20 czerwca 2022

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? Wysoki WIBOR i regulacje KNF sprawiają, że „hipoteka” to dla wielu marzenie ściętej głowy. Zamiast tego banki podsuwają… „gotówkę”

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? Wysoki WIBOR i regulacje KNF sprawiają, że „hipoteka” to dla wielu marzenie ściętej głowy. Zamiast tego banki podsuwają… „gotówkę”

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? Po serii podwyżek stóp procentowych oraz wprowadzeniu przez KNF zaostrzonych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych okazuje się, że alternatywą – niekoniecznie dużo droższą – zaczyna być… kredyt gotówkowy. Oczywiście tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy kredyt gotówkowy w ogóle brać pod uwagę jako alternatywę dla hipotecznego? A kiedy z kredytu w ogóle zrezygnować?

Problemem w przypadku kredytów hipotecznych nie jest tylko cena. Obecnie marże kredytów hipotecznych zaczynają się od ok. 1,5% (do tego trzeba dodać WIBOR). Taka marża to okazja, bo w erze niskich stóp procentowych marże wynosiły 2,5% i więcej. Można też wziąć kredyt z oprocentowaniem stałym 8-10%. Przeważnie na pięć lat, są też oferty na 7 i 10 lat, ale tylko w niektórych bankach. Z tym że tu już trudno mówić o okazyjnej cenie.

Zobacz również:

Dla chętnych na kredyt hipoteczny głównym kłopotem jest brak zdolności kredytowej. Co prawda bank może pożyczyć pieniądze na 30-35 lat, ale zdolność kredytowa liczona jest tak, jakby to był kredyt na 25 lat. To regulacja wprowadzona przez KNF. Ostatnio doszła do niej druga, bardziej dotkliwa.

Wytyczne KNF „zabiły” zdolność kredytową Polaków

Banki, zgodnie z aktualnym zaleceniem KNF, muszą liczyć zdolność kredytową, przyjmując bufor wzrostu oprocentowania kredytu o 5 pkt. proc. Znacząco wpływa to na możliwe do uzyskania kwoty, bo przy stopie procentowej NBP wynoszącej 6% i wskaźniku WIBOR przekraczającym już 7% banki są zobowiązane sprawdzić, czy klient będzie miał zdolność kredytową nie tylko dla obecnych warunków, ale nawet wtedy, gdyby oprocentowanie kredytu wynosiło 12% w skali roku. A żeby mieć zdolność kredytową przy tak wysokim oprocentowaniu, trzeba być finansowym krezusem.

A jeszcze na wiosnę i latem 2021 r. kredyty hipoteczne miały oprocentowanie (i stałe, i zmienne) nawet poniżej 4% rocznie. Zaś różnica w oprocentowaniu między kredytem hipotecznym a gotówkowym była zasadnicza i zauważalna na pierwszy rzut oka. Obecnie ta różnica jest coraz mniejsza, dlatego niektórzy – widząc, że droga do kredytu hipotecznego jest dla nich zamknięta – zastanawiają się, czy sensowne może być finansowanie niektórych potrzeb „mieszkaniowych” właśnie kredytem gotówkowym.

Ta forma finansowania jest znacznie prostsza od kredytu hipotecznego (zabezpieczonego). Kredyt konsumencki można przeznaczyć na cel dowolny. Okres kredytowania może wynosić nawet do 10 lat, w większości banków można pożyczyć kwotę do 150 000 zł. A więc sporo. Rata takiego kredytu (150 000 na 10 lat) w najtańszych bankach to ok. 2000 zł, zaś RRSO (roczna rzeczywista stopa oprocentowania) jest na poziomie ok. 10%.

Większość ofert to kredyty z oprocentowaniem zmiennym (marża + WIBOR), ale niektóre banki proponują klientom również stały procent. W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych banki nie mają obowiązku, aby tego rodzaju kredyty oferować na stały procent, ale się przed tym nie wzbraniają.

Nie obowiązują również obostrzenia, które KNF nałożył na banki w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny (klient nie musi mieć zdolności kredytowej do spłacania jeszcze droższego kredytu). Jeszcze do niedawna popularne „gotówki” nie były alternatywą dla „hipotek”. Oprocentowanie tych pierwszych było zwykle 2-3 razy wyższe niż kredytów hipotecznych.

Obecnie sytuacja się zmieniła. Oprocentowanie niektórych kredytów hipotecznych zbliża się już do 10% w skali roku. A przecież w przypadku kredytów hipotecznych banki wymagają również ubezpieczeń – m.in. pomostowego, płatnego do czasu wpisania banku do księgi wieczystej nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie oraz oczywiście ubezpieczenia samej nieruchomości. To wszystko podbija koszty kredytu hipotecznego. I powoduje, że dylemat pt. „kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego” przestaje być absurdem.

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego: kiedy „gotówka” ma sens?

Kiedy można rozważyć wzięcie kredytu gotówkowego (np. 150 000 zł na 10 lat) zamiast kredytu hipotecznego? Przede wszystkim w przypadku potrzeb „niskokwotowych”. Np. wtedy, kiedy celem jest m.in. wykończenie lub remont mieszkania, a nie zakup nowego (nie wymaga to rozliczania kosztorysu). Albo np. zakup działki (ziemi lub ogródka działkowego ROD, część banków nawet nie finansuje tego celu kredytem hipotecznym).

Oczywiście kredyt gotówkowy jest alternatywą w każdym przypadku, gdy pieniądze są potrzebne szybko. Jeżeli 150 000 zł to za mało, to teoretycznie można pożyczyć więcej np. w kilku bankach. Pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej rzecz jasna. I to nie tej „bankowej”, bo banki oceniają ją dość liberalnie. Trzeba sobie samodzielnie policzyć, czy stać nas będzie na spłatę kredytów po ewentualnym wzroście ich rat. W żadnym wypadku obciążenie ratami – i to wszystkich kredytów, które posiadamy – nie powinno przekraczać 30-35% domowego budżetu (a najlepiej gdyby nie przekraczało 25%).

Na koniec chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Jeżeli kredyt zostanie spłacony wcześniej, to bank powinien rozliczyć koszty (ubezpieczenia, prowizji). Przy kredycie gotówkowym nie ma z tym już problemu. Składka ubezpieczeniowa oraz prowizja zwracane są proporcjonalnie, zwykle nawet bez wezwania ze strony kredytobiorcy. Przy hipotekach banki rozliczą składkę ubezpieczeniową, ale z prowizją mają już problem. W większości o rozliczenie prowizji trzeba walczyć.

Coś, co przy niskich stopach procentowych nie mieściło się w głowie – że kredyt gotówkowy może być alternatywą dla najtańszej formy finansowania, jaką jest kredyt hipoteczny – dziś już nie jest abstrakcją. Może kredyt gotówkowy będzie korzystniejszy, a może nie. To kwestia analizy konkretnego przypadku.

Czytaj też: W tym roku wydatki w naszych domowych budżetach mocno wzrosną. Jak nie utonąć z tego powodu w długach? Oto kilka rat… tfu, rad

„Hipoteczna” zdolność kredytowa tylko ciut większa niż „gotówkowa”?

Jednemu z naszych czytelników bank zaproponował kredyt hipoteczny w kwocie 220 000 zł (na 30 lat, oprocentowanie stałe). Proces kredytowy miałby trwać 2-3 tygodnie, ale jednocześnie pojawiła się propozycja kredytu gotówkowego „na jeden klik” w kwocie aż 150 000 zł. Na zasadzie mówisz „TAK” i masz. Jak sam czytelnik zauważył, różnica w proponowanej kwocie była niewielka, choć przecież kredyt gotówkowy nie ma żadnego zabezpieczenia (poza zarobkami kredytobiorcy).

kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego (fot. Łukasz Radziejewski)
Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? (fot. Łukasz Radziejewski)

Dlaczego tak się stało? Winne są oczywiście (wyżej omówione) zalecenia KNF, ale również to, że banki preferują obecnie sprzedaż kredytów gotówkowych. Dlatego tak łatwo można dostać teraz kredyt gotówkowy w kwocie, która (do niedawna) zarezerwowana była głównie dla kredytów hipotecznych.

Jednak nie każdy klient zobaczy propozycję tak wysokiej kwoty. Liczą się również relacje z bankiem. Należy mieć pozytywną historię kredytową (jej brak przy „hipotece” nie jest problemem, a przy kredycie gotówkowym już tak). Warto pamiętać, że zwykle oferta np. 100 000 zł nie oznacza, że dany klient tyle dostanie. Raczej należy to traktować jak „zaproszenie do złożenia wniosku”. Część wniosków (na mniejsze kwoty) może przejść „z automatu”, ale większe i tak będą się wiązały z analizą kredytową.

W przypadku tego konkretnego klienta propozycja kredytu gotówkowego była o „małe” kilka punktów procentowych droższa od propozycji kredytu hipotecznego, ale „gotówka” oferuje większą elastyczność, mniejszą kłopotliwość (mniej formalności) i nie wiąże się z zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomości. Przy niewielkiej różnicy w oprocentowaniu te parametry zaczynają mieć znaczenie.

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? A może… żaden?

Oczywiście każdy kredyt w obecnej sytuacji trzeba głęboko przemyśleć. Wysoka inflacja, niepewność, możliwa recesja (wzrost bezrobocia, spadek realnej wartości wynagrodzeń) – to są argumenty przemawiające za tym, żeby się w ogóle nie zadłużać, a raczej gromadzić gotówkę na trudne czasy. Ale zdarzają się takie okoliczności w życiu, które sprawiają, że kredyt na remont czy zakup ziemi trzeba wziąć.

Jeśli masz taki właśnie dylemat – oszczędzać czy wykorzystać okazję do jakiejś inwestycji nieruchomościowej – lub zastanawiasz się, czy kredyt gotówkowy w Twoim konkretnym przypadku może być opłacalnym przedsięwzięciem, napisz do mnie, pomogę porównać opcje.

zdjęcie tytułowe: Łukasz Radziejewski/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
30 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
PawełS
10 dni temu

W żadnym wypadku obciążenie ratami – i to wszystkich kredytów, które posiadamy – nie powinno przekraczać 30-35% domowego budżetu (a najlepiej gdyby nie przekraczało 25%).” Z tym żadnym to bez przesady… Jak ktoś zarabia 30 000 netto miesięcznie, to DSTI na poziomie 50% raczej przeżyje 😉

„Wysoka inflacja, (…) spadek realnej wartości wynagrodzeń) – to są argumenty przemawiające za tym, żeby (…) raczej gromadzić gotówkę”
Doprawdy? Moim zdaniem to akurat są argumenty, żeby do gotówki podchodzić z dystansem 😉

Waldek
10 dni temu
Reply to  PawełS

Ale tu chyba trzeba jeszcze wziąć pod uwagę utratę tego dochodu, w tym przykładzie 30k. Nie tylko czy się spłaci jak wszystko gra. Trochę łatwiej jest spłacić 30% obciążeń czyli 9k niż 15k. Nawet akceptując pracę za mniejsza stawkę.

Mario
10 dni temu
Reply to  PawełS

 Z tym żadnym to bez przesady… Jak ktoś zarabia 30 000 netto miesięcznie, to DSTI na poziomie 50% raczej przeżyje 😉”.

jeżeli masz na myśli żywność, przeżyje. Oprócz tego są inne koszty życia

Rafał
9 dni temu
Reply to  PawełS

Przepraszam, ale trochę się Pan myli w kwestii bezpiecznego DSTI. Jeśli ktoś zarabiał 30 tyś. zł i w okresie gdy WIBOR wynosił 0.25% a marża wynosiła 2.5% zaciągnął kredyt z ratą = 50% swoich dochodów [czyli kredyt na około 3.2 mln zł]. To gdy gdy WIBOR osiągnie 7.5% a to jest kwestia dni lub max tygodni to rata tego kredytu będzie o 100% wyższa i wyniesie niemal 30 tyś. zł, czyli tyle ile zarobki w dniu zaciągania kredytu. I naprawdę nie ma tu znaczenia kto ile zarabia! Bo % są liczone od każdej wartości sprawiedliwie. A DSTI ma znaczenie 😉

PawełS
9 dni temu
Reply to  Rafał

Ale Pan napisał o DSTI sięgającym 100%. A ja jednak napisałem o 50 😉

Wujek Władek
10 dni temu

Ja biorę tylko kredyty w rodzaju „Alicji” i inwestuję tylko w polisolokaty pareto!

Admin
9 dni temu
Reply to  Wujek Władek

I przy takim stylu życia niepotrzebna poranna kawa 😉

Hieronim
9 dni temu
Reply to  Wujek Władek

A ja wyłącznie inwestuję w produkty strukturyzowane oparte o cenę ziemniaków! 🙂

Admin
9 dni temu
Reply to  Hieronim

Kiedyś zainwestowałem w opcje na wieprzowinę. W 2008 r. się okazało, że Chińczycy ograniczyli konsumpcję. Bolało 🙂

piotr
10 dni temu

kredyty, kredyty, ja tymczasem mam ROD w kolejnym okresie odsetkowym na 15,4%. Tak, wiem, nie uchroni mnie to w pełni przed inflacją, ale lepsza taka (częściowa) ochrona niż żadna.

Admin
9 dni temu
Reply to  piotr

Też mam ROD, ale chyba odnowiły się wcześniej, na 10,5%. Jak pech to pech

Raider
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dobry ROD nie jest zły. Zacisze, Gajowice albo jeszcze jakiś inny. Jak ma się porządny ROD, jest co kosić 😉

Admin
8 dni temu
Reply to  Raider

A oczywiście, ja na przykład poważam ROD w Sierosławiu pod Poznaniem 😉

Sebastian
10 dni temu

Panie Robercie – trochę Pan przeholował z tą atrakcyjnością kredytu gotówkowego. Dlaczego – odpowiadam na przykładzie. Otóż jestem „posiadaczem” kredytu hipotecznego – zostało mi 16 lat spłacania i 156 000 kapitału. Przy obecnym oprocentowaniu ca. 9% – mam około 294 000 do spłaty z odsetkami przy racie ok. 1550 zł. W ofercie bank mi już podrzucił kredyt gotówkowy – do 200 000 PLN na max 10 lat. Dobra , sobie myślę, może warto zamienić hipotekę na kredyt gotówkowy. Tym bardziej , że planuje spłacić hipotekę parę lat wcześniej. No i zacząłem liczyć ile to kosztuje. Prowizja – 0%, fajnie. RRSO-… Czytaj więcej »

Mario
9 dni temu
Reply to  Sebastian

Nadpłacać każdą wolną kwotę, w ten sposób spłaciłem w kilka lat hipotekę, po każdej nadpłacie ku mojej radości, spadał zysk banku (należne odsetki od kredytu). Każda nadpłata to mniejsze odsetki i nowy niższy harmonogram spłat 🙂

Admin
9 dni temu
Reply to  Mario

A jak ktoś ma 14% rocznie na obligacjach? 🙂

Mario
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Wszystko zależy od Eli…. jeżELI coś daje większy zysk, niż oszczędności na niezapłaconych odsetkach 🙂 kredyt każdy liczy dla swoich parametrów. W okresie kiedy nadpłacałem, nadpłaty były bardziej opłacalne

Dominik
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

I czy nadpłacać hipotekę czy brać obligacje jest znowu wyzwaniem. 😉

Admin
9 dni temu
Reply to  Dominik

Można też jechać na dwóch koniach naraz 😉

Mike
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ludziom wydaje się że to jest takie proste bo niestety wiekszosc ma blade pojęcie o matematyce. Najprostszy przyklad: co Sebastian zrobi z pieniędzmi zaoszczedzonymi na ratach gdy już spłaci ten kredyt? Czyli co zrobi gdy juz minie te 10 lat podczas ktorych rok do roku bedzie przyspieszal splate po 10 tys.zl? Bo bardzo często jest tak ze ludzie nadplacaja taki kredyt żeby się go pozbyć tylko po to aby na jego koniec wylądować z min. oszczednosciami i… wziąć kolejny kredyt np. na zakup samochodu. O bezpieczeństwie raczej nie ma mowy skoro nie maja nic w zapasie a i finansowo wypada… Czytaj więcej »

Admin
9 dni temu
Reply to  Mike

Pełna zgoda, jak nie ma planowania długoterminowego, to nie ma co się rzucać na nadpłacanie, bo ląduje się z kolejnymi, droższymi kredytami

Aleks
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

na jakich?
Bo ja mam 13,9% na 10-letnich, ale to w ramach konta IKE Obligacja, czyli musialbym zlikwidowac IKE… zamiana kredytu z hipotecnzego na gotowkowy to pogorszenie sobie sytuacji – rzad przy takiej skali problemow z kredytami opartymi o zmienny WIBOR wspomoze ale tylko tych co maja kredyt hipoteczny – przyklad: wakacje kredytowe.

Admin
9 dni temu
Reply to  Aleks

12-letnich, ale odnowiły mi się kilka miesięcy temu, przy niższej inflacji „bazowej”

Aleks
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik
  • nie kazdy ma 500+

Zreszta te obligacje pokazuja cala patologie programu 500+ – panstwo sie zapozycza zeby pozniej zapozyczyc sie u tych, ktorym podarowało…
to tak jakby ja pozyczyl od x 500 zł, zeby podarowac y 500 zł, a pozniej zeby splacic x wzialbym pozyczke od y 500 zł…

Admin
9 dni temu
Reply to  Aleks

No, jest to trochę przelewanie z pustego w próżne 🙂

Waldek
9 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

To może zostać premierem 😎

Admin
9 dni temu
Reply to  Waldek

Jest to jakaś opcja. Wiem pod jakim adresem składa się CV 🙂

Stef
9 dni temu
Reply to  Sebastian

Słaba ta oferta kredytu gotówkowego. Niektóre są niższe niż Wibor 6m+marza.

Jacek
9 dni temu

Bank, w którym mam hipcia regularnie próbuje uszczęśliwiać mnie gotówką, ale konsekwentnie odmawiam. W sumie to te natarczywe usiłowania każą się zastanowić komu tak naprawdę potrzebny jest ten rozpędzający inflację pieniądz. Jak skończą się te tragiczne rządy usiłujące utrzymać się przy władzy przekupując wyborców ich własnymi pieniędzmi, to pojawi się perspektywa spadku kwoty raty i to będzie dobry moment do tego, aby redukować kapitał – niestety populiści mogą zawsze wrócić do władzy, bo ludzie są roszczeniowi.

Admin
9 dni temu
Reply to  Jacek

Z całą pewnością bank ma większy dochód z kredytu gotówkowego, niż z hipotecznego. Ale to wynika z czynników regulacyjnych, a nie tylko z różnic w oprocentowaniu

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!