17 sierpnia 2018

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzuję plan KNF

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzuję plan KNF

Komisja Nadzoru Finansowego szykuje rekomendację, która ma zmusić banki do oferowania stałoprocentowych kredytów hipotecznych oraz kredytów w wersji „klucz za dług”. Wszystko pięknie, ale jest jeden problem – mam obawy, że nie da się zadekretować żadną rekomendacją bezpiecznego kredytu hipotecznego

Monika Sajewicz z Interia.pl doniosła kilkadziesiąt godzin temu o nowym projekcie rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która lada moment ma trafić do konsultacji na biurka najważniejszych osób ze świata finansów. W rekomendacji ma się pojawić wizja jeszcze bezpieczniejszych kredytów hipotecznych.

Zobacz również:

Po pierwsze wszystkie banki będą zobowiązane, by wprowadzić do oferty kredyty o stałym oprocentowaniu. A więc takie, w których rata nie zmienia się wraz z ruchami stóp procentowych, lecz jest zakontraktowana na dłużej na stałym poziomie. Fajne? A jakże! Można wtedy zaprojektować sobie w domowym budżecie miejsce na ratę w określonej wysokości i mieć pewność, że się już nie zmieni.

Czytaj też: Polska, czyli kraj nienormalnych kredytów. Alicja, franki, Rodzina na Swoim…

KNF : kredyt o stałym oprocentowaniu w każdym banku!

W niektórych krajach na Zachodzie – głównie tych bogatych – kredyty o stałej racie i zafiksowanym raz na długi czas oprocentowaniu dominują. W Belgii i Holandii w zasadzie nie stają żadnych innych, w Niemczech i Wielkiej Brytanii stałoprocentowych jest 70-80% udzielanych kredytów, a w Hiszpanii i Portugalii – mniej więcej połowa.

W Polsce zaledwie kilka banków ma w ofercie kredyty stałoprocentowe i to z ograniczeniem tego mechanizmu tylko do pięciu lat. I to właśnie chce zmienić KNF. Według projektu rekomendacji w każdym banku powinien być kredyt hipoteczny dla którego oprocentowanie ma stały poziom na minimum 5 lat, ale „rekomenduje się”, żeby było to więcej, np. 10 lat.

Idea jest słuszna, bo w Polsce mamy dziś historycznie najniższe stopy procentowe i zapewne prędzej czy później pójdą one w górę. Jeśli WIBOR, który dziś wynosi 1,7-1,8%, pójdzie w górę do 3,7-3,8%, to rata przeciętnego kredytu o wartości 300.000 zł zwiększy się z iecałych 1400 zł do ok. 1750 zł. Fajnie byłoby mieć kredyt, w którym to ryzyko jest zniesione, prawda?

Czytaj też: Bezpieczny kredyt hipoteczny? Kasa szybciej, uczciwiej i bez kajdanek? Nowe prawo

Czytaj też: Dwa miesiące czeka klient na wydanie decyzji kredytowej. Czy banki łamią prawo?

Przeczytaj też: „To bank czy dom wariatów?”. Jesienią złożyli pierwszy wniosek o kredyt. Minęło pół roku i… czekają

Czy Polacy pokochają stały procent, gdy będzie już w każdym banku?

Ale to, że w Polsce nie ma takich kredytów nie wynika raczej z obstrukcji banków, którą trzeba by „zwalczać” nową rekomendacją, lecz z sytuacji w naszych portfelach. Taki kredyt zwyczajnie jest dużo droższy, bo bank bierze na siebie ryzyko wzrostu krajowych stóp procentowych w przyszłości, które to ryzyko w „normalnym” kredycie przerzuca na klienta.

To ryzyko jest niemałe. Gdybym chciał dzisiaj wziąć w BZ WBK kredyt o stałym oprocentowaniu na pięć lat – bo na dłużej i tak się nie da – to zapłaciłbym 4,85% stałego oprocentowania. W porównaniu ze standardową ofertą banku mówimy o odpowiedniku marży wyższej o 1,1% niż gdybym wziął kredyt o zmiennym oprocentowaniu (WIBOR plus 1,8-2%). W ING różnica między zmiennym i stałym oprocentowaniem wynosi mniej więcej 0,5 punktu procentowego. Stałoprocentowy kredyt jest „wyceniany” na 4,7% (z ROR-em i wpływami oraz z prowizją – 4,3%), a zmiennoprocentowy – na 4,3-3,9% (WIBOR plus 2,5-2,1%).

W praktyce oznacza to, że jeśli chcę mieć kredyt stałoprocentowy, za luksus bezpieczeństwa i przewidywalnej raty przez pięć najbliższych lat płacę od prawie 100 zł do 200 zł wyższą ratę (dla kredytu w wysokości 300.000 zł na 30 lat). Czy wielu Polaków zgodziłoby się płacić 1580 zł miesięcznie zamiast 1380 zł miesięcznie w zamian za pewność stałej raty przez pięć lat? Gdyby tak było, to te kredyty miałyby w ofercie wszystkie banki.

Problem tkwi w tym, że nie jesteśmy jeszcze na tyle zamożni, by chcieć płacić za komfort braku ryzyka stopy procentowej. I obawiam się, że żadna rekomendacja tego nie zmieni. Oferty banków są niespecjalnie korzystne (wróć: nad tą z ING mógłbym się poważnie zastanowić, gdyby nie to, że po owych pięciu latach przeflancują mnie na standardowy kredyt o zmiennej stopie albo zdecydują sami jakie zaproponują „nowe stałe”), a dopiero wzrost popytu klientów może ten fakt zmienić. Jeśli będzie duży wolumen kredytów do wzięcia, to banki zaczną się bić o „stałoprocentowych” klientów.

To oznacza, że nie rekomendacja KNF, ale mechanizm rynkowy – świadomi i wystarczająco zamożni, by płacić więcej za „nic” klienci – sprawią, że stałe stopy procentowe upowszechnią się tak, jak w bogatych krajach, o których pisałem na początku. Idea KNF jest słuszna, ale nieco naiwna i przesączona nadmierną wiarą, iż nadzór może zadekretować bezpieczeństwo kredytowe.

KNF zakłada w projekcie rekomendacji, że bank powinien umożliwić klientowi, który już pożyczył pieniądze zamianę kredytu o zmiennym oprocentowaniu na kredyt oprocentowany stałą stopą procentową.

Przeczytaj też: ING udzieli kredytu hipotecznego prawie całkiem przez internet. Przełom czy gadżet?

Czytaj też: Jak porównywać raty kredytów hipotecznych? Case study

Hipoteka jedynym zabezpieczeniem kredytu? Tak, ale tylko dla bogatych

Drugi pomysł KNF to kredyty z opcją „klucz za dług”. A więc takie, które miałyby w umowie klauzulę, iż to nieruchomość jest jedynym zabezpieczeniem. I jeśli kredyt nie będzie spłacany, to jedynym co może zrobić bank jest zabranie kluczy do mieszkania. Dziś bank może zająć mieszkanie, a potem jeszcze do końca życie ściągać brakujące kwoty z konta klienta.

Gdyby mechanizm „klucz za dług” istniał 10 lat temu, to banki w ogóle nie oferowałyby kredytów frankowych, bo uznałyby je za zbyt ryzykowne (oczywiście dla siebie). Ale ponieważ ryzyko zmienności kursu waluty zostało przerzucone na klientów, to zmianą wartości długu do wartości nieruchomości nikt się nie przejmował.

Jest to więc bardzo dobry mechanizm, którego wprowadzenie już wielokrotnie postulowałem na tych stronach. I być może banki zostaną zmuszone do oferowania kredytów w tej opcji. Miejmy jednak świadomość, że będzie to opcja dostępna tylko dla elitarnego grona klientów. KNF projektuje, że takie kredyty będą oferowane wyłącznie klientom o dochodach wyższych niż przeciętne, w przypadku których obciążenie ratą dochodów miesięcznych nie przekracza 35%, zaś wkład własny wyniesie co najmniej 30% (w praktyce banki pewnie będą żądały jeszcze wyższego).

Trudno więc powiedzieć, że wprowadzenie takiej opcji będzie przełomowym wydarzeniem. Będzie to dobrowolny wariant dostępny dla nielicznych, przeważnie dla tych, którzy go w ogóle nie potrzebują, bo kredytowa niewypłacalność im w ogóle nie grozi.

Czytaj też: Bezpiecznie kupić mieszkanie na kredyt? W Polsce to często niemożliwe

Czytaj też: Wzięli kredyt na mieszkanie, ale zostali oszukani. Spłacają kredyt, a bank przyszedł po nowe zabezpieczenie 

„Klucz za dług” obowiązkowy? To dopiero byłby przełom

Przełom byłby wtedy, gdyby „klucz za dług” stał się powszechnie obowiązującą zasadą dla wszystkich nowoudzielanych kredytów. Ale nie wydaje mi się, żeby to było możliwe, bo wydatnie spadłby wtedy dostęp do kredytów – banki wymagałyby wyższego wkładu własnego, a Polacy nie grzeszą oszczędnościami.

Biorąc pod uwagę troskę, jaką władza otacza koniunkturę gospodarczą (a na którą boom kredytowy ma wydatny wpływ) nie chce mi się wierzyć, by komuś zależało na ograniczeniu dostępu Narodowi do kredytu hipotecznego. Wszak poprzedni boom – frankowy – też przypadł na rządy polityków, którzy bardzo lubili, gdy prawie każdego stać było na mieszkanie na kredyt.

W sumie więc istnieje dość duże ryzyko, że projektowana rekomendacja KNF, nawet jeśli wejdzie w życie, będzie raczej listkiem figowym dla nadzoru i polityków, którym będą mogli się zakryć w przypadku pojawienia się dużej grupy niewypłacalnych kredytowo klientów (a jeśli „coś” się wydarzy i trzeba będzie szybko podnieść stopy, to taka grupa może się pojawić), niż realnym rozwiązaniem.

zdjęcie tytułowe: Jill/Pixabay

 

Subscribe
Powiadom o
10 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Adam
3 lat temu

Nasuwa mi się takie pytanie… dokument ten nazywa się „rekomandacją”. Na ile banki muszą się tych do rekomendacji stosować?

Jancio
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

To nie do końca prawda. Rekomendacji S z 2006 r. kilka banków (m.in.mBank) w ogóle nie wdrożyło, i co ?
I nic. Między innymi o tym jest raport NIK https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/kredyty-frankowe-panstwo-pozwolilo-bankom-na-zbyt-wiele.html

oxo
3 lat temu

Proszę nie nazywać wyrobu czekoladopodobnego czekoladą! W Polsce NIE MA kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu! Są tylko kredyty o oprocentowaniu zmiennym, które jest wyliczane co 3-6 mc-y (z reguły) albo 5 lat ( i te dostały laurkę „stałych”). Kredyt hipoteczny na 20-30 lat oprocentowany stałą stawką na 5 lat to syf gorszy niż kredyt o oprocentowaniu zmiennym (dokładniej „stałym” na 3-6 mc-e), bo zmiana oprocentowania po 5 latach będzie niemal na pewno SKOKOWA. Takim „zabezpieczeniem” można sobie co najwyżej podetrzeć pewną część ciała poniżej pleców. Polacy zapłaciliby na brak ryzyka zmian stopy procentowej, gdyby była taka możliwość, teraz po prostu… Czytaj więcej »

Krzysztof a.
3 lat temu

Szczerze, sądzę że banki po prostu przesadzają z dodatkową marżą za stałość oprocentowania. Oferta WBK wyglądałaby nieporównywalnie lepiej gdyby gwarancja opiewała na 10 czy 15 lat. No ale wtedy przecież nie zarobią tak fajnie na ślamazarności RPP, jak oferując stałą stopę na 5 lat, w trakcie których WIBOR MOŻE dobije do historycznej średniej, a potem myk i wchodzi zmienna stopa 🙂 Czysty zysk.

barteo
3 lat temu

Pisze Pan „Ale ponieważ ryzyko zmienności kursu waluty zostało przerzucone na klientów, to zmianą wartości długu do wartości nieruchomości nikt się nie przejmował.” Wydaje mi się, że jednak rekomendacja S wymaga od banków monitorowania wartości długu do nieruchomości (LTV) w całym okresie kredytowania. Więc jakże to: nikt się nie przejmował. A ostatnio w deutsche bank – podczas dwóch niezależnych rozmów z dwoma pracownikami – dowiedziałem się, że ten bank nadal przyznaje większą zdolność kredytową w CHF niż w PLN – co jest wbrew rekomendacjom KNF i nawet prawu. Stąd też ich niechęć do klientów którzy chcą przewalutować, nawet po kursie… Czytaj więcej »

3 lat temu

Zgadzam się, że propozycje KNF, aczkolwiek słuszne, skończą co najwyżej jako kosmetyczne zmiany w ofertach banków. Z praktyki widzę, że znikoma liczba klientów korzysta z oferty z okresowo stałym oprocentowaniem, bo jest zdecydowanie za droga. Powszechne rozwiązanie „klucz za dług” moim zdaniem jest aktualnie niemożliwe. Wciąż jest ogromny popyt na kredyty z min. wkładem 10%., a ceny na rynku nieruchomości są podkręcone w górę. Niestety, gołym okiem widać jak nierówno jest rozłożone ryzyko i zmiennej stopy, i poziomu LTV na niekorzyść dla kredytobiorców.

konsul
3 lat temu

dobry tekst … Niskie stopy procentowy powodują odpływ oszczędności z banków i ludzi inwestują w mieszkania na wynajmem lub spekulację cenową – zachęcani reklamą developerów „taniej nie będzie” itp. Taka inwestycja jest dość prosta, kolejna grupa ludzi kupuje bo musi to co oferuje rynek i płaci te wysokie ceny za m2 i bierze jeszcze aktualnie „tani” kredyt. RPP powinna nawet na 6-12 miesięcy podnieść stopy procentowe – taki 'szok” dla rynku nawet na 6 miesięcy ostudziłby zapały na branie kredytów i prawdopodobnie schłodziłby nieco ceny mieszkań – byłoby to także działanie edukacyjne dla społeczeństwa. Ludzie jak policzą ile to kosztuje… Czytaj więcej »

Eniek
1 rok temu

W naszych realiach to duże ryzyko dla banku. Nakręcanie inflacji może się nie skończyć na 5%, a na przykład 20% i co wtedy?

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!