Fundusze nieruchomości mają dziś zniszczoną reputację? Istnieje ich bezpieczniejsza formuła – przekonuje Michał Sapota. I przedstawia swój pomysł na 6-8% rocznie

Fundusze inwestujące w nieruchomości mają w Polsce zniszczoną reputację – większość z nich traciła pieniądze inwestorów. Michał Sapota, do niedawna zarządzający budującym mieszkania Murapolem, chce znów zachęcić Polaków do inwestowania w fundusze nieruchomości. Na jego celowniku są ci, którzy dziś kupują apartamenty na wynajem bądź udziały w condohotelach. Ale nie tylko. Pod skrzydłami Mount TFI powstanie też pierwszy nieruchomościowy fundusz dla drobnych inwestorów. Ma być dużo bezpieczniejszym sposobem lokowania oszczędności, niż „stare” fundusze nieruchomości

Polacy rocznie inwestują kilkanaście, może nawet „małe” kilkadziesiąt miliardów złotych na rynku nieruchomości. Jednak w większości przypadków są to indywidualne zakupy mieszkań, apartamentów na wynajem, pokojów w condohotelach. W tym boomie w zasadzie nie uczestniczą fundusze inwestycyjne, które na Zachodzie są najbezpieczniejszym wehikułem do lokowania pieniędzy w nieruchomościach. Nie uczestniczą też drobni inwestorzy, którzy nie dysponują milionami, lecz tylko dziesiątkami, góra setkami tysięcy złotych.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Czytaj też: Zła wiadomość. Policzyli jak bardzo boom nieruchomości zaburza tempo bogacenia się rodzin. Czy rząd powinien coś z tym zrobić?

Czytaj więcej o nierównościach: Globalne zabójstwo klasy średniej dokonuje się na naszych oczach. Oto scenariusz ostatecznej zagłady. Skończy się wojną lub rewolucją?

Fundusze nieruchomości w Polsce: totalna porażka nieudaczników

Kilkanaście lat temu powstały co prawda fundusze inwestycyjne specjalizujące się w lokowaniu w nieruchomości, ale okazały się katastrofą. Najgorszy z nich, TFI BPH Nieruchomości, stracił 99% pieniędzy klientów. Większość pozostałych – Skarbiec Nieruchomości, czy Arka Nieruchomości – też skończyło żywot pod kreską. I to na rynku, na którym ceny mieszkań, hoteli i nieruchomości komercyjnych (biura, magazyny, centra handlowe) w zasadzie nieprzerwanie rosły!

Czytaj też: Kupiłeś w banku „bezpieczny” fundusz, a on okazał się przekrętem. Kto pilnuje funduszowych nielotów?

Czytaj też: Katastrofa budowlana? Oto fundusz, który stracił 99% pieniędzy klientów. Na rynku nieruchomości, w czasie, gdy nawet na głupiej kawalerca dało się zarobić. Jak oni to zrobili?

Czytaj też: Czy zanosi się na największy dramat w historii funduszy inwestycyjnych? 1,2 mld zł pieniędzy ludzi zablokowane. I nie wiadomo ile z tego odzyskają!

W tym roku miały pojawić się nowe instrumenty, które pozwoliłyby bezpiecznie lokować w nieruchomości –  REIT. To papiery wartościowe, które są odpowiednikiem „udziałów” w biurowcach lub centrach handlowych. Właściciel REIT-u dostaje co roku udział w czynszach, które płacą najemcy. Na rozwiniętych rynkach ta dywidenda wynosi zwykle 4-7% w skali roku. Ponieważ inwestycja jest zabezpieczona nieruchomością, to jej ryzyko jest niewielkie. Poza tym REIT-y są regulowane i objęte preferencjami podatkowymi. Dlatego w REIT-y na Zachodzie inwestują nawet drobni ciułacze.

Nie jest jednak pewne, czy REIT-y w Polsce powstaną, choć ustawa jest już w Sejmie. Zarówno Ministerstwo Finansów, jak i Narodowy Bank Polski ostrzegają rząd i posłów, że moment na rynku nie jest dobry dla wprowadzenia takich instrumentów. Mogłoby się skończyć tak, jak ze „starymi” funduszami nieruchomości, czyli wejściem przez inwestorów „na górce” i ciężkimi stratami.

Czytaj też: Czy na rynku nieruchomości jest już bańka? Ceny mieszkań tak szaleją, że w górę ruszyły koszty wynajmu

Czytaj: Bezpiecznie kupić mieszkanie w Polsce? To często niemożliwe. Niepokojące dane

Czytaj też: Pożyczyć na mieszkanie więcej, niż jest warte? Teoretycznie to niemożliwe, ale… wystarczy ten prosty trik 

Jak bezpiecznie wziąć kredyt hipoteczny? Tu znajdziesz bardzo dobry przewodnik od A do Z od Marcina Iwucia. Polecam!

Mount TFI, czyli wysokie progi (na razie)

O tym, że w nieruchomości można inwestować bezpiecznie, poprzez fundusze inwestycyjne, chce przekonać Mount TFI. To mało znana firma zarządzająca funduszami, specjalizująca się w inwestycjach nieruchomościowych. Dziś w jej portfelu jest pięć funduszy dostępnych tylko dla zamożnych Polaków (próg wejścia: równowartość 40.000 euro).

Jest to m.in. fundusz, który inwestuje w nieruchomości komercyjne i czerpie zyski z najmu (czyli działający bardzo podobnie jak REIT-y). Jest też fundusz private debt, obejmujący obligacje przedsiębiorstw z różnych sektorów. Jest również fundusz globalny, który inwestuje w akcje REIT-ów na największych giełdach na świecie. Są wreszcie fundusze tworzone „na zamówienie”, czyli dla inwestorów, którzy chcą zainwestować kilkanaście, kilkadziesiąt milionów złotych.

Właścicielem Mount TFI jest Mikołaj Motz, syn Jana Motza, twórcy grupy Capital Park inwestującej w nieruchomości. W zarządzie jest też Krzysztof Madej (wcześniej w Metlife Amplico, a do 2017 r. w Altusie, specjalizujący się w obligacjach), Michał Sapota (przez 10 ostatnich lat związany z Murapolem, m.in. był prezesem zarządu grupy) oraz Anna Tanecka. Dziś Mount TFI zarządza aktywami rzędu 500-600 mln zł.

„Nowy” model funduszu nieruchomości. Pieniądze do zwrotu za półtora roku i żadnych inwestycji w „dziurę w ziemi”

Michał Sapota został ściągnięty do Mount TFI po to, żeby „oswoić” z inwestycjami nieruchomościowymi szersze rzesze Polaków. Na początek stworzył fundusz, który ma być jedną z najbezpieczniejszych opcji inwestowania w nieruchomości w Polsce. Taką, którą docelowo będzie można „poczęstować” również inwestorów, którzy nie dysponują milionami, ani nawet setkami tysięcy złotych.

Rzecz działa następująco: fundusz co miesiąc emituje certyfikaty, których wykup będzie za 18 miesięcy. Z pozyskanymi od inwestorów pieniędzmi wchodzi w ich imieniu do już trwających projektów deweloperskich, przejmując w nich pakiet kontrolny udziałów. W porozumieniu z deweloperem fundusz nadzoruje budowę i proces komercjalizacji, czyli sprzedaż powierzchni docelowym użytkownikom.

Żeby pieniądze inwestorów Mount TFI mogły posłużyć deweloperowi w budowie musi on spełnić kilka warunków: mieć umowę z wykonawcą, pozwolenie na budowę, ustalone i akceptowalne warunki cenowe sprzedaży powierzchni oraz umowę z bankiem finansującym budowę. W takiej sytuacji, gdy projekt jest już „rozpędzony”, ryzyko dla inwestorów Mount TFI jest już stosunkowo niewielkie. Może być co najwyżej problem ze sprzedażą np. mieszkań po założonej cenie, ale całkowita katastrofa nie wchodzi w grę.

Takie fundusze Sapota współtworzył także w Murapolu (firma sprzedała ich certyfikaty za 600 mln zł). Czym to się różni od „starych” funduszy nieruchomościowych? Tamte brały pieniądze inwestorów i dopiero potem rozglądały się co by tu kupić. No i z reguły miały 10-letni czas do zwrotu pieniędzy klientom. Fundusz Mount TFI wchodzi do konkretnych, już trwających inwestycji i przewiduje zwrot pieniędzy inwestorom oraz wypłatę zysków w ciągu półtora roku. Zakładane zyski to 6-8% w skali roku.

Grunt to wiarygodność. Ale czy pieniądze ludzi w funduszu są bezpieczne?

Dlaczego firmy deweloperskie miałyby dzielić się częścią marży z klientami funduszu Mount TFI i z samą firmą zarządzającą? Michał Sapota przekonuje, że choć największe firmy deweloperskie nie mają problemu z finansowaniem swoich budów, to już w tych średnich nie jest tak wesoło. Banki bywają wobec nich nieufne, sprzedaż obligacji też nie jest taka łatwa po aferze Getbacku, a klienci nie są zbyt chętni, by wpłacać przedpłaty na etapie „dziury w ziemi”.

„Firmy deweloperskie zgłaszają się po pomoc w pozyskaniu finansowania, żeby dzięki tym pieniądzom uruchomić projekty deweloperskie. Jest na rynku kilkanaście firm, z którymi potencjalnie moglibyśmy podjąć współpracę, bo są wystarczająco wiarygodne i stabilne finansowo”

Fundusz „wchodzi” do inwestycji na wartość gruntu. Uwiarygadnia tą inwestycją dewelopera, któremu bank dzięki temu taniej pożyczy resztę pieniędzy potrzebnych na budowę. De facto więc zapewnia deweloperowi komfort i zdolność do realizacji projektu na lepszych warunkach, a także konsulting dotyczący tego jak zmaksymalizować rentowność projektu. A kto miałby kupować certyfikaty funduszu Mount TFI? W tej sprawie były prezes Murapolu też jest optymistą. Jego zdaniem dopiero nadchodzi czas funduszy nieruchomości w Polsce. Jak „rekrutuje” klientów fundusz?

„To klienci, którzy sparzyli się na nietransparentnych funduszach inwestycyjnych, trzymają pieniądze w banku albo w funduszach pieniężnych, mają 10-20 mln zł i boli ich brak możliwości inwestowania. Kupują pokoje w condohotelach, nie zdając sobie sprawy z ryzyka, albo inwestują w apartamenty nie zdając sobie sprawy ile z tym jest kłopotu. W obu przypadkach nabierają się na gwarantowane zyski, które w większości przypadków nigdy nie przyjdą. Przykro mi to powiedzieć, ale np. większość projektów condo w Polsce skończy się bardzo boleśnie dla tych, którzy w nie zainwestowali”

Mój rozmówca oczywiście zastrzega, że na rynku są firmy z track rekordem (pisząc po ludzku: z doświadczeniem i listą zrealizowanych, udanych przedsięwzięć) i wypracowanym modelem biznesowym, ale stanowią one zdecydowaną mniejszość oferty.

Czytaj też: Puściły hamulce. Rekordowy wzrost zakupów na kredyt. Skończy się wielkim płaczem? 

Condohotele: moda, która kiepsko się skończy?

Sapota ostrzega, że projekty condohoteli w większości realizują „przypadkowi ludzie”, firmy bez kapitału, a i same projekty też są loteryjne.

„Pieniądze są ściągane od inwestorów na etapie przed „dziurą w ziemi” – części projektów się nie zrealizuje, gdyż nie mają domkniętego finansowania a już są oferowane. Inne będą w stanie osiągnąć sensowne przychody przez 3-4 miesiące w roku, bo nie mają ani dobrej lokalizacji, ani infrastruktury, ani zaplecza konferencyjnego. Gwarancja „7% zysku przez 10 lat” jest wystawiana przez spółki z kapitałem 5.000 zł. Rynek nie jest regulowany, panuje na nim „wolno-amerykanka”. Dla inwestycji condo nie ma rynku wtórnego, jaki jest dla mieszkań, więc wycofanie się ze źle rokującego projektu jest trudne”

– mówi były szef Murapolu. Jego zdaniem nie ma porównania między takimi inwestycjami, których kwoty w dodatku idą w „duże” setki tysięcy albo miliony złotych, z inwestycją w certyfikaty funduszu warte 200.000 zł, który to fundusz zainwestuje pieniądze w projekt już realizowany i wypłaci pieniądze z zyskiem w ciągu półtora roku.

Oczywiście: żaden projekt nieruchomościowy nie jest pozbawiony całkiem ryzyka. Jeśli mimo wejścia przez fundusz do już trwającego – czyli relatywnie mniej ryzykownego – projektu okaże się on nierentowny, to prawa do przychodów z niego przejmuje TFI (jest w kolejce po pieniądze zaraz po ZUS-ie, skarbówce i banku, który udzielił kredytu, ale przed firmą deweloperską).

Czytaj więcej: Wynajmujesz mieszkanie i płacisz rzetelnie czynsz? Oni ci za to zapłacą

Czytaj też: Wynajem mieszkania dla początkujących. Jak nie dać się właścicielowi?

Czytaj też: W Polsce boom na condohotele i apartamenty na wynajem. Czy na tym można stracić?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzuję plan KNF

W planach także fundusz nieruchomości dla drobnych ciułaczy. Już na wiosnę?

Sapota chciałby w ciągu ponad roku przyciągnąć do funduszu co najmniej 300 mln zł, choć przyznaje, że to będzie ambitne zadanie. Po pierwsze reputacja niewielkich, prywatnych TFI nie jest dziś dobra. Problemy mają Altus, Trigon (echa inwestycji w obligacje Getbacku), czy  z powodu konfliktu z dystrybutorem. Dyrektywa MIFID II też nie pomaga, bo banki „wycinają” fundusze inwestycyjne ze swojej oferty, by nie ponosić kosztów związanych z nowymi procedurami.

Mount TFI współpracuje głównie z niezależnymi od banków firmami dystrybucyjnymi, we współpracy z HRE Investments (Sapota jest tu prezesem zarządu) będzie szykowało kolejne projekty oraz rozszerzało sieć sprzedaży certyfikatów. Wiosną 2019 r., ma powstać kolejny nieruchomościowy fundusz zamknięty – tym razem jednak publiczny. Jego certyfikaty będzie mógł kupić każdy – mają kosztować 100 zł – i będzie się można z nich w każdej chwili wycofać, bo będą notowane na giełdzie.

Sposób działania funduszu będzie taki sam, jak nieruchomościowego funduszu, który właśnie ruszył jako niepubliczny. Termin inwestycji również będzie 18-miesięczny, a celem inwestycji tak samo, jak w obecnie uruchamianym funduszu będzie wspomaganie już trwających przedsięwzięć nieruchomościowych. Sapota mówi, że fundusze nieruchomościowe powinny być zawsze wehikułem finansującym już istniejące projekty i mieć krótki okres działania, przejmując po prostu część marży dewelopera. Tylko wtedy będą to relatywnie bezpieczne inwestycje.

„Chcę przekonać ludzi, że nieruchomości są dobrym i bezpiecznym uzupełnieniem portfela inwestycji. Ich wartość nie jest skorelowana z tradycyjnymi inwestycjami w akcje i obligacje. W USA w ciągu kilkunastu ostatnich lat zmieniła się struktura portfeli inwestycyjnych – kiedyś 90% stanowiły akcje i obligacje, dziś udział inwestycji alternatywnych sięga 30% portfeli”

– mówi Sapota. Uruchomienie funduszu dla drobnych ciułaczy będzie wymagało zgody Komisji Nadzoru Finansowego, ale jej też powinno leżeć na sercu zwiększanie palety relatywnie bezpiecznych inwestycji i poprawa reputacji funduszy nieruchomości.

obrazek tytułowy: Composita/Pixabay.com

zdjęcie Michała Sapoty: money.pl