21 listopada 2017

Czy na rynku mieszkaniowym jest już bańka? Spekulacyjne zakupy sprawiają, że dziczeje… wynajem

Czy na rynku mieszkaniowym jest już bańka? Spekulacyjne zakupy sprawiają, że dziczeje… wynajem

Od czasu do czasu dostaję od Was pytania: czy to jest dobry moment na zakup mieszkania? Moja odpowiedź w takich sytuacjach jest zwykle taka, że na zakup wymarzonego mieszkania dobry moment jest zawsze (bo druga okazja może się nie zdarzyć), a do zakupu takiego, na które Was nie stać – dobry moment nie jest nigdy. Przy obecnych cenach niestety to zaczyna być spore ograniczenie, zwłaszcza jeśli korzystamy nie tylko ze swoich pieniędzy.

Czy na rynku nieruchomości jest już bańka cenowa?

Liczby nie kłamią: coraz trudniej jest bezpiecznie kupić mieszkanie na kredyt. Bezpiecznie, czyli nie przeciążając domowego budżetu w kontekście nadchodzących podwyżek stóp procentowych.

Zobacz również:

Czytaj: Bezpiecznie kupić mieszkanie w Polsce? To często niemożliwe. Niepokojące dane

Czytaj też: Pożyczyć na mieszkanie więcej, niż jest warte? Teoretycznie to niemożliwe, ale… wystarczy ten prosty trik 

Jak bezpiecznie wziąć kredyt hipoteczny? Tu znajdziesz bardzo dobry przewodnik od A do Z od Marcina Iwucia. Polecam!

Z cenami nieruchomości jest tak, jak z kursami akcji na giełdzie – nigdy tak naprawdę nie wiadomo czy w danym momencie są niskie czy wysokie, choć dziś wiele wskazuje na to, że rynek wszedł w fazę jakiegoś rodzaju bańki spekulacyjnej. Albo przynajmniej jest w jej przededniu. Czytałem ostatnio ciekawą rozmowę z architektem, który wyjaśnił to w sposób najprostszy z możliwych.

„Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych. To z kolei powoduje, że ceny rosną w zawrotnym tempie”

mówi ów ekspert, pan Zbigniew Maćków. Dziś u deweloperów nie rządzą klienci indywidualni kupujący mieszkania na kredyt, lecz hurtownicy, biorący po kilka mieszkań na wynajem, płacących gotówką wyjętą z bankowej lokaty. Taki popyt, wynikający po części z niskich stóp procentowych, a po części z nieumiejętności inwestowania w cokolwiek innego, co nie byłoby mieszkaniem na wynajem, ani lokatą bankową, napędza wzrost cen.

Do tego dochodzą obietnice deweloperów, którzy właśnie na takich inwestorów-oportunistów przekierowują całą swoją marketingową machinę, obiecując nierzadko długoterminowe gruszki na wierzbie.

Czytaj: Inwestycja w mieszkanie na wynajem? W condohotel? Obiecują 7-8% gwarantowanego zysku rocznie. A naprawdę? Prześwietlam!

Trochę to zaczyna przypominać sytuację sprzed 10-11 lat, kiedy banki i pośrednicy finansowi masowo oferowali kredyty we frankach na tyle duże i na tyle tanie, że część klientów zaczęła nimi finansować zakup mieszkań na wynajem. Jak to się skończyło – wiemy. Czy będzie powtórka z rozrywki? Niewykluczone:

„Ostatnio działki w przetargach są sprzedawane kilkukrotnie powyżej ceny wywoławczej. Jak wytłumaczyć, że cena wywoławcza jest przebijana czterokrotnie? Jeżeli podzielić powierzchnię działki na mieszkania, to wychodzi, że metr kwadratowy już na starcie kosztuje 4.000 zł. A to tylko grunt. Projekt? Budowa? Zysk? Koszty miękkie, marketing, biuro sprzedaży? Jeżeli powstaną tam mieszkania, będą musiały kosztować co najmniej 12.000 zł za metr”.

Jeśli deweloper drogo kupuje grunt, to i drogo sprzedaje mieszkania. To z kolei w przyszłości oznaczać będzie konieczność śrubowania czynszów (by możliwie szybko uzyskać zwrot zainwestowanego w drogi zakup kapitału). Na krótką metę skutkiem jest wzrost „drapieżności” wynajmujących „prywaciarzy”.

Inwestycyjne zakupy sprawiają, że dziczeje… wynajem

I chyba właśnie zaczynamy tę przypadłość obserwować. Dostałem ostatnio kilka próśb, bym przyjrzał się praktykom panującym na rynku najmu mieszkań w Warszawie. Co prawda od dawna panował tu „dziki zachód”, ale teraz podobno robi się jeszcze bardziej dziko.

„Przeraża mnie to co się dzieje w Warszawie. Pomagam koledze znaleźć pokój lub kawalerkę w Warszawie. Teraz już najemca nie dobiera sobie współlokatora, tylko właściciel ma 5-pokojowe mieszkanie i wynajmuje je na pokoje. Po 1150-1200 zł za każdy pokój. Cena nie do negocjacji, bo pan ma 138 pokoi w Warszawie”.

A kawalerki? Podobno ceny najmu skoczyły drastycznie i teraz kawalerki są już po 1650-1800 zł jeśli mówimy o „standardzie”, który można określić jako „zapuszczona ruina brudasa” oraz ponad 2000 zł jeśli mówimy o czymś we w miarę dobrym stanie. Widać to dość dobrze jeśli porówna się ceny wynajmu sprzed jeszcze kilku lat z tymi obowiązującymi i raportowanymi dziś (jako ceny wywoławcze).

Otóż mieszkanie do 40m2 położone w Warszawie kosztuje dziś średnio 2184 zł. Zaledwie trzy lata temu średnia cena wynosiła 1750 zł. Wzrost wynosi ponad 400 zł, czyli 20% przy praktycznie zerowej w tym czasie inflacji. W przypadku mieszkań 40-60m2 średnia cena podskoczyła z 2400 zł do niemal równo 3000 zł. A więc prawie o jedną czwartą. Można powiedzieć: wolny rynek. Ale można też powiedzieć: pompowanie bańki.

źródło grafiki: opracowanie Bankier.pl i OtoDom

Warszawa jest rynkiem specyficznym, tutaj popyt na mieszkania jest zawsze największy, bo jesteśmy krajem bardzo scentralizowanym. Ale np. we Wrocławiu sytuacja jest podobna. Trzy lata temu mieszkanie do 40m2 kosztowało średnio 1200 zł. Dziś – prawie 1770 zł. Mówimy o wzroście ceny prawie o połowę! Mieszkanie 40-60m2 w 2014 r. było wyceniane przez wrocławskich „kamieniczników” na 1750 zł, dzisiaj już na ponad 2200 zł.

„Wynajem pokoi i biznes z tym związany nadaje się do wysokiego opodatkowania, bo zainteresowanie zarabianiem na wynajmie jest tak wielkie, że tworzą się „kołchozy” dla młodych, dla których Warszawa staje się bardzo nieprzyjaznym miaste. Przeciętny student nie ma pojęcia jak negocjować ceny. Zamiast uczyć w szkole o pantofelku powinny być zajęcia o tym jak negocjować cenę mieszkania, żeby nie dać się stłamsić cwaniakowi, który chce mieć 10% rocznego zysku z najmu zamiast 1,5% w banku”

– pisze do mnie jeden z czytelników. Jestem bardzo źle nastawiony do tezy, że wszystko powinno być centralnie sterowane przez państwo, ale na rynku najmu autentycznie brakuje jakichkolwiek sensownych standardów i chyba rządzący – zamiast żyć od miesięcznicy do miesięcznicy – powinni się tym problemem zająć.

Czy rząd powinien zniechęcać do zarabiania na najmie? A może brakuje nam najmu instytucjonalnego?

Weszliśmy w błędne koło. Oprocentowanie pieniędzy w bankach jest rekordowo niskie (bo władza wprowadziła drakoński podatek bankowy i banki odbiły to sobie na deponentach). Polacy się bogacą i chcą inwestować pieniądze, ale władza jest niestabilna emocjonalnie i robi głupie rzeczy, więc… głupio inwestować np. w nowe przedsięwzięcia. Jedynym pewnikiem wydają się być mieszkania. Każdy kto ma więcej pieniędzy rzucił się więc do zarabiania na wynajmie.

Efekt? Zamiast robić tak, żeby ludzi było stać na bycie mobilnym i żeby podział dochodów był w miarę demokratyczny, władza – podobno „sprawiedliwa i prawa” – umacnia przepływ pieniędzy od coraz bardziej ubogich (bo płacących coraz więcej za mieszkanie) ludzi na dorobku do kamieniczników, którzy (co naturalne) wyciskają z tego interesu ile się da.

W tym kontekście rodzi się pytanie: czy dochód z najmu powinien nadal być niżej opodatkowany, niż dochód z pracy? Te wątpliwości mam nawet ja, osoba inwestująca oszczędności również na rynku nieruchomości. Po drugiej stronie jest kwestia potrzeb mieszkaniowych – brakuje nam mieszkań, ludzie zbyt często mieszkają do 40-tki przy mamusi. Im więcej mieszkań na wynajem – cywilizowany! – tym mniejszy ten ból. Może więc ludzie inwestujący w mieszania na wynajem robią dobrą robotę i trzeba im raczej ułatwić, niż podkładać podatkowe kłody?

„Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej. Negocjuje odpowiedni rabat, bo deweloperowi opłaca się bardziej sprzedać hurtem, niż użerać się pojedynczo z każdym grymaszącym klientem”

Taki inwestor robi sobie apartamenty na krótkoterminowy wynajem, albo wynajmuje mieszkania studentom czy młodym pracownikom korporacji. I ma z tego większy przychód, niż gdyby biernie ulokowali kapitał, a jednocześnie bardziej pewny, niż gdyby zainwestował w produkcję czegoś-tam, czyli otworzył własną firmę.

A być może problem jest w ogóle gdzie indziej? Może przede wszystkim brak rozwiniętego rynku najmu instytucjonalnego? Podatki – gdyby obłożyć nimi „mieszkaniowych hurtowników” – i tak byłyby przerzucane na najemców. Nam nie potrzeba droższych (wyżej opodatkowanych) mieszkań, potrzeba standardów.

A standardów nie wypracują indywidualni inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem (oni mają krótkoterminową perspektywę finansową), lecz dużi gracze hurtowi (z długoterminową perspektywą), którzy będą oferowali może i rynkowe ceny, ale przy znacznie lepszych, cywilizowanych warunkach transakcji. I te standardy rozpowszechniłyby się na całym rynku.

Czytaj też: Pożyczyli z banku pieniądze na mieszkanie, ale zostali oszukani. Mieszkania nie ma, raty płacą, a bank przyszedł po… zastaw

Czytaj i oglądaj: Kupić mieszkanie czy lepiej jednak wynajmować? Liczę!

A może… wszystko jest w porządku? Rośnie popyt, rosną ceny. Spadnie popyt…

Jest też trzeci element. Skoro rośnie liczba mieszkań na wynajem, a jednocześnie rosną ceny, to być może po prostu w krótkim terminie mamy nadwyżkę popytu nad podażą, którą wolny rynek próbuje „zalepić”? I może nie trzeba nic regulować, a po prostu pozwolić siłom popytu i podaży działać? Jeśli mieszkań na wynajem będzie za dużo, co ceny same spadną, nie potrzeba magicznej ręki rządu?

Dziś mamy rekordowo niskie bezrobocie i milion (albo i więcej) Ukraińców, którzy tutaj przyjechali do pracy. Przy tak dobrej koniunkturze trudno robić zarzut, że ceny są „z kosmosu”. Jak sytuacja się zmieni, z ręką w nocniku zostaną inwestorzy na rynku nieruchomości na wynajem, bo ceny z kolei spadną.

To mocny argument, ale trzeba pamiętać, że na rynku najmu zwykle spotykają się – tak jak w banku – strony o różnej „sile negocjacyjnej”. Najemca zwykle ma słabszy dostęp do informacji, nie ma umiejętności negocjacyjnych. To może dodatkowo wpływać na to w którym miejscu pojawi się równowaga cenowa.

Dwa problemy rynku nieruchomości

Żeby było jasne:

a) mam świadomość, że każdy podatek jest przerzucany na konsumenta, więc w tym przypadku przełożyłby się na wyższe czynsze najmu

b) mam świadomość, że rynek jest przegrzany nie tylko dlatego, że ludzie nie chcą w nic inwestować poza mieszkaniami, ale też dlatego, że po prostu rośnie popyt (Ukraińcy i spadek bezrobocia)

c) mam pewność, że rynek lepiej lub gorzej zadziała, tzn. za kilka lat część dzisiejszych domorosłych „deweloperów” obudzi się z ręką w nocniku i rentownością najmu na poziomie 1-3% w skali roku przy oprocentowaniu depozytów (po wzrośnie wskaźnika WIBOR) na poziomie 4-6%.

Tym niemniej…

Niezależnie od tego jak oceniamy sytuację na rynku nieruchomościowym i najmu – ważne jest, byśmy pamiętali o dwóch rzeczach lub – moim zdaniem – problemach. Po pierwsze rynek, na którym nie ma sensownych standardów, jest nieefektywny (a więc może ustalić cenę na wyższym poziomie, niż wynikałoby to z „czystej” relacji popytu i podaży).

Po drugie: sytuacja, w której niemal wszyscy posiadacze większej gotówki zachłystują się rosnącymi cenami i kupują mieszkania, jest na dłuższą metę niezdrowa, a może i niebezpieczna. Dużo sprawniej działa rynek, który nie podlega wahaniom „od ściany do ściany”. I jest w tym jakaś – większa lub mniejsza – rola państwa, by te wahania mitygować.

Nieruchomości: największa bańka w historii świata?

Na pocieszenie muszę napisać, że ten przepływ pieniędzy od posiadaczy rąk do pracy do posiadaczy nieruchomości trwa w najlepsze od wielu lat na całym świecie. To jest po prostu globalny trend przerywany mniej lub bardziej gwałtownymi korektami.

Na poniższym wykresie macie wzrost cen nieruchomości w różnych krajach w perspektywie ostatnich mniej więcej 40 lat. Jak widać ceny nominalnie powiększyły się od czterokrotności na bardzo zdrowym rynku amerykańskim do ponad 10-krotności na innych rynkach.

Oczywiście: na to trzeba by nałożyć wartość pieniądza, bo 100 dolarów kiedyś miało większą wartość, niż 500 dolarów dzisiaj. Ale trend jest dość oczywisty. A poniżej rosnący udział kosztów wynajmu mieszkania w budżecie domowym przeciętnego amerykańskiego konsumenta. Jak widzicie to, co dziś dzieje się na polskim rynku nieruchomości można bez problemu wpisać w globalne trendy. I to jest w sumie najsmutniejsze. I piszę to ja, posiadacz nieruchomości na wynajem.

 

 

Subscribe
Powiadom o
45 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Blazej
3 lat temu

Panie Maćku, oczywiście rynek obecnie jest mocno wypaczony, niemniej jednak wydaje mi się, że zrównanie opodatkowania dochodów z najmu z opodatkowaniem z tytułu wykonywania pracy byłoby krzywdzące dla części społeczeństwa, które właśnie w sposób „zdrowy – czyli nie generujący sztucznego popytu” posiadają w swoim portfelu inwestycyjnym jedno mieszkanie pod wynajem (jako zabezpieczenie) ale również zwyczajnie pracują na etacie lub prowadząc działalność. Reasumując: – opodatkowanie dochodów (na równi z dochodami z tytułu pracy) z najmu dla osób pracujących i posiadających do „X”…nieruchomości pod wynajem STANOWCZE NIE, – opodatkowanie dochodów z najmu na wyzszym poziomie dla osób utrzymujących się tylko z wynajmu… Czytaj więcej »

Maciej
3 lat temu
Reply to  Blazej

Tak, chyba ma Pan racje

Sauk
3 lat temu
Reply to  Blazej

http://wyborcza.biz/biznes/7,147758,22153004,rzad-bierze-sie-za-wynajmujacych-mieszkania-trzeba-bedzie-placic.html

Od 1 stycznia 2018 roku ma być rozgraniczenie. Do 100000 zł przychodu tak jak poprzednio czyli ryczałt 8.5%, powyżej 100000 zł większy podatek. I to jest chyba rozsądne rozgraniczenie. Jak ktoś ma 2-3 mieszkania na wynajem, limitu nie przekroczy. „Hurtownik” już tak.

Janek
3 lat temu
Reply to  Blazej

Co za absurd! Dlaczego opodatkowanie pracy miałoby być wyższe niż opodatkowanie kapitału?
Przecież sprawiedliwsze społecznie jest zapewnienie uboższym równych warunków, czyli wyrównanie podatków pracy i kapitału (najlepiej w dół, co zapewniłoby wynajmującym środki na obecne, wysokie, ceny czynszu).
Gdzie chciałby Pan utworzyć granicę? Przy pierwszym, drugim, trzecim mieszkaniu? Czy człowiek, który ma mieszkanie 5 pokojowe ma płacić niższe podatki od takiego, który wynajmuje 2 kawalerki?
Proszę nie szerzyć socjalistycznych mrzonek ekonomicznych.

katarzyna
3 lat temu
Reply to  Blazej

Zapewne wszyscy wiedzą i Pan również że przepisy prawa narzucają HURTOWNIKOM czyli osobom posiadającym kilka nieruchomości w portfelu na wynajmem założenie działalności gospodarczej a tym samym rozliczanie się na PIT 36 a więc na zasadach ogólnych. Zatem to juz dawno jest uregulowane!!!

Xyz
3 lat temu
Reply to  katarzyna

Bzdura. Proszę sprawdzić wyroki sądów. Nawet kilka mieszkań to nie działalność gospodarcza albo 17 garaży

Lolca
3 lat temu

No ale o co ten krzyk? Jaka bańka? Jest popyt i podaż i to reguluje ceny. Najwidoczniej w dużych miastach jest po prostu za mało mieszkań na wynajem, stąd wysokie ceny wynajmu, stąd wysokie ceny sprzedaży. W takim Wrocławiu duże piętno na rynku mieszkaniowym odcisneli Ukraińcy. Konkurują z studentami nie tylko o miejsca pracy w usługach, ale także o te najtańsze mieszkania czy pokoje. Deweloper natomiast wie, że przy aktualnych cenach wynajmu może podnieść ceny sprzedaży bo inwestorowi w mieszkanie na wynajem to się nadal opłaci. Ceny spadną jak podaż przewyższy popyt. „Trochę to zaczyna przypominać sytuację sprzed 10-11 lat,… Czytaj więcej »

Paweł
3 lat temu

W ankiecie na końcu wpisu nie ma informacji czy mówimy o wynagrodzeniu netto czy brutto. A to robi olbrzymią różnicę i sprawia, że dotychczasowe wyniki nie nadają się do niczego.

Karol
3 lat temu

Widze pewną niekonsekwencję: jeżeli „wszyscy” kupują mieszkania na wynajem to podaż powinna być wyższa od popytu i ceny powinny spadać.
Skoro ceny najmu rosną tzn. że jednak liczba chętnych na najem też rośnie.

Sosna
3 lat temu
Reply to  Karol

Dokładnie, też brak mi logiki w wywodach Autora. Większa podaż przy takim samym popycie powinna spowodować SPADEK cen, a nie wzrost. Im więcej inwestorów, tym lepiej(!) dla najemców, bo większa konkurencja. Inwestor, który by utrzymywał zawyżone ceny (np. bo chciałby sobie „odbić” wysoką cenę zakupu mieszkania), po prostu nie miałby klientów. Na obecną sytuację muszą wpływać inne czynniki. Ktoś już wspomniał o napływie imigrantów ze wschodu. Jakąś rolę zapewne gra również zmiana opodatkowania o 1 stycznia – zniesienie ryczałtu dla przychodów powyżej 100 tys. Ktoś ma inne pomysły? Autor, sugerujący podwyższenie opodatkowania, chyba zapomniał o podstawowym prawie: to nie producent/dostawca… Czytaj więcej »

greg
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Jasne, lepiej zdusić podaż, bo to obniży ceny. Brawo Ty.

rozmyslny
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Ja, jako klient, na rynku bankowym nie czuję się podmiotem słabszym. Jeśli potrzebuję produktu, a bank oferuje mi go w akceptowalnej cenie, to go biorę. Jeśli bank liczy sobie zbyt wiele, to nie zarabia na mnie ani grosza, bo nie mam zamiaru przepłacać.
Więc, Panie Macieju, gdzie Pan widzi te dzikie dziki?

Bartek
3 lat temu

Przydał by się podobny felieton pt sprzedać czy wynająć.
Będę opuszczać swoje aktualne mieszkanie bo kupuję nowe większe.
Aktualne (55m2) jest na kredyt (w EUR), w budownictwie z lat 70, w dobrze skomunikowanym miejscu w Krakowie (aczkolwiek nie w centrum)
Pytanie czy sprzedać czy dać pod wynajem ?
Oczywiście jest wiele czynników, ale może felieton mógłby coś przybliżyć.
Dzięki z góry

Jurek
3 lat temu
Reply to  Bartek

Bartek

Na twoim miejscu bym trzymał to mieszkanie. Policz sobie ile wyciągniesz z tego mieszkania pieniędzy z czynszu ,a ile z tej sumy jeżeli dasz ją na lokatę? Jeżeli rozsądnie je wynajmiesz na zasadach najmu okazjonalnego to zysk pokryje ci koszty remontów opłat i coś zostanie.

Kali
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Dopiero co Pan szkalował takich krwiopijców, którzy na mieszkaniach robią biznes.
„Podnieść im podatki! Tym, kamienicznikom tym, z dzikiego zachodu, tym!”

Lolca
3 lat temu

Jeszcze jedno. Co do pieniędzy, które nie są inwestowane w własny biznes czy produkcje „czegoś”. Mieszkanie też musi najpierw zostać wyprodukowane by mogło być sprzedane. Pośrednio inwestorzy w mieszkania na wynajem finansują więc powstawanie nowych mieszkań.

Xyz
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Ludzie biją się o wynajęcie pokoiku lub zapuszczonej kawalerki, bo lokali na brakuje lepszych lokali na wynajem… ale nam bańka rośnie 😀

Daro
3 lat temu

Wynająć mieszkanie za 3000 zł. Paranoja. Ludzie nie są głupi. Znajdą sobie alternatywę. Np. wystarczy zainwestować dwie miesięczne opłaty za wynajem (czyli 6000 zł) w samochód a mieszkanie/pokój znaleźć sobie na obrzeżach miasta lub po za nim za 1000/1500 zł. Nie ma szans żeby na dojazdy stracił 2000 zł.

W.
3 lat temu

Problem faktycznie istnieje, ale wnioski są delikatnie mówiąc słabe, a logika jest na poziomie Pudelka, np.: > W tym kontekście rodzi się pytanie: czy dochód z najmu powinien nadal być niżej opodatkowany, niż dochód z pracy? Te wątpliwości mam ja, osoba inwestująca oszczędności również na rynku nieruchomości. W jaki sposób podniesienie podatków i zniechęcanie inwestorów ma wpłynąć na obniżenie cen najmu? Wygląda to bardziej na populistyczną zagrywkę, a nie rozwiązanie. Przecież relacja jest dokładnie odwrotna – większa konkurencja, niższe koszty i mniejsze ryzyko pozwalają na obniżenie cen. Jeśli podatki będą wyższe i trudniej będzie „wejść” w ten obszar działalności/inwestycji to… Czytaj więcej »

bingo
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

może od razu podnieśmy podatki do 100%. To dopiero będzie cywilizowanie wyregulowany rynek. A co!

W.
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

OK, to brzmi sensowniej i z tym już można dyskutować, ale wydaje mi się, że ten ogólny zamysł w artykule nie został jasno przekazany.
Widzę, że artykuł został zaktualizowany, super!

Sauk
3 lat temu

I jeszcze jedno. Panie Macieju, proszę nie dać się manipulować osobom, które uczciwych wynajmujących nazywają „cwaniaczkami którzy chcą wyciskać 10% rocznie”. Niech takie osoby kupią mieszkanie i spróbują z niego wyciskać owe 10% rocznie. Życzę powodzenia. Dla przykładu. Koszt kawalerki w Warszawie, nawet przed obecną bańką, to około 250000 zł. Jeśli wynajmujemy ją za 2000 zł miesięcznie na czysto (a to wysoka stawka) i płacimy podatek ryczałt 8.5%, to roczny zysk wynosi niespełna 22000 zł co daje 8.8% zysku rocznie. A przecież nie uwzględniliśmy przestojów w najmie i remontów. W efekcie wypracowanie zysku 5-6% z najmu jest dużym osiągnięciem. Nie… Czytaj więcej »

Sosna
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

A, no i jasne, skąd ten artykuł. Boi się Pan konkurencji i stąd pomysły ograniczeń 😉

Sauk
3 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie jest. Ale chyba łatwych rozwiązań nie ma. Podwyższenie podatków spowoduje, że cześć ucieknie w szarą strefę, co dla gospodarki też nie będzie dobre. Sztuczne trzymanie niskich stóp procentowych i wynikające z tego niskie oprocentowanie lokat, które obecnie w większości przypadków są poniżej inflacji jest sporym przyczynkiem do tej sytuacji na rynku nieruchomości. A że ludzie boją się inwestować w innych formach, to wcale się nie dziwię. Obligacje dają marne 1-2% ponad inflację, a akcje są chyba obecnie dość ryzykowne – poziomy cen w USA czy na GPW są chyba dość wysokie i ludzie boją się kupować przed jakąś poważniejszą… Czytaj więcej »

Piotr Rusin
3 lat temu
Reply to  Sauk

Alternatywą jest rynek nieruchomości komercyjnych. Długoterminowa umowa ze stabilnym najemca gwarantuje nam określone przychody przez 10-15 lat. Oczywiście pozostaje kwestia zarządzania takim obiektem jak np. Retail Park, znalezienie odpowiednich najemców, wynegocjowanie warunków najmu itp. Do tej pory tego typu inwestycje dostępne były dla inwestorów instytucjonalnych, funduszy inwestycyjnych. Nie mniej są na rynku firmy które dają możliwość klientom indywidualnym zainwestowania w tego typu biznes.
Angażując podobne kwoty jak przy zakupie mieszkania na wynajem jesteśmy udziałowcem danego projektu i czerpiemy zyski z wygenerowanych przez spółkę przychodów.

Udet1123
2 lat temu
Reply to  Maciej Samcik

Kilka niedopowiedzeń/ cytatów z art:
1. Inflacja bliska zero -taaa wg GUSu bo prawdziwa jest z 5-10%
2. Warszawski rynek od 10 lat jest rynkiem właściciela. Na dobre lokalizacje/ standard od sawsze było po kilku chetnych na wynajem..
3. Wzrost czynszu jest np Warszawa ochota kawalerka 2017r. cena 1400, 2018r. cena 1650
4. popyt na kupno mieszkan wpłynie na wynajem za 18-24 mce mieszkanie trzeba wybiowac
5. Przydalby sie wykresy sr ceny m2 z srednia cena najmu np z 2000-2017 8 ich korelacja.
6. Czy spadek cen po bance z 2008 r. Wplynął na cene najmu?

Mariusz
3 lat temu

Już mi nawet w połowie odechciało się czytać tych wywodów.Przypominam że pierwsza bańka była tulipanowa i przeżyliśmy.Co za różnica czy ktoś nakręcił ludzi na kupno bezwartościowych akcji,cebulek tulipanów,czy mieszkań?Jak pierdyknie rynek to ceny mieszkań spadną o połowę i bez znaczenia będzie czy ktoś ma 1 czy 100 mieszkań na wynajem.Ważniejsze będzie gdzie je ma i za ile kupił oraz co z nimi zrobił „na dziko” czy w cywiliozowany sposób.Nie mupowaliby mieszkań to może kupowaliby działki na Księżycu lub Marsie.Pomysły z podnoszeniem podatków śmierdzi mi bardzo.Może by zmniejszać opodatkowanie,liczbę urzędników,zaangazowanie państwa we wszystko na czym można zbić kapitał polityczny?Może wtedy ludzie… Czytaj więcej »

Kawelus
3 lat temu

Dziczeje w tym kraju coś innego niż wynajem, jak to ujął mocno subiektywny Autor. TEn rynek akurat się cywilizuje, co służy całej „branży” jak i jej klientom. Profesjonaliści z dużym portfelem mieszkań zawierają legalne umowy (koniec z szarą strefą, bezprawiu wobec lokatorów), opodatkowują i ozusowują swoje przychody w ramach działalności gospodarczej czyli 19% linowo lub skala 18/32%, korzystają legalnie z innych profesjonalistów (remonty, księgowość, portale ogłoszeniowe, prawnik, itp.), dbają o relacje i bezpieczeństwo swojego klienta jak i zwiększają podaż dostępnych pokoi czy mieszkań na rynku. Tak, ceny wynajmu poszły w górę. Tak samo jak ceny usług remontowych, księgowych, ceny portali… Czytaj więcej »

spoconepachyrolnika
3 lat temu

Jest jeszcze kwestia wielkiego niżu demograficznego. W ciągu kilkunastu lat da o sobie znać i raczej nie uratują sytuacji Ukraińcy, czy Białorusini. Tak więc ceny nieruchomości w dłuższej perspektywie (portfel emerytalny) muszą spaść.

WesolyLudwiczek
3 lat temu

Wyższe ceny wynajmu są wynikiem wyższego popytu, ten popyt to Ukraińcy. Ceny wrócą do normy jak wybudujemy dla nich mieszkania*.

Jedyne co można zrobić to pomóc podaży. Jak już to proponowałbym podatek na grunt w miastach, odwrotnie proporcjonalny do zagęszczenia ludności. Taki podatek uwolniłby puste działki. Nie zmuszałby do budowania w polu i obniżyłby koszty. W Warszawie cena gruntu to 20% ceny mieszkania.

[*] – chyba, że sobie sami wybudują. Podpytałem ochronę budowy w jednej z inwestycji w Warszawie. 80% pracowników na budowie to Ukraińcy.

3 lat temu

„Wynajem pokoi i biznes z tym związany nadaje się do wysokiego opodatkowania”. Genialny pomysł, i ten człowiek mówi coś o ekonomii?

Patryk Szczabel
3 lat temu

Wprowadzany limit przychodowy od ryczałtu nie ma żadnego znaczenia dla osób zarabiających na najmie gdyż oni i tak rozliczają się na zasadach ogólnych. Poprzez wysoką amortyzację i tak nie płacą podatków.

Andrzej
3 lat temu

Osobiście myślę, że, wzorem chociażby Wiednia, to gminy/państwo może konkurować z drapieżnymi inwestorami indywidualnymi. Ma dostęp do najlepszych lokalizacji, może prowadzić politykę w tej materii i proponować coś młodym, zachęcać ludzi do osiedlania się. Inaczej, i tak chyba mamy teraz – robią to sami inwestorzy na swoich zasadach. Czyli zysk, zysk… Myślę też, że pierwsza regulacja tego rynku powinna niepodważalnie zmuszać wszystkich do opodatkowania najmu. Znam parę osób, które to swoje jedno-dwa mieszkania na wynajem wynajmują zupełnie nie płacąc podatku od najmu. Tu jest olbrzymia luka – bo dzikość rynku to, w mojej ocenie, w dużej mierze właśnie ta niesprawiedliwość.… Czytaj więcej »

oxo
3 lat temu

Widzę same plusy tej „bańki”.
Pobudowane bloki ZOSTANĄ i ogromnej większości będą użytkowane.
Ich budowa jest w sporej części opłacona gotówką, więc banki nie generują sztucznego pieniądza (jako dług) , budowa napędza gospodarkę i daje miejsca pracy.
Więcej mieszkań przy w miarę stałej populacji spowoduje ucywilizowanie rynku.
Działalność „hurtowa” (ale nie monopol) również spowoduje ucywilizowanie rynku.
Prawdopodobnie część „biznesmenów” nieco popłynie po kilku latach, kiedy będzie rynek wynajmującego, a oprocentowanie ruszy do góry. Wtedy będziemy się martwić – recesją na runku nieruchomości i walką o sprzedaż lokali pomiędzy bankami/komornikami (z niespłacanych kredytów o większych ratach) a wynajmującymi.

niepozdrawiam
3 lat temu

„I jest w tym jakaś – większa lub mniejsza – rola państwa, by te wahania mitygować.”

Co za mentalne niewolnictwo, nie spodziewałem się tego po Panu Maćku

Piotr
2 lat temu

Witam, a jak to się ma do zakupu domów jednorodzinnych?tutaj sytuacja jest chyba bardziej stabilna?

Daniel
1 rok temu

Każda scywilizowana i zdrowa gospodarka preferuje przede wszystkim podatkowo, producenta nad konsumentem. Zasada wolnego (czytaj – zdrowego) rynku jest prosta: chcesz więcej – rób więcej a nie licz na darmoche od państwa.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!