Dom do 70m2 zbudujesz bez pozwolenia? Będzie rewolucja budowlana, czy chaos? Jak się przygotować do takiej inwestycji?

Szumnie zapowiedziany przez Zjednoczoną Prawicę „Polski Ład” to wiele pomysłów na rozwiązanie problemów rynku mieszkaniowego, w tym m.in. ułatwienia budowlane, takie jak… dom do 70m2 bez formalności. Czy czeka nas jeszcze większy boom budowlany i spełnianie marzeń wielu Polaków o posiadaniu własnego domu z tarasem? A może, jak straszą niektórzy, skończy się na tragicznym chaosie architektonicznym? Czy rzeczywiście postawienie takiego domu to będzie bułka z masłem?

Pomysł PiS na dom do 70m2 „na zgłoszenie” to kolejny etap na drodze do upraszczania formalności budowlanych. Kilka lat temu w prawie budowlanym wprowadzono nowelizację, na podstawie której nie musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę domu, a wystarczy samo zgłoszenie. Od ubiegłego roku procedury zostały jeszcze bardziej  uproszczone, bowiem rekreacyjny budynek do 35m2 możemy postawić na zgłoszenie bez projektu i kierownika budowy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pozwolenie na budowę, a zgłoszenie: jaka jest różnica?

Główna różnica między dwoma procedurami to czas oczekiwania, po którym możemy rozpocząć budowę. Na wydanie pozwolenia na budowę właściwy organ na 65 dni. Do tego dochodzą jednak kolejne 2 tygodnie na uprawomocnienie, czyli łącznie musimy czekać niecałe 3 miesiące zanim zaczniemy budowę. To jednak scenariusz optymistyczny. Może się zdarzyć, że wystąpi konieczność dostarczenia dodatkowych dokumentów, wtedy urząd wezwie nas do ich uzupełnienia wyznaczając nowy termin.

W praktyce może się więc okazać, że okres oczekiwania na wbicie pierwszej łopaty potrwa kilka miesięcy. Z drugiej strony, możliwy jest również scenariusz, w którym urząd nie ma żadnych zastrzeżeń i już po 30 dniach uzyskamy pozwolenie.

Dużo szybszą procedurą jest budowa na zgłoszenie. Decydując się na tę ścieżkę, wysyłamy komplet dokumentów i jeśli po 21 dniach nie otrzymamy żadnej informacji ze sprzeciwem (czyli urząd wyda tzw. milczącą zgodę), od razu możemy ruszać z budową. Mimo wszystko bardzo mało osób decyduje się na ten ruch – w 2018 r. było to tylko 3% budujących. Głównie dlatego, że w takiej sytuacji nie można wprowadzać żadnych zmian w projekcie. Mając na papierze zatwierdzone pozwolenie, mamy też poniekąd pewność, że z naszym projektem jest wszystko OK i nie powinno być żadnych problemów z odbiorem budynku po zakończeniu budowy.

W przypadku domów o standardowej wielkości dokumentacja, jaką musimy dostarczyć do urzędu, jest taka sama w przypadku pozwolenia i zgłoszenia. Poniżej lista niezbędnych dokumentów, może się jednak okazać, że z uwagi na teren, na którym budujemy, urząd będzie od nas wymagał dodatkowych formalności, np. badań geodezyjnych:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego (projekt budowlany musi też zawierać wszelkie uzgodnienia, pozwolenia i opinie, mapa do celów projektowych z zagospodarowaniem terenu).
• Zaświadczenie, że architekt posiada odpowiednie uprawnienia.
• Oświadczenie właściciela działki o prawie do dysponowania nią na cele budowlane.
• Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy załączyć też decyzję o warunkach zabudowy.
• Potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej w określonych przypadkach (opłata jest wymagana, gdy część domu będzie przeznaczona pod działalność gospodarczą).

Inaczej jest jednak w przypadku budynków rekreacyjnych lub gospodarczych do 35m2. Od ubiegłego roku taki budynek możemy wybudować na zgłoszenie, a dodatkowo nie potrzebujemy projektu budowlanego ani kierownika budowy. To daje nam dodatkową oszczędność czasu (nie musimy czekać aż architekt dokona adaptacji projektu i szukać kierownika) oraz pieniędzy (gotowy projekt z adaptacją to minimum 4.000-5.000 zł, kierownik budowy będzie kosztował minimum 2.000 zł).

Czy dom do 70m2 to faktycznie duże ułatwienia i spore oszczędności?

Na konferencji PiS nie poznaliśmy zbyt wielu szczegółów odnośnie planowanej deregulacji przy budowie domów do 70m2. W dokumencie nowego ładu czytamy:

„Po sukcesie budowy małych domków rekreacyjnych tylko na podstawie zgłoszenia czas na kolejny krok w stronę budownictwa bardziej przyjaznego obywatelom. Wprowadzimy nowe przepisy regulujące budowę małych domów mieszkalnych. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70m2 będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Oznacza to skrócenie procesu budowlanego nawet do kilku tygodni i oszczędności co najmniej kilku tysięcy PLN dla inwestora”

Mamy więc jasno powiedziane, że taki dom do 70m2 można zacząć budować na podstawie zgłoszenia (co możliwe jest już od kilku lat) oraz, że nie będziemy potrzebować kierownika budowy ani dziennika budowy.

Kierownik budowy z prawdziwego zdarzenia to koszt kilku, a czasem kilkunastu tysięcy złotych. Wydając taką kwotę możemy liczyć na to, że nasz kierownik będzie często pojawiał się na placu budowy i nadzorował jej każdy etap. Dodatkowo na pewno możemy oczekiwać profesjonalnego doradztwa w zakresie wyboru odpowiedniej technologii czy materiałów.

Z racji wysokiego kosztu, już teraz wiele osób decyduje się na usługę gorszej jakości, tzw. kierownika od pieczątek, który na budowie zjawia się może kilka razy, głównie po to, by dokonać wpisu w dzienniku. Mimo wszystko nawet taki kierownik to koszt ok 2.000 zł, a podczas budowy liczy się każdy grosz. Sam dziennik to już jednak dosłownie grosze, bo taka książka kosztuje 10-20 zł.

W cytowanym fragmencie z „Polskiego Ładu” nie ma ani słowa o projekcie budowlanym. Jego koszt, wraz z adaptacją, to minimum 4.000-5.000 zł. Obecnie nie jest on wymagany przy domach do 35m2, ale te domy to głównie budynki rekreacyjne, w których formalnie nie można mieszkać przez cały rok (choć teoretycznie można dokonać ich przekształcenia po zakończeniu budowy). Zapowiadana zmiana dotyczy budynków mieszkalnych, więc prawdopodobnie projekt będzie niezbędny.

Nawet jeśli projekt nie będzie wymagany, to pozostaje pytanie czy faktycznie chcemy na stałe zamieszkiwać dom, dla którego nie sporządzonego profesjonalnego projektu konstrukcyjnego.

Dom do 70m2 – czy grozi nam chaos architektoniczny?

Po publikacji „Polskiego Ładu” od razu podniosło się wiele głosów, że teraz grozi nam katastrofa architektoniczna. W mediach społecznościowych już pojawiają się komentarze z obawami, że czeka nas wysyp byle jakich baraków stawianych w byle jakich miejscach.

Na konferencji podkreślono jednak, że budynki będzie można stawiać na działkach objętych  miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. MPZP to dokument tworzony dla konkretnego obszaru, który określa jaki rodzaj zabudowy może powstać na wyznaczonym terenie. Dokument ten definiuje czy w danym miejscu może powstać przemysł czy też dozwolone są tylko budynki mieszkalne.

Nawet jeśli w MPZP mamy wpisane budownictwo mieszkalne, nie oznacza to, że możemy postawić tam jakikolwiek budynek. W planie zagospodarowania wyznaczone są obszary na budynki jednorodzinne lub na bloki i raczej te dwie formy nie powinny się mieszać, choć w praktyce bywa różnie. Plan zagospodarowania odnosi się też do wielu kwestii technicznych budynku, o czym za chwilę.

Jednak w Polsce jest wiele terenów nieobjętych MPZP. W takiej sytuacji, jeśli chcemy postawić dom, musimy zgłosić się do urzędu o Warunki Zabudowy. Wg zapowiedzi premiera, gmina będzie musiała wydawać WZ w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. Do wydania WZ odpowiedni urząd musi jednak przeprowadzić analizę urbanistyczną czyli najpierw przeanalizować jakie budynki znajdują się w najbliższym otoczeniu i, dopiero na tej podstawie, wyznaczyć konkretne wytyczne dla naszej działki. Teoretycznie nie musimy się więc obawiać chaosu architektonicznego, choć to pewnie okaże się gdy poznamy więcej szczegółów dotyczących tego planu.

Czy płaski dach to dobry pomysł?

W MPZP często mamy określone dodatkowe warunki budowy m.in. maksymalna wysokość budynku, liczba kondygnacji, maksymalna powierzchnia zabudowy, a nawet kąt nachylenia dachu. Chodzi o to, żeby nowo powstające budynki tworzyły spójną i estetyczną zabudowę.

I tu może pojawić się mały zgrzyt z zapowiedzią prezesa Kaczyńskiego, który wspomniał o tym, że wprowadzana zmiana ma dotyczyć domów z płaskim dachem. Domy jednorodzinne, które powstają w naszym kraju, to w większości budynki ze skośnym dachem dwu- lub czterospadowym (bo tak zakłada plan zagospodarowania). Możliwe więc, że postawienie budynku z płaskim dachem po prostu nie będzie możliwe w wielu miejscach, a MPZP nie można od tak po prostu zmienić.

Trochę łatwiejsza procedura jest w przypadku warunków zabudowy, wówczas możemy wnioskować do miasta/gminy o jego zmianę. Jednak taka zgoda również powinna zostać poprzedzona ekspertyzą określonego obszaru. Jeśli na terenie objętym konkretnymi WZ występują tylko dachy dwuspadowe, to chcąc zachować spójność zabudowy, urzędnik nie ma podstaw do przychylenia się do naszego wniosku. Dodatkowo będziemy potrzebować zgody bezpośrednich sąsiadów i tu powstaje ten sam problem. Jeśli sąsiedzi dookoła mają czterospadowe czarne dachy, to raczej będą utrzymać ten trend.

Z płaskimi dachami jest jeszcze jeden problem. Z finansowego punku widzenia, może nas on wyjść taniej, w końcu to mniejsza powierzchnia do pokrycia dachowego. Z drugiej strony płaski dach to spore wyzwanie jeśli chcemy uniknąć jego przeciekania. Taka konstrukcja powinna być profesjonalnie wykonana, kluczowa jest dobra izolacja. Pomysł na dom do 70m2 ma zachęcić głównie inwestorów indywidualnych do budowy metodą gospodarczą bez kierownika. Pytanie: czy osobie bez doświadczenia uda się stworzyć taką konstrukcję.

Dom do 70m2: czy czeka nas rewolucja?

Biorąc pod uwagę wstępne zapisy „Polskiego Ładu”, raczej nie można mieć nadziei/obaw (niepotrzebne skreślić), iż czeka nas rewolucja na rynku budowlanym. Brak kierownika (a być może również projektu?) to niewątpliwie oszczędności rzędu kilku tysięcy złotych. Jednak budowa domu to na tyle poważna inwestycja, że warto się zastanowić czy powinno się oszczędzać na tak istotnych elementach. Domy na zgłoszenie można już stawiać od jakiegoś czasu, a i tak mało kto z tego korzysta.

Mimo wszystko upraszczanie procedur jest na pewno dobrym kierunkiem, który należy pochwalić. I na pewno znajdą się osoby, które z nowych udogodnień skorzystają. Chyba jednak nie mamy się co martwić to, że Polskę zaleje fala małych, nieładnych domków.

————————————-

O „Polskim Ładzie” więcej przeczytasz w dwóch analizach:

• „Polski Ład” w sześciu punktach. 30.000 zł zarobku bez podatku, wyższa składka zdrowotna, 12.000 zł za dziecko, kasa na mieszkanie. Kto zyska? Kto straci? Kto za to zapłaci? 
• „Polski Ład”: kogo naprawdę dotknie? Czy odczuje go klasa średnia? I o co tak naprawdę chodzi twórcom „Polskiego Ładu”? Trzy kluczowe pytania

Czytaj też o ułatwieniach, jakie „Polski Ład” przewiduje dla osób chcących kupić mieszkanie:

• Na czym będzie polegała gwarancja kredytowa dla kupujących mieszkanie w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
• Trzy długofalowe konsekwencje programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”

Czytaj również, to też ciekawe: Co przynosi „Polski Ład” polskim informatykom? Co zapowiada dla polskich technologii?

————————————-

Koszt domu to nie tylko budynek

Musimy też pamiętać, że koszt domu, to nie tylko budowa, ale też ziemia (której ceny mocno wystrzeliły od początku pandemii), zagospodarowanie działki oraz koszty przyłączy mediów. Jeśli w nowym budynku chcemy mieszkać na stałe, musimy do niego doprowadzić wodę, prąd i gaz (lub nastawić się na inne źródło ogrzewania). Jeśli nasz teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, to możliwe, że podstawowe media już znajdują się na działce lub chociaż są blisko. Jednak budowa daleko od podstawowej infrastruktury może się skończyć tragicznie dla naszego portfela.

Dom również trzeba wykończyć. Zanim więc ulegniemy zapewnieniom prezesa Prawa i Sprawiedliwości, według którego za 100.000 zł możemy mieć swój wymarzony dom do 70m2, warto rozważyć wszystkie koszty, które z budową się wiążą.

Ciekawe? To przeczytaj również to:  Ile naprawdę kosztuje budowa domu? I na czym można zaoszczędzić? Pandemiczny poradnik dla tych, którzy mają już dosyć małego metrażu

Czytaj też: Zanim wbijesz pierwszą łopatę, czyli z jakimi kosztami trzeba się liczyć przed rozpoczęciem budowy własnego domu?

Czytaj także: Ile kosztuje wykończenie domu? Przedstawiamy trzy opcje budżetowe

——————————————–

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: łatwiejszy dostęp do mieszkania czy gwarancja podwyżek cen?

W kolejnym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o planach Zjednoczonej Prawicy, dzięki którym Polacy mają mieć łatwiejszy dostęp do mieszkania. Naszym gościem specjalnym jest też pani Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland, która pomaga nam ocenić plany rządzących oraz opowiada o tym jak należałoby wspierać mieszkaniowe aspiracje młodych Polaków. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem.

Spis treści:

01:24 – Wyższa kwota wolna od podatku, podniesiony drugi próg podatkowy, ale bez możliwości odliczenia składki zdrowotnej. Kto zyska, a kto straci na podatkowych zmianach opisanych w „Polskim Ładzie”?
05:54 – Rząd chce, by młodzi ludzi zaciągali kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Zamiast niego będzie specjalna gwarancja. Czy to dobry pomysł?
13:52 – Czy programy mieszkaniowe z „Polskiego Ładu” wpłyną na ceny nieruchomości?
23:54 – Rozwój mieszkalnictwa w „Polskim Ładzie” okiem eksperta. Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland podpowiada, jak powinno się wspierać potrzeby mieszkaniowe młodych Polaków.

zdjęcie tytułowe: Luke Stackpoole/Unsplash