21 września 2020

Stopy procentowe spadły i (chyba) długo pozostaną niskie. Czy w tej sytuacji warto wybrać się do banku po stałe oprocentowanie kredytu? Liczymy!

Stopy procentowe spadły i (chyba) długo pozostaną niskie. Czy w tej sytuacji warto wybrać się do banku po stałe oprocentowanie kredytu? Liczymy!
Współautor: Robert Sierant

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zaciąganym zwykle na kilkadziesiąt lat. W tym czasie jego oprocentowanie może (i będzie) się zmieniać. Dlatego warto się zastanowić czy – biorąc pod uwagę niskie obecnie stopy procentowe – stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego może być atrakcyjną ofertą?

Bankom komercyjnym nie zostało wiele czasu na dostosowanie się do znowelizowanej Rekomendacji S. Do końca 2020 r. powinny mieć one w swojej ofercie kredyty hipoteczne również ze stałym lub (okresowo) stałym oprocentowaniem. Ma to na celu zwiększenie zainteresowania kredytobiorców tego rodzaju kredytami.

Zobacz również:

Na razie jedynie cztery banki spełniają te warunki, a klienci zdecydowanie częściej wybierają finansowanie bazujące na zmiennej stopie procentowej (WIBOR + marża banku). Czy jednak warto sięgnąć po kredyt z okresowo stałą stopą procentową? Żaden bowiem z banków nie zdecydował się na wprowadzenie do swojej oferty kredytu hipotecznego ze stałą stopą w całym okresie (powyżej 5 lat) kredytowania.

Kiedy może się opłacić kredyt o stałym oprocentowaniu, nawet jeśli miałoby to być oprocentowanie gwarantowane tylko na kilka lat, a potem byłoby korygowane? Policzmy. Żeby to było możliwe, musimy przyjąć pewne założenia: wartość nieruchomości 430.000 zł, kwota kredytu 300.000 zł (LTV wynosi ok. 70%), okres kredytowania 30 lat.

Jednym z banków, w którym klient może dokonać wyboru (oprocentowanie stałe lub zmienne) jest ING. Oferuje on kredyty z oprocentowaniem stałym (przez 5 lat), które wynosi 3,08% a od 61. miesiąca wynosi ono 1,99% + WIBOR 6M (obecnie 0,27%), czyli łącznie 2,26%. Warto od razu zauważyć, że w ING stopa bazowa (WIBOR 6M) zmienia się co 6 miesięcy.

W ofercie promocyjnej „Najlepiej na swoim” mamy do wyboru dwie opcje kredytu o czasowo stałym oprocentowaniu: lekka rata (niższe oprocentowanie, ale prowizja na start płatna gotówką 1,99%) lub łatwy start (brak prowizji, ale marża wyższa o 0,16 punktu procentowego). Całkowity koszt kredytu (CKK [1]) wyniesie 141.600 zł (opcja lekka rata [2]). Szacunkowa rata (przez pierwszych pięć lat) to 1.278 zł.

Natomiast, gdyby oprocentowanie było od początku zmienne (marża 1,99% + WIBOR 6M) wtedy CKK wyniósłby około 133.800 zł. A rata takiego kredytu wyniosłaby 1.148 zł.  W przypadku kredytu ze stałą stopą procentową kredytobiorca może spać spokojnie przez 5 lat, w tym czasie żadne podwyżki stóp procentowych nie są mu straszne (jego rata się nie zmienia). Ale cena „świętego spokoju” to prawie 8.000 zł (w skali całego okresu kredytowania).

Kiedy zatem realnie mógłby on zyskać na tym, że jego kredyt przez 5 lat jest odporny na zmianę WIBOR? Zdarzyłoby się to w sytuacji, gdyby WIBOR wzrósł o więcej niż 0,82 punktu procentowego. Wtedy bowiem rata kredytu ze zmiennym oprocentowaniem byłaby wyższa niż ta ze stałym.

Jaka jest na to szansa? Tak naprawdę tego nie wie nikt, ale możemy spróbować pogdybać. Analizując WIBOR za ostatnie kilka lub za kilkanaście lat łatwo zauważyć, że kiedyś jego wartość była znacznie wyższa (10 lat temu – około 5%) a obecne poziomy (0,27%) są najniższe w historii notowań. Ale czy to oznacza, że w ciągu pięciu lat może pójść w górę? Gospodarka musiałaby ruszyć z kopyta, a wraz z nią inflacja. To jedyny scenariusz, w którym stopy procentowe NBP oraz WIBOR mogłyby pójść w górę. Przez najbliższe dwa lata nie ma na to chyba nadziei, ale później… Kto wie?

Czytaj też: Dylemat czytelnika – co się musi stać, żeby kredyt o stałym oprocentowaniu się opłacił?

Czytaj więcej: Ile kanapek musisz sobie zrobić, żeby uskładać na wkład własny na mieszkanie? Policzyli!

W innych bankach mających w ofercie kredyty o stałym lub zmiennym oprocentowaniu (PKO BP oraz Santander) różnica pomiędzy oprocentowaniem stałym a zmiennym jest podobna (0,5-0,8 punktu procentowego). Kalkulacja opłacalności jest więc w tym przypadku podobna, jak w przypadku ING.

Jedynie w Banku Pekao (bank, który oferuje kredyty ze stałym oprocentowaniem najkrócej) wartość ta wynosi powyżej 2 punkty procentowe. Można zatem stwierdzić, że bank ten dostosował ofertę do znowelizowanej rekomendacji, jednak niekoniecznie „zachęca” klientów, aby z tego rozwiązania korzystali.

Czytaj też: Pierwsze banki namawiają klientów na stałe oprocentowanie kredytów. Ale czy to nie pułapka?

Kolejną kwestią są ograniczenia nakładane przez banki w przypadków kredytów ze stałym oprocentowaniem. Np. bank PKO BP informuje, że tego rodzaju kredyt musi zostać wypłacony w jednym dniu w terminie 120 dni od wydania decyzji kredytowej. Kluczowy jest tutaj zapis „w jednym dniu”. W ten sposób kredyt jest uruchamiany, gdy kupujemy gotowe mieszkanie. Natomiast nieruchomości w budowie lub budowa domu finansowane są w transzach.

Poza tym bank wyklucza możliwość podwyższenia kwoty kredytu, zmiany oprocentowania ze stałego na zmienne i wydłużenia okresu kredytowania. Dodatkowo wcześniejsza spłata wiąże się z opłatą – rekompensatą. Jej wysokość zostanie obliczona przez pracownika oddziału w momencie nadpłaty lub całkowitej spłaty kredytu.

Dlaczego kredyty ze stałą stopą cieszą się relatywnie niewielkim zainteresowaniem? Przede wszystkim dlatego, że potencjalny kredytobiorca patrzy na kredyt (zaciągany nawet na 30 lat) przez pryzmat pierwszej (docelowej [3]) raty, jaką ma do zapłacenia. Jeżeli ta jest niższa (o 130 zł w omawianym przypadku w ING) dla kredytu ze zmienną stopą, to stałe oprocentowanie przestaje go interesować.

Dość podobne zjawisko (w dużym uproszczeniu) występowało w przypadku kredytów walutowych. Kredytobiorca, gdy miał do wyboru kredyt z ratą 1300 zł (denominowany/indeksowany do waluty obcej), a 1600 zł dla kredytów w złotych oczywiście wybierał ten pierwszy. Argumenty, że zmiany kursów walutowych, zmiany wysokości raty w związku ze stopą LIBOR, mogą wpłynąć na wysokość raty wyrażonej w złotych nie miały (w większości przypadków) znaczenia. Liczyło się głównie to, że najbliższa rata będzie o 300 zł niższa.

Tym razem skala zjawiska jest mniejsza, gdyż żaden z banków nie odważył się zaoferować kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem w całym okresie kredytowania. Czy któryś kiedyś taki wprowadzi do oferty i jakie będą jego warunki – możemy jedynie przypuszczać. W krajach, gdzie są dostępne takie kredyty, trzeba mieć 30% wkładu własnego, a oprocentowanie jest znacznie wyższe od oprocentowania kredytów o zmiennej stopie.

Warunki kredytowania dostępne w bankach oferujących stałe oprocentowanie kredytu

BankOprocentowanie przez pięć latOprocentowanie po pięciu latachProwizja za przyznanie kredytu
ING3,08 lub 3,24%1,99 lub 2,15%0% lub 1,99%
Santander2,95%2,19%2% lub 3%
PKO BP[4]3,02%2,5%2%
Bank Pekao4,27%2,14%1,99%

 

Przypisy:

[1] Odsetki łącznie z kosztem ubezpieczeń oraz obligatoryjnych usług bankowych

[2] W opcji łatwy start CKK wyniesie szacunkowo 155.200 zł

[3] Po uruchomieniu całego kredytu (wypłaceniu wszystkich transz jeżeli występują) oraz wpisaniu banku do Księgi Wieczystej

[4] Dostępna również oferta z ubezpieczeniem od utraty pracy i hospitalizacji, składka wynosi 3,25% kwoty kredytu za 4 lata, płatne z góry

_________________

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o zdziwieniu klientów tym, jak bardzo banki zakręciły kurek z kredytami (jak to jest, że klient, który miał jeszcze pół roku temu możliwość wzięcia 100.000 zł, dziś nie może pożyczyć nawet 1.000 zł) i jak się w takiej sytuacji zachować. Sprawdzamy czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie bankowej, zastanawiamy się co ukrywają przed nami telekomy oraz dlaczego bankomaty wypłacają nam coraz częściej wyłącznie „grube” banknoty. No i martwimy się losem największej polskiej sieci restauracji, która z powodu pandemii jest zagrożona bankructwem. Zapraszamy do posłuchania!

Rozpiska tematów:

01:02 – Dlaczego banki zakręciły kurek z kredytami i dlaczego nie mówią nam, dlaczego odprawiły nas z kwitkiem?
12:41 – Czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie?
20:38 – Kto zjadł gigabajty danych i dlaczego telekom w tej sprawie chowa głowę w piasek?
25:41 – Już raz prawie zbankrutowali. Czy to może się powtórzyć? Jaka przyszłość stoi przed siecią restauracji Sphinx?
36:12 – Dlaczego bankomaty wydają tylko banknoty o wysokich nominałach?

Aby odsłuchać podcast kliknij tutaj, albo na baner poniżej:

Subscribe
Powiadom o
13 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Kuba
1 miesiąc temu

Dzieki za ta analize. Tak jak kredyt o stałej stopie wydaje sie rozsadniejszy, niestety przy tych bandyckich stawkach (o ile wyzsza jest ta stala stopa od obecnej zmiennej) oraz ze tak na prawde wcale to nie jest stala stopa, a jedynie stala przez 5 lat, to po prostu nie jest to korzystne rozwiazanie.

Roberts
1 miesiąc temu
Reply to  Kuba

takie są zalecenia KNF, do końca roku każdy bank ma mieć w ofercie kredyt ze stałą stopą % w całym okresie kredytu lub…chociaż przez 5 lat; jak do tego banki podeszły to chyba widać…

Piotr
29 dni temu
Reply to  Kuba

W PKOBP oferta n stałą stopę uzależniona jest od „5-letnia stała stopa bazowaj” do tego marża jak w przypadku zmiennego oprocentowania. 5-letnia stała stopa bazowa w dniu 22.09.2020 wynosi 0,53% . Także różnica miedzy stałym , a zmiennym wynosi mniej niż 0.3%. Tego w artykule nie ma , a moim zdaniem kluczowa informacja. 5-letnia stała stopa bazowa jest publikowana na stronie PKO BP i zmienia się dość dynamicznie.

CHFrajer
1 miesiąc temu

Frankowicze zrobili interes życia. Darmowy kredyt.

EKD
1 miesiąc temu
Reply to  CHFrajer

To jest uwaga a propos kredytów ze stałym oprocentowanie?

Roberts
1 miesiąc temu
Reply to  CHFrajer

no chyba, że chcą sprzedać nieruchomość to wtedy raczej nie jest im do śmiechu…

Adam
1 miesiąc temu

„Do końca 2020 r. powinny mieć one w swojej ofercie kredyty hipoteczne również ze stałym lub (okresowo) stałym oprocentowaniem.”

Powinny, czy muszą mieć? Jestem ciekawy podobnego artykułu w 2021 roku w takim razie, może coś się ruszy i ktoś zaoferuje stałe oprocentowanie na 10 lat?

Roberts
1 miesiąc temu
Reply to  Adam

banki komercyjne powinny wprowadzić rekomendację S 2019 do końca grudnia, ale z powodu covid termin został przesunięty na koniec czerwca 2021 r. „okres, dla którego stopa procentowa ma stały poziom powinien wynosić minimum 5 lat”

Arkadiusz
29 dni temu

Dostałem kredyt 1,28% + WIBOR6M czyli 1,55% rocznie.
Na stałą przerzucę się jak z kalkulacji mi wyjdzie że w 5 lat nazbieram gotówkę na całkowitą spłatę, inaczej nie będę ryzykował że dosrają mi 4% marży + WIBOR6M gdy zakończy się stałe oprocentowanie.

RobertS
24 dni temu
Reply to  Arkadiusz

kiedy taki kredyt dostałeś?

Jacek
28 dni temu

Dzięki za tak solidną analizę!

bartosz
28 dni temu

Byłem frankowiczem ale w strachu przed dalszym wzrostem CHF przewalutowałem (nie bez problemów ze strony banku) więc teraz jestem złotówkowiczem. Teraz bank na mój wniosek podesłał aneks ustalający stałe oprocentowanie na poziomie 2,68% na pięć lat. Pierwszy paragraf aneksu : oświadczam że wziąłem kredyt w CHF i że saldo po przewalutowaniu wynosiło tyle a tyle. Podziękowałem póki co, bo od lat próbuję od banku uzyskać zwrot chociażby spreadów. Notabene: przewalutowanie jak się okazuje było bardzo dobrą decyzją w moim przypadku.

Stef
28 dni temu
Reply to  bartosz

to jest klauzula abuzywna, którą UOKiK już kwestionuje, tzn. że akceptuje się przy aneksie wysokośc salda.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu