Od kilku lat Komisja Nadzoru Finansowego nie zgadza się już na udzielanie przez banki kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Od początku 2017 r. oficjalnie każdy klient kupujący mieszkanie na kredyt powinien mieć 20% własnego wkładu finansowego w transakcję. Przy średnich cenach i metrażach nieruchomości oznacza to konieczność posiadania od 35.000-40.000 zł wkładu własnego (w średniej wielkości miastach) do 60.000-80.000 zł (w największych, gdzie ceny są najwyższe).
Część banków twardo trzyma się tych zasad, inne pozwalają klientom przynieść tylko połowę pieniędzy. Na resztę bankowcy sprzedają ubezpieczenie bądź pobierają od klientów prowizje podwyższające przejściowo koszt kredytów. Na wielu kredytobiorców padł blady strach (zwłaszcza na tych, którzy nie załapali się na dopłatę w ramach „Mieszkania dla Młodych”, którą można przeznaczyć na brakujący wkład własny).
- Black Friday? Boże Narodzenie? Wyprzedaże? Będziesz robić zakupy w zagranicznym sklepie internetowym lub na zagranicznej platformie e-commerce. Nie daj się złapać w tę pułapkę [POWERED BY CINKCIARZ.PL]
- Prawdy i mity o pompach ciepła. Czy to ogrzewanie może być tanie? [POWERED BY YORK]
- Banki zarabiają miliardy, ale… czasem też się dzielą. Oto kilka momentów w życiu klienta, w których może dostać od banku prezent [POWERED BY PAYBACK]
Czytaj też: Bezpieczny kredyt hipoteczny? Od lipca banki mają więcej zakazów
Konieczność posiadania kilkudziesięciu tysięcy złotych własnych pieniędzy jest problemem, chociaż ja wyznaję zasadę, że umiejętność zebrania takiej kwoty powinna być pierwszym check-pointem sprawdzającym czy nadajemy się do zaciągania długoterminowego zobowiązania o wielkiej wartości. Jeśli nie umiemy oszczędzać pieniędzy to kredyt hipoteczny będzie dla nas tykającą bombą zegarową, która prędzej czy później wybuchnie (najpewniej przy pierwszym kryzysie w domowym budżecie lub przy po podwyżce stóp procentowych).
Okazuje się jednak, że pomocną dłoń podają klientom… banki hipoteczne. To specjalne odnogi „zwykłych” banków, które nie zbierają od klientów depozytów, lecz emitują tzw. listy zastawne (to takie długoterminowe, o okresie spłaty 10-15 lat, obligacje zabezpieczone kredytami hipotecznymi). Inwestorzy kupują te listy zastawne, banki hipoteczne płacą im oprocentowanie, a dzięki uzyskanej kasie udzielają kredytów hipotecznych nie martwiąc się o depozyty.
Teoretycznie warunki kredytów udzielanych przez banki hipoteczne powinny być co najmniej tak surowe, jak w „zwykłych” bankach. Bo tu po drugiej stronie nie jest „ciemna masa” krótkoterminowych deponentów, tylko inwestorzy-nabywcy listów zastawnych. Są oni zainteresowani tym, by kredyty udzielane przez bank hipoteczny miały wysoką jakość, a zabezpieczenie hipoteczne dawało gwarancję, że w razie potrzeby uda się odzyskać kasę ze sprzedaży nieruchomości.
Oprocentowanie listów zastawnych jest z reguły niskie, bo są one bardzo dobrze zabezpieczone. PKO Bank Hipoteczny emitował niedawno listy zastawne z oprocentowaniem WIBOR plus 0,6%, a mBank – WIBOR plus 0,8%. Posiadacze tych papierów wartościowych mają – przy dzisiejszym poziomie WIBOR-u – nędzne 2,5-2,7% zysku, ale duże poczucie bezpieczeństwa.
Okazuje się jednak, że czasem warto pójść do banku hipotecznego zamiast do zwykłego. Naprawdę! Napisał do mnie ostatnio czytelnik i pochwalił się, że właśnie zassał w mBanku kredyt hipoteczny prawie bez wkładu własnego – bank zażądał tylko 5%. Klient się zdziwił, bo wydawało mu się, że bez 10-20% wkładu własnego się nie obędzie. A jak jeszcze w oddziale mBanku mu powiedziano, że kredytodawcą będzie siostrzany mBank Hipoteczny, to klient zalał się zimnym potem. A tu taka miła niespodzianka.
„Poza wzięciem kredytu z 5-procentowym wkładem własnym mogłem jeszcze wziąć kredyt na wykończenie mieszkania – w sumie na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ale to już nie w mBanku Hipotecznym, tylko w „zwykłym” mBanku. Dzięki połączeniu kredytów w dwch bankach można zgrabnie obejść rekomendacje KNF dotyczące minimalnego wkładu własnego. Bo ja w sumie zadłużyłem się na kwotę znacznie większą, niż wartość kupowanego mieszkania”
Podpytałem mojego czytelnika o oprocentowanie tego szalenie szczodrego kredyciku. Marża – jak na dzisiejsze czasy – bardzo przyzwoita, bo 1,85% powyżej WIBOR-u. Ale do tego pakiet ubezpieczeń od banku (ubezpieczenie domu, od utraty pracy, na życie, od niskiego wkładu własnego) i konieczność założenia w mBanku konta z obowiązkiem przekazywania tam wynagrodzenia.
Prawdopodobnie po uwzględnieniu tych „dokładek” marża kredytu byłaby znacznie wyższa (szacuję, że jakieś 2,5%). Ale wciąż nieprzesadnie wysoka biorąc pod uwagę, że klient na drugą rękę otrzymał znacznie większą pożyczkę na wykończenie mieszkania, niż wynosił jego symboliczny wkład własny.
Czytaj: Czy banki zbyt lekko podchodzą do badania naszej zdolności kredytowej? Oto niepokojące statystyki
Nie wiem czy mi się podobają te manewry, dzięki którym banki pożyczają klientom – przynajmniej niektórym, bo jednostkowy przykład trudno rozciągać na cały bank – jak za starych dobrych czasów. Jak wtedy, gdy bez problemu brało się kredyt na 120% wartości nieruchomości i to we frankach. Teraz przynajmniej dług jest w złotych. Ale wytyczne KNF mówiące, iż klient powinien mieć 20% wkładu własnego w kredyt, w tym konkretnym przypadku nie znalazły zastosowania.
Patrząc w statystyki AMRON widać zresztą, że lata mijają, a tak rozsądny wkład własny – ponad 20% – ma tylko połowa nowo udzielanych kredytów. Mój czytelnik dostał kredyty na mieszkanie i jego wykończenie znacznie przewyższające wartość mieszkania. Oczywiście: mógł to być wieloletni klient banku, z dużymi aktywami i solidną wiarygodnością płatniczą, który co prawda lewaruje się pieniędzmi banku, ale kredyt na wykończenie mieszkania mógłby spłacić jednym kliknięciem, likwidując lokaty. Mam nadzieję, że mówimy o takim właśnie kliencie, a nie o takim bez grosza przy duszy, który dzięki rozdzieleniu długu na dwa siostrzane banki mógł beztrosko zadłużyć się „pod korek”
Czy nabywcy listów zastawnych tego i innych banków powinni się niepokoić, że ich pieniądze są przetwarzane na kredyty wysokiego ryzyka? Pożyczki bez wkładu własnego z definicji są bardziej ryzykowne dla banku, niż te z dużym wkładem. Posiadacze listów zastawnych – niezależnie od poziomu ryzyka, który bierze na siebie bank, kredytując klientów – i tak otrzymają ustalony w umowie procent. Tak się składa, że jakiś czas temu rozmawiałem z przedstawicielami mBanku o kredytach z banku hipotecznego i to jest moment, by zacytować główne wiadomości z tych rozmów:
„Przy udzielaniu kredytu bank uniwersalny wylicza wskaźnik LTV. Bank hipoteczny również, ale nie jest to tak, jak w banku uniwersalnym, kryterium do ustalenia wysokości wymaganego wkładu własnego. Bank hipoteczny liczy w tym celu bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości (BHWN). To ta wartość determinuje, ile możemy udzielić kredytu (BHWN nie jest tożsame z wyceną wartość rynkowej nieruchomości). Każdy bank hipoteczny ma swoją, zaakceptowaną przez KNF, metodologię liczenia BHWN. W mBanku Hipotecznym mechanizm jest tak skonstruowany, że współczynnik ten zazwyczaj ma wartość w granicach 90-95% wartości rynkowej mieszkania. Bank hipoteczny pożyczy więc klientowi mniej więcej tyle samo, co bank uniwersalny. Z ustawy wynika, że bank hipoteczny może udzielić kredytu na maksymalną kwotę równą 100% BHWN”
To by się zgadzało, bo mój czytelnik dostał taki właśnie kredyt – z 5% wkładem własnym. Cieszyłem się, że dzięki bankom hipotecznym na rynek kredytów mieszkaniowych wraca normalność, ale chyba była to radość przedwczesna. Namawiam do ostrożności w zadłużaniu się. Nawet jeśli bank zechce Was obdarować kasą pod korek, to pamiętajcie, że to Wy poniesiecie największe konsekwencje wzrostu rat po ewentualnej podwyżce stóp procentowych. I to do Was przyjdzie bank po dodatkowe ubezpieczenie, gdy okaże się, że zbyt optymistycznie wycenił nieruchomość i kredyt nie ma już 100% pokrycia w zabezpieczeniu.
