Ceny mieszkań w 2019 r. wzrosły rekordowo. Ale oni przewidują, że w 2020 r. jest szansa na ochłodzenie. A może nawet spadnie deszcz?

O kilkanaście procent wzrosły ceny mieszkań w zeszłym roku. Szaleństwo? A może zwykły skutek wysokiej inflacji, wzrostu płac i niskich stóp procentowych? Ale czy ceny nie doszły już do ściany? Czy zbliża się ochłodzenie na rynku nieruchomości? Takie sugestie można znaleźć w opublikowanej niedawno prognozie dotyczącej cen mieszkań w 2020 r. oraz koniunktury na rynku najmu. Dla tych, którzy dopiero planują zakup mieszkania lub mieszkań – mamy ciekawe konkluzje. A dla tych, którzy dopiero je kupili – kilka ostrzeżeń

Powoli pojawiają się dane podsumowujące ceny na rynku nieruchomości w 2019 r. Dane te potwierdzają, że wzrost cen w największych miastach jest szalony. Expander i Rentier.io opublikowały listę median (czyli środkowych wartości) cen jednego metra nieruchomości w różnych miastach i wyszło im, że w Warszawie połowa mieszkań jest wyceniana na ponad 10.500 zł za metr.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kto kupuje mieszkania, które w skali roku są droższe o kilkanaście procent, czyli w niektórych przypadkach o kilkaset tysięcy złotych? Wbrew pozorom nie tylko wariat. Warto pamiętać, że mamy porządne kilka procent rocznej inflacji – wydaje się, że „prawdziwa” inflacja jest wyższa, niż ta podawana przez GUS – oraz 7-procentowy wzrost płac, który oznacza, że zakup mieszkania po cenie wyższej o te kilka procent nie wpływa na nasze domowe budżety. Efekt widać w tabelce:

Te cyferki potwierdza Narodowy Bank Polski. Prawie 13% – o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez bank centralny, obejmujących ostatni kwartał zeszłego roku. Przy czym mówimy o tzw. indeksie hedonicznym, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania, ale też jakość sprzedawanych i kupowanych mieszkań.

Według Bartosza Turka, który analizuje rynek cen mieszkań dla firmy HRE Investments, szybszy wzrost indeksu hedonicznego, niż zwykłej średniej może świadczyć o tym, że Polacy coraz częściej kupują mieszkania o niższym standardzie, czyli tańsze (takich transakcji jest więcej, co obniża średnią rynkową ceny mieszkania). I coś w tym może być.

Z innych danych NBP wynika, że połowa popytu na nowe mieszkania ma charakter inwestycyjny, czyli ludzie kupują mieszkania, by po pierwsze zarobić na wzroście ich ceny, a po drugie – by czerpać zyski z wynajmu. Stąd koniunktura na rynku najmu może mieć ogromny wpływ na ogólny wskaźnik cen na rynku nieruchomości. Jeśli najem stanie się mniej opłacalny – spadnie ogólny popyt.

No właśnie, ale czy koniunktura w najmie może się ochłodzić? Niedawno pojawił się raport firmy Mzuri, dużego gracza na rynku najmu, zarządzającego portfolio 6.000 lokali. „Na horyzoncie nie widać czarnych chmur, ale należy szykować się na deszcz” – brzmi prognoza Mzuri. 

Czytaj też: A może najem krótkoterminowy? Ile można zarobić na Airbnb w największych miastach?

Czytaj też: Recepta lewicy na drogie mieszkania: lokale na wynajem budowane przez państwo

Niż procentowy ciagle nad Polską. Spodziewany napływ nowych mas świeżej gotówki

Ubiegły rok był dla deweleperów i inwestorów rekordowy. Tylko do września oddana prawie 150.000 nowych mieszkań, a do końca roku udzielono ponad 60 mld zł nowych kredytów. Do tego kupowano mieszkania za gotówkę – w sumie za kilkadziesiąt miliardów. Wzrosty rynku to 10-15%, a na ten rok nic nie zapowiada spowolnienia w tempie budów, bo tylko w trzecim trzecim liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 17%.

Zdaniem firmy Mzuri w tym roku na sytuację inwestorów wpływ będą miały trzy tendencje: spowolnienie gospodarcze (zdaniem ekonomistów tempo wzrostu PKB spadnie z 4% w zeszłym roku do 3%), silny wzrost płac (minimalna wzrosła o 350 zł do 2600 zł, co oznacza, że jeśli czeladnik zarabia więcej, to po podwyżkę zgłosi się też majster zarabiający powyżej minimalnej), niskie bezrobocie i – przede wszystkim – niskie stopy procentowe.

Ten ostatni element przyciąga pieniądze na rynek nieruchomości. Dziś banki płacą nam na depozytach średnio 1,2% netto. Inflacja ma wynieść w pierwszym kwartale nawet 4,6%, a potem spadnie do 3%. Rentowność najmu netto to 4,1% (dane NBP) lub 5-8% (deklaracje inwestorów). Ale tylko wtedy, jeśli nie trafimy na najemcę-kozaka, który śmieje nam się w twarz i nie płaci. To zdaje się gwarantować dalszą opłacalność inwestowania w najem mieszkań.. 

Czytaj też: Jak bezpieczenie wynająć komuś mieszkanie? Pięć rad dla początkujących „kamieniczników”, by mieć 5% zysku z mieszkania (co najmniej)

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował? W Warszawie płaci się 2500 zł za klitkę. A w Berlinie uradzili, że… zamrożą czynsze na pięć lat. Dobry ruch?

Popyt na mieszkania mogą też napędzać imigranci: dotyczy to zarówno lokali w segmencie ekonomicznym, jak i o podwyższonym standardzie. Według rządowych danych dokumenty uprawniające do legalnego pobytu w Polsce otrzymało w 2019 r. prawie 100.000 obcokrajowców spoza Unii Europejskiej. I ta rzeka ludzi gdzieś się musi podziać.

„Obcokrajowcy, w tym głównie spoza Unii Europejskiej, między innymi Ukrainy, Indii i Pakistanu, stanowią już jedną czwartą najemców w portfelu zarządzanych przez Mzuri 6.000 mieszkań.W tym roku odsetek ten ma wzrosnąć do 30%”

– czytamy w raporcie Mzuri. Niewykluczony jest też wpływ powrotów Polaków z Wielkiej Brytanii na skutek Brexitu. Tylko 38% Polaków na Wyspach Brytyjskich wystąpiło o prawo do pobytu po Brexicie. Większość, czyli – jak oszacowaliśmy – 600.000 Polaków myśli o powrocie. Mało prawdopodobne żeby wrócili pod skrzydła rodziców – albo kupią coś własnego, albo wynajmą. 

Czytaj też: Fundusze nieruchomości mają dziś zniszczoną reputację? Istnieje ich bezpieczniejsza formuła – przekonuje Michał Sapota. I przedstawia swój pomysł na 6-8% rocznie

Ostrzeżenie: inwestycje w mieszkania mogą być mniej opłacalne

Nie oznacza to jednak słonecznej pogody i coraz wyższych zarobków z wynajmu. Ceny nieruchomości są już tak wysokie, że coraz trudniej przenosić je na najemców. Kawalerka kupiona w latach 2015-2017 dawała – zdaniem Mzuri –  zwrot z kapitału rzędu 6-9% rocznie. W ubiegłym roku rentowność dla okazyjnie kupionego małego mieszkania w dużym mieście spadła do 5-8%.

Czy to problem? Zarobek rządu 4-5% wartości zainwestowanego w mieszkanie kapitału to i tak więcej, niż w banku. Ale już niekoniecznie dużo więcej, niż można wycisnąć z inwestycji w obligacje rządowe. Jeszcze trochę i inwestycje w obligacje indeksowane inflacją okażą się lepszym interesem niż kupowanie nowego, kolejnego mieszkania. „Zalecamy się wysoką ostrożność w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych” – głosi raport Mzuri.

Czytaj też: Obligacje, czyli bezpieczna alternatywa dla bankowego depozytu. Można wycisnąć prawie 5% w skali roku!

Czytaj też: Wynajem mieszkania dla początkujących: na co zwrócić uwagę, żeby nie dać się wyrolować właścicielowi?

Wbrew swojej nazwie rynek nieruchomości jest w ciągłym „ruchu”. Deweloperzy, inwestorzy i kupujący reagują na zmieniające się warunki gry i dostosowują do nowych realiów, potrzeb i gustów klientów. Raz w cenie są większe metraże, raz mniejsze, osiedla zamknięte, osiedla kameralne, apartamenty, itp. Zdaniem firmy Mzuri w 2020 r. szykuje nam się kilka nowości.

Po pierwsze: niska dostępność gruntów dla deweloperów spowoduje wzrost ich zainteresowania mniejszymi działkami, kamienicami, czy budynkami do generalnego remontu. Po drugie: taniej będzie wyremontować niż zbudować od podstaw. Tym bardziej, że w związku ze spadkiem produkcji budowlano-montażowej uwolnią się moce produkcyjne wielu ekip i firm remontowych. To nie nowość, bo już teraz można przebierać w ofertach wyremontowanych praskich, czy mokotowskich. Teraz ten trend się jeszcze nasili.

Raport Mzuri prognozuje ochłodzenie i ustabilizowanie się rynku nieruchomości oraz najmu. Zestawienie czynników przemawiających za i przeciw szybkiemu wzrostowi lub spadkowi cen jest niejednoznaczne Dostępność cenowa mieszkań raczej będzie spadała (bo ceny poszły w górę szybciej, niż płace). Dostępność kredytów też ma być – według deklaracji banków – mniejsza. A ceny kredytów raczej nie spadają. I – co ważne – są znacznie powyżej średniej wieloletniej:

Przed rokiem w raporcie Mzuri aż 10 czynników sugerowało szybki wzrost cen. Teraz tylko dwa: wysoka inflacja i wysokie stawki czynszów.

Coraz trudniej też uwierzyć w to, że rząd będzie bezczynnie patrzył, na to co się dzieje z rynkiem nieruchomości. I nie mam na myśli jakiejś potężnej, liczonej w dziesiątkach tysięcy lokali ofensywy mieszkaniowej w ramach któregoś z programów. Chodzi raczej o próbę ukrócenia arbitrażu podatkowego. Niektórzy dorabiają się fortun na wynajmowaniu mieszkań, płacąc ledwie 8,5-procentowy podatek ryczałtowy.

Skoro poojawiają się nowe podatki, to niewykluczone są jakieś działania rządu, by opodatkować „kamieniczników”. Może będą nowe stawki podatkowe dla osób, które z najmu mieszkań zrobiły sobie stałe źródło utrzymania. To ryzyko, którego w tym roku nie można bagatelizować.

źródło zdjęcia: PixaBay