22 października 2020

Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?
Współautor: Robert Sierant

Pan Michał kupił kilka lat temu dom w stanie deweloperskim. Mieszkał w nim już jakiś czas, ale uznał, że przydałoby się trochę dodatkowej gotówki na remont. Przy okazji uznał – a doradca finansowy utwierdził go w tej decyzji – że kredyt hipoteczny mógłby przenieść do innego banku i dobrać pieniądze na remont. Oczywiście na lepszych warunkach. Wszystko szło, jak po maśle dopóki bank nie zapytał o… faktury

To był dom oddany do użytkowania w 2017 r., wykończony przez pana Michała we własnym zakresie, ale w wariancie minimum – tak, aby dało się w nim zamieszkać. Jednak po kilku latach pan Michał doszedł do wniosku, że skoro to dom na lata, to czas dokończyć sprawy remontowo-wykończeniowe.

Zobacz również:

W grę wchodziło dobranie dodatkowej kwoty w obecnym banku lub przeniesienie kredytu (refinansowanie) do innego plus dobranie pieniędzy na dokończenie prac. Druga opcja wygrała ze względu na to, że możliwe do uzyskania warunki w nowym banku były lepsze, niż dotychczas spłacany kredyt. W grze było też trzecie rozwiązanie, czyli finansowanie wykończenia kredytem gotówkowym. Ale to okazało się opcją znacznie droższą, więc odpadła w przedbiegach.

Bank zatwierdza remont, ale… są warunki

Nasz czytelnik złożył zatem wniosek o refinansowanie kredytu oraz dobranie dodatkowej kwoty na dokończenie prac wykończeniowych. Przedłożył również w banku stosowny kosztorys określający potrzebne kwoty, zakres prac i terminy wykorzystania transz. Bank wydał decyzję pozytywną, zaakceptował zaproponowany kosztorys oraz (w pierwszej kolejności) zrefinansował, czyli spłacił obecny kredyt klienta.

Wątpliwości pojawiły się dopiero na etapie ustalania warunków do uruchomienia transz części „remontowej”. Otóż pojawiła się tam dość lakoniczna informacja o tym, że rozliczenie transz nastąpi na podstawie dokumentacji fotograficznej – postępu prac oraz przedłożonych faktur. Ten dopisek „oraz faktur” ma w tym przypadku znaczenie nie mniejsze niż onegdaj sławne „lub czasopisma”.

Zazwyczaj analityka w banku nie interesuje, w jaki sposób prace budowlane, remontowe lub wykończeniowe zostały przeprowadzone i jakie poniesiono faktyczne koszty. Liczy się przede wszystkich ich wykonanie, czyli tzw. postęp prac.

Każdy, kto wykonuje tego typu prace, posiada faktury chociażby na zużyte materiały (a często i na transport lub robociznę). Robotę często wykonuje się we własnym zakresie albo przy pomocy fachowców, z którymi inwestor może rozliczać się w innym trybie, niż faktury. Osobie fizycznej, która może pomagać przy wykonywaniu prac, faktura zwyczajnie się nie przyda.

Zdjęcia nie wystarczą: „a gdzie faktury”?

Kredyt został uruchomiony, pierwsza transza poszła na spłatę wcześniejszego zobowiązania. Druga (jedna z dwóch pozostałych), której celem było wykończenie domu, też trafiła już na konto inwestora (prace objęte tą transzą zostały wykonane). Kredytobiorca złożył w placówce banku dyspozycję uruchomienia drugiej transzy „remontowej”, dołączając stosowną dokumentację fotograficzną (dokumentującą wykonane prace) oraz faktury z wykorzystania dotychczasowej części kredytu, które miał.

Całość trafiła do centrali banku celem weryfikacji. Miała to być czysta formalność, ale analityk stwierdził, że… istnieją braki. A dokładniej: przedstawione faktury nie dokumentują pełnej kwoty transzy. Inwestor posiadał faktury na ok. 70% wymaganej kwoty. Dopiero w tym momencie okazało się, że bank wymaga udokumentowania 100% poniesionych kosztów. Na to kredytobiorca nie był przygotowany. Poza tym część prac wykonał tzw. systemem gospodarczym, czyli samodzielnie oraz z pomocą „rodzinnych” fachowców.

Korespondencja z bankiem trwała kilka tygodni. Wyjaśnienia i prośby składane przez kredytobiorcę jak również eksperta, który pomagał w procesowaniu wniosku, nie przynosiły skutku. Analityk był nieugięty – mają być faktury i koniec. Trzeba było kilkutygodniowej wymiany pism i argumentów, by analityk ostatecznie przyjął wyjaśnienia i oświadczenia klienta i uruchomił drugą transzę kredytu na wykończenie domu.

Czytaj też: Pożar strawił dobytek pani Agaty. Czytelniczka od czterech lat walczy o odszkodowanie. Problem spłuczki i nie tylko

Jak rozliczyć w banku prace, za które nie mamy faktury?

Jest to na razie sukces połowiczny i być może chwilowy. Klient wciąż ma bowiem do spełnienia warunek („rozliczenie kosztorysu nastąpi na podstawie zdjęć oraz faktur – po poniesieniu kosztu przez klienta”). Bank może zażądać jego wypełnienia już po wykorzystaniu ostatniej transzy, czyli już całej kwoty przyznanego kredytu. Jak to się finalnie zakończy sprawa: jeszcze nie wiemy. Być może jeszcze wrócimy do tego na łamach „Subiektywnie o finansach”.

Wniosek? Jeśli zamierzasz wziąć z banku kredyt na jakieś prace budowlane, czy remontowe i część z nich zamierzasz wykonać własnym sumptem lub „rękami rodziny”, to sprawdź jak podchodzi do takiego wykorzystania kredytu bank. A więc: jak powinieneś udokumentować te prace, za które nie będziesz mieć w ręku faktur?

Jeżeli masz jakieś wątpliwości dotyczące m.in. warunków umowy, do uruchomienia, rozliczenia transz (na remont, wykończenie lub nawet na budowę) to wyjaśniaj z bankiem wszelkie wątpliwości jeszcze zanim podpiszesz umowę. Nie przez telefon, nie na tzw. „gębę” tylko pisemnie (nawet e-mailem), aby w razie jakiegoś sporu mieć w ręku twarde dowody.

—————————-

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” o handlu w niedzielę, godzinach dla seniorów, najbardziej podstępnych opłatach bankowych, o Jose Mourinho, nowościach w Google Pay oraz o banku, który nie rozumie słowa „nieco”. Zapraszamy do posłuchania!

Aby posłuchać podcastu kliknij tutaj

—————————–

Subscribe
Powiadom o
20 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
anonymous
1 miesiąc temu

Czyli sporządzanie lewych faktur jeszcze długo będzie miało uzasadnienie.

Wacław
1 miesiąc temu

Czy gdy wykonuję pewne prace samodzielnie to mogę zatrzymać część pieniędzy z transzy jako moje wynagrodzenie i w pit wpisać jako inny przychód?

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  Wacław

dlaczego przychód? środki z kredytu nie są przychodem, chciałbyś płacić odsetki od kredytu i jeszcze podatek dochodowy? nawet obecny rząd by na to nie wpadł 😉

Wacław
1 miesiąc temu
Reply to  RobertS

To może w inny sposób.
Biorę kredyt hipoteczny/pożyczkę hipoteczną na remont mieszkania. Zostaje mi 20k, które nie wydałem na fachowców.

Co wtedy? Czy bank powinien to dostać spowrotem bo nie wydałem i zmniejszyć kwotę kredytu. Jak nie wydałem to zyskałem kredyt konsumpcyjny o oporcentowaniu rzędu 2%…

Piotr
1 miesiąc temu
Reply to  Wacław

Możesz zrobić z nimi co chcesz, pod warunkiem że najpierw rozliczysz remong

adre
1 miesiąc temu

Ja rozumiem, gdyby to była dotacja celowa i chodziłoby o to, żeby nie przepić tej kasy.
Ale to jest kredyt, który musi zostać (z bankową marżą) spłacony co do złotówki.
Co bank obchodzi w jaki sposób te pieniądze zostały wydane?

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  adre

wcześniej zwyczaj był taki, że klient oświadczał ile i na co potrzebuje, dostawał kasę a bank sprawdzał czy prace zostały wykonane (jak jakaś kwota zostawała to nie miało to znaczenia), tutaj jednak analityk podszedł do tematu w dość szczególny sposób

Krzysztof M.
1 miesiąc temu

To nie był analityk ale urzędnik bankowy, proszę o nazwę banku celem sprzedaży akcji. Dom jest, wartość wzrosła, Detroit to nie jest. Jest co sprzedać. Co za kretyn i ten co te procedury wymyślił..

Piotr
1 miesiąc temu

Ciekawa sprawa.
Pytanie, kiedy pojawiła się rzeczywiście ta klauzula.
Czy klient mógł się zapoznać przed dograniem/decyzją?

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  Piotr

klient info dot. wymaganych faktur dostał w decyzji, ale nie zostało doprecyzowane na jaką kwotę mają one być

Michał
1 miesiąc temu

To nie jest ciekawa sprawa, bo zdjęcia oraz FVAT, to jest precyzyjnie napisane, tam nie ma, że trochę zdjęcia lub trochę FVAT…. Jak już, to najlepiej, kiedy w ogólnie nie byłoby nic zapisane o FVAT.

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  Michał

i tak było zazwyczaj, niestety w tym przypadku pomimo pytań (już przy decyzji) na jaką kwotę mają być FV bank milczał, a ekipa wykończeniowa czekała, bałagan był, dlatego podpisanie umowy (z tą niejasnością) było pewnym ryzykiem; w każdym razie przykład jak należy wszelkie wątpliwości wyjaśniać od razu, a nie liczyć, że się uda, gdyż zawsze było inaczej (tylko zdjęcia)

Radek
1 miesiąc temu

A gdzie się podziały pieniądze które nie mają pokrycia w fakturach? To że ktoś robi remont sam nie zmienia faktu, że rozliczenie się nie zgadza. Kasyno? Bitcoin? Akcje Allegro?

Marek
1 miesiąc temu

Artykuł bezwartościowy bez podania nazwy banku. Coś mi się nie chce w to wierzyć.

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  Marek

to nie SF ale fakt, temat jeszcze nie jest zakończony, bo klienta czeka weryfikacja (również FV) po zakończeniu wszystkich prac

Piotr
1 miesiąc temu

„oraz” to nie lub więc o co te ceregiele. Pośredniczyłem chyba w 200 kredytach i jeszcze żadnego mojego klienta nie poprosili o faktury!

RobertS
1 miesiąc temu
Reply to  Piotr

no to uwierz, że teraz to już możliwe, wcześniej bywały takie sytuacje, ale FV miała być na jakiś konkretny element, a tutaj na wszystkie prace

Ewald
1 miesiąc temu
Reply to  Piotr

Jeśli się dobrze zastanowić, to choć to uciążliwe dla klienta, analityk wcale nie postąpił tak nierozsądnie. Regulacja zawierająca „oraz” jest jednoznaczna (nie będę się mądrzył, ale można sprawdzić co oznacza w logice), bank udziela kredytu z niskim oprocentowaniem, co wynika z konkretnego celu i dobrego zabezpieczenia jakim jest wzrost wartości nieruchomości. Trudno się zatem dziwić, że skoro było to wprost wpisane w warunki umowy, a dodatkowo zgodne z interesem banku, to analityk dążył do ustalenia, czy pieniądze zostały wydane zgodnie z przeznaczeniem. Trudno również zakładać, w braku innych postanowień, że klient nie był poinformowany, że potwierdzenie w formie faktur powinno… Czytaj więcej »

Powell
30 dni temu

Z powodu pandemii prywatny pożyczkodawca oferuje pożyczkę z bardzo niskim oprocentowaniem w wysokości 2%, szybko skontaktuj się z: lakeviewfinancialltd @ gmail.com lub Whatsapp: +919741230692

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu