Deweloperzy pod presją. W USA obniżają ceny, w Polsce budują coraz więcej mieszkań, ale brakuje kupujących. Czy mieszkania mogą być tańsze?

Amerykańscy deweloperzy pod presją. Popyt na nowe domy słabnie, a wysokie koszty budowy i finansowania (stopy procentowe!) utrudniają dostosowanie cen do możliwości klientów, którzy mają coraz więcej problemów z codziennymi wydatkami. Według najnowszych danych aż 43% firm obniża ceny domów, ale rabaty są zbyt małe, by mogły „uratować” popyt. Deweloperzy rozpaczają: „bardziej spuścić cen już nie możemy”. Czy w Polsce wolnym krokiem też zbliżamy się do takiego paradoksu?

Nastroje amerykańskich deweloperów mieszkaniowych są najgorsze od ponad 14 lat. Według październikowego badania National Association of Home Builders (NAHB) wskaźnik zaufania firm budujących domy jednorodzinne spadł do zaledwie 29 punktów, najniższego poziomu od czerwca 2012 roku. Granicą oddzielającą przewagę ocen pozytywnych od negatywnych jest 50 punktów. Jeszcze gorzej wygląda wskaźnik zainteresowania potencjalnych nabywców, który obniżył się do 18 punktów. Amerykanie potrzebują domów, ale coraz mniej mogą sobie pozwolić na ich kupno.

Dla kupujących domy za drogie. A deweloperzy pod presją: „nie mamy już powietrza!”

Problemem, który powoduje, że deweloperzy są pod taką presją, jest dostępność finansowania. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych znów przekroczyło 7%, a według Freddie Mac w połowie października wynosiło średnio 7,4% (przy czym Freddie Mac spodziewa się jeszcze wzrostu w 2027 roku). Przy takim oprocentowaniu nawet niewielka różnica w cenie nieruchomości oznaczać sporo wyższą miesięczną ratę. To dlatego w październiku aż 43% firm obniżało ceny domów — to najwyższy odsetek od początku prowadzenia takich pomiarów w 2020 roku. Jednak przeciętna skala rabatu wynosiła tylko 6%.

Dlaczego te obniżki nie mogą być większe? Drożeją materiały budowlane, energia, transport i finansowanie. Coraz większym problemem jest również dostępność pracowników. Według NAHB, ponad jedna trzecia deweloperów zgłaszała w ostatnim miesiącu zakłócenia na lokalnych rynkach pracy związane z zaostrzeniem kontroli imigracyjnych. Kontrole powodują opóźnienia na budowach, a nawet część legalnie zatrudnionych pracowników obawia się przychodzić do pracy. Ci, którzy pracują, oczekują wyższych stawek, a budowy przeciągają się w czasie.

Dlatego firmy próbują konkurować nie tylko ceną. Aż 65% amerykańskich deweloperów oferuje kupującym dodatkowe zachęty: dopłaty obniżające oprocentowanie kredytu hipotecznego, pokrycie części kosztów transakcyjnych czy korzystniejsze wyposażenie domu. Z punktu widzenia klienta mogą one mieć podobną wartość jak rabat, ale pozwalają deweloperowi utrzymać oficjalną cenę sprzedaży, żeby „nie psuć rynku”. Nie znaczy to, że takie zachęty nic go nie kosztują — po prostu dają większą elastyczność w negocjacjach.

Skalę problemu potwierdzają najnowsze dane amerykańskiego Departamentu Handlu, pokazujące spadek rozpoczętych budów o 4,6%. Deweloperzy ograniczają kolejne inwestycje, ponieważ nie chcą powiększać zapasów niesprzedanych nieruchomości. Jeśli gotowy dom długo pozostaje niesprzedany, deweloper ponosi koszty jego finansowania i utrzymania. Może więc uznać, że lepiej zaakceptować stratę na konkretnej transakcji, niż dalej zamrażać kapitał.

Amerykański rynek pokazuje, że słaby popyt nie musi od razu wywoływać gwałtownego spadku cen mieszkań. Najpierw pojawiają się rabaty, dodatkowe zachęty i ograniczanie nowych budów. Czy podobny mechanizm działa w Polsce? U nas sytuacja nie jest aż tak zła. Owszem, jest gigantyczny nawis 60 000 nie sprzedanych mieszkań, ale deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczynają budowę większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Koszty budów nadal rosną, ale w Polsce nie załamał się (jeszcze?) popyt na kredyty. To może oznaczać, że presja na ceny dopiero się kumuluje.

Budowanie mieszkań wciąż drożeje. Co kosztuje dewelopera najwięcej?

W USA deweloperzy są pod presją i ograniczają rozpoczynanie nowych inwestycji, w Polsce budów przybywa. Według najnowszych danych GUS w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęto budowę o 4,5% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę wzrosła aż o 12,3%. O rosnącej ofercie gotowych lokali i słabnącej dynamice cen pisałem niedawno w „Subiektywnie o Finansach„.

A ile tak naprawdę kosztuje wybudowanie mieszkania, które deweloper chce sprzedać? Czy w Polsce deweloperzy też nie mieliby możliwości obniżać cen? GUS podał, że we wrześniu ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły o 6,9% w porównaniu z poprzednim rokiem. Ceny budowy rosną więc mimo osłabienia koniunktury w branży budowlanej.

Precyzyjnym monitorowaniem cen w branży budowlanej zajmuje się platforma SEKOCENBUD. To ogólnopolski niezależny system informacji o cenach w branży budowlanej, publikujący kwartalne raporty. Według najnowszej analizy tej platformy w pierwszym kwartale 2026 roku, w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, średnie koszty budowy mieszkań wzrosły o 2,7%, a domów jednorodzinnych – o 3,1%.

Poszczególne składniki kosztorysu zachowywały się inaczej. Stawki robocizny zwiększyły się o 6,7%, koszty pracy sprzętu budowlanego o 5,6%, natomiast ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio tylko o 0,4%. Nie wszystkie elementy budowy drożeją więc równie szybko. Intuicja podpowiada, że za rosnące koszty budowy odpowiadają rosnące ceny cementu, stali, pustaków czy materiałów wykończeniowych. Tymczasem z danych SEKOCENBUD wynika, że znacznie większa presja dotyczyła pracy ludzi i wykorzystania sprzętu niż samych materiałów.

Deweloper może więc kupować część materiałów po względnie stabilnych cenach, ale jednocześnie musi płacić więcej ekipom budowlanym i wykonawcom. Trzeba jednak pamiętać, że dane SEKOCENBUD dotyczą pierwszego kwartału tego roku, a więc czasu zanim jeszcze zaczęły rosnąć na dobre ceny paliw i energii na świecie, a również w Polsce. Wrześniowy wskaźnik GUS opisuje natomiast późniejszy okres i inną kategorię cen, więc nie da się porównać tych danych.

Dzisiejsze koszty budowy nie muszą być kosztami mieszkań sprzedawanych dzisiaj. Inwestycje trwają wiele miesięcy, a niektóre umowy z wykonawcami i dostawcami zawierane są z dużym wyprzedzeniem. Gotowy lokal może więc mieć w księgach dewelopera koszt wynikający z warunków sprzed dwóch lub trzech lat. Z kolei mieszkanie, którego budowa dopiero się zaczyna, będzie powstawało przy innych stawkach.

Jak duży margines pozostaje w takim razie deweloperom do ewentualnych obniżek cen czy okazyjnych rabatów? Żeby odpowiedzieć, trzeba by osobno badać bilanse poszczególnych deweloperów. Ale ich sytuacja w Polsce na pewno jest lepsza niż w USA. Jeszcze. Ze sprawozdań finansowych największych polskich firm deweloperskich, takich jak Dom Development, Develia, Atal wynika, że ich marża brutto pozostaje na poziomie 20-30%, jednak marża netto jest już sporo niższa, choć to wciąż solidne kilkanaście procent.

Patrząc na dane ogólne podawane przez NBP – strukturę ceny przeciętnego mieszkania – wciąż mniej więcej jedną trzecią ceny mieszkania stanowi zysk brutto dewelopera. Warto jednak pamiętać, że jego wartość nie obejmuje kosztów finansowania w postaci np. emisji obligacji. To oznacza, że jeśli z każdego metra mieszkania sprzedawanego za 15 000 zł deweloper ma 5000 zł zysku, to z tych 5000 zł musi oddać 7-8% rocznych odsetek od pożyczonego na trzy lata kapitału. W skrajnym przypadku może to odjąć jedną trzecią jego marży (300-400 zł rocznie odsetek przez trzy lata).

Mieszkanie w Warszawie: gdzie zaczyna się zysk dewelopera? I kogo na to stać?

Co te liczby oznaczają dla kupującego? Weźmy np. mieszkanie wystawione do sprzedaży za 800 000 zł. Gdyby jego sprzedaż przynosiła deweloperowi 30% marży brutto, oznaczałoby to około 240 000 zł różnicy między przychodem a kosztem własnym sprzedaży. Rabat w wysokości 10% zmniejszyłby tę marżę do 160 000 zł. Firma nadal osiągałaby dodatni wynik brutto na tej transakcji, choć musiałaby jeszcze pokryć pozostałe koszty działalności, finansowania i podatki.

Rosnące koszty gruntów, coraz wyższe koszty robocizny, wymogi ekologiczne Unii Europejskiej (podnoszące koszty budowy) – to wszystko podnosi dziś koszty deweloperów w tempie 5-10% rocznie. Ceny mieszkań tymczasem nie rosną. Problem taki, jak w USA może się u nas pojawić w skali masowej, gdyby mocno podrożały kredyty, a przestały rosnąć wynagrodzenia.

Bardzo ciekawa sytuacja jest na rynku gruntów. Te najbardziej atrakcyjne drożeją w iście szalonym tempie. Niedawno deweloper Murapol kupił kawałek ziemi na ul. Grochowskiej w Warszawie po cenie, która – w przeliczeniu na koszt metra mieszkania zbudowanego na tej ziemi – wynosi ponad 4500 zł.

A jeśli do tego dodać koszt samego budowania (ok. 7000 zł za metr) i koszt pożyczonego na to wszystko kapitału (np. 700 zł rocznie przez trzy lata od pożyczonych 10 000 zł na zbudowanie każdego metra), to mówimy o cenie 14 000 zł za metr pokrywającej tylko koszty dewelopera. Jeśli mieszkanie miałoby być sprzedane z 20-procentowym zyskiem – musi kosztować 18 000 zł za metr. A to cena będąca poza zasięgiem przeciętnie zarabiającego Polaka.

Wówczas być może deweloperzy zdecydowaliby się – jak ich amerykańscy koledzy – na dopłacanie do rat kredytowych (o ile nie zrobiłoby tego państwo). Na razie jeszcze jesteśmy od tego scenariusza dość daleko, choć powoli się do niego zaczynamy zbliżać. Deweloperzy są już pod presją, ale popyt na kredyty w Polsce rośnie, wynagrodzenia jeszcze też, a kieszenie deweloperów wypchane są rezerwami gotówki chomikowanymi na gorsze czasy.

————————–

CZYTAJ TEŻ:

CZYTAJ TEŻ:

Źródło zdjęcia:Jakub Żerdzicki/Unsplash