Bankowcy proszą KNF o złagodzenie rekomendacji, która „zabiła” rynek kredytów hipotecznych. Robią też coś innego. Czy kredyt hipoteczny jest już… tani?

Liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne spadła w przeciągu roku o prawie 70%. Wpływ na to miała rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego obowiązująca od kwietnia 2022 r., a także – oczywiście – wzrost stóp procentowych. Co powinno się wydarzyć, aby większa liczba klientów miała szansę na kredyt hipoteczny? Czy zasady narzucone przez KNF nie są zbyt surowe? Banki znalazły na to częściowe rozwiązanie. Są obniżki marż kredytowych! Czy kredyt hipoteczny jest dziś… tani?

Tę historię pewnie wszyscy dobrze znacie. Od jesieni 2021 r. rozpoczął się systematyczny wzrost stóp procentowych, a także wskaźnika WIBOR. Proces ten trwa de facto (ze zmienną dynamiką) do dzisiaj. Część klientów przyspieszyła swoje decyzje dotyczące zakupu nieruchomości na kredyt, a znacznie większym zainteresowaniem zaczęły się cieszyć kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kto nie zdążył z zakupem nieruchomości na kredyt przed nadejściem fali podwyżek WIBOR (obniżających zdolność kredytową) ten pewnie nieprędko będzie miał okazję na kolejne podejście. W marcu 2022 r. postanowiła zadziałać Komisja Nadzoru Finansowego.

Rekomendacja KNF „zabiła” rynek kredytów hipotecznych?

W swojej rekomendacji (obowiązującej od kwietnia 2022 r.) zmieniony (obniżony) został wskaźnik DStI (debt service to income) określający, jaki może być maksymalny poziom długu (rat miesięcznych) w stosunku do dochodu gospodarstwa domowego. Obecnie jest to 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanego dochodu). Wartości te zostały obniżone o 10 punktów procentowych (z poziomu 50-60%). Praktycznie oznacza to, że jeżeli gospodarstwo domowe ma dochód w kwocie 7000 zł netto, to jego maksymalne obciążenie zobowiązaniami finansowymi nie może przekroczyć 3500 zł.

Dodatkowo KNF postanowiła nałożyć na banki wymóg, by bardziej restrykcyjnie liczyły zdolność kredytową klientów. Banki mają teraz obowiązek przyjmować poziom wzrostu stóp procentowych o 5 punktów procentowych wyższy niż wcześniej (było 2,5 punktu procentowego). A więc: jeżeli oprocentowanie kredytu wynosi np. 9%, to bank powinien policzyć zdolność kredytową klienta także dla oprocentowania wynoszącego 14%. Ten wymóg bardzo mocno ogranicza zdolność kredytową klienta.

Powyższe zmiany spowodowały, że potencjalnym klientom kredytowym drastycznie spadła zdolność kredytowa. Oczywiście konsekwencje są tym większe, im niższe dochody wykazują kredytobiorcy. A wraz ze wzrostem cen nieruchomości ta rygorystyczna polityka KNF zaowocowała dramatycznym spadkiem liczby wniosków kredytowych.

Bankowcy apelują o złagodzenie rekomendacji, by większa liczba klientów miała szansę na kredyt hipoteczny. Jeszcze rok, dwa lata temu głównym problemem klientów był brak wkładu własnego. Aby dać szansę na kredyt także tym, którzy mają problem ze zgromadzeniem minimalnego wkładu, został wdrożony program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Już o nim wcześniej pisaliśmy na łamach „Subiektywnie o Finansach”. Tylko co z tego, że wkład własny (nawet do 20%) jest gwarantowany przez BGK skoro i tak, potencjalni kredytobiorcy, nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej?

Część z nich, w określonych sytuacjach np. dokończenie budowy lub remont zamiast o kredyt hipoteczny wnioskowała o kredyt gotówkowy. Ma to generalnie sens, jeżeli potrzebna kwota nie przekracza około 150 000 zł. Porównanie kredytu gotówkowego i hipotecznego również było już na „Subiektywnie o Finansach”.

Banki chciałyby, aby KNF obniżył maksymalną wartość wskaźnika DsTI i jednocześnie bufor na potencjalny wzrost oprocentowania. Być może mamy już do czynienia z górką dotyczącą oprocentowania kredytów (ostatnio RPP pozostawiła główną stopę procentową NBP na niezmienionym poziomie 6,75%), a nawet jeśli nie, to trudno sobie wyobrazić, że stopy będą nadal podwyższane w tak dużym tempie.

Jak wyglądałaby sytuacja, gdyby banki mogły mierzyć zdolność kredytową według „starego” poziomu DeTI oraz przy założeniu, że bufor na przyszłe podwyżki stóp procentowych – który banki muszą brać pod uwagę – wróciłby do 2,5 punktów procentowych? Policzmy. Załóżmy, że mamy kredytobiorców, którzy zarabiają łącznie 8 000 zł (nie mają dzieci). Dziś ich zdolność kredytowa wynosi (oczywiście to się może różnić w zależności od banku) mniej więcej 400 000 złotych. Gdyby KNF stosował mniej restrykcyjne zasady – wynosiłaby nawet do 500 000 zł. Jest różnica.

Obniżki marż kredytowych. Czy kredyty hipoteczne są dziś… tanie?

Oprócz apeli do KNF, w sprawie złagodzenia rekomendacji, banki również podjęły działania, aby większe grono klientów miało szansę na kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa jest liczona dla najbliższej raty kredytu. A zatem ma znaczenie czy wyniesie ona 2500 zł czy 2000 zł. Skoro niższa jest pierwsza rata to – ceteris paribus – zdolność kredytowa klienta jest wyższa (jest to jedna z przyczyn bardzo małego zainteresowania kredytami spłacanymi w ratach malejących, choć są korzystniejsze dla klientów niż te tradycyjne, annuitetowe).

Dlatego też banki powoli zaczęły obniżać marże kredytów. Nie są to jakieś wielkie obniżki, ale ruch w dobrym kierunku. Gdy stopy procentowe malały (WIBOR był niski) to banki marże podnosiły. Obecnie mamy do czynienia z trendem odwrotnym. Oczywiście skłonność banków do obniżania marż (w czasie podwyżek WIBOR-u) jest mniejsza niż do podwyższania w czasach niskich stóp procentowych. Ale coś ewidentnie się dzieje. Dziś średnia marża kredytu hipotecznego to ok. 1,9-2% (plus WIBOR). W erze niskich stóp procentowych – marża standardowo przekraczała 2,5%.

Obniżki marż kredytowych to nie wszystko. Co więcej, banki kuszą również promocyjną marżą w pierwszym roku kredytowania. Taka oferta z marżą 1,1% (pierwsze 12 miesięcy) obowiązuje w PKO BP od lat, ale w ostatnich dniach również i Alior Bank zdecydował się na taką propozycję. Ten ostatni bank poszedł jednak dalej, bo marża kredytu jest w pierwszym roku równa 0,0% (oprocentowanie to sam WIBOR). Jednocześnie nie trzeba mieć jakiegoś analitycznego umysłu, aby wiedzieć, że przy kredycie na 20-30 lat, promocyjna marża jedynie w pierwszym roku kredytowania nie oznacza wielkich oszczędności. Ale jest to coś a la wakacje kredytowe (te „prawdziwe” dla nowych kredytów są niedostępne).

Co jeszcze mogłyby zrobić banki? W związku z wejściem w życie tzw. Polskiego Ładu (od początku 2022 r.) znacząco wzrosła liczba przedsiębiorców rozliczających się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Niestety, hurraoptymizm premiera, który wręcz zachęcał do przechodzenia na ryczałt, nie skończył się dobrze dla wszystkich podatników. Oprócz chlubnych wyjątków (dosłownie 2-3 banków) ryczałtowcy mają restrykcyjnie liczony dochód z działalności. Również już o tym pisaliśmy. Gdyby banki się bardziej otworzyły na ryczałt to i liczba wniosków mogłaby być większa.

źródło zdjęcia: Towfiqu/Unsplash