23 maja 2022

Będzie nowy (trochę) niższy wskaźnik oprocentowania kredytów hipotecznych. Czy banki się „zemszczą”? Wygląda na to, że już zaczynają to robić. Kogo zaboli riposta?

Będzie nowy (trochę) niższy wskaźnik oprocentowania kredytów hipotecznych. Czy banki się „zemszczą”? Wygląda na to, że już zaczynają to robić. Kogo zaboli riposta?

Coraz więcej wskazuje na to, że zapowiedziana przez premiera zamiana wskaźnika WIBOR w umowach kredytów hipotecznych przyniesie więcej strat niż korzyści. Nie dość, że uzysk dotychczasowych kredytobiorców może być mniejszy, niż się wydawało, to jeszcze jest ryzyko, że banki odbiją sobie straty, który przeniesie im nowy wskaźnik. Niektóre z nich już zaczynają wykonywać ruchy, które mogą o tym świadczyć

Premier Mateusz Morawiecki ogłosił niedawno, że WIBOR 3M i WIBOR 6M zostaną zamienione w umowach kredytowych na inny wskaźnik, który… też będzie odzwierciedlał sytuację na rynku międzybankowym. Różnić od WIBOR-u ma się tylko tym, że będzie się opierał na pożyczkach jednodniowych, a nie trzy- lub sześciomiesięcznych. A więc będzie niższy od WIBOR 3M i WIBOR 6M w okresach podwyżek stóp procentowych NBP (bo wtedy oczekiwania co do przyszłości podwyższają wartość wskaźników) oraz wyższy od nich w przypadku obniżania stóp.

Zobacz również:

Już sam ten fakt budzi wątpliwości, czy całe zamieszanie ma jakikolwiek sens. Gdyby się okazało, że cykl podwyżek stóp procentowych zakończy się jesienią tego roku (co jest dość prawdopodobne), to w przyszłym roku – gdy ma zacząć zapowiedziana przez premiera „reforma” – stopy NBP mogą zacząć spadać. I wtedy zamiana wskaźnika w umowach kredytobiorcom nie musi się wcale opłacić.

Czytaj więcej o tym: WIBOR do likwidacji? Nie ma powodu. Maciej Jaszczuk rozmawia z Błażejem Wajszczukiem, specem od wskaźników i benchmarków

Nowy wskaźnik oprocentowania kredytów. W pakiecie będzie… spread?

Pojawił się też drugi problem. Unijne prawo stanowi, że zmiana wskaźnika referencyjnego musi zapewnić, że „ekonomiczna wartość umowy”, której dotyczy wskaźnik i zamiennik, będzie na podobnym poziomie. To oznacza, że dla nowych umów może być wprowadzony nowy wskaźnik – na razie wygląda na to, że będzie to WIRD, nowy wskaźnik oparty na oprocentowaniu depozytów overnight – a dla już obowiązujących będzie to WIRD skorygowany o jakiś spread.

Potwierdził to dzisiaj, w rozmowie z „Dziennikiem Gazetą Prawną”, wiceminister finansów Piotr Patkowski. Jego zdaniem dla nowych kredytów będzie obowiązywał WIRD z bieżących notowań, a zamiennik będzie miał dodany spread, o wysokości którego zdecyduje minister finansów.

„Jesteśmy zobowiązani do dodania spreadu korygującego, który spowoduje, że ekonomiczna wartość umowy sprzed i po wystąpieniu tych zamienników pozostanie na podobnym poziomie. Obejmie on szerszy okres i określi tzw. datę zdarzenia regulacyjnego. Jeżeli popatrzymy na różnicę pomiędzy WIBOR a innymi wskaźnikami, to zauważymy, że rozwarstwienie pojawiło się dopiero w ostatnich miesiącach. Natomiast gdybyśmy przyjęli np. pięć ostatnich lat, to spread wcale nie był taki wysoki. Chcielibyśmy, by spread nie obejmował tylko różnicy liczonej przez jeden miesiąc czy dwa kwartały, tylko przez dłuższy okres”.

Pierwsze wyliczenia wskaźnika WIRD to jakieś 4,7%, a WIBOR 3M – 6,45%, zaś WIBOR 6M – 6,65%. Nie wiadomo, jaki będzie dodany spread dla już obowiązujących umów, ale jeśli będzie to średnia z długiego okresu, to ta korekta może być niewielka. Zapewne gdyby zamiana nastąpiła dziś, klienci zapłaciliby mniejsze raty, niż płacą obecnie. Jak będzie w przyszłym roku – nie wiadomo.

Natomiast nie wiadomo, jak zareagują banki. Z ich punktu widzenia nowy wskaźnik, jeśli będzie niższy, oznacza mniejszy zarobek (bo marży kredytowej zmienić nie mogą). W zasadzie trudno powiedzieć, czy będzie to skasowanie części niesprawiedliwego zysku banków (różnicy między „prawdziwą” ceną pozyskiwanego pieniądza, czyli oprocentowaniem depozytów, a wartością wskaźnika WIBOR), czy coś, co uczyni kredyt nieopłacalnym. Raczej to pierwsze.

Ale banki zapewne zareagują. Najprościej byłoby oczywiście obniżyć znów oprocentowanie depozytów. Ale bankowcy są pod lupą klientów i polityków, więc nie wiadomo, czy będą mogli tak postąpić. Mogą zrobić coś innego – podwyższyć marże dla nowych kredytów hipotecznych. A więc będzie mniejsze oprocentowanie bazowe, ale za to wyższa marża.

Podmiana WIBOR-u? Marże nowych kredytów hipotecznych w górę?

Ostatnio marże kredytowe raczej spadały. To stara zasada: im wyższe jest oprocentowanie kredytu, tym większa jest nieśmiałość banku w dokładaniu marży. Dokładnie pokazuje to ten wykres.

 

Ale w ostatnich godzinach doszły mnie słuchy, że mBank, jeden z największych kredytodawców na rynku, poinformował współpracujących z nim pośredników kredytowych o podwyższeniu wszystkich marż kredytowych – dla kredytów o stałej i o zmiennej stopie – o 0,74 pkt. proc. A więc dużo. „Nowe tabele obowiązują od 24.05, w stosunku do oferty obowiązującej od 12.05” – doniósł mi zaprzyjaźniony doradca finansowy. Ruch to pozornie nielogiczny i w poprzek obecnym trendom.

Oczywiście może być mnóstwo przyczyn podwyższania marż przez duży bank. Jeśli jednak głębiej się zastanowić, to może mieć ten proces coś wspólnego z zastąpieniem WIBOR-u przez WIRD. Od kilku dni WIRD pokazuje swoje notowania, banki mogą więc oszacować skalę obniżki swoich zysków. I mogą próbować zrefundować to sobie wyższymi marżami.

Czym to się może skończyć? Wskaźnik referencyjny w istniejących już umowach nie będzie się różnił znacząco od obecnie obowiązującego WIBOR-u. Z kolei w nowych umowach byłby niższy – ale tutaj banki mogą dokładać wyższe marże. To zaś sprawi, że choć nowy klient dostanie dzisiaj nieco niższe oprocentowanie, to za dwa-trzy lata, gdy stopy ponownie spadną, będzie płacił wyższą ratę niż osoba, która zawarła umowę wcześniej.

Oznaczałoby to, że ręczne sterowanie przez rząd oprocentowaniem kredytów może mieć potężne skutki uboczne. Po pierwsze nie wiadomo, czy nowy wskaźnik będzie niższy od WIBOR-u w innych niż obecne warunkach rynkowych. Po drugie nawet jeśli będzie niższy, to zostanie do niego dopisany jakiś wskaźnik korygujący (raczej niewielki). Po trzecie banki niższe oprocentowanie mogą sobie odbijać na wyższych marżach. I tak wysokie w obecnych czasach kredyty hipoteczne będą więc jeszcze droższe. Nie jestem pewny, czy tego właśnie chciał rząd, ale to się chyba zaczyna dziać.

—————–

Posłuchaj 105. odcinka „Finansowych sensacji tygodnia”. Nasz gość: Paweł Mizerski z UNIQA TFI

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Maciek Samcik rozmawia z Pawłem Mizerskim, wiceprezesem UNIQA TFI, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami na rynku długu. Analizujemy aktualną sytuację na rynku polskich i amerykańskich obligacji. Z czego wynikają spadki notowań funduszy inwestujących w #obligacje? Jak długo jeszcze mogą potrwać? A może już nadchodzi ten moment, w którym trzeba przymierzać się do nowych inwestycji w fundusze obligacji, żeby skorzystać z „megapromocji”? Co taka „megapromocja” może przynieść? Jak skutecznie inwestować w polskie i amerykańskie obligacje za pomocą funduszy inwestycyjnych? To podcast w ramach akcji edukacyjnej „Wyciskanie emerytury”. Do odsłuchania pod tym linkiem. Zapraszamy!

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia” znalazł się ostatnio w zestawieniu 10 najpopularniejszych podcastów newsowych na platformie Spotify. A możecie go słuchać także na Google Podcast, Apple Podcast oraz na kilku innych, popularnych platformach podcastowych,

zdjęcie tytułowe: Nick Fewings/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
45 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Sylwester
4 miesięcy temu

Ale wbrew pozorom to dobry krok, bo pokazuje jaką bank chce mieć marżę realną, a nie utopioną we wskaźnikach typu WIBOR. Do tego ten krok przybliża nas bardziej do kredytów o stałej stopie, niż rozchwiany WIBOR.

Kropka
4 miesięcy temu

Może się nie znam ale na podstawie wykresów pokazanych w raporcie KNFu wygląda, że ten nowy WIRD w długim okresie ma podobny poziom jak WIBOR. Główna różnica polega chyba na tym, że wolniej się podnosi w cyklu wzrostowym stóp procentowych ale w zamian potem wolniej opada w cyklu obniżania stóp. Więc jest ryzyko, że władza by teraz obniżyć ludziom odsetki po prostu sprawi, że za ileś lat jak nadejdzie cykl obniżkowy stóp to ludzie będą stratni wobec WIBORa. Ale proszę to zweryfikować.

PawełS
4 miesięcy temu
Reply to  Kropka

I trudno, żeby było inaczej. Jest pewien problem z wymianą WIBORu w obowiązujących już umowach, o którym jakoś niewielu autorów (również na SoF) wspomina (albo wspominają marginalnie). Mianowicie, WIBOR nie jest wskaźnikiem, który „banki sobie ubzdurały”. Jest zaakceptowany przez KNF (jako jeden z dwóch wskaźników, które banki mogą stosować w umowach na zmienną stopę). Więc gdyby Państwo Polskie (pod postacią KNF) najpierw powiedziało: „drogie banki, możecie stosować WIBOR” a potem w ISTNIEJĄCYCH umowach podmieniło ten WIBOR na coś drastycznie innego, to arbitraże by się posypały w hurcie. I byłby to tak naprawdę prezent dla banków, bo kasa z arbitrażu pewna… Czytaj więcej »

PawełS
4 miesięcy temu

„oraz niższy od nich w przypadku obniżania stóp.”

Powinno być „oraz wyższy od nich…” 😉

Bit
4 miesięcy temu

Jeśli dobrze to rozumiem, to prawo stanowi że ułomny wskaźnik można zastąpić uczciwym ale trzeba dorzucić jakiś plus dla banku aby uczciwy wskaźnik był bliżej ułomnego. A jak sytuacja się odwróci za jakiś czas i WIBOR będzie niższy od WIRD to rozumiem że bank dorzuci też jakiś plus abym nie był stratny. Światowe prawa chyba mają tylko bronić oszustów przed uczciwymi, a nie na odwrót.

Anna
4 miesięcy temu

A jak to będzie wyglądać w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem?

Dociekliwy
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Doprawdy? 🙂 Przecież to jest „trzecia nóżka”, na której będzie opierać się zachowanie przychodów odsetkowych przez banki…

Marcin Staly Czytelnik
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Macieju a czy wakacje kredytowe obejma kredyty ze stala stopa?

Anna
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

No to świetny utarg z nadpłaty mi się szykuje a resztę kredytu zje inflacja

Bogdanov
4 miesięcy temu

Cała ta zabawa jest absurdalna.

Krzysztof
4 miesięcy temu

Aha czyli wibor kiedy się ustabilizował i w perspektywie 6m zacznie spadac zamienia wskaźnik na WIRD który jest kosmetyczne niższy, za. 1-3 mce dogoni Wibor a następnie będzie spadał znacznie wolniej. Ruchanie w dupe Polaków przez banki i Morawa bez gumy trwa w najlepsze. Nie podpisujcie aneksow i trzymajcie się wiboru.

KGb
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

To, że WIBOR nie będzie już mógł być podstawą, nie znaczy, że coś innego automatycznie się nią stanie. Jest prawdopodobne, że część pozamarżowa przestanie obowiązywać.

M A
1 miesiąc temu
Reply to  Krzysztof

I jeszcze dodatkowo dorzucą spread, który dodatkowo podwyższy WIRD 🙂 Ostatecznie złodziej zarobi 2 razy 🙂

Ralf
4 miesięcy temu

A ja to widzę tak, że RP i jej obywatele, którzy robią ściepę na to quazi-państwo, na każdym kroku dostają łomot od różnej maści cwaniaków. Raz będzie to bank, innym razem Amber, jeszcze innym Get Back. Instytucje, które niby dbają o to, żeby rynek był cywilizowany g… mogą, a nawet jak mogą, to są uwikłane w rozgrywki polityczne. Jeden Banaś, który nie dał się wydymać i punktuje na każdym kroku swoich byłych towarzyszy. Ale właściwie oprócz mniejszego lub większego szumu medialnego nic z tego nie wynika – za żadnym raportem NIK nie poszedł żaden wyrok skazujący. Dopóki jakiś prezes nie… Czytaj więcej »

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Ralf

(…)Jeden Banaś, który nie dał się wydymać i punktuje na każdym kroku swoich byłych towarzyszy.(…)
Już nie rób z niego świętego.

oxo
4 miesięcy temu

Na pewno ruch w dobrym kierunku (WIBOR – powinien być zaorany), ale jest kilka spraw: WIRD ON ( chyba innego nie ma) wygląda na dość rozchwiany. 2022-05-20 4,6234 2022-05-19 4,6851 2022-05-18 4,6490 2022-05-17 4,6455 2022-05-16 4,6853 i chyba ma jakiś „hamulec” w ostatnim dniu miesiąca: 2021-12-30 1.1307 2021-12-31 0.5579 2022-01-03 1.2286 2022-01-28 1.5126 2022-01-31 1.4169 2022-02-01 1.4804 2022-02-25 1.8406 2022-02-28 1.6275 2022-03-01 2.2529 2022-03-30 2.6828 2022-03-31 2.3623 2022-04-01 2.9793 2022-04-28 4.0329 2022-04-29 3.6462 2022-05-02 3.9433 Fluktuacje dzienne rzędu 0.04 pp nie są fajne, ale już rozjazd 0.3-0.4 pp w ostatnim dniu (notowań) mc-a to jest jakaś masakra. Powinni to chyba… Czytaj więcej »

Mike
4 miesięcy temu

Moim zdaniem premier jako były bankowiec doskonale zdaję sobie sprawę że żadne stopy nie będą spadać ani za rok, ani za dwa, ani nawet za trzy. Może się mylę ale jak widać konflikt na Ukrainie przerodził się w analogiczna wojnę do 2014 tylko na większą skalę. Skoro nie zakonczy się on w ciągu kilku miesięcy to na polu surowców energetycznych może być tylko gorzej. Wystarczy że jakiś Iran czy Izrael coś tam wysadzi na roponośnych polach i benzyna będzie po 12 zł. Bardziej jest to prawdopodobne niż to ze na stacjach zobaczymy z powrotem 5 zł. Zaraz w górę pojda… Czytaj więcej »

Waldek
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

No mike przecież napisał. Spelnienie pragnienia rządu.

Mike
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Bo błędne jest założenie ze rząd gra tylko na jedną stronę. To tak jak z inflacja: niby NBP chce z nią walczyć, a tymczasem rząd kolejnymi pomysłami ciągle ja wzmacnia. Pozornie to sprzeczność ale tylko jeśli nieuwzgledni się wszystkim zmiennych, a dokładniej np. nastrojów społecznych. Co z tego ze inflacja mogłaby być mniejsza jak wszyscy byliby niezadowoleni. Lepiej dla rzadzacych jak bedzie większa ale część obdarowanych ludzi bedzie zadowolonych mimo że w ogólnym rachunku też stracą. I tak tego nie zrozumieją lub zrozumieją za późno. O to właśnie chodzi. Przy nieuchronnym spadku podazy mieszkań utrzymanie aktualnego popytu doprowadziłoby do ogromnych… Czytaj więcej »

Kamil
4 miesięcy temu

Niemożliwe, ręczne sterowanie oprocentowaniem kredytów przez rząd będzie mieć potężne skutki uboczne. Kto by pomyślał. Zawsze gdy rząd gmera w wolnym rynku kończy się to tak samo, potężnymi skutkami ubocznymi. niby dlaczego % depozytów jest na tak niskim poziomie? Bo rząd wlał na konta przedsiębiorców dziesiątki miliardów darmowych pieniędzy z dodruku. Dlaczego banki nie chciały zachęcać do składania depozytów? Bo miały ich ponad potrzebę. A dlaczego nadmiar gotówki ich boli? Bo rząd wprowadził podatek bankowy, płatny od sumy depozytów ponad sumę kredytów. co spowodowało tak potężna inflacje poza czynnikami zewnętrznymi? Potężne transfery socjalne do firm i obywateli i nadpłynność sektora… Czytaj więcej »

Jarosław
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

To żadna reforma ale próba obrony banków. Kredyty z WIBOR podzieliłyby los kredytów frankowych.

Hieronim
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Redaktorze, rząd PiS i nieudana reforma? A łyżka na to – niemożliwe 😀

Ralf
4 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A która reforma w ciągu ostatniego ćwierćwiecza była k… udana? Bo jak sięgam pamięcią, to wtopa goniła wtopę. Za którą reformę w ogóle brali się w tym grajdole fachowcy? Proszę wskazać chociaż jednego, to ocalę tą glinianą dolinę!
Jedynym produktem, że tak powiem, który przychodzi mi na myśl, jaki się tu udał i można powiedzieć, że stał się hitem eksportowym, jest GROM.
A i to styropian chciał r… – pewnie niewielu już pamięta tego oszołoma Pałubickiego, historyka sztuki, któremu zamarzyło się zostać koordynatorem służb specjalnych i wydawać polecenia Petelickiemu i Czempińskiemu.

pozalemBank
4 miesięcy temu
Reply to  Kamil

Przypominam o bezwarunkowo darmowych podstawowym rachunku platniczym.
Wtedy banki nic nie zarobią jeżeli korzystamy w podstawowym zakresie.

victor
4 miesięcy temu
Reply to  Kamil

Proszę nie bronić banków. Argument, że w PL banki zarabiają poniżej średniej unijnej to jak stwierdzenie że w Polsce przeciętne wynagrodzenie to 1800 euro, a średnia unijna to 3300 euro. Banki zarabiają na kredytach 3 razy więcej niż w UE. 2,5% vide 9% obecnie. Skoro tak lituje się Pan nad bankami proszę spojrzeć na ceny paliw w Polsce. Tutaj również postawi Pan tezę, że koncerny na świecie zarabiają wielokrotnie więcej i mają duże marże, więc Orlen postępuje etycznie i w sposób uzasadniony windując sobie wyniki finansowe i marże dociskając polskich kierowców kolanem do asfaltu horrendalnymi cenami paliw? Jeżeli broni Pan… Czytaj więcej »

Michał
4 miesięcy temu
Reply to  victor

Tu nie chodzi o obrone bankow tylko w jaki sposob jest respektowane prawo w Polsce. Dawno miala byc stala stopa w umowach kredytow hipotecznych i teraz nie byloby problemu. Teraz chca ustawowo zmieniac umowy bo boja sie ze zaczna sie pozwy jak z frankami. Tak samo wakacje kredytowe wedlug projektu dla wszystkich a powinny byc tylko dla tych co faktycznie potrzebuja. To kolejne $$$ ktore zwieksza inflacje. Wogole ta ustawa wpr wakacje, zamiennik wibor to niezly przekret.

Kamil
4 miesięcy temu
Reply to  victor

Ja nie bronię banków, tylko wskazuje na oczywiste fakty. Tez nie operowałem liczbami bezwzględnymi, tylko procentami, stad Twoje porównanie do wysokości pensji jest nieadekwatne do sytuacji. Stopa zwrotu z kapitału, to zwykle przeliczenie ile procent z zainwestowanego kapitału inwestor uzyskuje rocznie. To jest rynek globalny, jesli u nas z każdego EUR dostaje 6centow, a w Europie dostanie 9 centów, to nikt nie będzie chciał tu inwestować, bo to się zwyczajnie nie opłaca i zostanie nam PKO i pekao. Inna sprawa, ze ci co weszli nie maja jak wyjść, bo nikt o zdrowych zmysłach nie chce kupić banku działającego w takich… Czytaj więcej »

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Kamil

(…)Inna sprawa, ze ci co weszli nie maja jak wyjść, bo nikt o zdrowych zmysłach nie chce kupić banku działającego w takich warunkach regulacyjnych(…)
Jak nie ma jak jest? Księgowi* DobrejZmiany!!!

Last edited 3 miesięcy temu by jsc
Michał
4 miesięcy temu

To będzie jedna wielka rozp….. Zastąpimy WIBOR WIRDEM czy innym wskaźnikiem i co potem? Co jak się okaże, że nowy wskaźnik też będzie nieodpowiedni? A co z obligacjami oprocentowanymi WIBOR? Jedna wielka niewiadoma. Polecam poczytać:
https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-tomasz-mironczuk-nie-zdestabilizujmy-systemu-finansowego,nId,6026328

Przemysław
4 miesięcy temu

Co do tego spreadu to pytanie jakie macie zapisy w umowie. Gdy podpisywałem umowę w 2018 to dostałem od razu do niej aneks w którym miałem zapis: w przypadku istotnej zmiany wskazanego (wibor 3m) wskaźnika referencyjnego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości oprocentowania kredytu dla danej umowy kredytu Bank, o ile przepisy prawa nie stanowią inaczej, od dnia następującego po dniu wystąpienia istotnej zmiany wskaźnika referencyjnego, będzie stosował dotychczasowy wskaźnik referencyjny, skorygowany o średnią arytmetyczną z różnic między wskaźnikiem referencyjnym przed i po zastosowaniu istotnej zmiany (polegających na odjęciu wartości po zmianie od wartości przed zmianą) za okres 125 dni roboczych poprzedzających… Czytaj więcej »

Wiktor
4 miesięcy temu

Ale i tak jesteśmy okradani, rząd za razdawnictwo i dodruk kasy spowodował inflację którą spłacamy my , niczemu winni.

Bit
3 miesięcy temu

Wygląda to tak że złodziej który został przyłapany na wzbogaceniu się przez ułomne prawo i tak musi dostać wyrównanie za straty poniesione przez naprawienie tejże ułomności. Jednym zdaniem” może banki naciągają rzeczywistość w swoją stronę i to naprawimy ale za to zarobią więcej.

Last edited 3 miesięcy temu by Bit

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!