Co dalej z wynajmem mieszkań na Airbnb w Polsce? Rząd znów zmienia zdanie. Da gminom i sąsiadom broń. Sprawdzam do kogo będą strzelać

Rząd chce jednak dać gminom i sąsiadom możliwość zakazywania najmu krótkoterminowego. Jeszcze kilka tygodni temu wyglądało na to, że tego rozwiązania w nowej ustawie o rynku Airbnb nie będzie. Teraz okazuje się, że samorządy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają dostać narzędzia pozwalające ograniczać „działalność a la Airbnb” na swoim terenie. Czy nowe przepisy – które będą mogły „zakazać Airbnb” – zahamują rozwój tej części biznesu turystycznego, liczonego w dziesiątkach milionów noclegów rocznie? Czy nowy plan rządu nie idzie za daleko?

Polski rynek prywatnego najmu turystycznego sam się zmienia, nie czekając na nowe przepisy. Wypadają z niego najmniejsi „biznesmeni”, którzy są wypierani przez większych wynajmujących, działających na większą skalę i z szansą na większą rentowność. Najnowsze dane platformy AirDNA za sierpień 2026 roku pokazują, że w Warszawie liczba aktywnych ofert najmu krótkoterminowego spadła o 26,2% w porównaniu z sierpniem rok temu.

Jednocześnie średni przychód przypadający na aktywną ofertę wzrósł aż o 104,8%, do około 19 000 dolarów rocznie. A więc przeciętne mieszkanie na wynajem dla turysty generuje już 70 000 zł przychodu rocznie (na czysto zostaje pewnie jakieś 40 000 zł rocznie). Podobny kierunek zmian widać w innych największych polskich metropoliach – w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu. Czyli jest mniej ofert, ale znacznie większy przychód przypadający na te, które pozostają na rynku. Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce się konsoliduje i profesjonalizuje.

Dokładnie to samo stało się z Uberem, który dziś współpracuje głównie z dużymi sieciami wynajmującymi kierowców, a rzadziej z pojedynczymi osobami. Kto dziś zarabia na Airbnb. Czy nowe uprawnienia gmin, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych rzeczywiście mogą odwrócić rozwój tego rynku? Czy mogłoby mieć jakiś wpływ na rynek turystyczny w Polsce? Bo na dobrostan mieszkańców – na pewno tak.

Mniej ofert, więcej pieniędzy. Rynek „mieszkań z Airbnb” się zmienia

Dane platformy AirDNA zaktualizowane na koniec sierpnia pokazują zaskakującą zmianę na rynku najmu krótkoterminowego w polskich stolicach regionów. W Warszawie aktywnych było w sierpniu 2026 roku – według metodologii stosowanej dla badania AirDNA  – 11 067 ofert, czyli o jedną czwartą mniej niż rok wcześniej. W Krakowie liczba aktywnych ofert spadła o ponad jedną piątą, do 7825, a średni przychód z jednego wynajmowanego turystom mieszkania wzrósł o prawie 60%, do poziomu wyższego niż w Warszawie – 23 400 dolarów rocznie.

W Gdańsku ofert było o 20% mniej, a przychód na aktywną ofertę wzrósł niemal dwukrotnie, do 20 800 dolarów rocznie. We Wrocławiu liczba aktywnych ofert zmniejszyła się o jedną trzecią, a przychód tych, którzy zostali na rynku, wzrósł do 18 000 dolarów. Dane AirDNA uwzględniają tylko przychody i obejmują oferty umieszczone na platformach Airbnb, Booking.com oraz Vrbo, po usunięciu podwójnych ofert.

W Warszawie wzrost przychodu przypadającego na mieszkanie nie wynika wyłącznie z podnoszenia cen. Średnia stawka za noc w warszawskim wynajmie turystycznym wzrosła o zaledwie 2,8%, do 320 zł. Zwiększyło się radykalnie obłożenie, które sięgnęło 65%. To poziom bardzo wysoki jak na ten rynek. W innych miastach sytuacja jest podobna, choć mechanizm nie wszędzie wygląda identycznie. Np. we Wrocławiu cena praktycznie się nie zmieniła, ale obłożenie wzrosło o 10%.

To sugeruje, że w największych miastach popyt koncentruje się na części lokali. Czy są to mieszkania lepiej zarządzane, częściej wynajmowane, lepiej położone, lepiej promowane? A może to lokale należące do profesjonalnych operatorów? Tego dane AirDNA nie rozstrzygają.

Ale mogą sugerować, że najem krótkoterminowy przestaje być sposobem na dorobienie przez właściciela mieszkania czy nawet kilku mieszkań. Coraz większe znaczenie mogą mieć wielcy operatorzy zarządzający wieloma lokalami, mieszkania wynajmowane firmom dla zamiejscowych pracowników, wynajmowane na pobyty dłuższe niż typowy weekendowy wyjazd oraz profesjonalne zarządzane – z dobrą polityką cenową, reagującą na obłożenie i konkurencję. Jeżeli ten kierunek się utrzyma, nowe przepisy trafią na zupełnie inny rynek niż ten, który jeszcze kilka lat temu kojarzył się z „mieszkaniem z Airbnb”.

Mieszkania na Airbnb konkurencją dla hoteli? A może… już nie?

Jeszcze kilka lat temu najem krótkoterminowy można było sobie łatwo wyobrazić: właściciel mieszkania wystawia je na Airbnb, przyjmuje turystów na kilka dni, a między kolejnymi rezerwacjami lub poza sezonem, sam z niego korzysta. Najnowsze dane sugerują jednak, że w największych metropoliach spora część rynku działa już zupełnie inaczej. Według AirDNA 62% aktywnych ofert w Warszawie jest dostępnych przez co najmniej 270 dni w roku. Najem krótkoterminowy nie jest już działalnością okazjonalną.

Prawie 90% ofert stanowią całe mieszkania lub domy. Trudno więc sprowadzać ten rynek do opowieści o właścicielu, który od czasu do czasu udostępnia wolny pokój albo część domu lub własne mieszkanie podczas wakacji. Jeszcze ciekawsza jest struktura długości oczekiwanego pobytu w takim lokalu. AirDNA pokazuje, że 46% aktywnych ofert w Warszawie ma ustawiony w ofercie limit minimum 30 dni. Nie ma jednak publicznych danych, które pozwalałyby powiedzieć, jaki procent warszawskiego rynku stanowią dziś mieszkania wynajmowane firmom.

Widać z tych danych, że określenie „najem krótkoterminowy” zaczyna być trochę mylące. Platformy coraz wyraźniej odpowiadają na ten trend. Airbnb ma w Warszawie osobną ofertę miesięcznych i dłuższych pobytów. Dla cyfrowych nomadów, osoby pracujące zdalnie, podróżujących profesjonalistów, zakwaterowania pracowników. W ramach najmu duża część mieszkań jest wykorzystywana nie przez turystów, lecz klientów potrzebujących mieszkania na tygodnie, ale bez konieczności podpisywania wieloletniej umowy najmu.

Spadek liczby ofert przy jednoczesnym wzroście przychodu na aktywną ofertę może świadczyć nie tyle o tym, że z rynku „uciekają mieszkania”, ile o tym, że zasadniczo zmienia się jego struktura: część gorszych ofert w sposób naturalny znika, a pozostają lokale wykorzystywane intensywniej albo zarządzane przez wyspecjalizowanych operatorów (np. lepiej promowane, mające lepszą politykę cenową).

Jeśli tak jest, nowe przepisy nie będą regulowały już tylko internetowej wersji wynajmu mieszkań turystom, czyli nie będą odpowiednikiem tego, co się dzieje w turystycznych stolicach Europy – Barcelonie, Amsterdamie, Wenecji czy Florencji. Będą raczej regulowały coraz bardziej profesjonalny rynek usług zakwaterowania.

Jak duży? jeśli chodzi o liczbę miejsc noclegowych, to już porównywalny do rynku hotelowego mówimy o kilkudziesięciu tysiącach mieszkań w porównaniu z ok. 300 000 miejsc hotelowych. Pod względem liczby zrealizowanych noclegów prywatne mieszkania to 20-25% skali rynku hoteli. Ale – jak już powiedzieliśmy – mieszkania na wynajem w coraz mniejszym stopniu rywalizują o turystów – raczej o specjalistów, kontraktorów, pracowników.

Czy Airbnb naprawdę podbija ceny mieszkań?

Niezależnie od tego, na ile mieszkania na wynajem wchodzą w drogę hotelom i jak często bywają uciążliwe dla stałych mieszkańców, ich przeciwnicy mówią, że trzeba tego zabronić, bo najem krótkoterminowy podbija ceny mieszkań. Czy to prawda? Odpowiedź nie jest prosta.

Z jednej strony Komisja Europejska dostrzega, że szybki rozwój najmu krótkoterminowego może ograniczać podaż mieszkań dostępnych dla mieszkańców i zwiększać presję cenową w miejscach, w których rynek Airbnb jest wyjątkowo rozwinięty. Z drugiej – unijne analizy pokazują, że nie można traktować Airbnb jako głównej przyczyny europejskiego kryzysu mieszkaniowego.

Według badania Wspólnego Centrum Badawczego Komisji Europejskiej (JRC) mieszkania wykorzystywane w najmie krótkoterminowym stanowią około 1,2% wszystkich mieszkań w Unii Europejskiej. W skali całej Europy trudno więc uznać je za czynnik, który sam w sobie tłumaczy gwałtowny wzrost cen nieruchomości. JRC wskazuje głównie na niedopasowanie podaży mieszkań do popytu: tam, gdzie buduje się zbyt mało w stosunku do wzrostu liczby ludności i gospodarstw domowych, ceny rosną znacznie szybciej.

Problem zaczyna się wtedy, gdy spojrzymy nie na całą Unię, ale na dzielnicę, miasto albo miejscowość turystyczną. Rozkład najmu krótkoterminowego jest nierówny. Komisja Europejska twierdzi, że w najbardziej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach oraz w niektórych częściach europejskich miast udział mieszkań powiązanych z najmem krótkoterminowym może sięgać nawet 20% zasobu mieszkaniowego.

Dlatego Komisja Europejska skłania się ku lokalnemu podejściu do regulacji. Badanie JRC wskazuje na korelację między większą obecnością najmu krótkoterminowego a wyższymi cenami nieruchomości, szczególnie w miastach. Ale autorzy bardzo wyraźnie zastrzegają, że nie można na tej podstawie mówić o prostym związku przyczynowo-skutkowym. To może działać również w drugą stronę: Airbnb pojawia się właśnie tam, gdzie mieszkania są już drogie, bo są to jednocześnie miejsca atrakcyjne dla turystów.

Widać to również w bardziej szczegółowych analizach europejskich miast. Badanie JRC dotyczące Paryża, Mediolanu i Rzymu wykazało związek między obecnością najmu krótkoterminowego a wyższymi cenami ofertowymi mieszkań i najmu w Mediolanie i Rzymie. W przypadku cen transakcyjnych obraz był już bardziej zróżnicowany, a w Paryżu nie stwierdzono istotnego wpływu obecności najmu krótkoterminowego na ceny mieszkań.

To ważne zastrzeżenie, bo pozwala spojrzeć inaczej na polską debatę. Nie ma większego sensu rozstrzygać, czy Airbnb jest „winne” wysokim cenom mieszkań w Polsce. Znacznie ważniejsze jest pytanie, czy w konkretnym mieście albo dzielnicy najem krótkoterminowy osiągnął taką skalę, że zaczyna konkurować z rynkiem długoterminowego najmu i wypierać część mieszkań z rynku dostępnego dla mieszkańców.

To również tłumaczy, dlaczego pomysł przywrócenia gminom prawa do tworzenia stref ograniczających najem krótkoterminowy jest ważniejszy, niż mogłoby się wydawać. Samorząd będzie mógł reagować na lokalny problem, zamiast stosować jedną zasadę wobec Warszawy, Krakowa, nadmorskiego kurortu i niewielkiej gminy, w której najem krótkoterminowy ma marginalne znaczenie.

Co więcej, Polska właśnie dostaje narzędzie, którego wcześniej brakowało: znacznie lepsze dane. Unijne przepisy obowiązujące od maja 2026 roku przewidują rejestrację mieszkań na wynajem krótkoterminowy i regularne przekazywanie władzom danych o transakcjach, lokalizacji oraz czasie wynajmu. Dzięki temu samorządy mają stopniowo zyskać możliwość sprawdzenia, gdzie najem krótkoterminowy rzeczywiście się koncentruje i jak intensywnie wykorzystywane są poszczególne lokale.

Gmina, spółdzielnia, wspólnota będą mogły powiedzieć „stop”!

Gmina dostanie możliwość zdecydowania, że na określonym obszarze najem krótkoterminowy będzie ograniczony albo całkowicie zakazany. Nie będzie to jednak automatyczny zakaz dla całego miasta. Rada gminy będzie mogła ustanowić specjalną strefę, a decyzja ma być podejmowana na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Ograniczenie może dotyczyć konkretnego obszaru, określonych rodzajów obiektów lub wybranych okresów.

Autopoprawka do przyjętego przez rząd projektu ustawy (ustawa nosi nazwę: „O usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych”), przewiduje bezpieczniki. Przed przyjęciem uchwały o ograniczeniu najmu w jakimś miejscu projekt ma podlegać konsultacjom społecznym trwającym co najmniej 21 dni. Uchwała będzie aktem prawa miejscowego, a jej wejście w życie będzie możliwe nie wcześniej niż po sześciu miesiącach od ogłoszenia. To oznacza, że zakaz nie będzie mógł pojawić się z dnia na dzień.

Nowe uprawnienie gmin nie zacznie działać od razu. Zgodnie z przyjętą przez rząd autopoprawką przepisy pozwalające tworzyć strefy ograniczające lub wyłączające najem krótkoterminowy mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Podobny termin przewidziano dla nowych uprawnień wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

Zmiany mają jednak iść jeszcze dalej. Rząd chce przenieść część decyzji z poziomu gminy na poziom budynku. Wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie mają dostać możliwość podjęcia uchwały zakazującej prowadzenia najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. W przypadku wspólnot decyzja ma być podejmowana zgodnie z zasadami głosowania obowiązującymi w danej wspólnocie (może wystarczyć zwykła większość), a w spółdzielni potrzebne będzie poparcie ponad 50% osób uprawnionych do głosowania.

To może okazać się dla właścicieli mieszkań rozwiązaniem ważniejszym, niż gminne strefy. Wyobraźmy sobie blok, w którym kilka mieszkań jest wykorzystywanych jako apartamenty dla turystów, a pozostali mieszkańcy sobie tego nie życzą. Po wejściu nowych przepisów decyzja o dalszym prowadzeniu takiej działalności może przestać zależeć wyłącznie od właściciela lokalu. Ograniczenie będzie mogło zostać uchwalone na poziomie całego budynku.

Rząd nie proponuje jednak natychmiastowego wyrzucenia istniejących operatorów z rynku. Jeżeli wspólnota albo spółdzielnia przyjmie zakaz, przedsiębiorca prowadzący już najem krótkoterminowy ma dostać pół roku na zakończenie działalności w danym budynku. Autopoprawka wzmacnia również możliwość reagowania na najbardziej uciążliwe przypadki łamania zasad. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa albo porządku publicznego, obiekt będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Czytaj też: Co ósmy mieszkaniec Warszawy nie jest Polakiem. Co czwarty paryżanin to imigrant. Jak pochodzenie mieszkańców wpływa na zamożność miast?

Czytaj też: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście nie bogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

Czytaj też: Iść, ciągle iść w stronę słońca. A tam czeka wyższa inflacja. Wszystko przez… ceny nieruchomości. Co mają wspólnego słońce, czynsz za mieszkanie i inflacja?

Czy nie zapędzamy się za daleko z regulacjami?

Według nowej wersji ustawy powstaje system regulacji działający na kilku poziomach. Gmina może ograniczyć najem na określonym obszarze, wspólnota lub spółdzielnia może ograniczyć go w konkretnym budynku, a powtarzające się naruszenia bezpieczeństwa lub porządku mogą prowadzić do wykreślenia obiektu z ewidencji. To więcej niż prosty obowiązek rejestracji mieszkań, który był pierwotnym elementem reformy i wynikał bezpośrednio z rozporządzenia Unii Europejskiej.

Pytanie czy nie zapędzamy się za daleko. O ile łatwo przyjąć, że decyzja władz gminy będzie miała jakieś uzasadnienie merytoryczne, o tyle decyzja mieszkańców, sąsiadów, może być oparta na motywie „nie, bo nie”. Albo „nie, na wszelki wypadek”, bez żadnych danych, analiz, merytorycznego uzasadnienia. A mówimy – bądź co bądź – o odebraniu jednemu z mieszkańców ważnego atrybutu własności nieruchomości – korzystania z niej dla zarabiania pieniędzy. Być może trzykrotna „żółta kartka” od policji w ciągu pół roku powinna być wystarczającym bezpiecznikiem?

Dla inwestora kupującego mieszkanie z myślą o najmie krótkoterminowym oznacza to nowy rodzaj ryzyka. Lokalizacja przestaje oznaczać tylko bliskość centrum, lotniska czy atrakcji turystycznych. Trzeba będzie sprawdzić także lokalne przepisy, przyszłą politykę gminy i – w przyszłości – zasady obowiązujące w konkretnej wspólnocie czy spółdzielni.

W Europie od kilku lat wdrażane są różne pomysły na ukrócenie samowoli rynku, który doprowadził do silnego ograniczenia liczby stałych mieszkańców w centrach turystycznych kontynentu. Jak zauważa „Financial Times” modele są bardzo różne. Amsterdam ogranicza liczbę nocy, przez które mieszkanie może być wynajmowane turystom. Paryż stosuje limity rejestracji mieszkań na wynajem. Florencja wprowadziła system licencji oraz moratorium na nowe oferty w historycznym centrum. Barcelona idzie jeszcze dalej i planuje całkowite wycofanie oferowania mieszkań turystom.

Jak opisuje „Financial Times”, decyzje władz lokalnych są coraz częściej kwestionowane przez właścicieli mieszkań i operatorów najmu. We Florencji miasto wygrało pierwszą rundę sporów, ale spodziewa się kolejnych. Unijny Trybunał Sprawiedliwości już w 2020 roku uznał, że lokalne ograniczenia najmu krótkoterminowego mogą być uzasadnione względami związanymi z niedoborem mieszkań. Komisja Europejska pracuje nad Affordable Housing Act, czyli planem przystępnych cenowo mieszkań, który ma określić bardziej precyzyjne zasady podejmowania przez miasta i regiony działań wobec najmu krótkoterminowego.

Polska propozycja wygląda więc na część większego europejskiego trendu. Konstrukcja polskiej propozycji jest nawet bardziej zdecentralizowana niż w wielu innych krajach. Ograniczenie może zostać wprowadzone przez gminę, ale dodatkowo wpływ na najem krótkoterminowy mają otrzymać wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie. Oznacza to, że decyzja o przyszłości takiej działalności może zapadać nie tylko w ratuszu, lecz także na poziomie konkretnej nieruchomości.

Pytanie brzmi tylko, czy nowe kompetencje gmin, wspólnot i spółdzielni będą wykorzystywane jako precyzyjne narzędzie do rozwiązywania lokalnych problemów, czy też rozpoczną falę lokalnych zakazów, które zbyt mocno uderzą w duży i dynamicznie dotąd rosnący biznes wynajmu krótkoterminowego.

CZYTAJ TEŻ:

Airbnb staje się inwestycją z ryzykiem regulacyjnym

Do tej pory przy ocenie mieszkania kupowanego pod najem krótkoterminowy najważniejsze były takie czynniki jak lokalizacja, cena zakupu, możliwe przychody, obłożenie i potencjalna popularność wśród przyjezdnych i turystów. Inwestor zastanawiał się, czy mieszkanie jest blisko centrum, atrakcji turystycznych, dworca kolejowego albo lotniska i ile może zarobić na wynajmie. Po zmianach przepisów, do tej kalkulacji trzeba będzie dopisać jeszcze jeden element: ryzyko regulacyjne.

Dla inwestora oznacza to jednak inny sposób przeliczenia ryzyka i opłacalności. Mieszkanie kupione dzisiaj może być atrakcyjną inwestycją przy założeniu, że przez kolejnych kilkanaście lat będzie można swobodnie wynajmować je na krótkie okresy. Po wejściu w życie nowych przepisów nie będzie to już takie oczywiste. Przed zakupem trzeba będzie sprawdzić nie tylko stan prawny mieszkania i wspólnoty, ale także lokalne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego oraz to, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze, w którym samorząd planuje ograniczenia.

Szczególnie ważne będzie to w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Tam właśnie najem krótkoterminowy może być najbardziej opłacalny, ale jednocześnie tam istnieje największe prawdopodobieństwo, że pojawi się presja mieszkańców i władz lokalnych. Powstaje więc klasyczny konflikt inwestycyjny: im bardziej atrakcyjna turystycznie lokalizacja, tym większy może być potencjał zarobku, ale także większe ryzyko regulacyjne.

CZYTAJ TEŻ O REGULACJI… ZIEMI:

Dla części mieszkańców nowe przepisy mogą oznaczać wzrost wartości ich nieruchomości właśnie dlatego, że w budynku albo okolicy będzie mniej lokali przeznaczanych na pobyty turystyczne. Mniej rotacji gości może oznaczać spokojniejsze sąsiedztwo, a ograniczenie konkurencji o mieszkania może zwiększyć ich dostępność dla osób szukających lokalu na stałe. Z drugiej strony: może się okazać, że ryzyko ograniczenia możliwości korzystania z mieszkania sprawi, że ceny nieruchomości w najbardziej „cennych” miejscach nie będą szły już w górę w takim tempie.

Nowe przepisy nie muszą jakoś bardzo radykalnie zakończyć rozwoju rynku najmu krótkoterminowego, ale na pewno go zmienią. Z punktu widzenia biznesu opartego na tym rynku to konieczność dobrego rozpoznania sytuacji związanych z mieszkaniami na określonym obszarze czy w konkretnym budynku.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz