Czy podwyżki stóp procentowych zniszczą im opłacalność najmu? Czy będzie wysyp ogłoszeń sprzedaży mieszkań „inwestycyjnych” finansowanych kredytem?

Podwyżka referencyjnej stopy procentowej NBP do 1,25% oraz spowodowany tym wzrost stawki WIBOR 3M do 1,65% sprawiły, że strach zajrzał w oczy właścicielom mieszkań na wynajem, którzy kupili je z pomocą kredytu hipotecznego. W niektórych miastach rata kredytu już dziś niebezpiecznie zbliża się do stawki najmu. A to przecież dopiero początek podwyżek stóp. Na osiedlach widać coraz więcej płacht „sprzedam mieszkanie”. Dwupokojowe 45 m2, 55 m2… Czyli typowe „metraże pod wynajem”. Czy będzie za chwilę wysyp mieszkań „postinwestycyjnych” do kupienia w okazyjnych cenach? Co mówią na ten temat dane i liczby?

Coś nowego zaczyna się dziać na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dwukrotna podwyżka stóp procentowych spowodowała wzrost rat kredytów o 10-20%, zmniejszyła się zdolność kredytowa potencjalnych klientów na zakup mieszkania, banki zaostrzają kryteria przyznawania pieniędzy pod hipotekę. A do tego wszystkiego urzędnicy ministerialni zapowiedzieli wprowadzenie podatku od pustostanów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Analitycy zaczynają mówić o przesileniu na rynku, a kupujący już nie idą do deweloperów jak na ścięcie, gotowi zapłacić każdą podyktowaną cenę. Klimat na rynku zaczął się zmieniać i „coś” wisi w powietrzu:

„Piszecie o stopach procentowych i efekcie inflacyjnym. Mieszkam w Warszawie na Odolanach, to taka Mekka kupowania mieszkań pod wynajem. Na osiedlu, gdzie mieszkam, tylko w ciągu tego tygodnia pojawiły się trzy bannery o sprzedaży mieszkania. Metraże, o ile dobrze zapamiętałem, 37 m2, 42 m2 i 52 m2. Szansa na to, że są to mieszkania pod wynajem wystawione przez jakiegoś zalewarowanego kredytem domorosłego landlorda, jest, moim zdaniem, baaaaaardzo wysoka”

– doniósł ostatnio jeden z czytelników. Na innym warszawskim osiedlu w ciągu kilku dni także zaobserwowaliśmy trzy nowe ogłoszenia o sprzedaży mieszkań. I – inaczej niż do tej pory – wcale nie zniknęły w ciągu jednego-dwóch dni, jak bywało do tej pory.

Podwyżka stóp procentowych uderza w rynek mieszkań

Jeszcze kilka tygodni temu rynek nieruchomości był rozpalony do czerwoności. Choć według szwajcarskiego banku UBS ceny mieszkań w Warszawie rosły i tak dużo wolniej niż w innych metropoliach. Realny wzrost cen nieruchomości w 25 analizowanych miastach przyspieszył do 6% w ostatnim roku, a w Warszawie – średnio jedynie o 3% (realnie – czyli powyżej inflacji). Jednak bardziej symptomatyczne jest to, że Warszawa w ogóle znalazła się w takim zestawieniu – obok Paryża, Madrytu, Nowego Jorku czy Tokio (nie było zaś Budapesztu czy Pragi). Ewidentnie stolica Polski jest zaznaczona na mapie globalnego kapitału, który widzi tu nieruchomościowy potencjał.

Ale trudno sobie wyobrazić dalszy wzrost cen o 10% rocznie, gdy stopy procentowe rosną i jeszcze wzrosną. Choć przecież WIBOR 3M nie wrócił jeszcze do poziomu sprzed pandemii – w lutym 2020 r. był na poziomie 1,7%, czyli ciut wyżej niż teraz. Ale WIBOR 6M jest na najwyższym poziomie od lutego 2015 r. Ale wtedy stopy procentowe wynosiły 2%, a nie 1,25% jak obecnie.

Czytaj też: Wynajmujący mieszkania czekają na powrót studentów. Czy tym razem studenci są panami sytuacji? Ile mogą utargować? Na co muszą zwrócić uwagę?

Czytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Raty (niektórych) kredytów 20% w górę. Czy to wpływa na rentowność najmu?

Stawkę WIBOR 6M stosuje tylko kilka banków. Są wśród nich te, które w ostatnich latach przyznawały najwięcej kredytów: PKO BP, Bank Pekao i ING Bank Śląski – więcej na ten temat napisał ostatnio Maciek Bednarek. Ponieważ stawka jest aktualizowana raz na pół roku, ci, którzy do niedawna mieli w harmonogramie spłat minimalny procencik 0,24% plus marża banku, dostaną w „prezencie pod choinkę” oprocentowanie wynoszące 1,91% plus marża.

Dla kredytów udzielonych od marca 2015 r. ten nowy poziom oprocentowania będzie najwyższy w całym okresie spłaty. W przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat z marżą 2,09% (udzielonego przed rokiem) rata podskoczy z 1159 zł (płaconych przez ostatnie 6 miesięcy) do 1424 zł (obowiązujących przez kolejne 6 miesięcy). Wzrost wyniesie więc 265 zł, czyli aż 22,9%.

W przypadku kredytów opartych o WIBOR 3M nie jest o wiele lepiej. W tym przypadku rata kredytu 300 000 zł udzielonego przed rokiem wzrośnie lada dzień z 1154 zł do 1374 zł. Będzie więc wyższa o 220 zł, czyli o 19%. W przypadku starszych kredytów rata po podwyżce wciąż będzie jednak niższa niż bezpośrednio przed pandemią.

Wyższy koszt kredytu oznacza, że zmniejszy się opłacalność inwestowania w mieszkanie na wynajem z użyciem bankowego lewara kredytowego. Dla wielu osób dysponujących kapitałem zakup mieszkania pod wynajem był do tej pory najbardziej racjonalnym wyborem zabezpieczenia oszczędności przed inflacją. Mieszkania drożały, a z najmu dało się wycisnąć jeszcze kilka procent rentowności. Przy bardzo tanim kredycie – można było użyć bankowego kapitału i zwiększyć skalę przedsięwzięcia.

Choć przecież opłacalność najmu w ostatnim czasie i tak była niższa niż przed kryzysem covidowym. Z ostatnich danych wynika, że z powodu spadku stawek czynszu przeciętna rentowność najmu spadła do 3% netto w skali roku (przed pandemią sięgała 6-7%). Część mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie krótkoterminowym (dla turystów i klientów Airbnb) w czasie pandemii została skierowana do puli ofert najmu długoterminowego, zaniżając ceny. Jak sprawdziłem, w tym roku studenci mieli do wyboru więcej mieszkań niż w 2019, a ich ceny były o 21% niższe.

Według danych NBP roczny zarobek netto z zakupu mieszkania w Warszawie bez posiłkowania się kredytem wyniósł w drugim kwartale 2021 r. średnio 2,9%. Jeśli ktoś wziął kredyt na 80% wartości nieruchomości, po pandemicznej obniżce stóp procentowych rentowność jego inwestycji w najem (ROE) z użyciem kredytu wynosiła aż 2,8%.

Generalnie w ostatnich kwartałach zapanowała na rynku niezbyt często spotykana sytuacja polegająca na tym, że ROE, czyli zwrot z kapitału własnego, w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem, zrobił się wyższy w przypadku z korzystania z kredytu, niż bez niego. Czyli bardziej opłacało się angażować kapitał obcy, niż własny. Oczywiście przy założeniu, że mieszkanie będzie miało pełne „obłożenie”. Poniżej tabelka z danymi na koniec 2020 r.

Gdy wkrótce raty kredytów wzrosną, a stawki najmu nie ruszą w górę (choć powinny ruszyć, bo droższy kredyt odetnie części ludzi drogę do własnego „M” i skieruje ich na rynek najmu), będą na mapie Polski miejsca, gdzie taki „wynajem lewarowany” przestanie się opłacać. Już w pierwszym półroczu stopa zwrotu z mieszkań w Krakowie (gdy inwestycja w mieszkanie była finansowana w 80% kredytem) wynosiła 0,9% (to miasto najbardziej odczuło odpływ turystów), w Gdyni natomiast 0,4%, w Gdańsku 1,9%, choć we Wrocławiu było to aż 6%. Więcej szczegółowych dany i wykresów w raporcie NBP.

Ile osób najbardziej zaboli wzrost rat?

Z porównania przygotowanego przez portal Money.pl – jeszcze przed ostatnią podwyżką stóp procentowych – wynikało, że w przypadku Warszawy stawka najmu 40-metrowego mieszkania jest o 669 zł wyższa niż rata kredytu przy 20-procentowym wkładzie własnym i WIBOR-3M wynoszącym 0,24%. Dziś, gdy WIBOR 3M wynosi prawie 1,7%, kredyt na 327 000 zł (przy cenie mieszkania 10 224 zł za metr) podrożeje o ponad 200 zł, zmniejszając różnicę do ok. 450 zł.

A przecież rosną koszty utrzymania mieszkania. Jak pisaliśmy, w górę idą czynsze, które często bierze na siebie właściciel (czynsz, ale też wspólne zużycie prądu, sprzątanie klatki itp.). Są to koszty, które trudno będzie przerzucić na najemców.

Gdyby w tych warunkach rząd wprowadził podatek katastralny albo podatek od pustostanów, w tym od tych wszystkich mieszkań kupowanych na kredyt, mielibyśmy prawdziwe trzęsienie ziemi, a prognozy niezależnego eksperta o spadku cen o 10-15% nie byłyby aż tak nieprawdopodobne. Oczywiście deweloperzy wysuwają argument o tym, że rosną ceny materiałów budowlanych, robocizny i że nie ma już gdzie budować, dlatego spadków cen raczej nie będzie. Ale z drugiej strony deweloperzy mają możliwość, by „schodzić z cen”, biorąc pod uwagę aktualne marże na sprzedaży mieszkań na poziomie 23%.

Ile osób może mieć problem wynikający z drożejącego kredytu, wyższych kosztów utrzymania mieszkania i utrzymujących się relatywnie niższych stawek najmu? Największe problemy z ratami będą miały osoby, które wzięły w ostatnim czasie duży kredyt na 80% (lub jeszcze większą część) wartości nieruchomości. Ile jest takich kredytów? Z danych BIK wynika, że mniej więcej 30% ze wszystkich 200 000 udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych ma LTV wyższe niż 80%. Do tego trzeba doliczyć kolejne 60 000 z ubiegłego roku. Nie wiemy, jaka część z nich to były kredyty na mieszkania „inwestycyjne”.

Czytaj też: Wynajmujący mieszkań czekają na powrót studentów. Czy tym razem studenci są panami sytuacji? Ile mogą utargować? Na co muszą zwrócić uwagę?

Czytaj też: Szukasz mieszkania do wynajęcia? Co zrobić, by wygrać casting na najemcę i wytargować niższy czynsz? Oto cechy idealnego najemcy

Czytaj też: Ile można wytargować, kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej niż kupno obligacji?

Podwyżka stóp procentowych? W ogłoszeniach widać reakcję

Wrócę jeszcze do kwestii coraz częściej pojawiających się w oknach ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Wygląda to tak, jakby ludzie zorientowali się, że lada miesiąc stracą okazję pozbycia się nieruchomości za optymalną cenę i chcą upłynnić mieszkanie, zanim będą musieli do niego dopłacać.

Poprosiłem szefów serwisu ogłoszeniowego Otodom, największego serwisu z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań, o odpowiedź na pytanie, czy widzą ruch w interesie: czy podwyżka stóp procentowych spowodowała wysyp ogłoszeń o mieszkaniach na sprzedaż? Po pierwsze lawiny nowych ofert nie ma. Mamy jednak dowód, że użytkownicy nerwowo zareagowali na to, że nastąpiła podwyżka stóp procentowych.

„We wrześniu i październiku 2021 r. na portalu Otodom było ponad 185 000 aktywnych ogłoszeń mieszkań na sprzedaż. W porównaniu z miesiącami wakacyjnymi jest to spadek o nieco ponad 5000 ogłoszeń i jest to o około 20 000 mniej niż średnia miesięczna w I półroczu 2021 r., gdzie liczba ofert oscylowała wokół 205 000. To również mniej niż w tym samym miesiącu rok wcześniej: o 15 000 (październik) i 10 000 (wrzesień)”

– mówi nam Karolina Klimaszewska, senior data analyst z portalu Otodom. Pozwolę sobie zauważyć, że nie mamy danych za listopad, a to wtedy RPP podniosła drugi raz stopy procentowe i to w ostatnich dwóch tygodniach „zawisły” płachty. Czy zatem informacja o podwyżkach ma odbicie w zachowaniu użytkowników serwisu Otodom?

„Pierwsza, październikowa podwyżka stóp procentowych – nie ma [odbicia – mój przypis]. Ale po ogłoszeniu drugiej podwyżki widzimy jednodniowy wzrost aktywności. We wrześniu i październiku 2021 r. średnia dzienna liczba odsłon ogłoszeń wynosiła około 1,6 mln natomiast 5 listopada zanotowaliśmy prawie 2,145 mln wyświetleń ofert nieruchomości na sprzedaż. Podobne procentowo, choć w mniejszej skali, zwiększenie aktywności zaobserwowaliśmy w liczbie odpowiedzi na ogłoszenia. Jak na razie wygląda na to, że zainteresowanie wróciło do poprzedniego poziomu i na razie nie widać nowego trendu”.

Większość inwestorów mieszkaniowych lewarujących się kredytem dopiero odczuje skutki drugiej, trzeciej i kolejnej podwyżki stóp procentowych. Każda kolejna podwyżka stóp procentowych zostanie uwzględniona w harmonogramie spłat kredytów dopiero po kilku miesiącach. Dopiero wtedy okaże się, na ile wynajmującym „z lewarem” uda się przenieść na najemców wyższy koszt kredytu. I czy wzrost rat nie zje całego zysku z wynajmu. Taki scenariusz nie jest wykluczony.

ZOBACZ TEŻ WIDEO:

źródło zdjęcia: Pixbay