Zaskakująca wiadomość. Jeden z dużych graczy na rynku najmu instytucjonalnego, szwedzki Heimstaden – wynajmujący Polakom ponad 2 000 mieszkań – zaczyna wyprzedaż swoich polskich „włości”. Czy to możliwe, że zyski z najmu są w Polsce tak kiepskie, że trzeba stąd spadać, a mieszkania na wynajem zaczynają parzyć inwestorów? Przejrzałem sprawozdania finansowe szwedzkiej firmy, żeby to sprawdzić
Wielkimi funduszami inwestycyjnymi, kupującymi mieszkania pod wynajem całymi tysiącami, od dawna straszy się w Polsce małe dzieci. Jeśli ktoś chce znaleźć winnego lawinowego wzrostu cen mieszkań w Polsce – chętnie wskazuje na fundusze. I rzeczywiście, mają one coraz więcej mieszkań w Polsce. Ich stan posiadania szacuje się na 20 000 mieszkań, zaś kolejne prawie 10 000 jest w budowie.
- Kapitał wraca do Ameryki. Ale czy warto dziś lokować pieniądze w amerykańskie obligacje, poprzez fundusze?
- Jak powinna inwestować pieniądze fundacja rodzinna? Czasy się zmieniają, więc i inwestycje rodzinne wymagają szczególnej troski
- Temat kart kredytowych dzieli młode Polki i Polaków. To darmowy sposób na poprawę domowego cash-flow czy… coś dziwnego i trudnego? Są nowe liczby!
W porównaniu z prywatnym najmem, czyli działalnością polskich prywatnych kapitalistów, którzy kupili kilka mieszkań i je wynajmują, to nie jest jeszcze potęga. W Polsce podatek od najmu płaci aż ponad milion osób. Ale tylko ponad 40 000 z nich przekroczyło 100 000 zł w skali roku przychodów z najmu (czyli jest to dla nich „model biznesowy”, a nie dodatkowa działalność).
O nieuchronnej inwazji zachodnich funduszy dużo się mówi, ale przy wysokiej cenie pieniądza inwestowania w mieszkania na wynajem w kraju będącym poza strefą euro (a więc z narażeniem na różnice kursowe lub koszty hedgingu) nie musi być wcale takim pewnym interesem.
Ostatnio szwedzki Heimstaden – jeden z największych graczy na polskim rynku najmu instytucjonalnego – ogłosił, że zaczyna wyprzedaż posiadanych nad Wisłą mieszkań. Szwedzi kupili ich w Polsce ponad 2 000 i zapewne są smutni, że akurat nie ma żadnego programu dopłat do kredytów, dzięki którym ceny mieszkań szły by w górę, a chętni na sprzedawane mieszkania by się o nie dosłownie zabijali.
„Prowadzimy proces prywatyzacji mieszkań na polskim rynku. Wybrane lokale będą oferowane na sprzedaż w przypadku braku przedłużenia umowy z obecnymi najemcami. Mimo prowadzonej sprzedaży będziemy nadal świadczyć usługi najmu z dbałością o komfort i poczucie stabilności klientów. Prywatyzacja portfela nieruchomości będzie przebiegać zgodnie ze strategią realizowaną przez Heimstaden na pozostałych rynkach. Cały proces będzie przebiegać w sposób stopniowy i przejrzysty. Co do zasady, nasi obecni klienci będą mieli pierwszeństwo w zakupie wynajmowanych przez siebie mieszkań”
– ogłosił Heimstaden. Z komunikatu wynika, że procesem „prywatyzacji” będzie objętych dziewięć osiedli w Warszawie i Krakowie. Na warszawskim osiedlu Oh!Praga nieruchomościowy potentat sprzedaje mieszkania będące jeszcze w stanie deweloperskim (nawet nie trafią do oferty najmu). Sprzedaż mieszkań „na sztuki” oznacza, że proces będzie trwał kilka lat.
Sprzedają mieszkania zbudowane na wynajem. Co jest z nami nie tak?
Czy z polskim rynkiem najmu jest coś nie tak, że szwedzki fundusz nie chce tu już inwestować? To wygląda raczej na większą operację. Heimstaden sprzedaje też swoje mieszkania w innych krajach – ostatnio informował, że pozbył się „niestrategicznych nieruchomości mieszkaniowych” w Czechach (581 mieszkań), które sprzedał w dwóch transakcjach za 40 mln euro. Podobne transakcje w zeszłym roku były wykonywane w Danii, Szwecji i Holandii.
„Sprzedaż jest częścią działań Heimstaden mających na celu poprawę wskaźników kredytowych zarówno poprzez prywatyzacje poszczególnych jednostek, jak i selektywne transakcje portfelowe”
Firma przekonuje, że chodzi o „optymalizację” portfela i „tworzenie wartości dla akcjonariuszy”. Ale wspomina też o delewarowaniu, czyli po prostu zaplanowanym zmniejszaniu skali działalności. Takie strategie zwykle realizują firmy uginające się pod ciężarem długów. A branża nieruchomości stale działa na wysokim lewarze. Pożycza pieniądze na zakupy nieruchomości, płaci raty od tych kredytów lub obligacji z dochodu z najmu, a zysk stanowi różnica między tymi dwoma strumieniami.
Sęk w tym, że wysokie stopy procentowe podniosły koszty pozyskania kapitału przez wszystkie firmy posiłkujące się pożyczonym kapitałem. Dokładnie taka jest geneza faktycznego bankructwa polskiego dewelopera HREIT (toczy się postępowanie przed sądem z udziałem wierzycieli). Z tego też powodu kłopoty przeżywa belgijskie Ghelamco. Czy więc Heimstaden jest kolejnym nieruchomościowym molochem, który nie wytrzymał drogiego pieniądza?
Heimstaden ma w portfolio ok. 162 000 mieszkań w dziewięciu krajach o wartości 333 mld szwedzkich koron (odpowiednik 30 mld euro). Dla porównania: największa tego typu firma, niemiecka Vonovia, zarządza mieszkaniami wartymi 52 mld euro. Skala działalności firmy w Polsce jest relatywnie niewielka (wspomniane nieco ponad 2 000 mieszkań wynajmowanych i kilkaset w budowie).
Ale Polska jest drugim najbardziej rentownym rynkiem dla szwedzkiej firmy. Wskaźnik wpływów z czynszów do wartości nieruchomości wynosi na naszym rynku 5,27%. Lepsze wyniki firma osiąga tylko w Finlandii (rentowność 5,31%). Na rynkach, na których ma najwięcej nieruchomości, tak różowo nie jest. W Niemczech rentowność najmu to tylko 3,13%, a w Szwecji 3,67% (a to łącznie ponad połowa biznesu Heimstaden).
W dodatku na dwóch największych rynkach – w Szwecji i Niemczech – czynsze są regulowane przez państwo, więc niezależnie od koniunktury na rynku nieruchomości nie da się zarabiać kokosów. Pewnie dlatego Heimstaden zaczął eksplorować inne rynki. W takich np. Czechach ma stopę zysku (wpływy z czynszów do wartości nieruchomości) na poziomie 4,81%. Tam jednak firma ma siedem razy więcej mieszkań, niż w Polsce.
„Betonowe złoto” zamieniają do żywą gotówkę
Dlaczego więc fundusz wychodzi z tak świetnego interesu? Odpowiedź jest prosta: bo rozpaczliwie potrzebuje gotówki. O ile wartość posiadanych i wynajmowanych nieruchomości wynosi 333 mld koron szwedzkich, to zadłużenie sięga 185 mld koron. Od tego długu trzeba płacić odsetki (średnio 3-4% w euro) i od czasu do czasu spłacać lub rolować kończące się kredyty lub zapadające obligacje. Na to potrzeba żywej gotówki od najemców.
Ze sprawozdania finansowego Heimstaden za 2024 r. wynika, że z czynszów oraz opłat serwisowych od najemców firma wycisnęła w skali roku 17,6 mld koron (czyli 1,6 mld euro). Po odjęciu rachunków za media, koniecznych napraw i remontów, kosztów zarządzania nieruchomościami i podatków – zostało 11,2 mld koron zysku operacyjnego (o 10% więcej niż rok wcześniej). Marża operacyjna jest więc solidna – 67%.
Ale z tych pieniędzy 6,6 mld koron poszło na zapłatę odsetek od zadłużenia. Ponieważ Szwedzi spłacili bez rolowania na później część zapadających kredytów i obligacji (za 47 mld koron), a wyemitowali nowego długu tylko 34,7 mld koron, to z kasy wypłynęło dodatkowe 13,3 mld koron. I wartość gotówki w kasie skurczyła się z 11,3 mld koron rok wcześniej do zaledwie 3,6 mld koron na koniec 2024 r.
Owszem, Heimstaden generuje 10,9 mld koron zysku przed opodatkowaniem (uwzględniając wzrost wartości posiadanych nieruchomości), ma znakomite „obłożenie” wynajmowanych nieruchomości na poziomie 98,6%, dochody z czynszów wzrosły mu o 5,3% w skali roku (nie licząc nowych inwestycji).
Ale z drugiej strony w tym roku ma do spłaty 10,5 mld koron w obligacjach, zaś w kolejnych czterech latach zapadają kredyty i obligacje o wartości 21,5-27,8 mld koron rocznie. Trzeba skądś wziąć te pieniądze na wypadek, gdyby nie udało się w całości refinansować tych zobowiązań. Przypomnę: z najmu firma generuje 11,2 mld koron gotówki, ale wydając 6,6 mld koron na odsetki realnie „produkuje” tylko 4-5 mld koron rocznie gotówki.
I stąd pomysł, by wychodzić z tak wspaniałego rynku najmu, jak polski. Zbudowanie tu pozycji takiej, jak choćby w Czechach, wymaga ogromnych pieniędzy i sporo czasu. A Szwedzi nie mają ani jednego, ani drugiego – muszą zmniejszyć zadłużenie, bo dwie trzecie kasy uzyskiwanej z czynszów idzie na spłatę samych odsetek od zadłużenia (nie mówiąc już o zmniejszaniu jego salda).
„Prywatyzacja” mieszkań i zamiana „betonowego złota” na żywą gotówkę to patent „życiodajny”. Do końca zeszłego roku firma uzyskała z upłynniania mieszkań 8,7 mld koron, zaś w tym roku zamierza uzyskać kolejne 11 mld koron. Dla firmy, która z działalności operacyjnej ma 4-5 mld koron po zapłaceniu odsetek to kwota nie do przecenienia. Tymi pieniędzmi będzie można spłacić część długów, zmniejszyć koszty odsetek i „produkować” więcej gotówki.
Dwie wiadomości dla nas. Cóż, że ze Szwecji?
Są więc dwie wiadomości. Po pierwsze to, że duży gracz na rynku najmu instytucjonalnego (PRS) wycofuje się z polskiego rynku i to w tak dziwny sposób (odsprzedając mieszkania na sztuki) nie oznacza, iż najem w Polsce się nie opłaca. Yield (czyli „rentowność” liczona jako wpływy z czynszów do wartości rynkowej mieszkań) rzędu 5,3% to nie jest zły wynik. Chociaż Polak-szarak na obligacjach skarbowych może zarobić więcej przy znacznie lepszej płynności.
Po drugie nie bądźcie jak Heimstaden i nie zaburzajcie w swoich inwestycjach proporcji między majątkiem, a zadłużeniem, ani pomiędzy „betonowym złotem”, a żywą gotówką lub jej ekwiwalentami. Szwedzi i tak nie są jeszcze pod ścianą, mogą sobie pozwolić, żeby stopniowo upłynniać mieszkania i generować na tym nie tylko gotówkę, ale i zyski (bo nie muszą sprzedawać po każdej cenie). Ale nie warto ich naśladować jeśli chodzi o poziom zlewarowania.
Kiedyś było pięknie. Od 2013 r. do 2022 r. w strefie euro stopy procentowe były blisko zera, a oprocentowanie kredytów i obligacji nie przekraczało 1-2% w skali roku. Wtedy przy podobnej stali zadłużenia odsetki stanowiły tylko jedną czwartą tego, co zarabiała firma na wynajmie. Teraz stanowią więcej niż połowę. A ponieważ nic nie zapowiada, żeby stopy procentowe wróciły do zera – trzeba się grzecznie oddłużyć.
Niektórzy powiedzą, że ten przypadek jest dowodem, że nie powinniśmy w Polsce pozwalać na funkcjonowanie REIT-ów, czyli udziałów w notowanych na giełdzie spółkach zajmujących się tylko wynajmem i wypłacających zyski udziałowcom. „Bo potem te zachodnie fundusze, wycofujące się z Polski „na górce”, wcisną po zawyżonych cenach mieszkania polskim ciułaczom kupującym te REIT-y”. Nie kupuję tego. Moim zdaniem to byłoby dobrze, gdyby pieniądze z wynajmu dziesiątek tysięcy polskich mieszkań przez Polaków inkasowali inni Polacy. A nie Szwedzi, czy Niemcy.
Czytaj też w „Subiektywnie o Finansach”:
————————-
ZOBACZ CO NOWEGO W HOMODIGITAL:
Obok „Subiektywnie o Finansach” stoi w internetach multiblog Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Opowiadamy w nim to, co ważne dla Twojego cyfrowego bezpieczeństwa i jestestwa. Opowiadamy tak, jak w „Subiektywnie o Finansach” – czyli tylko to, co istotne i tak, żeby każdy zrozumiał. Jeśli korzystasz z technologii, to wpadaj na Homodigital.pl, czytaj i komentuj artykuły, pomóż nam się rozwijać.
———————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
———————————-
ZOBACZ NASZE NOWE WIDEOCASTY:
„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube
——————————-
ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH
Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.
>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj
>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj
>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj
>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj
>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj
>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!
———————–
ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM
Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.
——————————-
SPRAWDŹ RANKING DEPOZYTÓW I KONT OSZCZĘDNOŚCIOWYCH
Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.
——————————-
POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:
>>> FST (212): Czy grozi nam utrudniony dostęp do gotówki? W ostatnich latach banki podniosły opłaty za operacje gotówkowe w oddziałach. Naturalnym miejscem wypłat i wpłat gotówki są bankomaty, ale ich operatorzy nie mają łatwego życia. Czy Polska może stać się bankomatową pustynią, a Polacy będą mieć problemy z dostępem do gotówki? Gościem podcastu jest Dariusz Marcjasz, dyrektor generalny Euronet Polska. Żeby posłuchać – trzeba kliknąć tutaj.
>>> FST (264): JAK PRZYGOTOWAĆ DOMOWY BUDŻET NA NIESTABILNE CZASY? Jak przygotować domowy budżet na niestabilne czasy? Z całą pewnością warto się przygotować na to, że będzie bujało. Ale jak to zrobić? Jak sprawdzić, czy nasz domowy budżet jest wystarczająco bezpieczny? I jak zareagować, jeśli się okaże, że trzeba domowe finanse zrestrukturyzować? Jakie działania podjąć, gdy domowy budżet przeciążają raty kredytów? Zapraszamy do posłuchania. Gośćmi podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” są Krzysztof Kowalczyk i Barbara Koziar z Raiffeisen Digital Banku. Zapraszam do posłuchania!
>>> FST (263): A MOŻE MIESZKAŃ W POLSCE WCALE NIE BRAKUJE? Może bardziej brakuje polityki mieszkaniowej? Nad taką odważną tezą zastanawiają się w łączonym podkaście „Finansowe Sensacje Tygodnia” oraz „Tłoczone z danych” Maciej Danielewicz z „Subiektywnie o Finansach”, prof. Joanna Tyrowicz z Rady Polityki Pieniężnej oraz instytutu badawczego GRAPE, Patrycja Maciejewicz z „Gazety Wyborczej” oraz dr Adam Czerniak, profesor w Szkole Głównej Handlowej, znawca rynku nieruchomości, a od listopada 2024 r. zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. Znany ekonomista i badacz rynku nieruchomości. Dużo ciekawych wniosków, zapraszamy do posłuchania!
>>> FST (257): CZY ZBROJENIA OPŁACAJĄ SIĘ GOSPODARCE? Europa może wydać nawet 850 mld euro na zbrojenia. To niezbędne wydatki, byśmy mogli – niezależnie od USA – poczuć się bezpiecznie. Inwestorzy na potęgę kupują akcje europejskich spółek, licząc na to, że zbrojenia nakręcą koniunkturę. Ale czy rzeczywiście tak się stanie? O tym w pierwszym z kilku wspólnych podcastów z think-tankiem GRAPE. Najpierw Maciej Danielewicz rozmawia o tym z Joanną Tyrowicz z GRAPE, a potem eksperci GRAPE z Piotrem Żochem, doktorem ekonomii z Uniwersytetu Warszawskiego. Zapraszam do posłuchania!
>>> FST (258): JAK SZTUCZNA INTELIGENCJA LIKWIDUJE SZKODY? Odszkodowania za szkody majątkowe w mniej niż 24 godziny? Oj tak. Generatywna sztuczna inteligencja w ubezpieczeniach ma wielką przyszłość. O pierwszym takim rozwiązaniu w Polsce rozmawiamy z ekspertami PZU, którzy opowiadają o tym, jak powstawało nowe rozwiązanie, przyspieszające wypłatę odszkodowań niczym pendolino, jakie korzyści zobaczą w związku z tym posiadacze polis obsługiwanych z użyciem GenAI oraz o kolejnych tego typu innowacjach w innych obszarach ubezpieczeń. Zapraszam do posłuchania!
>>> FST (252): GOSPODARCZA STRATEGIA RZĄDU. CZY LECI Z NAMI PILOT? Specjalne wydanie podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”, w którym komentujemy nową gospodarczą strategię dla Polski, ogłoszoną w poniedziałek przez premiera Donalda Tuska oraz ministra finansów Andrzeja Domańskiego. Co jest z nią nie tak? Czy leci z nami pilot? I jak powinna wyglądać strategia, dzięki której za 30 lat znów moglibyśmy powiedzieć: „Polska rozwijała się najszybciej w Europie!”. Zapraszam do posłuchania!
——————————-
zdjęcie tytułowe: Heimstaden
