Portale ogłoszeniowe dławią się od zalewu ofert sprzedaży mieszkań. A kupujący nie dopisują. Czy to znak, że mieszkania nie będą już drożały? A może tylko chwilowa, jesienna zadyszka?
Rynek mieszkaniowy w ostatnich miesiącach zadziwiał. Mimo pandemii, mimo lockdownu, mimo największego kryzysu gospodarczego na świecie (w Wielkiej Brytanii recesja jest najgłębsza od 300 lat!), ceny nieruchomości nie tylko nie spadały, ale – patrząc w perspektywie całego roku – nawet wzrosły. Jeśli ktoś wstrzymał się w maju z zakupem mieszkania, bo chciał przechytrzyć dewelopera i kupić taniej mieszkanie jesienią, niekoniecznie na tym wygrał.
- Gdy bank płaci dużo – nawet prawie 2% rocznie – za depozyt w zamian za to, że drugą część pieniędzy zainwestujesz. Kiedy taki pakiet może mieć sens? [INWESTUJ ŚWIADOMIE]
- Powoli odkochujesz się w banku i nie wiesz co dalej? Oto trzy pomysły na długoterminowe inwestowanie dla początkujących [WYCISKANIE EMERYTURY]
- Od stycznia zmiany w e-zakupach. Na jakie dodatkowe wymogi powinniśmy się przygotować? [O WYGODNYM PŁACENIU...]
Z danych NBP wynika, że w największych miastach kraju średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła w trzecim kwartale o 8.744 zł i wzrosła o 9% w skali całego roku. A rynek wtórny? Tutaj też próżno szukać choćby niewielkiego spadku cen. W skali roku ceny transakcyjne w największych miastach wzrosły o 9% – do 8.270 zł za metr kwadratowy. W stolicy trzeba się przygotować na cenę 9.600 zł za metr – tyle wyniosła średnia cena transakcyjna w trzecim kwartale.
Czyli wzrost cen wyniósł tyle, ile wynosił mniej więcej do pory (10% rocznie). Skąd się biorę te wzrosty? Odpowiedzi nie trzeba daleko szukać. Wystarczy zajrzeć w dwie tabele: oprocentowania depozytów i inflacji. Trzymanie pieniędzy w bezpiecznym banku staje się perwersją. A inflacja jest w Polsce najwyższa w Europie! W połowie listopada Eurostat poinformował, że wynosi 3,8%.
Do wysokiej inflacji musimy się przyzwyczaić. Według najnowszego raportu PKO BP w najbliższych latach po pandemii inflacja może utrzymywać się na wyższym poziomie niż średnia z ostatnich dwóch dekad. Liczby nie padają, więc wyręczyliśmy analityków. Tak wygląda wykres inflacji od 2000 r. A może to oznaczać, że inflacja będzie teraz mocno powyżej celu NBP (czyli 2,5% plus/minus 1 pkt proc.)
Część posiadaczy oszczędności wychodzi z założenia, że warto kupić mieszkanie, żeby ochronić oszczędności przed nadchodzącą erozją. Owszem, jest ryzyko, że będzie stało puste i że ceny trochę spadną (ale tylko przejściowo – mamy deficyt mieszkań). A mieszkanie, to mieszkanie: mury, ściany, coś realnego, namacalnego, co zawsze będzie miało realną wartość, czego nie można powiedzieć o topniejącej sile nabywczej oszczędności gnijących na lokatach. Popyt inwestycyjny „ratuje” więc statystyki.
Ale czy tak będzie dalej? Warto pamiętać, że rynek nieruchomości reaguje na turbulencje z rocznym, dwuletnim opóźnieniem. Nie można więc wykluczyć, że dziś jeszcze porusza się siłą rozpędu z czasów przedpandemicznych. A jeśli ta siła rozpędu się skończy? Z rynku płyną przesłanki, które mogą (ale nie muszą) świadczyć, że hossa się kończy.
Po pierwsze: wysyp ofert sprzedaży mieszkań
O cenach decyduje gra podaży i popytu. Do tej pory było tak, że ich równowaga była utrzymana. Liczba ofert była spora (w przeciwieństwie do sytuacji z 2007/2008 r. gdy mieszkań w ofercie było bardzo mało, co przy dużym zainteresowaniu napędzało rekordowy w historii wzrost cen), a kupujących nie brakowało.
W ostatnich dniach pojawiły się jednak nowe dane firmy Expander i portalu Rentier.io. Wynika z nich, że w październiku padł rekord liczby internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. I że było ich aż o 37% więcej, niż przed rokiem! „Odkąd przygotowujemy nasze raporty nie odnotowaliśmy jeszcze tak wielu internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań” – skomentowali analitycy w raporcie.
Okazało się również, że w dół poszły ceny ofertowe, które w ostatnich miesiącach konsekwentnie pięły się w górę. Wśród badanych 16 miast w porównaniu do marca, ceny spadły w dziewięciu, a wzrosły w siedmiu – podano w raporcie. Problem w tym, że ceny spadły w takich miastach jak Radom, czy Katowice, czyli tam, gdzie rynek jest słabszy.
Licząc w skali roku ceny ofertowe wzrosły – w Warszawie o 10%, w Lublinie o rekordowe 16%, a Gdańsku o 7%. Ogłoszeń dotyczących używanych mieszkań było aż o 49% więcej, a nowych – o 13 %. Ewidentnie ożywił się tzw. rynek wtórny.
Co się takiego dzieje? „Być może do sprzedaży są wystawiane mieszkania kupione jeszcze przed pandemią jako inwestycja, czyli z zamiarem odsprzedaży po wyższej cenie. Inna możliwość jest taka, że z inwestycji wychodzi część osób, która kupiła mieszkania z myślą o zarabianiu o najmie, a które teraz nie mogą znaleźć najemców” – czytamy.
Dla wielu osób to prawdziwy dramat. Kupili mieszkanie w dobrej lokalizacji, w dużym mieście, bo liczyli na studentów (w tym zagranicznych), a tu klops. Jak pisaliśmy, co drugi student porzucił swoją stancję w przededniu rozpoczęcia nowego roku akademickiego albo zażądał obniżki ceny. Airbnb w obecnych warunkach jest praktycznie martwe – rząd zakazał działalności turystycznej. a nawet gdyby były dozwolona, to turystów nie ma. Obłożenie w hotelach miejskich wynosiło w październiku kilka procent.
Po drugie: zwalniająca budowa mieszkań (ale może tylko chwilowo)
W październiku liczba nowo budowanych mieszkań wyniosła 19.600 i spadła o niemal 20% rok do roku. To być może najbardziej miarodajny prognostyk, który pokazuje oczekiwania deweloperów na to, czy znajdą się chętni na zakup nowych lokali.
Z drugiej strony, jeśli uwzględnić dane wrześniowe, to sytuacja nie jest aż tak tragiczna, a być może jest jedynie efektem zaburzeń statystycznych. We wrześniu, czyli po wakacjach, gdy „wirus był w odwrocie”, deweloperzy wpadli w budowlany szał. Otóż we wrześniu 2020 r. w Polsce rozpoczęto budowę 26.332 mieszkań. To największy wynik w historii pomiarów.
A zatem, mogłoby być tak, że aktywność deweloperów zamiast rozłożyć się na kilka jesiennych miesięcy, skupiła się na wrześniu. O tym, czy tak było, dowiemy się dopiero gdy poznamy dane o aktywności deweloperów za listopad (a będzie to dopiero w okolicach świąt).
Po trzecie: mniej kredytów (ale może tylko chwilowo)
Przed pandemią co drugie mieszkanie było kupowane za gotówkę, bez posiłkowania się kredytem. W pandemii, według firmy JLL, ten odsetek nawet wzrósł, bo z rynku odpadły osoby mniej zarabiające, albo pracujące w branżach, które banki odcięły od finansowania długiem.
Zgodnie z najnowszym, raportem AMRON-SARFiN (to cykliczne raporty bankowców na temat sytuacji w mieszkaniówce) wartość kredytów mieszkaniowych spadnie w tym roku o 7%. Trzeba jednak pamiętać, że spadamy z wysokiego konia, bo 2019 r. był rekordowy pod tym względem. Trzeci kwartał przyniósł 16-procentowy spadek wartości udzielonych kredytów w porównaniu z tym samym okresem rok temu.
Istotnym bodźcem do sięgania po kredyt było zapewnienie prezesa NBP, że co najmniej do końca 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej nie podejmie decyzji o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% zachęca do sięgania po tani kredyt. Pieniądz będzie tani, ale w 2022 r. kończy się kadencja prezesa NBP Adama Glapińskiego. Nie wiadomo czy następca nie będzie reprezentował bardziej „jastrzębiego” poglądu na politykę monetarną. Szefa NBP powołuje Sejm na wniosek prezydenta. Nie jest wykluczone, że dojdzie do tarć na tym polu.
Analitycy bankowi stawiają tezę, że kilka miesięcy pandemii to za mało, by zachwiać rynkiem nieruchomości. Ale przyznają, że co co się dzieje na rynku najmu, wygląda kiepsko. Czy problemy są przejściowe? Jeśli potrwają trzy-cztery kwartały, to rynek może wejść w fazę spadków cen. Na razie sprzedający trzymają ceny wysoko. Kupujących jest mniej, niż przed pandemią, ale ci, którzy kupują, nie mają problemu z akceptowaniem „przedpandemicznych” cen. Zobaczymy jak długo ta sytuacja się utrzyma.
————————–
POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”
W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy z Bolesławem Witkowskim z platformy goodie – ekspertem od wyciskania – o tym, jak wycisnąć ostatnie soki z Black Friday. Niektórzy obstawiają rabaty przy kasach, inni – kody rabatowe w internecie. Jeszcze inni szykują się na zakupy z kartami płatniczymi, w których znajduje się możliwość zwrotu części pieniędzy za zakupy. Jeszcze inni zakładają konta w platformach cashbackowych. Co się bardziej opłaci? Jak zmaksymalizować zyski? Podcast do odsłuchania tutaj
————————–
źródło zdjęcia:PixaBay
