Stopy procentowe idą w górę i nie chcą się zatrzymać. Czy warto jeszcze zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe? Szukam odpowiedzi

Podwyżki stóp procentowych są rekordowe szybkie, a wskaźnik WIBOR – najwyższy od 10 lat. Wszystko to wprost przekłada się na ogromny wzrost rat kredytów ze zmienną stopą procentową. Jest też pewne jak w banku, że WIBOR będzie jeszcze wyżej. A raty jeszcze pójdą w górę. Część analityków uważa, że stopy procentowe NBP zatrzymają się dopiero na poziomie 6-7%. Ale przecież nie na zawsze! Może tylko na rok, półtora? Jednym z głównych tematów rozmów w setkach tysięcy rodzin kredytobiorców jest więc ten: czy zmieniać kredyt na stałe oprocentowanie? A może zacisnąć zęby i nic już nie zmieniać, by nie wpaść w kolejną pułapkę?

Czy zmieniać kredyt na stałe oprocentowanie czy nie zmieniać? Nikt nie wie na 100%, co się bardziej opłaci. I tym bardziej nikt w imieniu kredytobiorcy nie weźmie odpowiedzialności za decyzję i jej konsekwencje. Prawda jest taka, że wszystko zależy od tego, jak długo oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie będzie rosło, jak długo się utrzyma na wysokim poziomie i kiedy zacznie spadać.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Odpowiedzi na te pytania nie istnieją, możemy jedynie spekulować. Docelowy poziom stóp procentowych (a więc i wskaźnika WIBOR, na którym oparte jest oprocentowanie kredytów „zmiennych”) zależy od tego, jak wysoko wyniesie nas fala inflacji. A ona z kolei w dużej części jest przenoszona przez ceny ropy naftowej, energii, żywności i kursy walut. Dużo zmiennych.

Najprostsza odpowiedź na tytułowy dylemat w ogóle nie zależy od tego, czy „przesiadka” się opłaci czy nie. Bo tego tak naprawdę z całą pewnością nie wiemy. To kwestia świętego spokoju. Jeśli bardzo się boisz niestabilności rat i jesteś w stanie dziś zapłacić więcej za pewność, że przez pięć lat nie będą się zmieniały – rozważ zmianę umowy na stałe oprocentowanie. Jeśli jesteś w stanie żyć w niestabilnym otoczeniu (i niestabilnych ratach), umiesz dopasować wydatki i domowy budżet do zmieniających się rat – obie drogi masz otwarte.

Kredyt o stałym oprocentowaniu to rodzaj „ubezpieczenia” – nie wiesz, co się stanie w przyszłości, ale masz pewność, że Twoja rata przez jakiś czas się nie zmieni. Nie obchodzi Cię to, czy ktoś płaci wyższe czy niższe. Jeśli przepłacasz, to traktujesz to jako cenę świętego spokoju. To brzmi zachęcająco, ale jest pewne „ale”. Cena ubezpieczenia zależy zwykle od prawdopodobieństwa, że „coś” może się wydarzyć. Jeśli wykupimy ubezpieczenie przed burzą, gdy ona już jest za oknem, to ono na pewno nie będzie tanie. I tak właśnie jest z kredytem o stałym oprocentowaniu. Jeśli „przeskoczymy” nań dopiero teraz – na pewno będzie drożej, niż gdybyśmy zrobili to rok, dwa lata temu.

Czytaj też: Co z pieniędzmi w banku w czasie wojny? A u maklera, w funduszu? (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Czy warto refinansować kredyt hipoteczny, gdy raty szybko idą w górę? (subiektywnieofinansach.pl)

Czy zmieniać kredyt na stałe oprocentowanie? I kiedy zmieniać?

Jakkolwiek odpowiedź na pytanie, czy warto zmieniać kredyt na stałe oprocentowanie, zawsze będzie miała charakter zakładu o przyszłość, to spróbuję odpowiedzieć na kilka najważniejszych pytań, które w związku z tą decyzją mogą zaświtać Ci w głowie.

Zanim cokolwiek zrobisz, ustal stan faktyczny, czyli: jaka obecnie jest kwota kapitału do spłaty, jaka jest szacunkowa wartość nieruchomości (zabezpieczenia), ile lat pozostało do spłaty oraz jakie są aktualne warunki kredytu (marża, ubezpieczenia). Powyższe nie musi być przecież takie samo jak w momencie wypłaty kredytu. W szczególności mam na myśli kapitał do spłaty oraz wartość zabezpieczenia. Na tej podstawie można ocenić „jakość” obecnego kredytu oraz ewentualnie porównać go z innymi dostępnymi na rynku.

Przy jak dużej różnicy w oprocentowaniu kredytu o zmiennej i stałej stopie zamiana ma sens? Jeżeli teraz płacisz oprocentowanie np. 6,5-7% (WIBOR 6M + marża) i bank zaoferuje stałe oprocentowanie na poziomie porównywalnym lub niższym – to propozycja jest warta rozważenia. Jeżeli kredyt o stałym oprocentowaniu miałby być dużo droższy (różnica wynosi ponad 1 pkt proc. lub więcej) – to może nie być już okazja i warto przynajmniej rozejrzeć się w innych bankach. Oferty ze stałym oprocentowaniem – coraz bardziej atrakcyjne w relacji do kredytów zmiennoprocentowych – są już w każdym banku.

Czy propozycja banku, by wziąć kredyt o stałym oprocentowaniu, może być pułapką? Nie nazwałbym tego pułapką, ale może zdarzyć się tak, że stopy procentowe NBP najpierw ostro pójdą w górę – np. do 6-7%, co oznaczałoby wzrost oprocentowania kredytów o zmiennym oprocentowaniu nawet do 7-9% w skali roku, a po roku zaczną szybko spadać. Wówczas kredyt o stałym oprocentowaniu, wynoszącym 6-7% w skali roku, wcale nie musi być lepszą opcją niż obecny kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Co z tego, że przez rok, półtora „stała stopa” będzie tańsza od raty kredytu opartego na szalejącym WIBOR-ku, skoro w 2024 r. stopy NBP i WIBOR mogą wrócić do np. 4%? Wtedy kredyt z WIBOR-em będzie miał już oprocentowanie 5-6% w skali roku…

Przy jakiej wysokości oferowanego stałego oprocentowania propozycja banku jest „toksyczna”? To zależy. Niedawno pojawiła się pierwsza na rynku oferta kredytu na stały procent przez 10 lat. Koszt: ponad 7% w skali roku. To porównywalne warunki do kredytu zmiennoprocentowego przy stawce WIBOR wynoszącej 5-6%. Pytanie brzmi: czy przez najbliższych 10 lat jest możliwe, że WIBOR średnio będzie tyle właśnie wynosił (czyli raz będzie trochę wyższy, a raz trochę niższy)? Każdy musi sobie na to pytanie sam odpowiedzieć, ja mogę posłużyć jedynie wykresem pokazującym wysokość tego wskaźnika w przeszłości. Patrząc na sprawę przez pryzmat stopnia rozwoju polskiej gospodarki – długoterminowo stopy procentowe powinny być raczej bliżej 2-4%, ale na świecie dzieją się takie rzeczy, że nic już nie jest pewne.

Czytaj też: Ile kosztuje kredyt o stałym oprocentowaniu? A ile powinien kosztować? (subiektywnieofinansach.pl)

Czy wysokość marży mojego kredytu o zmiennym oprocentowaniu ma znaczenie przy rozważaniu decyzji o przesiadce na stały procent? Tak, podobnie jak zakres produktów dodatkowych „doklejonych” do kredytu. Im wyższa marża kredytu o zmiennej stopie procentowej, tym bardziej opłacalne może być przejście na stały procent. Poza tym warto zwrócić uwagę, czy w aneksie dotyczącym zmiany oprocentowania ze zmiennego na stałe bank nie zmienił też (ewentualnie jak bardzo) marży dla kredytu zmiennego, która zacznie obowiązywać po okresie stałego oprocentowania (jeśli nie zgodzimy się na kolejny okres na oprocentowaniu stałym). No chyba, że klient planuje całkowitą spłatę w ciągu tych 5-7 lat i dalsze warunki już go nie będą dotyczyć.

Czy mogę sam poprosić bank o ofertę zmiany kredytu na stały procent, czy muszę czekać, aż bank sam to zaproponuje? Zdecydowanie można poprosić pracownika banku o przygotowanie i przesłanie oferty. Chociaż zwykle wiąże się to z wizytą w placówce. Bankowcy nie chcą przez telefon podawać szczegółów tego typu ofert. Pewnie się obawiają, że to nie klient dzwoni, tylko „tajny agent” konkurencji. A może po prostu uważają – skądinąd słusznie – że kredyt hipoteczny to zbyt poważna i skomplikowana sprawa, żeby gadać o nim przez telefon.

Czy bank może mi naliczyć jakieś opłaty przy konwersji na stałe oprocentowanie? Może, ale nie musi. Co najwyżej byłaby to opłata za aneks do umowy kredytowej. Ale opłata za aneks raczej nie powinna przekraczać kilkuset złotych. Jeśli oferta kredytu o stałym oprocentowaniu jest dobra, to ten wydatek szybko się zwróci.

Na co zwrócić uwagę, analizując aneks podsuwany przez bank? Poproś o warunki aneksu i możliwe oprocentowanie na 5-7 lat. Jednocześnie dowiesz się, czy aneks to formalność czy jednak niekoniecznie. Warto zabrać dokument do domu i się „z nim przespać”, przemyśleć, policzyć. Może w tym pomóc ekspert kredytowy, który pomagał w procesie kredytowym. Jednak zawsze decyzja (oraz ryzyko) jest po stronie kredytobiorcy. Najważniejszą pułapką może być wpisanie wysokiej marży w kredycie na zmienny procent, gdyby po 5-7 latach klient się nie zgodził na kolejną „turę” stałego procentu.

Czy oferta złożona przez bank jest wiążąca, czy też będzie analizował moją zdolność kredytową? Nie ma reguły. To raczej zależy od indywidualnego przypadku. Pracownik banku zwykle informuje, czy aneks to formalność, czy będzie również badana zdolność kredytowa i np. konieczne będzie doniesienie przez klienta dokumentów dochodowych.

Co jeżeli bank zażąda badania zdolności kredytowej i zdolność kredytowa nie wyjdzie? Czy bank może nie tylko odrzucić wniosek o konwersję kredytu na stałoprocentowy, ale i wypowiedzieć dotychczasową umowę? To dość niekomfortowa i nawet niebezpieczna sytuacja. Odpowiedzi można szukać w ustawie Prawo bankowe (art. 75). Osobiście nie znam sytuacji, aby umowa kredytowa została wypowiedziana, ale może zostać wdrożony tzw. program naprawczy. Jak to będzie wyglądało? To już indywidualna decyzja każdego banku. W interesie banku nie jest wypowiadanie umowy kredytowej, gdy raty są spłacane terminowo.

Czy po przejściu na stałą stopę będę mógł zmienić zdanie i wrócić do zmiennej? W ramach tego samego banku tak, ale dopiero po 5, 7 lub 10 latach. Wcześniej nie będzie takiej możliwości. Zmiana „powrotna” na kredyt z oprocentowaniem zmiennym jest możliwa jedynie w przypadku refinansowania kredytu w innym banku.

Czy po okresie stałego oprocentowania bank może zaproponować mi dowolne stałe oprocentowanie na nowy okres? Co jeśli się nie zgodzę? Może nie na dowolne, ale na odpowiadające aktualnej sytuacji rynkowej (cokolwiek to nie znaczy). Jeżeli klient się nie zgodzi, to w kolejnych latach oprocentowanie będzie zmienne, czyli WIBOR plus marża z umowy kredytowej. Dlatego warto przeczytać aneks do umowy i sprawdzić, czy bank nie podwyższył w stałoprocentowym kredycie marży na przyszłość – gdyby kredyt wrócił do zmiennego procentu.

Czy mogę zamienić na stałe oprocentowanie kredyt, który nie jest jeszcze w całości wypłacony? Jeżeli kredyt jest w trakcie wypłaty transz – przejście na oprocentowanie stałe będzie niemożliwe (jak to wygląda w poszczególnych bankach, pisałem o tym tutaj), chociaż refinansowanie generalnie jest do zrobienia.

Czy zmiana kredytu na stałoprocentowy znosi możliwość zakwestionowania w sądzie stawki WIBOR? Wśród prawników rozważany jest pomysł, by zakwestionować WIBOR tak samo, jak sposób ustalania tzw. kredytów frankowych. Z „frankami” się udało, ale czy uda się z WIBOR-em – nie wiadomo. Dylemat ma więc dziś charakter teoretyczny. Natomiast warto pamiętać, że gdyby kiedyś pojawiła się możliwość zakwestionowania oprocentowania kredytu opartego na stawce WIBOR, to klient – nawet jeśli już taki kredyt zamknął lub skonwertował – nie jest pozbawiony możliwości podnoszenia roszczeń (aż do upływu terminu przedawnienia). Chyba, że w aneksie zmieniającym kredyt o stopie zmiennej na stałą bank wpisze – a klient zaakceptuje – zrzeczenie się tych roszczeń. Warto dokładnie czytać treść podsuwanego przez bank aneksu.

Czytaj więcej: Znów wzrost raty kredytu. Sześć pytań o konsekwencje mocnej decyzji RPP

A może mieć dwa w jednym? Stałą stopę i nowy bank?

Możesz pójść o krok dalej i – oprócz oferty z obecnego banku – sprawdzić również, co oferują inne, jeśli chodzi o stałą stopę procentową. Proces kredytowy jest obecnie szybki i od momentu złożenia (kompletnego) wniosku kredytowego decyzję można uzyskać nawet w jeden dzień (tak, serio – to nie przesada!). A więc można mieć dwa w jednym: zmiana oprocentowania na stałe oraz jednocześnie zmiana banku na lepszy, tańszy. Oczywiście, czy to ma sens ekonomiczny, zależy od indywidualnej sytuacji klienta i propozycji banku.

Ta opcja w szczególności polecana tym, którzy kredyty spłacają już od jakiegoś czasu. Kupili mieszkanie na kredyt z minimalnym wkładem własnym. Mają już wpis w księdze wieczystej. Wartość nieruchomości wzrosła, kwota kredytu (kapitału) spadła. Refinansowanie może dać zmianę oprocentowania, lepsze warunki (bo automatycznie wyższy jest wkład własny), a nawet wydłużenie (lub skrócenie) okresu kredytowania. Oczywiście jeżeli będzie taka potrzeba.

A koszty? Przede wszystkim sprawdź, czy obecny bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę. Jeżeli była prowizja za przyznanie kredytu lub ubezpieczenie płatne z góry, to (być może) część kosztów będzie do odzyskania. Poza tym wpis banku do hipoteki kosztuje 200 zł, wymazanie obecnego banku – 100 zł, wycena nieruchomości – (szacunkowo) 400-800 zł.

Czytaj też: Depozyty długoterminowe dają już 3% zysku. Ale uwagę na tę pułapkę! (subiektywnieofinansach.pl)

Dopiero starasz się o kredyt. Jaki wybrać?

Jeżeli masz już wniosek w procesie kredytowym, to (silnie zalecam): bardzo dokładnie zapoznaj się z draftem umowy (bank powinien go wydać wcześniej, abyś miał czas na dokładne zapoznanie się z nim), z formularzem informacyjnym. Bank pokazuje (bo musi) różne scenariusze zmiany sytuacji. Weź je pod uwagę, nie bagatelizuj („po co to czytać, przecież muszę gdzieś mieszkać!”) i zastanów się, czy dasz radę płacić ratę.

Koniecznie porównaj oferty z kilku banków (dlatego wnioski składa się minimum 2-3 bankach), weź pod uwagę i oprocentowanie zmienne, i stałe. Obecnie różnica jest znacznie mniejsza niż jeszcze np. miesiąc temu. Poza tym niektóre banki (w związku z wysokim poziomem WIBOR) już obniżyły marże.

Lepiej wybierz dłuższy okres kredytowania (kredyt możesz spłacić wcześniej, nie musisz pytać banku o zgodę). Patrz nie na samą ratę, ale na całe miesięczne zobowiązanie (z kosztem ubezpieczeń, prowadzenia konta itp.). Jeżeli możesz, to wybierz polisy ubezpieczeniowe (życie, nieruchomość) samodzielnie. Będzie lepiej lub nawet taniej niż w banku.

Jeżeli potrzebujesz symulację, masz jakieś wątpliwości, czegoś nie wiesz lub nie rozumiesz, to pytaj – zapraszam do kontaktu. Pomoc zawsze jest bezpłatna. Pamiętaj o jednym: możemy pokazać możliwości, policzyć różne opcje, wykonać wiele symulacji, ale NIE podejmiemy za Ciebie decyzji. To jest i będzie Twój kredyt i nikt inny nie będzie go spłacał…

Czytaj też: Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Dlaczego tylko na 5 lat? (subiektywnieofinansach.pl)

Zobacz też wideokomentarz:

zdjęcie tytułowe: Karim Manrja/Unsplash