17 marca 2021

Kredyt na mieszkanie ze stałym oprocentowaniem to nie taki zły pomysł? Coraz więcej banków go ma. Jakie scenariusze przemawiają za tym, że jednak się opłaci?

Kredyt na mieszkanie ze stałym oprocentowaniem to nie taki zły pomysł? Coraz więcej banków go ma. Jakie scenariusze przemawiają za tym, że jednak się opłaci?

Jedynie do końca czerwca 2021 r. banki komercyjne mają czas, aby wdrożyć zapisy nowej rekomendacji S wydanej przez KNF. Jedno z zaleceń jest o tyle istotne, że nakłada na banki obowiązek oferowania kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Czy kredyt na mieszkanie o stałej stopie procentowej może być dobrym wyborem? Jakie okoliczności mogą sprawić, że się opłaci, choć dziś – tak samo, jak kiedyś złotowy względem frankowego – jest dużo droższy? Czy historia z kredytami złotowymi i frankowymi powtórzy się w odsłonie z kredytami stało- i zmiennoprocentowymi?

Część banków komercyjnych już oferuje kredyty ze stałą stopą procentową. Wdrożyły je zanim to się stało „modne”. I nawet zaczęły proponować klientom zamianę dotychczasowych kredytów na takie stałoprocentowe. Ostatnio o włączeniu kredytów stałoprocentowych do swojej oferty poinformował Bank Millennium, jeden z największych hipotecznych kredytodawców na rynku.

Zobacz również:

Dość istotnym jest fakt, że KNF wymaga oferowania kredytów ze stałą stopą w okresie nie krótszym (bardzo ważne!) niż 5 lat. Banki skwapliwie z tego zapisu skorzystały i żaden się nie wychylił. Te, które mają już w ofercie kredyt na mieszkanie o stałej stopie, oferują stałe oprocentowanie na 5 lat i ani minuty dłużej. A co potem? Klient otrzyma propozycję nowych warunków, oczywiście zgodnych z „obecną sytuacją rynkową” lub będzie mógł przejść na oprocentowanie zmienne (marża + WIBOR albo inny wskaźnik, gdyby WIBOR nie był już publikowany).

Co bardziej złośliwi twierdzą, że stałe oprocentowanie na takich warunkach to klasyczna ściema i mydlenie oczu. „Co to jest stałe oprocentowanie przez 5 lat, skoro kredyty hipoteczne zwykle są zaciągane na 20-30 lat? Co z tego, że oprocentowanie kredytu, zamiast zmieniać się co 3 lub 6 miesięcy, będzie zmienne co 5 lat? W dodatku nowe warunki będą ustalane „decyzją zarządu banku”. Skąd my to znamy?”. No właśnie, przecież to właśnie od kredytów, których oprocentowanie było ustalane „decyzją zarządu banku” zaczął się w Polsce spór kredytobiorców hipotecznych z bankami.

Kredyt na mieszkanie i (trochę) stała stopa. Nowa moda?

Inflacja rośnie (jest w Polsce najwyższa w Unii Europejskiej), bo w walce z pandemią rząd na potęgę nas zadłuża (dług publiczny wzrośnie w ciągu lat 2020-2021 o jakieś 300-400 mld zł) oraz drukuje pieniądze. Co ważniejsze, identyczny sposób walki z kryzysem stosują największe światowe potęgi, w tym Stany Zjednoczone, nadające ton wydarzeniom makroekonomicznym. Nowy prezydent Joe Biden przeforsował plan wydatków wartych 1,9 bln dolarów, z czego ponad 400 mld dolarów płynie właśnie do konsumentów w formie czeków.

Większość ekonomistów uważa, że jak pieniądze dotrą do ludzi i zostaną wydane w sklepach (choć niektórzy mówią, że raczej pójdą na zakup akcji i bitcoinów), to gospodarka się ożywi i Amerykanie będą musieli walczyć z inflacją podwyższając stopy procentowe. Świat będzie musiał zrobić to samo, czy tego chce, czy nie (aby bronić się przed odpływem kapitału). I Polska też, nawet jeśli nie będzie to w smak prezesowi naszego banku centralnego.

Sytuacja, jak widzicie, robi się coraz bardziej niepewna. Prawdopodobnie m.in.  z tego wynika chęć szerszego wprowadzenia na polski rynek kredytów hipotecznych ze stałym (chociażby na określony czas) oprocentowaniem. A zatem – mówią banki – dajemy klientowi możliwość (pewnego) ograniczenia ryzyka zmiany oprocentowania i – co za tym idzie – niespodziewanego zwiększenia raty kredytu (w przypadku znaczącej podwyżki stóp procentowych). Skorzystać z tego nie musi, ale może. A jak nie skorzysta, to niech nie ma do nas (banków, rządu, NBP, KNF itp…) pretensji, gdy nagle raty wzrosną.

Klient zainteresowany kredytem hipotecznym dostaje od banków wystandaryzowany formularz informacyjny, w którym pokazane są ryzyka, koszty i symulacje kredytu w różnych wariantach. Dokument nie jest trudny, a formularz banki wydają nawet na kilka dni przed podpisaniem umowy kredytowej, aby każdy chętny mógł wszystko zrozumieć i podjąć świadomą decyzję. Banki chuchają na zimne i na wszystkie strony próbują zabezpieczyć się przed casusem frankowiczów – żeby klient nie przyszedł za kilka lat i nie powiedział, że został wprowadzony w błąd i nie zdawał sobie sprawy z tego, że jego rata wzrośnie (albo że nie spadnie jak raty wszystkich jego sąsiadów).

Cechą kredytów o stałym oprocentowaniu przez 5 lat jest to, że są zwyczajnie droższe, niż te o zmiennej stopie. Wynika to z prostej rzeczy: banki biorą na siebie ryzyko wzrostu ceny pieniądza na rynku międzybankowym i to ryzyko wliczają w cenę. Inna sprawa, czy z tym nie przesadzają.

O ile droższy jest kredyt na mieszkanie ze stałą stopą?

Jednak bolesna prawda jest taka, że cokolwiek klient dostanie – czy będą to symulacje, zestawienia, ostrzeżenia mówiące o tym, jak jest i jak być może – to i tak w ponad 90% (to własne szacunki autora zajmującego się zawodowo kredytami hipotecznymi) wybierze taki kredyt na mieszkanie, który będzie miał najniższą ratę lub koszt miesięczny (jeżeli doliczymy również konieczne ubezpieczenia) w danym momencie. Przekonywanie kredytobiorcy, że lepiej mieć pewność (chociaż przez te 5 lat) wysokości raty zwykle kończy się pytaniami: „dlaczego sugeruje pan droższą opcję? Czy coś pan z tego ma?”.

Stabilność raty tymczasem ma znaczenie. Zwłaszcza jeśli klient bierze kredyt na mieszkanie z 90% LTV (czyli ma tylko 10% pieniędzy niekredytowych), często też pożycza na wkład własny od rodziny, a zdolność kredytową wykorzystuje „pod korek”. Co się stanie, gdy rata mu silnie wzrośnie, wartość nieruchomości spadnie? To nie jest przecież niemożliwe, pomijając takie sytuacje jak utrata dochodu, czy choroba.

O ile więcej kosztuje kredyt o stałej stopie? Zakładamy, że klient kupuje nieruchomość za 400.000 zł, posiada 20% wkładu własnego (tak jak KNF zaleca), zdolność kredytową ma sporo wyższą, niż kwota zobowiązania (wynosząca 320.000 zł), ale mimo wszystko chce kredyt na mieszkanie o terminie spłaty aż 30 lat (bo spłacić wcześniej przecież zawsze można). Porównamy warunki kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym, posługując się średnimi parametrami rynkowymi.

Kredyt ze zmienną stopą procentową (raty równe, annuitetowe) ma ratę ok. 1220 zł. Oprocentowanie jest zmienne – marża wynosi 2%, a do niej dochodzi WIBOR 3M wynoszący 0,21%, czyli łącznie mamy 2,21%. Wartość WIBOR może się zmieniać co 3 miesiące. Oprocentowanie stałe dla takich samych parametrów wyniesie 4,25% przez pierwsze 5 lat, a rata ok. 1570 zł. Po tym czasie kredytobiorca otrzyma nową propozycję oprocentowania stałego (kolejne 5 lat) lub będzie mógł przejść na wartość zmienną czyli marża 2% plus WIBOR 3M (lub jego odpowiednik).

A zatem mamy do wyboru albo „święty spokój” i 60 kolejnych rat w kwocie 1570 zł (razem 94.200 zł, co dalej się zobaczy, ale nie będzie gorzej, niż przy oprocentowaniu zmiennym) albo ratę 1217 zł, która jest pewna jedynie przez 3 miesiące. A tak naprawdę tak długo, dopóki sytuacja (inflacja, ucieczka kapitału z kraju, spadek kursu złotego, podwyżki stóp w największych gospodarkach świata) nie zmusi prezesa NBP do podwyżki stóp procentowych Gdyby wartość WIBOR przez 5 lat się nie zmieniła, to klient łącznie zapłaciłby 73.200 zł. Różnica między ceną kredytu o stałej i zmiennej stopie wynosi 21.000 zł.

Ale to nie wszystko, skoro kredyt jest spłacany w ratach annuitotowych (równych) to wysokość oprocentowania ma również wpływ na to jaką część raty stanowi kapitał a jaką odsetki. W każdym miesiącu ta zależność będzie nieco inna, ale dla pierwszej raty wyniosą one odpowiednio: 441 zł (kapitał) plus 1133 zł (odsetki) dla kredytu ze stałą stopą oraz 627 zł (kapitał) i 589 zł (odsetki) dla oprocentowania bazującego na WIBOR.

I tutaj dochodzimy do sedna. Kredyt na mieszkanie z niższym oprocentowaniem spłaca się szybciej. Po 5 latach (szacunkowo, przy założeniu stałej wartości WIBOR) mamy do spłaty ok. 280.000 zł kapitału kredytu z oprocentowaniem zmiennym oraz prawie 291.000 zł kredytu ze stałą stopą. To kolejne ponad 10.000 zł różnicy pozostałego kapitału do spłaty, czyli wartość dość znacząca, której nie można pominąć. Czyli nie dość, że kredytobiorcy, którzy wybrali stałą stopę procentową zapłacą szacunkowo 21.000 zł więcej rat, to jeszcze pozostanie im po pięciu latach ponad 10.000 złotych więcej kapitału do spłaty.

Czytaj na podobny temat: Pułapka kredytowa w czasach pandemii. Pan Jacek odda bankowi o 30.000 zł więcej. Połknąć tę żabę, czy… czekać?

Kiedy wyższy koszt może się opłacić? Kiedy nie wierzysz w Nową Ekonomię

Co zatem musiałoby się stać, aby kredyt z oprocentowaniem stałym okazał się tańszy (niższa rata), niż ze zmiennym? Nie wiemy kiedy to mogłoby nastąpić oraz jaka byłaby skala zjawiska, ale jeżeli WIBOR z 0,21% wzrośnie do 2%, to rata „zmienna” zrówna się z ratą „stałą”, kolejne wzrosty to już korzyść i wygrana dla tych, którzy „kupili” sobie spokój płacąc wyższą ratę i wolniej spłacając kapitał kredytu.

Banki (część z nich, a docelowo wszystkie), zgodnie z zaleceniem KNF, oferują kredyty ze stałym (na co najmniej 5 lat) oprocentowaniem. Sytuacja gospodarcza jest tak niepewne, że w ciągu 5 lat (nie mówiąc o 20-30) sporo się może zmienić. Ani my, ani kredytobiorcy, ani banki i ich analitycy nie mamy czarnej kuli, nie wiemy co będzie. Zmiennych i możliwych scenariuszy jest mnóstwo.

Bardzo duża różnica w oprocentowaniu kredytów ze stałą i zmienną stopą to de facto sygnał, że banki poważnie biorą pod uwagę każdy scenariusz, również taki, w którym za 2-3 lata NBP jest zmuszony drastycznie podnosić stopy procentowe, co oznaczałoby gigantyczny wzrost rat kredytów o zmiennej stopie. To byłby na pewno szok finansowy dla wielu klientów, zadłużających się dziś „pod korek” korzystając z taniego pieniądza. Wzrost stawki WIBOR o 2 pkt. proc. przekłada się – biorąc pod uwagę przeciętny 30-letni kredyt – na wzrost raty o jakieś 400 zł miesięcznie (z 1100-1200 zł do 1500-1600 zł).

Czy taka sytuacja rzeczywiście jest niemożliwa? Owszem, dziś trudno sobie wyobrazić, że NBP podwyższa stopy procentowe aż o osiem ćwiartek. Ale czy można wykluczyć wybuch inflacji w USA, poprawę sytuacji gospodarczej w tym kraju i podwyżki stóp procentowych, które promieniują na cały świat? Ten, kto wierzy w to, że można bez końca drukować pieniądze, obniżać stopy procentowe i nic się nie stanie – nie będzie wybuchu inflacji, a nawet jeśli będzie, to co z tego? – stałymi stopami nie powinien się przejmować.

Ale ten, kto nie wierzy w tę Nową Ekonomię, opartą na drukowaniu pieniędzy bez końca, powinien się chwilę zastanowić. W 2007-2008 r., kiedy frank był po 2 zł i Polska miała wejść do strefy euro też nikomu nie zmieściłoby się w głowie, że frank może być po ponad 4 zł, a Polska mogłaby się znaleźć znacznie bliżej strefy rubla, niż euro. A jednak to się zdarzyło.

Jest tylko jedno 'ale”: takie rzeczy, jakie wydarzyły się z kredytami frankowymi, nie dzieją się zbyt często. Nawet jeśli Nowa Ekonomia zbankrutuje, a wszyscy – zwłaszcza ci najbiedniejsi – zapłacimy za to wysoką inflacją, kryzysem i spadkiem jakości życia, to wcale nie jest pewne, że nastąpi to już w ciągu pięciu lat. Zasada „nie zadłużaj się w walucie, w której nie zarabiasz” miała 20-30 lat na to, by zadziałać. Nowa Ekonomia nie musi się „zepsuć” w ciągu 5 lat.

Dlaczego banki nie proponują stałego oprocentowania nie 5 lat, ale na znacznie dłużej? Banki dałyby sobie z tym radę. Tylko jakie byłoby stałe oprocentowanie kredytu np. na 20 lat? Strzelam, że pewnie nie 4,25%, czyli pewnie raczej bliżej 6-7%. Z pewnością na tyle dużo, że tylko garstka konsumentów by z tego skorzystała.

Co mogłoby zmienić tę sytuację? Podejrzewam, że wprowadzenie euro w Polsce. Oprocentowanie kredytów mielibyśmy takie jak w strefie euro. Banki pewnie mogłyby skopiować rozwiązania jakie są na Zachodzie Europy. Może pojawiliby się jacyś nowi gracze na rynku? Ale to już temat na zupełnie inną dyskusję, gdyż problem wprowadzenia euro ma również wiele plusów i minusów.

Jaką podjąłbyś decyzję zaciągając dziś kredyt hipoteczny? Zachęcamy do dyskusji pod tekstem. Może razem wymyślimy coś co sprawi, że kredytobiorcy będą (w miarę) bezpieczni?

————————

Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy Samcika!

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Ekipa blogu „Subiektywnie o finansach” w składzie Maciej Bednarek, Irek Sudak, Michał Wachowski i Maciek Samcik walczy z następującymi zagadnieniami:

02:09 – „Temat tygodnia”: Dane GUS kontra dane z PIT-ów, czyli ile tak naprawdę zarabiają Polacy?

09:57 – „Liczba tygodnia”: NBP kupuje złoto. Co to oznacza i czy my też powinniśmy?

19:10 – „Dwie strony medalu”: Czy pieniądze rzeczywiście szczęścia nie dają? Naukowcy znów to sprawdzili i… się zdziwili

25:10 – „Poradnik Ekipy Samcika”: Testy na przeciwciała Sars-Cov-2 w Biedronce. Za jaką wiedzę płacimy 50 zł?

35:39 – „Ciekawostka tygodnia”: Czy przeciętny klient firmy deweloperskiej może liczyć na „obajtkowy” rabat przy zakupie mieszkania?

Zapraszamy do posłuchania po kliknięciu w ten link

zdjęcie: Stephan Bechert/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
62 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Marcin
3 miesięcy temu

Czyli znowu więcej zapłacą Ci którzy nie mają pieniędzy. Przy 40% wkładu własnego stałe oprocentowanie spada w okolice 2,6 – 2.7 %. a przy 10% wkładzie własnym 4,25% to spora różnica.

Wacław
3 miesięcy temu
Reply to  Marcin

Ale czy to Cię dziwi? Bank wykłada więcej kasy więc bierze na siebie większe ryzyko i chce za to więcej zarobić. Jak inwestujesz pieniądze to im większe ryzyko tym większa powinna być stopa zwrotu.

Marcin
3 miesięcy temu
Reply to  Wacław

Jest dużo logiki tym co piszesz. Wiem że to wbrew zasadom ekonomii, ale większe oprocentowanie dla biednych, zwiększa ich ryzyko niewypłacalności, czyli jeszcze zwiększa ryzyko banku.

Marcin
3 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Wydaje mi się że jasno to napisałem, wbrew zasadom ekonomii jest to co jest po „,ale „.

Izygnacy
2 miesięcy temu
Reply to  Marcin

Boli Cię to? Osoby które mają 40% wkładu są przedsiębiorcze, inteligentne, myślą perspektywistycznie, a nie „chcę mieszkanie, idę wezmę we frankach a potem popłaczę że DROGO i dostanę kredyt ZA DARMO, to nic że mnie nie stać”.
Różnica rzeczywiście duża natomiast takie są reguły gry.

Mag
3 miesięcy temu

Jestem przed datą wzięcia kredytu hipotecznego i głęboko poznaję temat. Na polskim rynku a raczej dla złotówki nie znalazłem rozwiązania dla klienta indywidualnego w celu zabezpieczenia się przed wzrostem stop procentowych. 5 lat nie jest korzystnym rozwiązaniem. Interesującym rozwiązaniem był by irs z bankiem , wtedy nawet na okres całego kredytu. Koszt irs nie jest aż tak ogromny ale regulator narzuca irs tylko dla osób posiadających kod lei. Kod lei natomiast jest tylko dla przedsiębiorców. W tym momencie koło się zamyka 🙁

Grzegorz
3 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Chociaż kredyt wziąłem kilka lat temu, uprzejmie proszę o rozwinięcie tematu:)

hdhfbc
3 miesięcy temu
Reply to  Mag

Wylewarowanie hedga w tej skali wyjdzie drozej niz sam kredyt.

Piotr Z
2 miesięcy temu
Reply to  Mag

na GPW indywidualna osoba może kupić kontrakt na WIBOR – depozyt jest znaczny ale wychodzi taniej niż oferta banku

https://bossa.pl/edukacja/kontrakty-opcje/kontrakty-terminowe/standardy/kontrakty-na-wibor

fajny
2 miesięcy temu
Reply to  Piotr Z

tia, przeczytałem, produkt w sam raz dla przeciętnego konsumenta 😉 😀

Ciekawy
3 miesięcy temu

Jeśli można, to chciałbym zamówić artykuł 🙂 o plusach i minusach wejścia Polski w strefę Euro. Nie jestem ekonomistą, ale tych plusów dodatnich jakoś widzę więcej niż tych ujemnych 🙂

Tomaszek
3 miesięcy temu
Reply to  Ciekawy

Popieram w całej rozciągłości Twój wniosek:)

Rafał
3 miesięcy temu

Dla dobra Polaków powinni zrezygnować z kredytów ze stałą stopą, bo po wzięciu takiego kredytu, po ewentualnej obniżce stóp może być lament jak u pana Jacka z artykułu sprzed niecałego miesiąca: https://subiektywnieofinansach.pl/pulapka-kredytu-ze-stalym-oprocentowaniem-czy-refinansowanie-sie-oplaca/

Stef
3 miesięcy temu

Wystarczy rekomendacja KNF, zwiększająca z 5 do 10 lat minimalny okres kred. hipo. O stałej stopie.

profa'Sasin
3 miesięcy temu

Ciekawe, że klient musi dopłacić 2p.p. i ma gwarancję tylko na 5 lat podczas gdy banki wystawiają listy zastawne zabezpieczone kredytami (również tymi ze zmiennym oprocentowaniem) np. takie jak ten o kodzie MBHPE10 gdzie gwarantują sobie koszt kapitału na poziomie 1,135% na 7 lat.

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  profa'Sasin

Ciekawe spostrzeżenie. Widać jest całkiem spora ukryta marża na tym interesie

Izygnacy
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A myślicie że na czym kręci lody Jagiełło z PKO BP?

floridian
3 miesięcy temu

Kredyty mieszkaniowe to samowola banków które zdzierają skórę ludziom ubiegającym się o kredyty. Stopa zmienna dziś 2.2% która za rok może wynosić 3-4% lub więcej? Rata stała najwyżej na 5 lat i oprocentowanie 4.25% w dobie ujemnych stóp procentowych? Te same banki w innych krajach oferują zupełnie inne warunki. Gdyby Citi Handlowy czyli Citicorp zaproponował takie warunki swoim klientom za oceanem to by szybko musiał zwinąć żagle. W USA jak ma się dobry rating to można dostać bez problemu równe spłaty i ratę stałą 2.5% na 15 lat (jak się dobrze poszuka to nawet 2%), a na 30 lat w… Czytaj więcej »

Last edited 3 miesięcy temu by floridian
bpgdan
3 miesięcy temu

Różnica polega na czymś gorszym.
Jak spłaci się mieszkanie to i tak przez 30 lat trzeba płacić pozostałe koszty dla banku, marzę , prowizję, ubezpieczenie
I nikt wam nie kupi takiego mieszkania ze stałym oprocentowaniem. Gen przy stałym oprocentowaniu spłaca się 150 % wartosci dodatkowo w pozostałych kosztach

bpgdan
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Widzę kiepskie argumenty , poprostu wykorzystujcie ludzka naiwność oraz brak wiedzy w temacie

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Bylem w szoku, jak mój bank był w stanie zejść z oprocentowaniem, jesli zdecydowalem się wykupic ubezpieczenie na zycie i od utraty pracy. Wiem, że w części ceny takiego ubezp. jest ukryta marża, ale chyba w ewidentnym przypadku przed czymś mnie jednak ochroni taka polisa… Jak policzylem, ile mnie ta polisa bedzie kosztowac przez 8 lat (po tym czasie moge ją wyłączyć bez straty warunkow oprocent.), kwota jest 2,5 raza mniejsza, niż kwota zaoszczedzona wynikająca z nizszego oprocentowania. W jeszcze wiekszym szoku bylem, jak dowiedzialem się, że max.10 proc.klientów korzysta z takiej opcji. Ludzie nie rozumieją tej korzysci, chcą mieć… Czytaj więcej »

Pibloq
3 miesięcy temu

Biorąc kredyt kilka miesiecy temu chwilowo rozważałem stale oprocentowanie (tuż przed niemal wyzerowaniem stóp przez NBP). O ile stala stopa przez pierwsze 5 lat byla tylko nieco droższa od owczesnego oproc.zm.+Wibor, o tyle warunki po 5 latach byly nie do zaakceptowania. 1. Albo w ciemno akceptuje narzucony przez bank nowy stały poziom w kolejnych 5 latach. 2. Albo przechodze na oprocentowanie zmienne z zaporową, drogą prowizją + WIB3M. Ta prowizja byla droższa o 1,5 p.proc. od finalnych warunków, na jakich wzialem kredyt ze zmiennym % (1,2 proc.+WIB3M). Kredyty ze stałym oprocentowaniem gwarantowanym przez 5 lat to pulapka większa niz klasyczny… Czytaj więcej »

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Sorry, oczywiscie każdorazowo myslalem o marży. Prowizja przy udzieleniu kredytu była 0 zl…

mko
3 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

po 5 latach (a lepiej po 4,5) negocjujesz z innymi bankami refinansowanie. Powinieneś dostać lepsze warunki (większy wkład własny, bo mniejszy kredyt potrzebujesz). Z ofertą innych banków możesz wrócić do swojego i wynegocjować zadowalające warunki. Dlatego ważna jest zerowa prowizja za udzielenie oraz brak prowizji za przedterminową spłatę po max. 3 latach

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  mko

Zgoda, refinansowanie to jest realna alternatywa, jesli ani zaproponowany poziom stalego oprocentowania na kolejne 5 lat, ani wpisane na sztywno warunki zmiennego oproc.nie będą Ci pasowały. Gorzej tylko, jeśli w danej chwili masz gorszą wiarygodność w oczach banków (np.zmiana/utrata pracy), masz poduszkę finansową, więc bieżące raty splacasz, ale nowego kredytu nie dostaniesz… Wowczas zostaje Ci przyjąć warunki banku (albo przejść na drozszy od poczatku wariant zmiennego oproc.)

Grzesiek
3 miesięcy temu

Poprawcie mnie jeśli się mylę ale bank żeby zaoferować kredyt ze stałym oprocentowaniem musi zabezpieczyć zmienną stopę poprzez transakcję IRS. Ceny 5 letnich IRS obecnie wynoszą 1,18%, 10 letnich 1.73%. Czy bank ma taką marzę czy jeszcze są jakieś koszty skoro oprocentowanie to 4.25% i skąd przypuszczenia że stale oproc. na 20 lat wynosiłoby 6-7% ?
Pozdrawiam

Grzesiek
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Tak wyczytałem. Natomiast nie jestem ekspertem w tej dziedzinie wiec pytam, może ktoś tu ma taką wiedzę?
Myślałem że skoro piszesz że na 20 lat oproc byłoby w okolicach 6-7% to Ty masz taką wiedzę
A jeśli chodzi o kredyty w euro to te instrumenty finansowe IRS dla eur wynoszą ok. 0%

Konrad
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Ok, to mnie ciekawi jak podejść do całego procesu refinansowania kredytu :,-)

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Konrad

Może zrobimy o tym poradnik, bo Robert się na tym dobrze zna

Konrad
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Podejście do tego czeka mnie z dwa lata, więc wyjdzie coś ok. 400 000 tys. na 20 lat, oprocentowanie aktualne 2,4%.

Acha, nie było wkładu własnego w gotówce tylko w postaci hipoteki na innej, mniejszej nieruchomości. I tu właśnie chciałbym się dowiedzieć czy w ogóle jest szansa, żeby z tej jednej hipoteki zejść.

Last edited 2 miesięcy temu by Konrad
Konrad
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Cena m2 tak skoczyła od momentu kupna plus niewielkie nadpłacanie kredytu powinno spowodować, że ta większa hipoteka powinna wystarczyć. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i ogólnej sytuacji. Na ten moment zdolnością się nie martwię, a jeśli będzie z nią problem to refinansowanie tego kredytu będzie jednym z mniejszych kłopotów.

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

A ja bym z chęcią poczytal, jak profesjonalnie przygotowac sie do rozpoznania rynku kredytow hipotecznych. Ktore banki udzielaja poglebionych informacji kredytowych na infolinii, a które zmuszają do kontaktu z doradcą. Czy warto zrobić tournee po wszystkich bankach, czy skupic sie na 2-3 wybranych (np.te, z ktorymi mamy relacje, np.prowadzimy ROR). Czy warto w obecnych czasach korzystac z posrednikow?
w moim przypadku osobiscie odwiedzilem wszystkie ogolnopolskie banki (bylem nawet w tak egzotycznych jak BOŚ, gdzie PRL jeszcze trwa). Czy warto było? Chyba nie – choć wiem to z autopsji 😉

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  Robert Sierant

Klopot tylko w tym, że to właśnie różnej maści „eksperci” w wątku kredytów frankowych mają swoje niechlubne miejsce. Jak ekspert z najwiekszej firmy doradczej w Polsce miał być obiektywny w doradzaniu, jeśli wlascicielem był Holding bankowy?
Przecież tu z definicji jest i będzie konflikt.
Wiara, że doradca doradza z czystego serca, byle klientowi bylo dobrze i mial najlepszą ofertę , jest wiarą watpliwą wg mnie.
Pytanie, czy przeciętny Kowalski jest w stanie rozpoznać samemu rynek i umieć porównać ze sobą skomplikowane oferty kredytow hipot.?

Robert
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

sam klientów walutowych obsługiwałem, już o tym pisałem, ale powtórzę: jeżeli przychodził klient X i pokazywało mu się opcję kredytu (taka sama kwota) walutowego z ratą 1200 zł i złotówkowego na 1500-1600 zł to nawet zasugerowanie, aby pomyślał nad tym w PLN (bo ryzyko, bo inna wlauta dochodu itd…) potrafiło się skończyć aferą i reklamacją! „pan mnie namawia na droższą opcję”, „coś pan z tego ma”, „przecież widać co się bardziej opłaca” pośrednik nie wybiera za klienta, przedstawia jedynie dostępne możliwości, nie będzie za klienta myślał ani tym bardziej spłacał dla jasności, dodam, że wynagrodzenie za obydwa kredyty było takie… Czytaj więcej »

Konrad
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

Ja tam robiłem, czyli sam analizowałem. O tyle miałem łatwiej, że zabezpieczenie podwójną hipoteką (spółdzielcze-własnościowe prawo „własności”, hyhy) ograniczyło mi wybór banków. Generalnie to się da zrobić, się wymaga to czasu. I zależy od osobistych predyspozycji analitycznych tego Kowalskiego. Ja akurat mam je wysokie, ale i tak o kilku drobnostkach nie wiedziałem. Na szczęście nie miały one znaczącego wpływu. Przeciętny Kowalski niestety jest pozbawiony uczciwego wsparcia w mojej opinii. Uczciwego w rozumieniu szczerego pochylenia się nad sytuacją klienta i dobraniem produktu i parametrów do niego. Oczywiście wskazaniem możliwości, a nie wyborem za klienta. To też problem, bo nie jeden klient… Czytaj więcej »

Pibloq
2 miesięcy temu
Reply to  Konrad

Fakt, ustalić poprawny harmonogram, który nie zostanie wywrocony przez nierzetelne ekipy, przesuwające wejscie „na robote” graniczy z cudem. Podobno są banki, które nie robią problemu z przyspieszeniem/przesunieciem prac, a są takie, które nie uruchomią kolejnej transzy bez zakonczenia poprzedniej

Robert
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

przyspieszyć prace możesz, ale bank nie uruchomi transzy 3 jeżeli nie zrobisz prac z transzy 2, dlatego trzeba tak przygotować kosztorys, aby kolejność była właściwa

Alonso
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

Jak nie jesteś w stanie czegoś pojąć to podpisujesz? Jak nie jesteś w stanie nauczyć się wiersza na pamięć w ciągu 5 minut to idziesz od razu deklamować czy jednak posiedzisz nad tym kilka dni? 😉 Tak samo z umową kredytową. Tylko że tutaj można jeszcze poprosić kogoś o wsparcie kto się lepiej orientuje. Jak ślina ciekła z mordy na widok mieszkanka na Wilanowie lub na Żoliborzu to oczywiście mózg wyłączony, no nie? Widzę jak się czują i jak orientują ludzie w bankach, ludzie prości, którzy nie przywykli do skomplikowanych procedur, reklamacji, roszczeń, czytania szczegółowo dokumentów – moi rodzicie żeby… Czytaj więcej »

Robert
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

1. w Polsce nie ma doradców kredytowych a jedynie pośrednicy, generalnie nie ma osoby, która spełniałaby warunki określone przez KNF, 2. jeżeli idziesz do banku X to pracownik poleci ofertę banku Y? jeżeli masz wątpliwości co do obiektywności to wysyłasz zapytanie do np. 3 różnych ekspertów i prosisz o przygotowanie ofert (konkretny przypadek) i finalnie sam dokonujesz wyboru banków, nie ekspert za Ciebie, 3. przeciętny Kowalski sam sobie nie poradzi, bo kredyt hipo jest dość skomplikowanym rozwiązaniem, 4. był pomysł, aby to klient wynagradzał pośrednika a nie bank, wtedy problem tej nierzetelności by znikł, ale u nas klienci nie są… Czytaj więcej »

Alonso
2 miesięcy temu
Reply to  Pibloq

Poszedłem do PKO BP w Rotundzie – zaproponowali w grudniu 2019 kredyt na 600 000 PLN o takich warunkach:
– prowizja 2% + ubezpieczenie za ok. 16k
– oprocentowanie 1,69% + WIBOR 6M

Poszedłem w styczniu 2020 do PKO BP w innym miejscu:
– prowizja 0% + ubezpieczenie za ok 14k
– oprocentowanie 1,51% + WIBOR 6M

Robert
2 miesięcy temu
Reply to  Alonso

kwestia wysokości prowizji w PKO BP jest otwarta, doradca w banku może dać 0% ale może też 3%, natomiast marża uzależniona jest od parametrów kredytu oraz LTV i kwoty

eee
2 miesięcy temu

Dwa lata temu świadomie wziąłem kredyt hipoteczny że stałym oprocentowaniem. Tylko wówczas różnica między zmiennym a stałym oprocentowaniem w moim przypadku wynosiła 0,04%, a nie 2% jak w aktykule. Z ciekawości sprawdziłem aktualną ofertę w moim banku i obecnie oferowane stałe oprocentowanie jest wyższe niż 2 lata temu! Jeśli za 3 lata bank przedstawi mi tak niekorzystną ofertę przedłużenia stałego oprocentowania na kolejne 5 lat jak obecnie, to przejdę na zmienne, które mam określone w umowie (takie same warunki jakbym od początku wybrał zmienne oprocentowanie). Czy po obniżce stóp procentowych żałuję mojego wyboru? Nie, pomimo, że obecnie płaciłbym niższe raty.… Czytaj więcej »

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  eee

Bardzo dziękujemy za cenne spostrzeżenie!

Robert
2 miesięcy temu
Reply to  eee

kiedyś różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym była znacznie mniejsza, ale to się zmieniło, najwidoczniej zbyt wielu klientów się decydowało i było to ryzykowne…dla banku

Alonso
2 miesięcy temu
Reply to  eee

No i co z tego kolego jak zamiast mieć 2% r/r kredyt masz 4,5% r/r?

Karolina
2 miesięcy temu

W jaki sposób wyliczyć, ile kapitału zostanie do spłaty po 5 latach w przypadku kredytu ze stałym oprocentowaniem? Tzn. jak dzielona jest rata na ratę kapitałową i odsetkową? Wnioskuję z tekstu, że jakoś w oparciu o WIBOR, tak? Ale jak?

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!