła rosnąć popularność kredytów o stałym oprocentowaniu przez pięć najbliższych lat. Mimo, że stały się droższe od zmiennoprocentowych

Rok temu banki udzielały kwartalnie kredytów za 25 mld zł, dziś – jeśli wierzyć danym bankowego raportu AMRON-SARFIN – jest to już 40 mld zł kwartalnie. Nie można jeszcze mówić o boomie kredytowym, ale z pewnością coś się ruszyło. Od początku roku banki udzieliły 156 000 kredytów na mieszkanie, gdy w drugiej połowie zeszłego było to 129 000 kredytów, czyli o jedną szóstą mniej. Wzrost liczby osób, które decydują się na zakup mieszkania na kredyt to wypadkowa kilku zjawisk.

Mieszkania realnie potaniały. Kredyty też. Dobry czas na zakupy?

Po pierwsze: mieszkania realnie potaniały, ceny nieruchomości są dziś realnie niższe, niż rok, dwa lata temu. W Warszawie ceny mieszkań – uwzględniając inflację – stopniały o mniej więcej 4% w porównaniu z sytuacją dwa lata temu (według danych portalu ZaMetr.pl). A w liczbach bezwzględnych mówimy o obniżce o równowartość jakichś 600 zł za każdy metr mieszkania (po uwzględnieniu inflacji). W Krakowie realny spadek cen nieruchomości to 5,5% w ciągu dwóch lat (tu też jest taniej o równowartość ok. 600 zł na każdym metrze). We Wrocławiu jest szacowany na 2% (czyli równowartość jakichś 300 zł za metr).

W Poznaniu ceny realnie są takie same, jak dwa lata temu, zaś w Łodzi mieszkania są tylko o 2% droższe, niż dwa lata temu (czyli o równowartość jakichś 200 zł za metr). Jednak biorąc pod uwagę, że w tym czasie średnie wynagrodzenie poszło w górę realnie o 6-7% (po mniej więcej 3-4% powyżej inflacji w każdym roku), mówimy o wyższej zdolności kredytowej przy porównywalnych lub niższych realnie cenach. O kilkanaście procent drożej jest tylko na rozgrzanych turystycznie rynkach, jak np. na wybrzeżu (w Gdańsku ceny poszły w górę o 14% nawet po uwzględnieniu inflacji, ale te średnie są nieco przekłamane, bo średnią zawyżają luksusowe apartamentowce inwestycyjne).

CZYTAJ TEŻ:

Po drugie: wybór mieszkań – także tych gotowych do wprowadzenia – jest znacznie większy, niż jeszcze dwa lata temu. Trzy kwartały temu pisałem, że deweloperzy mają w ofercie prawie 70 000 mieszkań, z czego co piąte mieszkanie było dostępne od ręki (czyli już zbudowane i gotowe do oddania w dobre ręce). Tak dużego „nawisu” mieszkań nie było od 20 lat. Te nie sprzedane mieszkania zostały zbudowane na kredyt, więc deweloperom zależy na tym, żeby je sprzedać i ten kredyt spłacić. Bank BOŚ wiosną tego roku pisał, że ten nawis stopniał do 62 000 mieszkań, ale wciąż jest duży.

Patrząc na to, co dzieje się u deweloperów, można dojść do wniosku, że nie zamierzają zwalniać tempa. Z nowego raportu AMRON-SARFIN wynika, że w budowie jest kolejne 38 000 mieszkań, czyli o 20% więcej, niż rok temu. Kilka dni temu największa polska firma deweloperska Dom Development ogłosiła, że w budowie ma rekordową liczbę 9 402 lokali, czyli o 14% więcej niż przed rokiem (z tego ponad połowa jest już sprzedana). Wartość nie sprzedanych, a już gotowych mieszkań spadła z 502 mln zł na początku roku do 306 mln zł dziś.

Dom Development podaje też, że średnia wartość kupowanego przez klienta mieszkania w pierwszym półroczu wyniosła 843 000 zł brutto (rok temu to było 824 000 zł). Mówimy więc o wzroście ceny o nieco ponad 2%, a więc poniżej inflacji, co zdaje się potwierdzać, że nawet największy deweloper w kraju musi redukować marżę. Wskaźnik marży brutto, pokazujący jaka część przychodu ze sprzedaży jest zyskiem brutto – spadła z 36,6% do 30,1%. A marża netto zjechała z 17,6% do 13,1% (tyle na czysto ma spółka zysku netto z przychodu po opłaceniu wszystkich rachunków i podatków). Mieszkania realnie potaniały, więc marże deweloperów stopniały.

Po trzecie: kredyty hipoteczne potaniały. Nie dość, że kupującym mieszkania sprzyjają niższe realnie ceny mieszkań i wyższe realnie wynagrodzenia (czyli wyższa zdolność kredytowa i większa liczba metrów, które można kupić za te same pieniądze), to jeszcze kredyt jest tańszy. Dwa lata temu przeciętny kredyt hipoteczny kosztował 7,5% w skali roku. Rok temu było to już 6,5%, a dziś jest to ok. 5,7% w skali roku (we wszystkich przypadkach mowa o kredycie o zmiennym oprocentowaniu).

Mieszkania realnie potaniały, kredyty też, choć wciąż w Polsce są niemal najdroższe w Europie. Wydaje się, że taniej już nie będzie, więc też nie ma na co czekać, o ile ktoś ma w bliskich lub dalszych planach zakup mieszkania.

Jaki kredyt wybierać? Oferta banków się zmieniła

Pytanie brzmi: jaki to powinien być kredyt? Do wyboru jest zmienna stopa procentowa, uzależniona od stawki WIBOR 3M (lub WIBOR 6M, niektóre banki wciąż mają taki wskaźnik w ofercie) oraz stałe oprocentowanie na pięć lat (w nielicznych bankach na dłużej). Wkrótce dojdzie jeszcze pewnie wskaźnik POLSTR, a niewykluczone, że pojawi się też możliwość wzięcia kredytu opartego na stopie procentowej NBP (powiększonej o marżę). Dziś jednak mamy oprocentowanie z WIBOR-em i marżą lub stałe. Które wybrać?

To oczywiście zależy od relacji cenowych obu rodzajów kredytu oraz od tego, jakich zmian stóp procentowych oczekujemy w ciągu najbliższych lat. Pierwszy z tych parametrów jest znany, a drugi trzeba na własną rękę zaprognozować. Część klientów ma zasadę, żeby postępować zawsze odwrotnie, niż to, co zdaje się rekomendować bank. A więc: jeśli banki promują kredyty o stałej stopie, to klienci wybierają zmienną stopę, a jeśli banki zapraszają do kredytów zmiennoprocentowych – to trzeba brać stałą stopę.

Nie prowadziłem badań na temat skuteczności tej strategii, ale nie sposób odmówić jej logiki. Rzecz w tym, że banki mają za sobą rozbudowany „aparat analityczny” (a więc zdolność w miarę celnego prognozowania przyszłości) oraz interes, by zgarnąć jak najwyższą marżę. Bywało w przeszłości, że gdy inwestorzy spodziewali się spadku stóp procentowych, to banki promowały kredyty o stałej stopie procentowej, by zagwarantować sobie na pięć lat wysoką marżę. W przypadku oczekiwań, że stopy procentowe pójdą w górę, banki oferowały głównie kredyty o zmiennej stopie, by nie zostać z ręką w nocniku.

Z najnowszych prognoz rządu – przygotowanych w związku z przyszłorocznym budżetem państwa – wynika, że spodziewa się od w przyszłym roku niższej inflacji, niż w tym (2,8%). To oznaczałoby, że raczej nie będzie wyższej ceny pieniądza i nie trzeba bać się kredytów o zmiennym oprocentowanie. Z kolei większość bankowych analityków oczekuje, że w ciągu roku-dwóch stopy procentowe NBP (a więc i rynkowa cena pieniądza) zostaną obniżone z obecnego poziomu 3,75% do 3,25%.

Obie te okoliczności to argumenty na rzecz kredytu o zmiennym oprocentowaniu. Nie ma bowiem dużego ryzyka, że pieniądz podrożeje, a mając kredyt zmiennoprocentowy mamy szansę na skorzystanie z ewentualnej obniżki stóp procentowych w przyszłości (kredyt stałoprocentowy tę drogę zamyka).

Co na to oferta banków? Każdy kredytobiorca dostanie indywidualną propozycję, ale średnia rynkowa dziś niższa jest dla kredytów zmiennoprocentowych. Średnie oprocentowanie takiego kredytu wynosi 5,7% w skali roku. Jeśli chodzi o kredyty o stałym oprocentowaniu, to średnia propozycja banku wynosi 6,26%, czyli o ponad pół punktu procentowego więcej. Dla kredytu na 25 lat o wartości 600 000 zł rodzi to różnicę 210 zł na każdej racie i 60 000 zł różnicy w całkowitej sumie spłaconych odsetek (przy założeniu stałości oprocentowania przez cały czas).

Kredyt bezpieczniejszy jest droższy. Wreszcie normalność?

Pozornie więc decyzja jest oczywista – zmienna stopa (bo taniej). Ale, wracając do hipotezy, że bank zawsze tak kształtuje ofertę, żeby to jemu kredyt się jak najbardziej opłacał, trzeba zadać pytanie: z jakiego powodu oprocentowanie kredytu o stałej stopie procentowej jest o pół punktu wyższe? Prawdopodobnie odpowiedź jest trywialna: to wynagrodzenie za to, że bank bierze na siebie ewentualne zmiany stóp w pięcioletnim okresie stałego oprocentowania. Ale może macie jakieś inne hipotezy?

Patrząc na to, co wybierają klienci – widać, że stała stopa procentowa wciąż dominuje. I trudno się dziwić. Patrząc na rosnące w ostatnich tygodniach rentowności rynkowe obligacji wyemitowanych przez polski rząd – można się zastanawiać czy rynkowa cena pieniądza jednak nie pójdzie w inną stronę, niż prognozują to analitycy i polski rząd.

Sytuacja kupujących mieszkania jest o tyle dobra, że do stabilizacji cen mieszkań dochodzi też normalizacja sytuacji w kredytach – jest po prostu tak, jak powinno być. Kredyt o zmiennym oprocentowaniu (gdy to klient bierze na siebie ryzyko zmiany cen pieniądza) jest trochę tańszy od tego o stałym oprocentowaniu. To cena świętego spokoju. Co wybieracie?

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela.   Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: Dom Development